Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 novembre 2019, 18-23.785

Portée limitée
Mots clés
résiliation • statut • torts • société • possession • contrat • restitution • pourvoi • ressort • solde • preneur • règlement • service • condamnation • immobilier

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 novembre 2019
Cour d'appel de Paris
21 mars 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-23.785
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris, 21 mars 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C310365
  • Identifiant Judilibre :5fca62a3cd9db94aae9c79b6
  • Rapporteur : Mme Provost-Lopin
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10365 F Pourvoi n° A 18-23.785 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Jean-François O..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 21 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. Nicolas D..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. O..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. D... ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. O... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. D... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. O... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. O... à payer à M. D... la somme de 140 504 euros arrêtée au 7 mai 2014 au titre d'un solde locatif relatif aux lieux loués rue [...], rue [...] et rue [...] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 6 juin 2013 ; Aux motifs que sur la nature des relations contractuelles entre les parties, les locaux situés rue [...] avaient fait l'objet d'un bail écrit en date du 23 décembre 2009 entre M. D... et M. O... moyennant un loyer annuel de 30 000 euros et M. O... avait versé un dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros ; que ce bail prévoit que M. O... a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au-delà de 5 ans, avec un préavis de 6 mois par acte extra judiciaire et comporte une clause d'indexation automatique ; que les parties ont volontairement soumis ce bail qui s'intitule « Bail commercial » au statut des baux commerciaux tel que cela résulte des termes du bail selon lesquels le Bailleur donne à bail à loyer à titre commercial au preneur qui entend se soumettre expressément et sans réserve au statut des baux commerciaux suivi des textes relatifs au statut des baux commerciaux ; que dès lors peu importe que M. O... ne soit pas commerçant ou n'exerce pas une activité de commerce, le bail est soumis au statut des baux commerciaux en vertu d'une soumission volontaire à ce statut ; qu'il n'a pas été versé aux débats de baux écrits concernant les locaux situés rue [...] et ceux sis rue [...] ; que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; que M. O... ne conteste pas avoir payé des sommes sur la base d'un montant annuel de 18 000 euros concernant chacun des deux locaux et avoir versé des dépôts de garantie de 10 000 euros ; que par ailleurs, il ressortait des échanges de courriels du mois de juillet 2010 entre lui et M. D... concernant l'assurance des locaux relatifs aux trois locaux (à savoir [...], [...] et [...]) qu'il agissait en tant que « locataire faisant de la sous location » ; qu'il apparaît ainsi que les relations contractuelles entre les parties sont de même nature que celles instaurées par le bail commercial conclu le 23 décembre 2009 entre les parties, M. O... étant locataire des locaux qu'il sous-loue ; qu'il ne peut donc s'agir comme le prétend M. O... d'une gestion d'affaires puisque les parties sont engagées dans une relation contractuelle ; que pareillement, le fait que M. O... se reconnaisse locataire et règle des montants mensuels équivalent aux loyers exclut qu'il puisse s'agir d'une gestion locative pour le compte de M. D..., étant relevé qu'il n'est versé aucune pièce relative à une commission qui aurait nécessairement été prévue dans ce cas ; que dans ces conditions, il y a lieu de constater que les deux parties sont liés par des baux commerciaux verbaux concernant les locaux situés rue [...] et ceux situés rue [...], moyennant un loyer annuel de 18 000 euros et qu'en conséquence M. O... a la qualité de locataire ; que sur la résiliation des baux concernant les locaux sis rue [...], Mme F... a attesté le 5 février 2014 avoir, à la demande de M. O..., remis les clés des locaux situés rue [...] et rue [...] en mains propres à M. D..., ce qui est corroboré par le courriel du 5 juin 2012 écrit par M. D... à Mme F..., selon lequel il lui demande s'il est possible "de se voir demain rue [...] pour remise des clé" ; que Mme F... écrivait en retour à M. O... par courriel du 8 juin 2012 avoir remis "tout ce que j'avais (clés et documents) " à M. D..., sans cependant préciser la nature des documents remis ; que ces seuls éléments ne justifient pas de la résiliation amiable des locaux situés rue [...], [...] et [...] faute d'accord de M. D... ; qu'en effet, si par courriel en date du 19 septembre 2012, M. D... avait écrit à M. O... avoir bien récupéré les clés des différents locaux au mois de juin 2012, il précisait « mais nous n'avons pas formalisé la résiliation amiable des locaux commerciaux. J'ai besoin de signer avec vous ce protocole transactionnel afin de reprendre en direct la gestion locative des biens et de poursuivre les contrats de sous location en cours conclus par vous » ; que M. O... n'a pas donné suite à cette demande ; que de plus, les lieux situés rue [...] se composent de 5 lots et l'article 16 du bail du 23 décembre 2009 prévoit que les lieux loués forment un tout indivisible ; que dès lors aucune résiliation partielle dudit bail ne peut intervenir ; qu'il ressort des pièces produites que si pour les lots 1 et 5 les sous-locataires ont acquitté à compter de juin 2012 les loyers entre les mains de M. D... avant de quitter les lieux respectivement le 1er juillet 2012 et le 1er janvier 2013, M. D... n'a pas récupéré les dépôts de garantie que les sous-locataires de ces lots avaient versés à M. O... et qu'il a dû leur restituer ; que les lots 2 et 4 étaient sans occupants en juin 2012 ; que le lot 3 était sous loué à la société Artisans dépannage service qui a refusé de s'acquitter du loyer entre les mains de M. D... et de quitter les lieux, de sorte que celui-ci a dû lui faire une sommation interpellative le 7 novembre 2013 et lui a fait délivrer une assignation le 30 juillet 2014 aux fins notamment d'expulsion ; qu'il apparaît que M. D... dispose du contrat de sous-location du lot 3 conclu par M. O... le 13 décembre 2011 pour une durée de 23 mois, contrairement à ce qu'il prétend ; qu'il vise expressément dans l'assignation introduite le 30 juillet 2014 aux fins d'expulsion de la société ADS ainsi que celui du lot 1 de la société Vyonyx en date du 2 août 2011 remis par la sous-locataire qu'il produit et du lot 5 (Mme R... société Burotech) ; qu'il ressort de ces éléments que la situation locative de ces biens n'était pas réglée au mois de juin 2012 puisque les dépôts de garanties afférents aux sous-locations des lots 1, 3 et 5 étaient en possession de M. O... ; que dans ces conditions, au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'y a pas eu de résiliation amiable anticipée en juin 2012 du bail du 23 décembre 2009 portant sur les locaux donnés à bail à M. O... rue [...] ; qu'aucun congé triennal n'a été donné par le locataire selon les formes prescrites par le bail conclu entre les parties ; que le conseil de M. D... a dressé à M. O... une mise en demeure par lettre recommandée de payer les loyers le 6 juin 2013 ; que selon le décompte produit par M. D... en pièce 25, M. O... a réglé les loyers de l'année 2010 et en grande partie ceux de 2011 et a cessé tout règlement à partir de janvier 2012, de sorte qu'il y a lieu de prononcer la résiliation de ce bail aux torts de M. O... en raison des manquements graves aux clauses du bail ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire au 6 juin 2012 comme également sollicité par l'appelant alors que celle-ci est prononcée à ses torts et qu'à cette date le bail était en cours ; que le jugement qui a prononcé au 7 mai 2014 la résiliation aux torts exclusifs de M. O... du bail commercial relatif aux biens situés [...] sera donc confirmé ; que sur les locaux rue [...], ils ont fait l'objet d'un bail commercial verbal à compter du 9 juin 2010, date de l'acquisition des locaux par M. D..., moyennant un loyer annuel de 18 000 euros et M. O... a versé un dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros ; que M. D... précise que le bien immobilier sis [...] est composé de deux lots pouvant être sous-loués séparément ; que le lot nº1 a été sous-loué par M. O... à la société Artisans Dépannage Service pour laquelle il ne perçoit aucun loyer et que le lot nº2 a été sous loué par M. O... à la société Alphasoins dont il perçoit les loyers depuis juillet 2012 mais que M. O... ne lui a pas restitué le dépôt de garantie ; que M. D... dispose du contrat de sous-location du 13 décembre 2011 de 23 mois du lot 1, contrairement à ce qu'il prétend, qu'il vise dans l'assignation introduite le 30 juillet 2014 aux fins d'expulsion de la société ADS et dispose également du contrat de sous location de la société Alphasoins de 23 mois daté du 1er juillet 2006, sans qu'il soit précisé par les parties si un autre bail a été conclu avec cette société à l'expiration du bail ; que les dépôts de garantie afférents aux sous-locations des lots 1 et 2 sont toujours en possession de M. O... et selon le mail précité du 19 septembre 2012, M. D... n'a pas donné son accord sur une résiliation amiable anticipée du bail ; qu'aucun congé triennal n'a été donné par le locataire selon les formes prescrites par le statut des baux commerciaux ; que dans ces conditions, au regard de l'ensemble de ces éléments, la résiliation du bail verbal sur les locaux donnés à bail à M. O... rue [...] n'est pas intervenue au mois de juin 2012 ; que selon le décompte produit par M. D..., M. O... a réglé les loyers de l'année 2010 et pour partie ceux de 2011 et a cessé tout règlement à partir de janvier 2012 pour les locaux sis rue [...], de sorte qu'il y a lieu de résilier ce bail aux torts de M. O... en raison des manquements graves aux clauses du bail ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire au 6 juin 2012 comme également sollicité par l'appelant alors que celle-ci est prononcée à ses torts et qu'à cette date le bail était en cours ; que le jugement qui a prononcé au 7 mai 2014 la résiliation aux torts exclusifs de M. O... du bail commercial relatif aux biens situés [...] sera donc confirmé ; que sur les locaux rue [...], ils ont fait l'objet d'un bail commercial verbal à compter du 9 juin 2010, date de l'acquisition des locaux par M. D... moyennant un loyer annuel de 18 000 euros et M. O... a versé un dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros et a payé les loyers correspondants en 2010 et la plupart des loyers de l'année 2011 ; que si Mme F... n'indique pas dans son attestation avoir remis les clés pour ces locaux, il n'est pas discuté qu'en juin 2012 ceux-ci étaient vides de tous sous-locataires et M. D... a en tout état de cause repris possession des locaux après l'intervention des services de police en date du 22 juin 2012 en raison du squat qui durait depuis le 6 avril 2011 ; que pour autant, au vu de la teneur du courriel en date du 19 septembre 2012, M. D... n'a pas donné son accord sur la résiliation amiable anticipée du bail et qu'aucun congé triennal n'a été donné par le locataire selon les formes prescrites par le statut des baux commerciaux ; que M. O... ayant cessé de régler les loyers afférents aux locaux donnés à bail sis rue [...] à compter de janvier 2012, il y a lieu de prononcer la résiliation de ce bail à ses torts pour manquement grave aux clauses du bail en raison des impayés ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire au 6 juin 2012 comme également sollicité par l'appelant alors que celle-ci est prononcée à ses torts et qu'à cette date le bail était en cours ; que le jugement qui a prononcé au 7 mai 2014 la résiliation aux torts exclusifs de M. O... du bail commercial relatif aux biens situés [...] sera donc confirmé ; que sur le décompte locatif, concernant les sommes dues jusqu'au 7 mai 2014 date de résiliation, dès lors que les baux sont résiliés à la date du 7 mai 2014, M. O... est redevable des loyers jusqu'à cette date et non jusqu'au 6 juin 2012 comme il le prétend ; que le décompte produit en pièce 25, arrêté au 1er mai 2014, incluant le mois d'avril 2014 mentionne les loyers qui ont été réglés directement à M. D... depuis juin 2012 et qui ne sont pas réclamés à M. O..., tout comme ceux que ce dernier a versé ; qu'il convient de retrancher de ce décompte les sommes réglées par M. O... au titre des dépôts de garantie, à savoir la somme restant due de 32 000 euros, M. O... ayant déjà remboursé la somme de 8 000 euros et d'y ajouter les dépôts de garantie qu'a restitué M. D... aux souslocataires en lieu et place de l'exposant, à savoir les sommes de 2 400 euros, 1 320 euros et 2 880 euros ; qu'en revanche dans la mesure où les baux relatifs aux locaux sis rue [...] et [...] sont des baux verbaux, il ne peut être procédé, comme l'a fait M. D..., à l'indexation annuelle du loyer laquelle doit résulter d'une clause contractuelle expresse et alors qu'il ne ressort pas des montants réglés par M. O... un accord de sa part sur cette indexation, de sorte que les loyers annuels pour ces baux sont de 18 000 euros sans indexation ; que sur cette base, les loyers restant dus sont : - pour les locaux rue [...] : 75 118,95 euros - pour les locaux rue [...] : 40 000 euros ; - pour les locaux rue [...] : 49 euros, soit un total de 164 618,95 euros dont il convient de retrancher la somme de 32 000 euros, puis d'y ajouter les sommes de 2 400 euros, 1 320 euros et 2 880 euros, soit un total de 139 218,95 euros ; qu'il s'ensuit qu'au vu du décompte produit en pièce 25, arrêté au 1er mai 2014, mois d'avril inclus, la somme totale due est de 139 218,95 euros et devait s'y ajouter les loyers au prorata du mois de mai 2014 (soit 7 jours), soit la somme de 607,41 euros pour les locaux rue [...], de 338,70 euros pour les locaux rue [...], de 338,70 euros pour les locaux rue [...], soit un total de 1 284,81 euros ; que le solde locatif dû par M. O... arrêté au 7 mai 2014 est donc de 140 503,76 euros arrondis à 140 504 euros ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement concernant le quantum du solde locatif et de l'arrêter afin de le rectifier et de l'actualiser au 7 mai 2014 ; que sur les sommes réclamées postérieurement, le bail ayant été résilié à la date du 7 mai 2014, M. D... ne peut pas réclamer d'indemnités d'occupation postérieures à cette date alors que Mme F... a remis l'ensemble des clés des locaux donnés à bail rues [...] et [...], qu'il a repris possession des locaux rue [...] et il a admis dans le courrier précité du mois de septembre 2012 avoir récupéré les clés de tous les locaux ; qu'il apparaît également au regard de l'ensemble de ces éléments, que M. D... a finalement pu récupérer les contrats de sous-locations qui avaient été conclus par M. O... pour les lots qui étaient occupés en juin 2012, ne serait-ce que par l'intermédiaire des sous locataires ; que le litige qui se serait terminé courant 2015 avec la société ADR, souslocataire des lots 3 et 1 respectivement rue [...] et rue [...] qui a refusé de lui régler les loyers, ne saurait davantage justifier le paiement par M. O... d'indemnités d'occupation dès lors que M. D... avait la possibilité de récupérer les loyers directement à son encontre, ni le fait de ne pas avoir le cas échéant récupéré les dépôts de garanties dont il peut demander la condamnation de l'appelant à les lui restituer ; Alors 1°) que le statut des baux commerciaux n'est applicable que si le locataire est propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux et s'il est immatriculé au registre du commerce ; qu'en considérant qu'il importait peu que M. O... n'ait pas la qualité de commerçant, n'exerce pas une activité de commerce et ne soit pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ; Alors 2°) que si les parties peuvent déroger aux règles relatives à la qualité des parties conclure un bail commercial, c'est à condition qu'elles manifestent sans équivoque la volonté de déroger aux dispositions légales en adhérant conventionnellement aux statut des baux commerciaux, ce qui ne peut résulter de la seule signature d'un bail commercial dont il ne résulte pas nécessairement que les parties ont manifesté l'intention d'adhérer à un statut auquel elle n'étaient tenue ; qu'en se bornant à retenir que les parties avaient signé un document intitulé bail commercial dans lequel elles s'obligeaient à se soumettre à ce statut, sans constater qu'elles avaient manifesté sans équivoque la volonté de se soumettre volontairement et de manière dérogatoire à ce statut sans en avoir l'obligation, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ; Alors 3°) qu'un même bien ne peut être loué deux fois à deux preneurs différents ; que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si les locaux situés rue [...] n'étaient pas déjà loués aux Etablissements Vallée en vertu d'un bail commercial d'une durée de vingt-trois mois ayant commencé le 20 décembre 2008, ce qui faisait obstacle à une seconde location des mêmes locaux à M. O... le 23 décembre 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ; Alors 4°) que les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant (p. 5), concernant les locaux situés rue [...] et rue [...], que Mme F... avait attesté le 5 février 2014 avoir, à la demande de M. O..., preneur, remis les clés de ces locaux au bailleur en juin 2012, quand Mme F... avait attesté que cette restitution avait eu lieu à la demande de M. D... lui-même, ce qui montrait l'accord du bailleur pour la résiliation du bail dès le mois de juin 2012, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; Alors 5°) que la restitution des clés au bailleur à la demande de ce dernier et sa reprise de possession des locaux fait obstacle à la poursuite du contrat de bail et au paiement des loyers par le locataire postérieurement à cette restitution ; qu'en considérant que la restitution des clés au bailleur dès le mois de juin 2012 et sa reprise de possession des locaux situés rue [...] à la même date ne dispensaient pas le locataire de s'acquitter des loyers jusqu'au 7 mai 2014, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause ; Alors 6°) que le bail se résout aux torts du bailleur lorsque celui-ci ne délivre pas ou n'entretient pas la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée (conclusions de M. O... p. 3) si la location des biens rue [...] ne s'était pas avérée difficile en raison d'une fuite d'eau sur la colonne d'eau de l'immeuble et celle des locaux de la Rue [...] quasiment impossible en raison de la fuite sur la colonne d'eau, de problèmes électriques et aussi du fait de l'impossibilité d'accéder au rez-de-chaussée à cause de l'installation permanente de poubelles et de conteneurs par le gardien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1741 du code civil ; Alors 7°) que le bail se résout aux torts du bailleur lorsque celui-ci ne délivre pas ou n'entretient pas la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la cour d'appel, qui a expressément constaté que les locaux situés rue [...] était « squattés » depuis le 6 avril 2011 et n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si l'installation de squatteurs, dont le bailleur devait répondre, ne dispensait pas le locataire de s'acquitter des loyers, a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1741 du code civil.