Cour de cassation, Troisième chambre civile, 13 janvier 2015, 13-24.786

Mots clés
résolution • pouvoir • syndicat • syndic • tiers • procès-verbal • immeuble • préjudice • propriété • prorata • trouble • absence • dol • étranger • réhabilitation

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
13 janvier 2015
Cour d'appel d'Angers
12 février 2013

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-24.786
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Angers, 12 février 2013
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:C300019
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000030117765
  • Identifiant Judilibre :6137291ccd580146774347fb
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Odent et Poulet
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Angers, 12 février 2013), que Mme X... est propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ; que les deux autres copropriétaires ont constitué une association foncière urbaine libre dénommée Blancler (l'AFUL) afin de réaliser des travaux de rénovation de cet immeuble classé, à laquelle Mme X... n'a pas adhéré ; qu'elle a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions n° 5 à13 et 16 à 18 adoptées lors de l'assemblée générale du 22 avril 2009 et en indemnisation du préjudice tenant aux désordres survenus dans ses parties privatives du fait des travaux réalisés dans les parties communes et de son trouble de jouissance ;

Sur le premier moyen

:

Attendu que Mme X... fait grief à

l'arrêt de déclarer valable la résolution n° 5 votée le 22 avril 2009 par l'assemblée générale des copropriétaires, alors, selon le moyen, que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ; qu'à la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; qu'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi susvisée, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés ; que cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum ; qu'elle ne peut en aucun cas priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic ; qu'en l'espèce, Mme X... avait soutenu que la résolution n° 5 litigieuse de l'assemblée générale du 22 avril 2009, qui avait décidé de « confier les modalités de la mise en concurrence des entreprises prévues par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 à l'AFUL hôtel Blancler, pendant la restauration », n'était pas conforme aux prescriptions susvisées ; que pour juger le contraire, et infirmer de ce chef la décision des premiers juges, la cour d'appel a retenu que « la délégation de pouvoir ayant été votée à la majorité de l'article 25 de la loi, la résolution est régulière, d'autant que l'AFUL ayant assuré le suivi complet de travaux de rénovation de l'immeuble, rien ne s'opposait à ce que lui soient confiées des modalités de mise en concurrence des entreprises » ;

qu'en se déterminant ainsi

, quand la loi ne permet pas à une assemblée générale des copropriétaires de déléguer à un tiers le soin d'arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, la cour a violé l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; Mais attendu que la cour d'appel n'ayant pas retenu que l'assemblée générale avait délégué à un tiers le soin d'arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence était rendue obligatoire, le moyen manque en fait en sa première branche ;

Sur le second moyen

, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 avril 2005 que le principe des travaux des parties communes avait été accepté par les copropriétaires, que les devis avaient été soumis au vote et acceptés, que le budget des travaux à engager dans les parties communes et à la charge de la copropriété avait été évalué à la somme de 1 874 051, 90 euros et les charges de la gestion du chantier à la somme de 247 766, 46 euros et que le mode de répartition du coût des travaux au prorata des quantièmes adopté par la décision n° 6 de l'assemblée générale du 22 avril 2009 n'était que la conséquence du premier vote, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen

, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

retenu qu'en application de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires et que Mme X... devait supporter, comme les autres copropriétaires, la charge des travaux y afférents correspondant à sa quote-part dans ces parties, que ces résolutions, votées à la majorité, seule règle gouvernant l'administration de la copropriété, visaient l'intérêt collectif sans qu'une quelconque intention de nuire soit alléguée, et qu'elle avait bénéficié comme les autres copropriétaires de la subvention obtenue pour la rénovation des parties communes venue en déduction de leur montant et que le vote de ces décisions, conforme à l'intérêt commun, ne procédait pas d'un abus de majorité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen

, pris en sa cinquième branche :

Vu

l'article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter

la demande de Mme X... tendant au paiement d'une indemnité provisionnelle de 20 000 euros, la cour d'appel retient qu'elle ne conteste pas n'avoir pas dénoncé les dommages qu'elle invoque, partiellement réparés, au syndicat des copropriétaires et ne justifie pas que les travaux des parties communes en sont à l'origine ;

Qu'en statuant ainsi

, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la lettre qui lui avait été adressée par l'AFUL le 6 juin 2006 n'établissait pas que les travaux réalisés dans les parties communes étaient à l'origine des désordres survenus dans les parties privatives de Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité de Mme X..., l'arrêt rendu le 12 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'hôtel Blancler aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'hôtel Blancler à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille quinze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, infirmant le jugement rendu le 28 avril 2011 par le tribunal de grande instance d'Angers, déclaré valable la résolution n° 5 votée le 22 avril 2009 par l'assemblée générale des copropriétaires, AUX MOTIFS QUE la résolution n° 5 intitulée " montant des travaux-mise en concurrence " est ainsi libellée : « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de confier les modalités de mise en concurrence des entreprises prévues par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 à l'AFUL Blancler, pendant la restauration » ; qu'aux termes de cet article 21, il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'arrêter le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, mais cet article n'empêche pas de laisser la définition des modalités pratiques de la mise en concurrence à un tiers (étant fait observer que si l'assemblée générale ne prévoit pas de conditions particulières, la mise en concurrence est réglée par l'article 19-2 du décret de 1967) ; que l'article 25 de la loi qui énumère les décisions devant être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et notamment la décision de délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, combiné avec l'article 21 du décret du 17 mars 1967 qui explicite les délégations de pouvoir, permet de déléguer la définition des modalités de mise en concurrence à un tiers ; que la délégation de pouvoir ayant été votée à la majorité de l'article 25 de la loi, la résolution est régulière, d'autant que l'AFUL ayant assuré le suivi complet de travaux de rénovation de l'immeuble, rien ne s'opposait à ce que lui soient confiées les modalités de mise en concurrence des entreprises ; la décision sera donc infirmée ; ALORS QUE l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ; qu'à la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; qu'une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi susvisée, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés ; que cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum ; qu'elle ne peut en aucun cas priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic ; qu'en l'espèce, Mme X... avait soutenu que la résolution n° 5 litigieuse de l'assemblée générale du 22 avril 2009, qui avait décidé de « confier les modalités de la mise en concurrence des entreprises prévues par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 à l'Aful Hôtel Blancler, pendant la restauration », n'était pas conforme aux prescriptions susvisées ; que pour juger le contraire, et infirmer de ce chef la décision des premiers juges, la cour a retenu que « la délégation de pouvoir ayant été votée à la majorité de l'article 25 de la loi, la résolution est régulière, d'autant que l'AFUL ayant assuré le suivi complet de travaux de rénovation de l'immeuble, rien ne s'opposait à ce que lui soient confiées des modalités de mise en concurrence des entreprises » ; qu'en se déterminant ainsi, quand la loi ne permet pas à une assemblée générale des copropriétaires de déléguer à un tiers le soin d'arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, la cour a violé l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. SECOND MOYEN DE CASSATION II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 28 avril 2011 par le tribunal de grande instance d'Angers en ce qu'il avait rejeté les demandes présentées par Mme X... tendant à l'annulation des résolutions n° 6 à 13, 16 à 18 de l'assemblée générale du 22 avril 2009 et en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS QUE la résolution n° 6 intitulée « Conformément à la décision prise lors de l'assemblée générale du 21/ 04/ 2005. Décision à prendre concernant le mode de répartition des travaux sur les parties communes » est ainsi libellée : « L'assemblée générale, après avoir relu la résolution n° 5 du procès-verbal du 21/ 04/ 2005 décide de répartir les travaux sur les parties communes pour un montant de 2 201 680, 21 € TTC sur la clé " charges générales " et suivant les appels de fonds suivants : le 01/ 07/ 09 pour 33 %, le 01/ 08/ 09 pour 33 %, le 01/ 09/ 09 pour 34 %. L'assemblée prend acte que le plan de financement tel qu'il vient d'être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires » ; que le premier juge a, avec raison, retenu qu'il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 avril 2005 que le principe des travaux des parties communes avait été accepté par les copropriétaires, que les devis avaient été soumis au vote et acceptés, à l'exception de ceux concernant les seuls membres de PAFUL, que le mode de répartition du coût des travaux au prorata des quantièmes n'était que la conséquence du premier vote, que les critiques relatives à l'absence de communication des devis n'étaient pas justifiées puisque ces devis avaient été soumis au vote de la précédente assemblée générale, le fait pour Mme Carole X... de s'opposer aux travaux supplémentaires de certains lots confirmant qu'ils avaient bien été communiqués aux copropriétaires ; que si l'appelante soutient encore que les travaux votés à l'assemblée générale du 21 avril 2005 ne concernaient pas uniquement les parties communes, ceux portant sur les parties privatives en ont été exclus, les résolutions portant sur les travaux entreprise Pucelle Coiffard, pour lesquels Mme Carole X... avait fait observer n'être pas concernée par les raccordements eau chaude et chauffage, et ceux de l'entreprise Josse Énergis ayant été rejetées à l'unanimité au motif qu'ils ne concernaient que les membres de l'AFUL, et si, pour soutenir qu'il s'agissait d'une simple présentation de travaux et non d'un vote, elle prétend que s'il avait été question de voter des travaux, le montant des aides obtenues par l'AFUL aurait été abordé, le procès-verbal mentionne bien qu'elle a demandé communication des documents officiers relatifs à des subventions concernant les parties communes reçus par l'AFUL ; que n'ayant pas contesté cette assemblée générale, aujourd'hui définitive, Mme Carole X... ne saurait exciper du dol ou de la fraude en prétendant que les membres de l'AFUL, également membres du syndicat des copropriétaires, abuseraient de leur majorité et tenteraient de lui faire supporter des travaux qu'ils s'étaient engagés à supporter, alors que si, en application de l'article 4 de la loi précitée, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, elle ne prétend pas en être exclue et doit supporter, comme les autres copropriétaires, la charge des travaux y afférents correspondant à sa quote-part de ces parties ; que si elle se plaint du vote des travaux en une seule fois et des appels de fonds sur une même année en trois mois, ce qui aurait permis aux copropriétaires de bénéficier des avantages de la défiscalisation, il n'en demeure pas moins que les résolutions, votées à la majorité, seule règle gouvernant l'administration de la copropriété, visent l'intérêt collectif, sans qu'une quelconque intention de nuire soit alléguée, et qu'elle a bénéficié, comme les autres copropriétaires, mais en leur qualité de membres de l'AFUL, de la subvention de 160 000 euros obtenue pour la rénovation des parties communes, venue en déduction de leur montant ; que le vote étant conforme à l'intérêt commun, le jugement sera confirmé ; que les autres résolutions, étant relatives à l'exécution de travaux supplémentaires à ceux votés lors de l'assemblée générale du 21 avril 2005, le prétendu abus de majorité n'est pas plus fondé comme l'absence de mise en concurrence d'entreprises déjà chargées de l'exécution des travaux principaux ; que le jugement sera là encore confirmé ; que réclamant le paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel, Mme Carole X... prétend subir un trouble de jouissance depuis plusieurs années du fait de dégâts survenus de 2005 à 2008 au plafond de sa salle à manger et de son cabinet de toilette, qui ont nécessité la pose d'un étai en 2007 et n'ont été réparés qu'en 2010, du fait de fissures au plafond de son hall d'entrée, du descellement d'un tuyau du plafond, de la présence d'étais soutenant le plafond de sa cuisine depuis décembre 2008, de l'atteinte portée à la jouissance des lots situés dans les combles et au grenier, vidés de leur contenu, dont les portes ont été supprimées et dont l'alimentation électricité a été supprimée, et de l'appropriation par les entreprises d'un local situé dans la cour pour y entreposer des gravats ; que cependant, elle ne conteste pas n'avoir pas dénoncé ces dommages, partiellement réparés, au syndicat des copropriétaires et ne justifie pas que les travaux des parties communes en sont à l'origine ; que la décision qui l'a déboutée de cette demande sera confirmée ; 1°/ ALORS QUE tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne satisfait pas à cette exigence la cour qui se détermine sans examen, fût-ce sommaire, d'une pièce de nature à établir le bien-fondé de la demande d'une partie ; qu'en l'espèce, Mme X... avait produit (pièce communiquée n° 7) un engagement signé par tous les membres de l'AFUL, lors de leurs acquisitions ; que ce dernier indiquait que les travaux devaient être décidés, non par la copropriété, mais par l'AFUL, que chaque propriétaire s'engageait à régler les travaux prévus par l'AFUL pour la quote-part afférente au lot dont il se rendait propriétaire, ces travaux portant tant sur les parties privatives que sur les parties communes, qu'une copropriété existait dans l'immeuble, qu'une copropriétaire ne faisait pas partie de l'AFUL du fait de sa présence antérieure et que l'AFUL avait été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2005 à réaliser les travaux ; qu'il résultait sans conteste de cette pièce, comme le soutenait Mme X..., que l'assemblée du 21 avril 2005 avait seulement donné à l'AFUL l'autorisation de faire les travaux, aux frais de cette dernière, sans qu'il puisse être sollicité de participation financière de la copropriété (concl. p. 10) ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, sans procéder à aucun examen de cette pièce, même sommaire, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE Mme X... avait fait valoir que les membres de l'AFUL, jusqu'en 2009, avaient toujours considéré que la décision du 21 avril 2005 n'avait d'autre vocation que d'autoriser l'AFUL à réaliser les travaux qu'elle entendait mener sur les parties communes et que le syndic de l'époque avait adopté la même position (concl. p. p. 11-12) ; qu'elle avait dès lors soutenu que l'argumentation désormais contraire de l'AFUL constituait une violation du principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » et du principe de cohérence ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la cour a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE l'abus de majorité, qui peut exister au sein d'une copropriété, est caractérisé lorsque la décision prise ne présente des avantages que pour les copropriétaires majoritaires ou pour une catégorie particulière d'entre eux ; que Mme X... avait soutenu qu'un tel abus était caractérisé dans le vote de la résolution n° 6, dès lors que les membres de l'AFUL, qui représentaient une très grande majorité de la copropriété, avaient tenté par cette résolution de faire supporter par la copropriété des dépenses auxquelles ils avaient pourtant consenti, cette résolution ayant eu pour objet-et pour effet-non pas de préserver l'intérêt général de la copropriété mais de le sacrifier au profit d'un intérêt privé étranger, celui de l'AFUL et de ses membres, afin de leur permettre d'alléger leurs charges financières et de bénéficier d'un avantage fiscal ; qu'en se déterminant dès lors comme elle l'a fait, pour légitimer cette résolution, sans avoir examiné, comme elle y était invitée, si elle ne caractérisait pas un abus de majorité, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 4°/ ALORS QUE pour retenir la validité des résolutions 7 à 13, et 16 à 18 du 22 avril 2009, la cour s'est bornée à constater que « les autres résolutions étant relatives à l'exécution de travaux supplémentaires à ceux votés lors de l'assemblée générale du 21 avril 2005, le prétendu abus de majorité n'est pas plus fondé comme l'absence de mise en concurrence d'entreprises déjà chargées de l'exécution des travaux principaux » ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet abus de majorité ne résultait pas, comme le soutenait Mme X..., de la circonstance que les membres de l'AFUL avaient tenté de faire voter a posteriori des travaux supplémentaires qu'elle avait commandés et validés sans que ces travaux aient jamais été soumis au vote de l'assemblée générale avant leur réalisation (concl. p. 24), la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 5°/ ALORS QUE Mme X... avait présenté, à titre subsidiaire, une demande de dommages et intérêts justifiée par les dommages causés à son appartement par les travaux survenus ; qu'elle avait à cet égard invoqué une lettre que lui avait écrite l'AFUL, le 6 juin 2006, dans laquelle celle-ci reconnaissait l'existence de « désordres survenus dans vos plafonds à la suite des travaux de réhabilitation de l'immeuble » et indiquait que « des travaux de reprise de ces plafonds ne pourront être entrepris qu'en tout fin de chantier, afin d'assurer la bonne réalisation et la pérennité de ceux-ci » ; que pour écarter cette demande, la cour a retenu que Mme X... « ne conteste pas n'avoir pas dénoncé ces dommages, partiellement réparés au syndicat des copropriétaires, et ne justifie pas que les travaux des parties communes en sont à l'origine » ; qu'en se déterminant par de tels motifs, inopérants-cette absence de dénonciation n'exclut pas la possibilité d'une demande de réparation-sans avoir recherché, comme elle y était invitée, si la lettre précitée n'établissait pas la réalité du préjudice dont Mme X... était dès lors fondée à demander réparation, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.