Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 25 janvier 2023, 19/01328

Mots clés
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée • société • syndic • syndicat • résolution • préjudice • règlement • rapport • visa • immobilier • propriété • référé • remise

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
25 janvier 2023
Tribunal de grande instance de Paris
14 septembre 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    19/01328
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Paris, 14 septembre 2018
  • Identifiant Judilibre :63d22a829b3c8605deec1f6d
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 25 JANVIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01328 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7EDB Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/13807 APPELANTE Société CABINET MASSON SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 672 018 454 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0065 INTIMES Monsieur [E] [D] [J] né le 03 juillet 1975 à [Localité 5] (93) [Adresse 2] [Localité 3] Madame [V] [M] [Y] épouse [D] [J] né le 21 juin 1984 à [Localité 9] (94) [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [K] [F] né le 10 décembre 1948 à [Localité 6] (50) [Adresse 2] [Localité 3] Madame [X] [W] épouse [F] né le 09 mars 1953 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [B] [U] né le 29 novembre 1964 à [Localité 8] (Italie) [Adresse 2] [Localité 3] Madame [T] [O] née le 18 octobre 1967 à [Localité 11] (Italie) [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [L] [A] né le 10 avril 1964 à [Localité 12] (78) [Adresse 2] [Localité 3] Madame [R] [G] née le 09 juillet 1976 à [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [N] [H] né le 09 novembre 1981 à [Localité 4] (Madagascar) [Adresse 2] [Localité 3] Tous représentés par Me Hugues BOUGET et assistés par Me Alexandre VASSILEV - SELARL HB AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : E1752 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H] sont propriétaires des appartements situés en façade du bâtiment A de l'ensemble immobilier du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété. En 2013, les copropriétaires ont décidé de procéder au ravalement des deux bâtiments de la copropriété, le [Adresse 2] et le [Adresse 2] Lors de l'assemblée générale du 13 juin 2013, les copropriétaires du bâtiment A ont ainsi voté la réalisation des travaux de ravalement de la façade de ce bâtiment, en ce compris les garde-corps et persiennes, aux termes de la résolution n° 10 adoptée dans les termes suivants : 10. Travaux : décision à prendre concernant le ravalement de façade du bâtiment A (67 avenue Gambetta), Répartition 02 - Charges bâtiment A. Tenant compte de la nature des travaux proposés et des termes du règlement de copropriété, l'assemblée convient que le vote et la répartition du coût de ces travaux s'effectuera entre les seuls copropriétaires participant aux tantièmes 02 - Charges bâtiment A. 10.1. Travaux : décision à prendre concernant le ravalement de façade du bâtiment A ([Adresse 2]) (article 24) Décision : les copropriétaires concernés, après en avoir délibéré, votent les travaux de ravalement de la façade du bâtiment A pour un montant maximum de 148.802,16 € TTC hors honoraires de gestion. (...). Le 16 octobre 2013, le syndic a adressé aux copropriétaires les tableaux de quote-part de travaux de ravalement votés lors de cette assemblée précisant pour chacun des copropriétaires le montant des travaux qui serait mis à leur charge en fonction de leurs tantièmes. Puis, le syndic a appelé les fonds conformément aux tableaux qui avaient été adressés aux copropriétaires et les travaux ont été réalisés. En septembre 2014, le syndic a cependant adressé aux copropriétaires des appartements comportant des persiennes et/ou des gardes corps situés en façade du bâtiment A un appel de fonds supplémentaire portant sur 'des travaux privatifs persiennes'. Dans le même temps, les comptes des copropriétaires des appartements ne comportant ni persiennes, ni balustrades ont été recrédités du montant de ces travaux. Après différents échanges entre le syndic et les copropriétaires concernés par les appels de fonds supplémentaires, l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2016 a décidé de mettre à la charge des seuls propriétaires des appartements comportant des persiennes et des balustrades, le coût des interventions réalisées sur ces éléments compris lors des opérations de ravalement votées en 2013 aux termes d'une résolution n° 7. C'est dans ces conditions qu'estimant que les copropriétaires avaient déjà décidé lors de l'assemblée générale de 2013 de répartir le coût des travaux de ravalement, gardes corps et persiennes compris, entre tous les copropriétaires du bâtiment concerné selon leurs tantièmes de propriété, de sorte que l'assemblée générale ne pouvait en 2016 décider d'une répartition différente que M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H] (représentant 5 des 7 lots équipés de persiennes et gardes corps en façade du bâtiment A) ont, par acte d'huissier en date du 23 septembre 2016, assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société cabinet Masson, en annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 30 mai 2016 et subsidiairement à l'encontre du syndic, en réparation de leur préjudice. Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H] de leur demande d'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 30 mai 2016 de l'immeuble du [Adresse 2] - condamné le cabinet Masson à payer à : - M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J] la somme de 935,74 € - Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], la somme de 841,04 € - M. [B] [U], la somme de 1.050,37 € - M. [L] [A] et Mme [T] [O] la somme de 841,04 € - M. [N] [H] et Mme [R] [G] la somme de 189,81 € - condamné in solidum M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 3.119,16 € - condamné in solidum Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2.803,48 € - condamné M. [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 3.501,24 € - condamné in solidum M. [L] [A] et Mme [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 2.803,48€ - condamné in solidum M. [N] [H] et Mme [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 632,70 € - condamné le cabinet Masson à payer à M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile - condamné le cabinet Masson aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile - ordonné l'exécution provisoire. La société Cabinet Masson a relevé appel de ce jugement à l'encontre de M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H], par déclaration remise au greffe le 21 janvier 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 05 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 28 février 2019, par lesquelles, la S.A. Cabinet Masson appelante, demande à la cour, au visa des articles 10, 14-2, 18 et 43 de la loi du 10 Juillet 1965, 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, de : - infirmer partiellement le jugement déféré, en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a : - condamnée à payer à : - M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J] la somme de 935,74 € - Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], la somme de 841,04 € - M. [B] [U], la somme de 1.050,37 € - M. [L] [A] et Mme [T] [O] la somme de 841,04 € - M. [N] [H] et Mme [R] [G] la somme de 189,81 € - condamné à payer aux intimés une somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné aux dépens - débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions - condamner solidairement les intimés à lui verser une somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont ceux de première instance ; Vu les conclusions en date du 29 mai 2019 par lesquelles, M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J], Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], M. [B] [U], Mme [T] [O], M. [L] [A], Mme [R] [G] et M. [N] [H] intimés, demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil, de : - juger que le Cabinet Masson, pris en son nom personnel, a commis des fautes à leur égard qui leur ont causé préjudice ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Cabinet Masson à leur verser à chacun, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente à 30 % du montant de la facture des travaux privatifs de chacun des lots concernés ; - condamner le Cabinet Masson à leur verser à chacun, la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laisser la charge des entiers dépens de l'instance au Cabinet Masson ; - dire que les concluants seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Le jugement déféré n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 30 mai 2016 ; Sur l'action en responsabilité formée à l'encontre du syndic Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Le syndic est tenu d'un devoir de conseil vis à vis du syndicat et des copropriétaires ; A l'appui de son appel, la société Cabinet Masson fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute et conclut en tout état de cause à l'absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et un préjudice qu'elle considère comme inexistant ; En l'espèce, il résulte des termes de la résolution 10 de l'assemblée générale du 13 juin 2013, que les copropriétaires du bâtiment A ont voté les travaux de ravalement de façade de leur bâtiment et ont décidé que leur coût sera réparti entre les seuls copropriétaires participants aux charges bâtiment A ; Il était également prévu que les appels de fonds étaient exigibles mensuellement à hauteur de 10% entre septembre 2013 et juin 2014 ; Comme le souligne à juste titre la société Cabinet Masson, les copropriétaires du bâtiment A ne pouvaient ignorer, au vu du dossier de consultation des entreprises du 18 avril 2013, du tableau de synthèse du 15 mai 2013 et de la note d'information du 16 mai 2013 établis par le cabinet Artexia architecture, joints à la convocation pour l'assemblée générale du 13 juin 2013, que le coût du ravalement incluait la réfection des parties privatives en façade, à savoir les huisseries extérieures et les gardes corps ; Néanmoins, le syndic a fait voter l'étalement des appels de fonds à hauteur de 10% mensuels de la somme globale, alors qu'il convenait de tenir compte du coût restant à la charge des copropriétaires concernés par les travaux sur parties privatives et ce conformément aux termes du règlement de copropriété ; Il est donc établi qu'il n'a pas informé les copropriétaires sur cette situation et n'a pas fait appliquer le règlement de copropriété ; En octobre 2013, le syndic a de même, adressé aux copropriétaires 'des tableaux de quote-parts des travaux de ravalement votés lors de la dernière assemblée générale' qui opéraient une répartition par tantième sans tenir compte du montant des travaux de réfection des parties privatives ; Ce n'est qu'en 2014, que le syndic a tenté de régulariser la situation en créditant les comptes des copropriétaires ayant payé plus que leur part et en faisant des appels de fonds supplémentaires auprès des copropriétaires des appartements comportant des persiennes et/ou des balustrades ; Par ailleurs, la société Cabinet Masson reconnaît un décalage entre les appels de fonds émis en 2014, la facturation telle qu'elle résulte du tableau annexé à la convocation de l'assemblée générale de 2016 et celle résultant des factures rectificatives de la société Sogeprade, ainsi qu'une erreur d'imputation entre deux appartements ; Contrairement à ses affirmations, la société Cabinet Masson est tenue d'un devoir d'information et de conseil vis à vis des copropriétaires et est chargée de faire application des dispositions du règlement de copropriété ; Comme l'a retenu le tribunal, en manquant à son devoir d'information lors du vote des travaux de ravalement puis en effectuant une première répartition erronée du coût de ces travaux par tantièmes généraux entre les copropriétaires du bâtiment A régularisée par des appels de fonds tardifs, non expliqués et ne correspondant pas au montant des factures détaillées par copropriétaire établies par la société Sogeprade, le syndic a commis une faute qui a causé un préjudice aux copropriétaires intimés, dans la mesure où ces derniers se sont trouvés dans l'obligation d'assumer le paiement des travaux sans avoir pu les décider en connaissance de cause et les anticiper ; Il sera ici précisé que contrairement aux affirmations de la société Cabinet Masson, il n'est pas établi que les copropriétaires, mieux informés, auraient voté de la même façon la résolution relative au ravalement du bâtiment A ; Comme le soulignent les intimés, mieux informés, ils auraient pu solliciter d'autres devis et faire baisser le coût des prestations qui allaient être exécutées ; Néanmoins, dans ces conditions, le préjudice ne saurait être supérieur à 10 % du montant de la facture des travaux privatifs de chacun des lots concernés ; Le pourcentage retenu par le tribunal de 30 % apparait excessif et le jugement déféré sera réformé sur ce point ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; La société Cabinet Masson, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ; L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des intimés ; Il n'y a pas lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Cabinet Masson ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné le cabinet Masson à payer à : - M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J] la somme de 935,74 € - Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], la somme de 841,04 € - M. [B] [U], la somme de 1.050,37 € - M. [L] [A] et Mme [T] [O] la somme de 841,04 € - M. [N] [H] et Mme [R] [G] la somme de 189,81 € ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Condamne la société Cabinet Masson à payer à : - M. [E] [D] [J], Mme [V] [M] [Y], épouse [D] [J] la somme de 311,91 € - Mme [X] [W], épouse [F], M. [K] [F], la somme de 280,34 € - M. [B] [U], la somme de 350,12 € - M. [L] [A] et Mme [T] [O] la somme de 280,34 € - M. [N] [H] et Mme [R] [G] la somme de 63,27 € ; Condamne la société Cabinet Masson aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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