2
9
jours restants pour tester gratuitement notre offre premium et bénéficier de -50% sur la première année
Découvrir

Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 27 février 2023, 22/00020

Mots clés
Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité • vente • résolution • publicité • publication • préjudice • forclusion • service • remboursement • condamnation • recevabilité • rectification

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Nancy
  • Numéro de pourvoi :
    22/00020
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Identifiant Judilibre :6412c32f314ae0a62152cb85
  • Président : Madame Nathalie CUNIN-WEBER

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile

ARRÊT

N° /2023 DU 27 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00020 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E4V3 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 18/02920, en date du 27 octobre 2021, APPELANTS : Monsieur [K] [T] né le 19 Juillet 1968 à [Localité 8] (54) domicilié [Adresse 4] Représenté par Me Sébastien GRAILLOT de la SCP BOUDIBA GRAILLOT, avocat au barreau de NANCY Madame [S] [A], épouse [T] née le 08 Septembre 1969 à [Localité 10] (55) domiciliée [Adresse 4] Représentée par Me Sébastien GRAILLOT de la SCP BOUDIBA GRAILLOT, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : Madame [M] [J], veuve [Z] née le 28 Avril 1940 à [Localité 7] (Bone) (ALGERIE) domiciliée [Adresse 3] Représentée par Me Tülay CAGLAR, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport, Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Février 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Par un acte authentique en date du 15 décembre 2015, Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], ci-après dénommés les époux [T], ont vendu à Madame [M] [J] veuve [Z], ci-après dénommée Madame [Z], une maison d'habitation sise à [Localité 9], [Adresse 1], moyennant le prix de 124000 euros. Lors de travaux de rafraîchissement des peintures et papiers peints entrepris le 21 décembre 2015, il a été constaté des traces de moisissures et de salpêtre, et le 22 décembre 2015, Madame [Z] a fait établir un procès-verbal de constat de huissier, lequel a notamment fait état de la présence d'une forte humidité, de traces de moisissures et de salpêtre. Par une lettre du 7 janvier 2016, Madame [Z] a fait part de cette situation aux époux [T] et a sollicité l'annulation de la vente. Suite à l'échec de la tentative de résolution amiable du litige par son assureur protection juridique, Madame [Z] a missionné Monsieur [F] pour procéder à une expertise amiable de la maison. Ce dernier est intervenu le 9 mai 2016. Madame [Z] a alors saisi le juge des référés qui, par une ordonnance en date du 31 janvier 2017, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Monsieur [N]. L'expert a déposé son rapport le 16 janvier 2018. Par un acte d'huissier en date du 5 septembre 2018, Madame [Z] a assigné les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Nancy, en annulation de la vente du 15 décembre 2015. Par jugement contradictoire du 27 octobre 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a : - constaté que l'assignation a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2 conformément aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, - rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, - rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l'article 1648 du code civil,

En conséquence

, - déclaré recevable la demande principale formée par Madame [Z], - requalifié la demande d'annulation de la vente en demande de résolution de la vente en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, - prononcé la résolution de la vente conclue selon acte authentique en date du 15 décembre 2015 dressé par Maître [B] [D], notaire à [Localité 9], Entre : Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], Vendeurs Et Madame [L] [J], veuve non remariée de Monsieur [X] [Z], Acquéreur Portant sur : Une maison d'habitation sise à [Adresse 1], cadastrée section AK n° [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 1]' pour 01a 72ca et section AK n°[Cadastre 2] lieu-dit '[Adresse 1]' pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a2ca, Moyennant le prix de 124000 euros s'appliquant : 1° aux biens immobiliers à concurrence de 119800 euros, 2° aux biens et objets mobiliers à concurrence de 4200 euros, en application des dispositions des articles 1641 à 1644 du code civil. En conséquence, - condamné Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] à rembourser à Madame [L] [J] veuve [Z] le prix de vente, soit 124000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, - ordonné la réintégration de la maison d'habitation sise à [Adresse 1], cadastrée section AK n° [Cadastre 5] lieu-dit '[Adresse 1]' pour 01a 72ca et section AK n° [Cadastre 2] lieu-dit '[Adresse 1]' pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a 22ca, dans le patrimoine de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2, - condamné les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 1243,45 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - débouté Madame [Z] de ses demandes d'indemnisation complémentaire, - condamné les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les époux [T] de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [T] aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord considéré que les deux fins de non-recevoir soulevées par les époux [T] devaient être rejetées. Il a constaté, d'une part, que Madame [Z] justifiait de la publication de l'assignation auprès du service de la publicité foncière, de sorte que la demande d'annulation de la vente immobilière litigieuse était recevable. D'autre part, il a rappelé que les délais posés par l'article 1648 du code civil correspondaient pour le premier alinéa à un délai de prescription, auquel les dispositions de l'article 2239 du code civil étaient donc applicables, et pour le second alinéa, à un délai de forclusion. Il a considéré que l'assignation au fond en garantie des vices cachés avait en l'espèce été délivrée le 25 septembre 2018, soit avant l'expiration du délai de prescription de deux ans, et que la demande de Madame [Z] était dès lors recevable. Il a requalifié la demande d'annulation de la vente du 15 décembre 2015 en demande de résolution de la vente, en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile. Le tribunal a relevé que l'humidité anormale, notamment par infiltrations, affectant la maison acquise par Madame [Z] existait avant la vente à cette dernière, qu'elle ne pouvait être décelée par un acquéreur sans compétence particulière, et qu'elle a eu pour effet de rendre la maison impropre à sa destination ; que dès lors, Madame [Z] justifiait de l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil. Après avoir rappelé qu'en application de l'article 1643 du code civil, le vendeur qui avait connaissance des vices affectant la chose vendue ne peut se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, les premiers juges ont retenu en l'espèce que les époux [T] ne pouvaient valablement invoquer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 15 décembre 2015, dès lors qu'ils avaient nécessairement eu connaissance des problèmes d'humidité avant la vente. Les juges ont considéré que Madame [Z] était bien fondée à exercer l'action rédhibitoire offerte à l'acquéreur en application des dispositions de l'article 1644 du code civil et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la vente. La résolution entraînant de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de la vente, le tribunal a condamné les époux [T] à rembourser à Madame [Z] le prix de vente, soit 124000 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, date de l'assignation, tout en ordonnant la réintégration de la maison, objet de la vente résolue, dans le patrimoine des époux [T]. Compte tenu de l'effet rétroactif de la résolution, le tribunal a estimé que Madame [Z] n'était pas fondée à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance puisqu'elle était censée n'avoir eu la jouissance de la maison. De même, il a rejeté ses demandes de remboursement des loyers et de la taxe d'habitation qu'elle avait dû exposer depuis la vente. En revanche, il a considéré que Madame [Z] était bien fondée à solliciter, à titre de dommages et intérêts, le remboursement des dépenses engagées en pure perte au titre de la maison pour un total de 1243,45 euros, somme que les époux [T] ont été condamnés à lui verser. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 5 janvier 2022, les époux [T] ont relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 4 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] demandent à la cour de : Sur la recevabilité des demandes de Madame [Z], Vu les articles 1648, 2239 et 2241 du code civil, Vu les articles 28 4° c) et 30. 5. du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 et rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l'article 1648 du code civil, Statuant à nouveau, - déclarer irrecevables les demandes de Madame [Z] pour cause de forclusion en l'absence de publication de l'assignation dans le délai biennal de forclusion de l'article 1648 du code civil, Au fond, Vu les articles 1641 et 1642 du Code civil, - infirmer le jugement en ce qu'il a : * requalifié la demande d'annulation de la vente en demande de résolution de la vente en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, * prononcé la résolution de la vente conclue selon acte authentique en date du 15 décembre 2015 dressé par Maître [B] [D], notaire à Thiaucourt-Regnieville, entre Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], vendeurs, et Madame [L] [J], veuve non remariée de Monsieur [X] [Z], acquéreur, portant sur une maison d'habitation sise à [Localité 9], [Adresse 1], cadastrée section AK n°[Cadastre 5] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 01a 72ca et section AK n°[Cadastre 2] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a 22ca, moyennant le prix de 124000 euros s'appliquant aux biens immobiliers à concurrence de 119800 euros et aux biens et objets mobiliers à concurrence de 4200 euros, en application des articles 1641 à 1644 du code civil, En conséquence, * condamné les époux [T] à rembourser à Madame [Z] le prix de vente, soit 124 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, * ordonné la réintégration de la maison d'habitation sise à [Adresse 1], cadastrée section AK n°[Cadastre 5] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 01a 72ca et section AK n°[Cadastre 2] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a 22ca dans le patrimoine des époux [T], * ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2, * condamné les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 1243,45 euros à titre de dommages-intérêts en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, Statuant à nouveau, Après avoir considéré que les désordres allégués étaient apparents, décelables et connus de Madame [Z], que le bien vendu n'était pas impropre à son usage au jour de la vente et que le vice ne présentait pas un degré de gravité suffisant pour caractériser l'existence d'un vice caché, - déclarer la clause de non-garantie applicable et opposable à Madame [Z], En conséquence, - débouter Madame [Z] de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement, - débouter Madame [Z] de sa demande de résolution de la vente, - accorder à Madame [Z] une réduction de prix à concurrence du coût des travaux de réparation et de réfection tel que chiffré par l'Expert, soit la somme de 19053,30 euros TTC, - débouter Madame [Z] de ses demandes au titre des loyers acquittés depuis janvier 2016, des taxes d'habitation pour le logement de [Localité 6] et du trouble de jouissance, dès lors que l'immeuble était parfaitement habitable pour peu qu'il ait été régulièrement aéré et normalement chauffé, - infirmer le jugement en ce qu'il a : * condamné les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *débouté les époux [T] de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné les époux [T] aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, Et statuant à nouveau, - condamner Madame [Z] à payer aux époux [T] une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et devant la Cour en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [Z] aux entiers dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 4 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [M] [J] veuve [Z] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, des articles 565 et suivants du code de procédure civile et de l'article 561 du code de procédure civile, de : A titre principal, - dire et juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les époux [T], En conséquence, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes, - dire et juger recevable et bien fondé son appel incident, - réparer l'erreur matérielle touchant le jugement entrepris en ce qu'il a orthographié le prénom de Madame [J] veuve [Z] « [L] » au lieu de « [M] », - ordonner la rectification du jugement entrepris en ce qu'il orthographie le prénom de Madame [J] veuve [Z] « [L] » au lieu de « [M] », - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il : * constate que l'assignation a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2 conformément aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, * rejette la fin de non-recevoir fondée sur l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, * rejette la fin de non-recevoir fondée sur l'article 1648 du code civil, En conséquence, * déclare recevable la demande principale formée par Madame [Z], * requalifie la demande d'annulation de la vente en demande de résolution de la vente en application des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, * prononce la résolution de la vente conclue selon acte authentique en date du 15 décembre 2015 dressé par Maître [B] [D], notaire à [Localité 9], Entre : Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], VENDEURS ET Madame [L] [J], veuve non remariée de Monsieur [X] [Z], ACQUEREUR Portant sur : Une maison d'habitation sise à [Adresse 1], cadastrée section AK n° [Cadastre 5] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 01a 72ca et section AK n°[Cadastre 2] lieu-dit «[Adresse 1] » pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a 22ca, Moyennant le prix de 124000 euros s'appliquant : 1° aux biens immobilier à concurrence de 119000 euros 2° aux biens et objets immobilier à concurrence de 4200 euros En application des dispositions des articles 1641 à 1644 du Code civil, En conséquence, * ordonne la réintégration de la maison d'habitation sise à [Localité 9], [Adresse 1], cadastrée section AK n° [Cadastre 5] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 01a 72ca et section AK n°[Cadastre 2] lieu-dit « [Adresse 1] » pour 02a 50ca, soit pour une contenance totale de 04a 22ca, dans le patrimoine de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], * ordonne la publication du jugement au service de publicité foncière de [Localité 8] 2, * déboute Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * ordonne l'exécution provisoire, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : * condamne les époux [T] à rembourser à Madame [Z] le prix de vente, soit 124000 euros, avec intérêts au taux légale à compter du 5 septembre 2018, * condamne les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 1243,45 euros à titre de dommages-intérêts en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, * condamne les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamne les époux [T] aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, En conséquence, Statuant à nouveau, - réparer l'omission de statuer en ce que le tribunal a omis de statuer sur la demande de condamnation solidaire entre Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] et ordonner leur condamnation solidaire, A tout le moins, - prononcer la condamnation solidaire de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], - condamner solidairement les époux [T] à rembourser à Madame [M] [Z] le prix de vente, soit 124000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 1243,45 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les époux [T] aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, - infirmer également le jugement en ce qu'il : * déboute Madame [Z] de ses demandes d'indemnisation complémentaire, En conséquence, Statuant à nouveau sur les demandes d'indemnisation complémentaire, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 9470 euros au titre des frais de notaire, en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 61290 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au mois de juillet 2022 inclus, en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme 775 euros par mois au titre des loyers et charges à compter du mois d'août 2022 et jusqu'à la décision à intervenir, en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] le montant des taxes d'habitation payées par elle au titre des années 2016 à 2022 inclus, en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, En tout état de cause, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés à hauteur de Cour, A titre subsidiaire, - dire et juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les époux [T], En conséquence, - les débouter de l'intégralité de leurs demandes, - dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident de Madame [Z], - réparer l'erreur matérielle touchant le jugement entrepris en ce qu'il a orthographié le prénom de Madame [J] veuve [Z] « [L] » au lieu de « [M] », - ordonner la rectification du jugement entrepris en ce qu'il orthographie le prénom de Madame [J] veuve [Z] « [L] » au lieu de « [M] », - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 62000 euros en réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2018, En application des dispositions de l'article 1645 du code civil, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 61290 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au mois de juillet 2022 inclus, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme 775 euros par mois au titre des loyers et charges à compter du mois d'août 2022 et jusqu'à la décision à intervenir, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] le montant des taxes d'habitation payées par elle au titre des années 2016 à 2022 inclus, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - condamner solidairement les époux [T] aux dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance, - condamner solidairement les époux [T] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022. L'audience de plaidoirie a été fixée le 28 novembre 2022 et le délibéré au 27 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] 4 avril 2022 et par Madame [M] [J] veuve [Z] le 4 juillet 2022 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022 ; * Sur la recevabilité des demandes de Madame [Z] Madame [M] [J] veuve [Z] sollicite à titre principal la confirmation du jugement qui a prononcé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement la réduction du prix de la vente sur le même fondement, outre des demandes en indemnisation des préjudices subis. Les époux [T] soulèvent la forclusion de ses demandes en l'absence de publication de l'assignation dans le délai de l'article 1648 du code de procédure civile. Cet article énonce que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice. Il n'est pas contesté que : * Madame [Z], dont la demande est fondée sur l'humidité excessive, a découvert le vice dont elle se plaint le 21 décembre 2015, * le délai de forclusion a été interrompu le 9 novembre 2016, date de la délivrance de l'assignation en référé expertise en application de l'article 2241 du code civil et un nouveau délai de forclusion de deux ans a commencé à courir le 31 janvier 2017, expirant le 31 janvier 2019. Les époux [T] considèrent que l'assignation au fond qui leur a été délivrée le 5 septembre 2018 n'a pas interrompu l'écoulement de ce délai, dans la mesure où la recevabilité de cette assignation était soumise à sa publication au service chargé de la publicité foncière et où Madame [Z] n'a réalisé cette formalité qu'en juin 2019, soit une fois que le délai était expiré, de telle sorte qu'ils considèrent irrecevables les demandes contenues dans l'acte introductif d'instance. L'article 28 4° c du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière impose effectivement la publication de l'assignation qui tend à l'annulation ou à la résolution d'une vente portant sur un immeuble, l'article 30 précisant que cette publication doit intervenir à peine de recevabilité de la demande. La cour de cassation a précisé de manière réitérée que la publication peut être effectuée jusqu'à la clôture des débats, y compris à hauteur d'appel. Il s'ensuit que l'assignation délivrée par Madame [Z] ayant été publiée le 25 juin 2019, sous la référence volume 5404P31 2019 P n° 1275, les demandes d'annulation puis de résolution soutenues par celle-ci sont recevables. Le délai de forclusion de l'article 1648 du code civil a en conséquence été interrompu par l'assignation délivrée le 5 septembre 2918, sans qu'aucune une conséquence ne puisse être tirée du fait qu'elle n'a été publiée que postérieurement au 31 janvier 2019. Il convient de confirmer le jugement qui a écarté les fins de non-recevoir soulevées sur le fondement des articles 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière et 1648 du code civil. ** Sur la garantie des vices cachés Sur l'existence d'un vice caché En vertu de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. Pour que Madame [Z] puisse invoquer la garantie des vices cachés, elle doit rapporter la preuve de l'existence des vices cachés qu'elle allègue, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments. Il est tout d'abord nécessaire d'établir l'existence d'un vice, c'est-à-dire d'une anomalie, qui se distingue d'un défaut de conformité mais aussi d'une usure normale de la chose. Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l'acquéreur et il ne peut être exigé d'un particulier de se faire assister d'un homme de l'art pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose. L'acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. Il n'est donc pas exigé que la chose soit inutilisable, mais seulement que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise à ce prix s'il en avait eu connaissance. Enfin, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n'exister qu''en germe' au moment de la vente, sa manifestation n'étant apparue qu'ultérieurement. En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire rappelant que le constat d'huissier diligenté le 22 décembre 2015 - soit une semaine après la vente - avait mis en évidence dans divers endroits de la maison vendue le développement de moisissures, de traces d'humidification et d'infiltration et d'un taux d'humidité sur un meneau particulièrement important (supérieur à 20 %), a précisé que les opérations d'expertises avaient permis de relever : * une humidité qualifiée d'anormale et excessive en plusieurs zones, notamment au niveau de l'entrée, dans les deux chambres du fond (la ventilation permanente mise en place après la première réunion ayant permis sa résorption), une humidité variant de 80 à 100 % sur le meneau de la chambre de droite, une moisissure importante du doublage du mur pignon dans le garage et des traces de coulures dans le local annexe, * le bon état global de la toiture. Cependant, une tuile a glissé et un trou s'est ouvert, la bande costière de protection de la gouttière nantaise est en mauvais état et il n'y a plus d'étanchéité, l'adaptation des vélux à la couverture est sujette à caution et des désordres pourraient survenir en raison du bouchement des cannelures par des feuilles et la rive latérale gauche située en limite de propriété n'est pas traitée pour fermer le vide d'avec la construction et/ou le mur voisin. S'agissant des non conformités techniques du système électrique, l'expert judiciaire a estimé qu'il ne s'agissait pas de désordres et il a précisé que le pavillon était correctement raccordé au réseau public d'évacuation des eaux. L'expert a relevé que les problèmes d'humidité étaient de nature à rendre le pavillon impropre à sa destination, d'autant plus que celui-ci n'est pas équipé d'installation de ventilation et de chauffage. Il a précisé que si l'absence de ventilation permanente de la maison associée à une absence de chauffage avaient contribué à maintenir une humidité excessive dans la maison, cette situation n'avait constitué qu'un facteur aggravant les diverses sources distinctes : - infiltration au pied du pignon de gauche, - infiltration depuis la cabine de douche, - remontée par porosité de la maçonnerie, notamment en façade arrière, - par infiltration supposée au droit du meneau en façade avant, - par production directe de vapeur d'eau dans le local lingerie totalement habillé de PVC Les constatations de l'expert judiciaire, en outre corroborées par celle de l'expert privé et du constat d'huissier, caractérisent l'existence d'un vice rendant la chose impropre à son usage d'habitation, de telle sorte que le vice présente une gravité incontestable. S'agissant de la connaissance de ces vices par l'acquéreur, il est admis que Madame [Z] a visité les lieux à plusieurs reprises, y compris en étant accompagnée. L'expert judiciaire, qui a précisé que les malfaçons de la zinguerie ne pouvaient être ni observées, ni décelées par un profane, indiquait que l'importance des moisissures sur le doublage du dégagement est telle que ce 'ne pouvait pas ne pas être observé, sauf à ce que cela soit caché par du mobilier ou nettoyé' (p18). Il ajoutait que si la maison était encore meublée et chauffée à la date des visites, Madame [Z] pouvait très bien ne rien avoir constaté d'anormal. Aucune photographie des lieux lors des visites n'est produite par les parties. Néanmoins, il ressort des nombreuses attestations versées aux débats par les époux [T] que leurs visiteurs n'avaient rien constaté d'anormal lorsqu'ils se rendaient dans les lieux, ce qui démontre la réalité des affirmations de Madame [Z] selon lesquelles les meubles présents et les habitudes de vie des époux [T] (chauffage, aération) permettaient de masquer aux tiers l'important phénomène d'humidité affectant leur maison. Il sera en outre relevé les circonstances de l'espèce, à savoir une découverte de l'humidité dans les jours qui ont suivi la vente justifiant immédiatement des récriminations de l'acquéreuse auprès de ses vendeurs. Ces éléments permettent de retenir que Madame [Z] n'avait pas connaissance des vices affectant la chose au moment de sa vente. Il est ainsi rapporté la preuve du caractère caché des vices affectant la maison. En conséquence de ce qui précède, Madame [Z] démontre l'existence d'un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. Sur la clause d'éviction de la garantie des vices cachés Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l'article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. En d'autres termes, une clause exclusive de garantie n'est valable que si le vendeur n'était pas 'de mauvaise foi', c'est-à-dire s'il n'avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l'interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. En revanche, cette présomption n'existe pas pour le vendeur particulier, comme les époux [T] en l'espèce. Dès lors, pour écarter cette clause exclusive et bénéficier de la garantie des vices cachés, Madame [Z] doit démontrer la mauvaise foi de ses vendeurs et donc leur connaissance du vice caché lors de la vente. En l'espèce, la manière et l'importance dans lesquelles le vice s'est manifesté immédiatement après l'achat, l'importance des traces d'humidité présentes lors de l'entrée dans les lieux de Madame [Z] et l'importance des moisissures sur le doublage du dégagement tel que mis en exergue par l'expert excluent que les vendeurs, propriétaires occupants, aient ignoré le vice, les moisissures nécessitant notamment un nettoyage régulier pour éviter les odeurs et limiter les manifestations visibles. L'expert a d'ailleurs relevé 'considérant l'immédiateté de constatations des désordres après la prise de possession, ceux-ci étaient forcément connus des vendeurs' (p 26). Dès lors qu'ils avaient connaissance des vices de l'immeuble qu'ils cédaient, les époux [T] ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte notarié. Sur les conséquences de l'existence de vices cachés En application de l'article 1644 du code civil, les acquéreurs sont en droit d'obtenir la résolution du contrat s'ils n'auraient pas acquis la chose ou une indemnité compensant le prix moindre qu'ils auraient accepté de payer en connaissance du vice. L'acquéreur qui agit sur le fondement des vices cachés dispose d'une action rédhibitoire et d'une action estimatoire, il est libre de choisir entre ces deux options. Les conditions de l'action en résolution pour vice caché exercée par Madame [Z] étant réunies, il convient de confirmer le jugement qui a ordonné la résolution de la vente reçue le 15 décembre 2015, au regard de la gravité du vice caché. Madame [Z] a le droit à la restitution des frais de notaires (article 1646 du code civil), lesquels se sont élevés à 9470 euros, il sera fait droit à son appel incident sur ce point, s'agissant de l'accessoire de la demande de résolution dont avait été saisi le premier juge. L'article 1645 du code civil ajoute que le vendeur qui avait connaissance du vice est également tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Il convient de préciser que, selon l'article 1129, 'la résolution met fin au contrat'. Au regard des éléments de la cause, il convient de dire que la résolution prendra effet au 27 octobre 2021, date du jugement qui l'a ordonnée. Le jugement a retenu l'indemnisation des préjudices suivants : * frais d'expertise privée : 340 euros Il s'agit de frais que Madame [M] [J] veuve [Z] n'aurait pas eu si la chose vendue n'avait pas été affectée d'un vice et elle est bien fondée à en demander le remboursement (Civ 1, 20 janvier 2021, n°19-18.249). * frais de constat d'huissier : 350 euros Il s'agit également de frais que Madame [M] [J] veuve [Z] n'aurait pas exposé si la chose vendue n'avait pas été affectée d'un vice et elle est bien fondée à en demander le remboursement. * frais d'achat de convecteur : 254,96 euros Madame [M] [J] veuve [Z] a procédé à cet achat car le bien vendu était dépourvu de convecteur. Dès lors que la vente du bien est résolue, que cet achat était indispensable pour pouvoir habiter les lieux en adéquation avec l'usage du bien acheté et que Madame [M] [J] veuve [Z] n'a aucune utilité à disposer de ces convecteurs la vente résolue, il s'agit pour elle d'un chef de dommage résultant de la vente intervenue et elle est bien fondée à en demander le remboursement * facture d'abonnement des compteurs d'eau : 42,24 euros Il s'agit d'une dépense qui était indispensable pour pouvoir habiter les lieux acquis, exposée en perte par Madame [M] [J] veuve [Z] * achat de matériel pour fixer les volets suite à la première réunion d'expertise : Il s'agit d'une dépense d'entretien justifié de la maison, exposée en perte par Madame [M] [J] veuve [Z]. Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a condamné les époux [T] à régler 1243,45 euros à Madame [M] [J] veuve [Z] à titre de dommages-intérêts, l'ensemble des sommes accordées étant justifiées. * préjudice financier lié à la poursuite de la location d'un logement L'humidité du logement le rendant impropre à sa destination d'usage d'habitation, Madame [M] [J] veuve [Z] a dû poursuivre la location d'un appartement. Elle justifie avoir exposé 765 euros de loyer en janvier 2016, 852 euros de loyer mensuel entre février 2016 et juin 2017 (soit 14025 euros) et 775 euros de loyer entre juillet 2017 et octobre 2021 (soit 40300 euros), date de prise d'effet de la résolution. Il y a lieu de condamner les époux [T] à lui payer la somme de 55090 euros. Le jugement sera infirmé et les appelants condamnés au paiement de ces sommes. * taxe d'habitation Madame [M] [J] veuve [Z] se plaint d'avoir dû payer la taxe d'habitation. À la différence de la taxe foncière, la taxe d'habitation n'est pas liée à la propriété d'un immeuble, mais à l'habitation d'un logement et à l'utilisation des services publics locaux. L'assujettissement de Madame [M] [J] veuve [Z] à cette taxe - dont il n'est en outre pas établi que les montants dont elle s'est acquittée étaient supérieurs à ceux dont elle aurait été redevable si elle avait habité l'immeuble acquis - n'est donc pas lié à la propriété de la maison qu'elle a acquise et ne peut donc donner lieu à indemnisation sur le fondement de l'article 1645 du code civil. * sur le préjudice de jouissance Madame [M] [J] veuve [Z] n'a subi aucun trouble de jouissance découlant de l'habitation des lieux dans lesquels elle n'a jamais résidé. En revanche, elle n'a pas pu jouir des lieux achetés tel qu'elle l'aurait dû. Son préjudice est toutefois limité, puisqu'elle a continué de vivre dans un premier temps dans l'appartement qu'elle louait, avant d'intégrer un autre logement. L'indemnisation de ce préjudice sera exactement fixé à la somme de 1000 euros. Il conviendra d'ordonner la rectification de l'erreur matérielle affectant l'orthographe du prénom de l'intimée dans le dispositif du jugement et de dire que les époux [T] seront solidairement tenus des sommes mises à leur charge. Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [T] seront condamnés aux dépens d'appel. Ils seront en outre condamnés à verser 3000 euros au titre de l'article 700 pour les frais irrépétibles exposés par Madame [M] [J] veuve [Z] à hauteur d'appel et débouté de leur propre demande.

PAR CES MOTIFS

, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en ce qu'il a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], - ordonné la résolution de la vente reçue par acte notarié du 15 décembre 2015 entre Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T], d'une part et Madame [M] [J] veuve [Z] (désignée de manière erronée sous l'identité 'Madame [L] [J] veuve [Z]') d'autre part et ordonné en conséquence des restitutions ; - condamné les époux [T] à payer à Madame [M] [J] veuve [Z] (désignée de manière erronée sous l'identité 'Madame [L] [J] veuve [Z]') 1243,45 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES) sur le fondement de l'article 1645 du code civil, - condamné les époux [T] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les a débouté de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne la rectification des mentions de l'identité suivante 'Madame [L] [J] veuve [Z]' par l'état civil exact 'Madame [M] [J] veuve [Z]' dans le dispositif du jugement (une mention page 18, cinq mentions page 19) ; L'infirme en ce qu'il a débouté Madame [M] [J] veuve [Z] de ses demandes d'indemnisation complémentaire ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] à payer à Madame [M] [J] veuve [Z] : - 9470 euros (NEUF MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DIX EUROS) en remboursement des frais de la vente, - 55090 euros (CINQUANTE CINQ MILLE QUATRE-VINGT-DIX EUROS) en indemnisation du préjudice financier lié au paiement d'un loyer, - 1000 euros (MILLE EUROS) en indemnisation du préjudice résultant de la perte de jouissance ; Dit que Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] seront solidairement tenus du paiement de l'ensemble des sommes mises à leur charge au profit de Madame [M] [J] veuve [Z] (restitution du prix de vente et des frais d'acte, dommages-intérêts, condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance) ; Condamne Monsieur [K] [T] et Madame [S] [A] épouse [T] aux dépens de la procédure d'appel ; Les condamne à verser 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à Madame [M] [J] veuve [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposé en appel ; Les déboute de leur propre demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de chambre, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : M. BUQUANT.- Minute en seize pages.
Note...

Décisions de principe similaires

Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 5 juin 2023, 21/02681
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Poitiers, Chambre 1, 6 décembre 2022, 21/00327
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Décisions d'espèce similaires

Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 5 juin 2023, 21/02681
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 21 novembre 2022, 22/00505
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 27 février 2023, 21/02671
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 18 septembre 2023, 22/00648
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Nancy, Chambre 1, 12 décembre 2022, 21/02897
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée