Cour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, 14 novembre 2018, 17-15.166

Mots clés
société • sci • prêt • réel • immobilier • rapport • recours • solidarité • subsidiaire • tiers • vente • étranger • réhabilitation • pourvoi • pouvoir • rejet

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 novembre 2018
Cour d'appel de Colmar
15 décembre 2016

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    17-15.166
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Colmar, 15 décembre 2016
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2018:CO00901
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000037644698
  • Identifiant Judilibre :5fca8044fb8b786fd3adc464
  • Président : Mme Mouillard (président)
  • Avocat(s) : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Foussard et Froger
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Résumé

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Texte intégral

COMM. CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2018 Rejet Mme MOUILLARD, président Arrêt n° 901 F-D Pourvoi n° M 17-15.166 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

: 1°/ Mme Michèle X..., épouse Y..., domiciliée [...] , 2°/ M. Z... X..., domicilié [...] , 3°/ M. Thierry X..., domicilié [...] , tous trois agissant en qualité d'héritiers d'Odette A..., veuve X..., décédée le [...] , contre l'arrêt n° RG : 14/01888 rendu le 15 décembre 2016 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au directeur général des finances publiques, domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. B..., conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, Mme Labat, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. B..., conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme Y... et de MM. Z... et Thierry X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques, l'avis de Mme C..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Colmar, 15 décembre 2016), que le 30 mars 2010, l'administration fiscale a notifié à Odette X... une proposition de rectification de son impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2007 à 2009, en raison d'une sous-estimation de parts des sociétés civiles immobilières (SCI) dont elle était soit propriétaire soit usufruitière ; qu'après saisine de la commission départementale de conciliation, puis rejet de sa réclamation et mise en recouvrement des impositions éludées, assorties de pénalités de retard, Odette X... a saisi le tribunal de grande instance aux fins de décharge ; qu'Odette X... est décédée, en laissant pour héritiers ses trois enfants, Mme Y... et MM. Z... et Laurent X... (les consorts X...), qui ont repris l'instance ;

Attendu que les consorts X... font grief à

l'arrêt de rejeter la demande de décharge présentée par Odette X... alors, selon le moyen : 1°/ que pour être motivé l'avis de la commission départementale de conciliation doit comporter les éléments d'appréciation sur lesquels cette dernière fonde sa position, de telle manière que le contribuable soit à même de les discuter devant le juge de l'impôt ; qu'en retenant que l'avis de la commission de conciliation était motivé bien qu'il se bornât à affirmer que la fiscalité latente ne pouvait pas être prise en compte dans l'évaluation des parts des SCI en cause parce qu'elle ne constituait pas un passif réel déductible pour le calcul de la valeur mathématique et qu'un prêt ne pouvait être pris en compte pour le calcul de la valeur de productivité, ce qui ne permettait pas au juge de l'impôt de vérifier la pertinence des considérations de fait ayant justifié les rappels d'impositions litigieux au regard de la fiscalité latente sur les immeubles non cédés et du prêt in fine dont le capital restait à rembourser, les juges d'appel ont violé les dispositions de l'article R. 60-3 du livre des procédures fiscales ; 2°/ que la valeur vénale des titres de sociétés non cotées doit être évaluée, en priorité, par référence aux prix auxquels ont été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité, de sorte que les méthodes d'évaluation en fonction de la valeur mathématique ou de la valeur de productivité ne sont que subsidiaires ; qu'en validant la méthode d'évaluation des parts des SCI 12 rue Adophe Seyboth et Magasins, retenue par l'administration en fonction de leur valeur mathématique et de leur valeur de productivité, par la circonstance que toute méthode d'évaluation ne peut être qu'une approximation et que la méthode retenue est communément pratiquée et admise, bien que le recours à cette méthode subsidiaire suppose la justification préalable, par l'administration, de l'impossibilité d'une évaluation en fonction du prix de transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires, et qu'il ne soit pas contesté que l'administration n'ait rien justifié, les juges d'appel ont violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 3°/ que l'évaluation de titres de sociétés non cotées en fonction des valeurs de rendement et de productivité suppose que les sociétés concernées soient passibles de l'impôt sur les sociétés ; qu'une telle évaluation ne peut donc être retenue pour une société civile immobilière de gestion patrimoniale en raison de son non-assujettissement à l'impôt sur les sociétés, excluant la notion de distribution ; que, dans ces conditions, en estimant fondée la méthode d'évaluation retenue par l'administration fiscale par combinaison de la valeur de productivité avec la valeur mathématique des parts sociales des SCI détenus par Odette X..., les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 4°/ que la valeur de productivité du titre d'une société non cotée qui correspond à la capitalisation du résultat net annuel global après impôt de cette société, ne saurait varier d'un associé à l'autre ; que l'administration ne peut donc utiliser cette méthode d'évaluation pour déterminer la valeur des parts sociales d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, en fonction de la quote-part du résultat annuel attribuée à chaque associé et d'un impôt fictif correspondant à l'application du taux d'imposition de chaque associé à l'impôt sur le revenu, sans dénaturer les principes qui régissent cette méthode de valeur de productivité ; qu'en estimant justifiée une valeur de productivité différente en fonction des associés sous prétexte qu'elle serait favorable au contribuable dès lors que serait déduit l'impôt sur le revenu dont il est redevable sur sa quote-part de revenus, les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 5°/ que, subsidiairement, la valeur de productivité des parts d'une société non cotée est déterminée par capitalisation du résultat net annuel de cette dernière, mais que cette valeur des parts sociales doit tenir compte de l'évolution du résultat net dans un proche avenir compte tenu du capital d'un prêt in fine à rembourser et des disponibilités de la société ; qu'en refusant de prendre en compte l'existence d'un prêt in fine à rembourser pour évaluer la valeur vénale des parts des SCI en cause, les juges d'appel ont violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 6°/ que la valeur vénale des titres d'une société non cotée doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date du fait générateur ; que pour évaluer les titres d'une SCI non cotée, différents abattements peuvent être pratiqués pour tenir compte en particulier, selon les usages du marché, de la fiscalité latente qui résulte de l'inconvénient que présente, pour l'acquéreur de titres d'une société civile immobilière, l'existence de plus-values latentes sur les immeubles qui figurent à l'actif de cette société, dès lors qu'à concurrence de cette plus-value, lesdits immeubles ne pourront être amortis par l'acquéreur et que si ces derniers sont ensuite cédés, il sera imposé sur ladite plus-value ; qu'en refusant la prise en compte de la fiscalité latente afférente à la plus-value latente des immeubles figurant à l'actif des SCI à évaluer, sous prétexte que la plus-value latente invoquée repose sur la fiction d'une cession des immeubles appartenant aux SCI, bien que cette fiscalité latente existe que ces immeubles soient ou non cédés après l'acquisition des parts sociales, les juges d'appel ont dès lors violé les dispositions des articles 885 D et 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

Mais attendu

, en premier lieu, qu'ayant rappelé, par motifs propres et adoptés, que la commission départementale de conciliation avait estimé qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte les impositions latentes invoquées sur les immeubles appartenant aux SCI pour la détermination de la valeur des parts de celles-ci, dès lors d'abord qu'il ne s'agissait pas d'un passif réel pour le détenteur de titres, ensuite que leur estimation par la méthode de la valeur de productivité excluait la prise en compte du passif, et enfin retenu que l'avis émis par la commission procédait d'un raisonnement précis et explicite, permettant au juge de l'impôt d'en vérifier la pertinence, la cour d'appel en a exactement déduit que la procédure suivie avait été régulière ; Attendu, en deuxième lieu, que, Odette X... n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la valeur vénale des titres de sociétés non cotées devait être évaluée par priorité par référence aux prix auxquels avaient été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité, le grief de la deuxième branche est nouveau, et mélangé de fait et de droit ; Attendu, en troisième lieu, qu'après avoir énoncé que l'évaluation des parts d'une société doit être aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, l'arrêt relève que les deux méthodes de valorisation retenues par l'administration fiscale, soit la valeur mathématique et la valeur de productivité, n'appréhendent pas les mêmes facteurs de valorisation ; qu'il ajoute que la seconde a été retenue comme facteur de pondération de la première, dans la mesure où il s'agissait d'évaluer une société de gestion pouvant procurer des revenus élevés, peu important qu'elle ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, que le passif pris en compte dans le cadre de l'évaluation de la valeur mathématique n'a pas à être retenu pour le calcul de la valeur de productivité et enfin que la différence des résultats obtenus pour chacun des titulaires de parts en raison de la prise en compte de leur taux d'imposition ne dénature pas les principes régissant cette méthode, dès lors qu'elle permet une approche plus précise de la valeur des parts litigieuses et est favorable au contribuable ; que de ces constatations et appréciations procédant de son pouvoir souverain, la cour d'appel a pu déduire que l'utilisation de la méthode de la valeur de productivité pour évaluer les parts des SCI litigieuses n'était pas critiquable ; Et attendu, en dernier lieu, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'un côté, que la cession des immeubles de chacune des SCI était en l'état purement hypothétique dès lors que l'objet de ces dernières était la gestion de leur patrimoine immobilier pour en obtenir des revenus, et de l'autre, qu'une opération de cession des parts sociales était plus probable, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'il n'y avait pas lieu à décote supplémentaire au titre des plus values latentes sur la cession des immeubles ; D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y..., MM. Z... et Laurent X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et MM. Z... et Thierry X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande en décharge des rappels d'impôt de solidarité sur la fortune auxquels Odette X... a été assujettie au titre des années 2007 à 2009, au titre des parts sociales détenues par elle dans la SCI 12 rue Adolphe Seyboth et dans la SCI Magasins, AUX MOTIFS PROPRES que la commission de conciliation a rendu l'avis suivant : « Après délibération, la commission constate que le litige porte sur la prise en compte de l'impôt latent qui grèverait les immeubles des deux sociétés. Elle considère que cette charge, dont le caractère hypothétique est relevé, ne constitue pas un passif réel pour le détenteur des titres et ne doit donc pas être retenue dans le cadre du calcul de la valeur mathématique. S'agissant de la valeur de productivité, elle considère qu'il n'y a pas lieu non plus à retenir un élément de passif dès lors que la valeur des sociétés est calculée en capitalisant le résultat net que leurs activités produisent » ; que cette motivation, quoique succincte, répondait aux deux moyens invoqués par Mme Odette X..., à savoir la prise en compte de la fiscalité latente dans le cadre de la valeur mathématique, et celle du passif de la société dans le cadre de la valeur de productivité, ces éléments ayant été écartés en raison, pour le premier, de son caractère hypothétique, et, pour le second, du fait qu'il est étranger au calcul de la valeur de productivité, fondée exclusivement sur le résultat net de la société ; que, sur le fond, toute méthode d'évaluation des parts sociales d'une société non cotée ne peut être qu'une approximation, le but étant, comme l'a rappelé à juste titre le tribunal, d'aboutir à une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraînée le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel ; que la méthode retenue par l'administration est communément pratiquée et admise pour estimer les parts d'une société exerçant une activité économique, ce qui est le cas, en l'espèce, des SCI propriétaires d'immeubles de rapport, entièrement donnés en location ; qu'elle consiste à prendre en compte, pour une part prépondérante (deux tiers en l'occurrence), la valeur patrimoniale ou mathématique, obtenue par différence de l'actif et du passif de la société, et, pour une moindre part (un tiers en l'occurrence), la valeur de productivité, calculée par capitalisation du résultat net de la société ; que l'actif pris en compte pour le calcul de la valeur patrimoniale a été déterminé selon la méthode par comparaison, à partir des prix de cession d'immeubles de même nature ; que les termes de comparaison proposés par l'administration ne sont pas contestés ; que la prise en compte de la valeur de productivité se justifie par le fait qu'une société dont la valeur patrimoniale est faible parce qu'elle a un passif important à rembourser peut procurer des revenus élevés, alors qu'une société ayant une forte valeur patrimoniale peut ne rapporter que peu ou pas de revenus ; que les avis du cabinet Galtier et de la société Sofalec, produits en cause d'appel par Mme Odette X... et établis de manière non contradictoire, ne sont pas suffisants pour remettre en cause la méthode retenue par l'administration ; qu'ils auraient éventuellement pu justifier une mesure d'expertise judiciaire, mais il n'y a pas lieu d'ordonner une telle mesure dès lors qu'elle n'est pas sollicitée par Mme Odette X... et que la cour estime disposer d'éléments suffisants pour trancher le litige ; que le calcul de la valeur de productivité s'inscrit dans une logique qui ne tient compte que du résultat net de la société ; que le passif de la société n'a donc pas à être pris en considération dans ce cadre ; que contrairement à ce qui est soutenu par Mme Odette X..., cette méthode n'aboutit pas à évaluer de la même manière une société dépourvue de passif et une société grevée d'un passif important ; qu'en effet, le passif est bien pris en compte dans le cadre de la valeur patrimoniale qui, ainsi qu'il a été vu, a une part prépondérante dans l'évaluation ; que, calculée sur des éléments différents de ceux pris en compte pour la valeur patrimoniale, la valeur de productivité n'est pas nécessairement inférieure à celleci ; que le fait que la valeur de productivité obtenue ne soit pas identique pour tous les détenteurs de parts s'explique par le fait que les revenus des parts sociales sont pris en compte pour le calcul de l'impôt sur les revenus de chaque détenteur et que ceux-ci ne sont pas soumis au même taux d'imposition, selon le montant de leurs revenus globaux ; que ce résultat, paradoxal, en apparence seulement, résulte de l'application, par l'administration d'une règle favorable au contribuable, consistant à tenir compte du résultat net après déduction de l'impôt sur le revenu ; que l'application d'une décote, pour non-liquidité des titres n'emporte pas reconnaissance, par l'administration, du mal-fondé de sa méthode d'évaluation ; que la prise en compte de la plus-value latente repose sur la fiction d'une cession des immeubles appartenant aux SCI, qui dégagerait une plus-value taxable ; que les premiers juges l'ont à juste titre écartée, aux motifs, notamment, qu'une telle cession est, en l'état, purement hypothétique, l'objet de chaque SCI étant de gérer son patrimoine immobilier pour qu'il rapporte des revenus, et non de le céder, et une opération de cession pouvant être réalisée, de manière plus probable, par la vente des parts sociales et non de l'immeuble ; ET AUX MOTIFS ADOPTES que s'agissant de la motivation de la décision de la commission, il convient de relever que quoique concise, elle répond point par point à l'argumentation développée devant elle par la contribuable, ce qui autorise d'ailleurs Madame Odette X... à la contester ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient la demanderesse, l'adjectif « hypothétique » ne signifie pas « qui n'est pas encore révélé mais néanmoins existant » mais « douteux », et en tous cas « incertain » ; qu'il ressort, en outre, de la motivation discutée que c'est par référence à ce que la méthode dite de la « valeur de productivité » a pour objet d'évaluer, que la commission a écarté la prise en compte du remboursement du prêt in fine, et, en raison de son caractère aléatoire que la charge constituée par « une imposition latente » lors de la cession des immeubles n'a pas été retenue ; que le raisonnement de la commission est en conséquence précis et explicite ; qu'il soit erroné (comme le soutiennent les demandeurs) ne signifie pas qu'il est inexistant ; qu'au fond, Mme Odette X... fait valoir que la « valeur de productivité » retenue par l'administration fiscale est erronée au motif qu'elle ne prend pas en compte le passif des sociétés, et opère un abattement de 30 % qui serait révélateur de l'erreur de raisonnement commise par les services fiscaux ; que selon la demanderesse, seule la méthode dite du « rendement » serait en l'espèce appropriée ; que le principe est que l'évaluation des parts doit être aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel ; qu'à cette fin, des règles d'évaluation ont été progressivement élaborées afin d'éviter tout arbitraire et garantir une certaine sécurité ; que s'agissant de SCI ayant pour objet la gestion d'immeubles de rapport, la méthode dite de la détermination de la « valeur patrimoniale » pondérée par la méthode de la « valeur de productivité » est la technique d'évaluation recommandée, car la plus adaptée à ce type de société et à son objet ; que les contribuables peuvent évidemment établir que dans le cas qui les concerne, cette méthode d'évaluation ne permet pas de déterminer la valeur vénale réelle de la société (et donc des parts qui la composent) ; qu'en l'occurrence, force cependant est de constater que Madame Odette X... n'invoque aucune particularité qui serait susceptible de justifier du choix d'une autre méthode ; que les deux SCI concernées sont en effet des sociétés de gestion assez classiquement propriétaires d'immeubles de rapport vieillissant implantés aux abords du centre ville, nécessitant d'importants travaux de rénovation et/ou de réhabilitation ; qu'il en découle que Madame Odette X... ne démontre pas en quoi le choix de la méthode ne serait pas approprié ; que la demanderesse fait ensuite valoir que la méthode utilisée par l'administration fiscale aurait été mal appliquée au motif que le prêt remboursable in fine n'aurait pas été déduit dans la détermination de valeur des parts selon la méthode de productivité ; que la « valeur de productivité » retenue pour « pondérer » les résultats de la méthode mathématique, dès lors qu'il s'agit de sociétés civiles immobilières réalisant des bénéfices, a pour objet de capitaliser le résultat net que son activité produit à partir du résultat net courant moyen des trois dernières années ; qu'il n'est donc pas possible de « déduire » de ce résultat une partie du passif qui, au demeurant, a déjà été pris en compte dans la méthode mathématique ; que le taux de pondération peut être discuté pour tenir compte des particularités de chaque société, mais en l'espèce Madame Odette X... ne le discute pas ; que la demanderesse soutient enfin, que la preuve du caractère erroné de la méthode utilisée par les services fiscaux résulterait du fait que la valeur de productivité excéderait la valeur mathématique, ce qui serait logiquement invraisemblable ; que, pourtant, une telle situation n'est ni « impossible » ni vraiment inédite, et correspond exactement à celle d'une société qui, en dépit d'un patrimoine immobilier déprécié par sa relative vétusté, conserve une productivité importante en raison de sa localisation, de l'état du marché ; qu'il importe de rappeler ici que les deux méthodes n'évaluent pas les mêmes facteurs de valorisation, et que la méthode de productivité est ici retenue que comme facteur de « pondération » de la valeur mathématique, dans la mesure où il s'agit de sociétés de gestion réalisant des bénéfices ; qu'enfin, l'argument, tiré du fait que la valeur des titres d'une société ne saurait être différente entre deux associés et qu'en l'espèce, pour les mêmes titres détenus par les époux Y... X..., par Madame Martine D... veuve X... et par Madame Odette X..., l'administration fiscale parvient à une valeur supérieure pour ceux que détient Madame Odette X..., ne saurait emporter la conviction ; qu'en effet, non seulement tous les titres ne confèrent pas nécessairement les mêmes droits, mais surtout le régime de propriété des titres a une incidence évidente sur leur négociabilité (il sera à cet égard rappelé que la moitié des titres que possède la demanderesse ne porte que sur la nue-propriété), ce que l'administration a légitimement pris en compte ; que s'agissant ensuite du risque de fiscalité latente que l'administration refuse de retenir en raison de son caractère aléatoire, Madame Odette X... explique qu'au regard de la nature des biens immobilisés, les seuls acquéreurs susceptibles d'être intéressés par l'achat de ces biens sont des professionnels de l'immobilier ; que la vente de l'immeuble « entraîne sa sortie de l'actif de la société et partant une plus-value taxable constitutive de la différence entre la valeur du bien au bilan et le prix de cession » que les éventuels acquéreurs feront nécessairement supporter par la venderesse ; qu'en admettant avec Madame Odette X... que le patrimoine des deux SCI ne soit susceptible d'intéresser que les professionnels de l'immobilier en cas de cession, c'est la cession même de ces biens qui apparaît fortement imprévisible dès lors que, d'une part, l'objet même de ces sociétés est la gestion des immeubles (un chacune) qu'elles possèdent, d'autre part, il pourrait dans ce cas être envisagé d'autres cessions que celles du patrimoine immobilier (cession de parts sociales notamment), ce qui suffit à remettre en cause la « fiscalité latente » envisagée, enfin, chacune de ces sociétés ayant contracté un emprunt in fine important on peut raisonnable penser - à défaut d'autre explication - qu'il a pour objet de financer des travaux de rénovation destinés à développer l'exploitation de ce patrimoine, non d'y mettre fin ; que c'est de façon pertinente que les services fiscaux ont refusé d'appliquer une décote pour une « fiscalité latente » aussi aléatoire dans son principe qu'indéterminée dans son montant ; 1°) ALORS QUE, pour être motivé l'avis de la Commission départementale de conciliation doit comporter les éléments d'appréciation sur lesquels cette dernière fonde sa position, de telle manière que le contribuable soit à même de les discuter devant le juge de l'impôt ; qu'en retenant que l'avis de la Commission de conciliation était motivé bien qu'il se bornât à affirmer que la fiscalité latente ne pouvait pas être prise en compte dans l'évaluation des parts des SCI en cause parce qu'elle ne constituait pas un passif réel déductible pour le calcul de la valeur mathématique et qu'un prêt ne pouvait être pris en compte pour le calcul de la valeur de productivité, ce qui ne permettait pas au juge de l'impôt de vérifier la pertinence des considérations de fait ayant justifié les rappels d'impositions litigieux au regard de la fiscalité latente sur les immeubles non cédés et du prêt in fine dont le capital restait à rembourser, les juges d'appel ont violé les dispositions de l'article R.60-3 du Livre des procédures fiscales ; 2°) ALORS QUE la valeur vénale des titres de sociétés non cotées doit être évaluée, en priorité, par référence aux prix auxquels ont été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité, de sorte que les méthodes d'évaluation en fonction de la valeur mathématique ou de la valeur de productivité ne sont que subsidiaires ; qu'en validant la méthode d'évaluation des parts des SCI 12 rue Adophe Seyboth et Magasins, retenue par l'administration en fonction de leur valeur mathématique et de leur valeur de productivité, par la circonstance que toute méthode d'évaluation ne peut être qu'une approximation et que la méthode retenue est communément pratiquée et admise, bien que le recours à cette méthode subsidiaire suppose la justification préalable, par l'administration, de l'impossibilité d'une évaluation en fonction du prix de transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires, et qu'il ne soit pas contesté que l'administration n'ait rien justifié, les juges d'appel ont violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales ; 3°) ALORS QUE l'évaluation de titres de sociétés non cotées en fonction des valeurs de rendement et de productivité suppose que les sociétés concernées soient passibles de l'impôt sur les sociétés ; qu'une telle évaluation ne peut donc être retenue pour une société civile immobilière de gestion patrimoniale en raison de son non-assujettissement à l'impôt sur les sociétés, excluant la notion de distribution ; que, dans ces conditions, en estimant fondée la méthode d'évaluation retenue par l'administration fiscale par combinaison de la valeur de productivité avec la valeur mathématique des parts sociales des SCI détenus par Odette X..., les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ; 4°) ALORS QUE la valeur de productivité du titre d'une société non cotée qui correspond à la capitalisation du résultat net annuel global après impôt de cette société, ne saurait varier d'un associé à l'autre ; que l'administration ne peut donc utiliser cette méthode d'évaluation pour déterminer la valeur des parts sociales d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, en fonction de la quote-part du résultat annuel attribuée à chaque associé et d'un impôt fictif correspondant à l'application du taux d'imposition de chaque associé à l'impôt sur le revenu, sans dénaturer les principes qui régissent cette méthode de valeur de productivité ; qu'en estimant justifiée une valeur de productivité différente en fonction des associés sous prétexte qu'elle serait favorable au contribuable dès lors que serait déduit l'impôt sur le revenu dont il est redevable sur sa quote-part de revenus, les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales. 5°) ALORS QUE, subsidiairement, la valeur de productivité des parts d'une société non cotée est déterminée par capitalisation du résultat net annuel de cette dernière, mais que cette valeur des parts sociales doit tenir compte de l'évolution du résultat net dans un proche avenir compte tenu du capital d'un prêt in fine à rembourser et des disponibilités de la société ; qu'en refusant de prendre en compte l'existence d'un prêt in fine à rembourser pour évaluer la valeur vénale des parts des SCI en cause, les juges d'appel ont violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du CGI et l'article L.17 du LPF ; 6°) ALORS QUE la valeur vénale des titres d'une société non cotée doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date du fait générateur ; que pour évaluer les titres d'une SCI non cotée, différents abattements peuvent être pratiqués pour tenir compte en particulier, selon les usages du marché, de la fiscalité latente qui résulte de l'inconvénient que présente, pour l'acquéreur de titres d'une société civile immobilière, l'existence de plus-values latentes sur les immeubles qui figurent à l'actif de cette société, dès lors qu'à concurrence de cette plus-value, lesdits immeubles ne pourront être amortis par l'acquéreur et que si ces derniers sont ensuite cédés, il sera imposé sur ladite plus-value ; qu'en refusant la prise en compte de la fiscalité latente afférente à la plus-value latente des immeubles figurant à l'actif des SCI à évaluer, sous prétexte que la plus-value latente invoquée repose sur la fiction d'une cession des immeubles appartenant aux SCI, bien que cette fiscalité latente existe que ces immeubles soient ou non cédés après l'acquisition des parts sociales, les juges d'appel ont dès lors violé les dispositions des articles 885 D et 885 S du Code général des impôts et l'article L.17 du Livre des procédures fiscales.