Conseil d'État, 10ème Chambre, 6 janvier 2017, 389983

Mots clés
société • procès-verbal • immeuble • propriété • terme • immobilier • ressort • pourvoi • rapport • renvoi • réduction • révision • statuer • tiers • production

Chronologie de l'affaire

Conseil d'État
6 janvier 2017
Conseil d'État
23 octobre 2014

Synthèse

  • Juridiction : Conseil d'État
  • Numéro d'affaire :
    389983
  • Type de recours : Plein contentieux
  • Publication : Inédit au recueil Lebon
  • Nature : Texte
  • Décision précédente :Conseil d'État, 23 octobre 2014
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CECHS:2017:389983.20170106
  • Identifiant Légifrance :CETATEXT000033843798
  • Rapporteur : M. Laurent Domingo
  • Rapporteur public :
    M. Benoît Bohnert
  • Avocat(s) : SCP POTIER DE LA VARDE, BUK LAMENT, ROBILLOT
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Résumé

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Texte intégral

Vu la procédure suivante

: Procédure contentieuse antérieure : La société par actions simplifiée (SAS) Recticel a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2008 à 2010 à raison de locaux dont elle est propriétaire situés 6 et 16, boulevard du Général Leclerc et 98, boulevard Victor Hugo à Clichy-la-Garenne (Hauts-de-Seine). Par un jugement n°s 1002678, 1106561 du 10 juillet 2013, ce tribunal a rejeté ces demandes. Par une décision n° 372298 du 23 octobre 2014, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé ce jugement et renvoyé l'affaire au tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Par un jugement n°s 1410653, 1410665 du 5 mars 2015, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, statuant sur renvoi, a rejeté les demandes présentées par la société Recticel. Procédure devant le Conseil d'Etat : Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 5 mai 2015, 16 juillet 2015 et 1er décembre 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Recticel demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ; - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Laurent Domingo, Maître des Requêtes, - les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, Robillot, avocat de la société Recticel ; Considérant ce qu'il suit : 1. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que la société Recticel est propriétaire de locaux dans un ensemble immobilier dénommé " Ilot Clichy-Pouchet " situé dans la commune de Clichy-la-Garenne (Hauts-de-Seine). La société a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de ces locaux au titre des années 2008 à 2010. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 5 mars 2015 par lequel ce tribunal administratif, statuant sur renvoi de l'affaire après l'annulation d'un premier jugement du 10 juillet 2013 par décision du Conseil d'Etat statuant au contentieux n° 372298 du 23 octobre 2014, a rejeté ses demandes. 2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 821-2 du code de justice administrative : " S'il prononce l'annulation d'une décision d'une juridiction administrative statuant en dernier ressort, le Conseil d'Etat peut, soit renvoyer l'affaire devant la même juridiction statuant, sauf impossibilité tenant à la nature de la juridiction, dans une autre formation (...) ". 3. Après renvoi de l'affaire par le Conseil d'Etat, le tribunal administratif a statué par un jugement rendu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, par un magistrat statuant seul qui avait siégé dans la formation collégiale ayant rendu le jugement du 10 juillet 2013. La règle prévue au premier alinéa de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ayant ainsi été méconnue, alors que la nature de la juridiction ne rendait pas son respect impossible, la société Recticel est fondée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque. 4. Aux termes du second alinéa de l'article L. 821-2 du code de justice administrative : " Lorsque l'affaire fait l'objet d'un second pourvoi en cassation, le Conseil d'Etat statue définitivement sur cette affaire ". Il y a lieu, par suite, de régler l'affaire au fond. 5. Les demandes présentées par la société Recticel présentant à juger les mêmes questions, il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision.

6. Aux termes de l'article

1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;/ b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : (...) / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (...) / Est également considéré comme une fraction de propriété l'ensemble des sols terrains bâtiments et parties de bâtiment réservés à l'usage commun des occupants. L'immeuble collectif s'entend de toute propriété bâtie normalement aménagée pour recevoir au moins deux occupants ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Enfin, aux termes de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Sur l'évaluation des locaux à usage de bureaux et à usage d'archives : En ce qui concerne la méthode de détermination de la valeur locative : 7. Dans le dernier état de ses écritures, la société requérante ne conteste plus l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts pour évaluer la valeur locative des locaux à usage de bureaux et à usage d'archives. En ce qui concerne le choix et les caractéristiques du local de référence : 8. En premier lieu, contrairement à ce que soutient la société requérante, il résulte de l'instruction, et notamment de la déclaration relative à ce local, que le local de référence retenu par l'administration, portant le n° 4 sur le procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne, était loué au 1er janvier 1970. Par suite, sans qu'il soit besoin de demander à l'administration la production d'éléments complémentaires, le moyen de la société tiré de l'irrégularité de l'inscription de ce local au procès-verbal doit être écarté. 9. En deuxième lieu, d'une part, la société requérante soutient que le local de référence retenu par l'administration n'est pas comparable à ses locaux, qui présentent un caractère ordinaire. Toutefois, il résulte de l'instruction que la société Recticel est propriétaire de locaux situés dans l'ensemble immobilier " Ilot Clichy-Pouchet " d'une surface de 870 m², dont 748 m² à usage de bureaux situés dans le bâtiment C et 122 m² à usage d'archives situés en sous-sol de plusieurs bâtiments. Le local de référence est, de même que les locaux à évaluer, un local commercial affecté à l'usage de bureaux et de stockage d'archives situé dans le même ensemble immobilier. Il se compose de 1 266 m² de bureaux situés au troisième étage des bâtiments G et H, de 1 266 m² de bureaux situés au quatrième étage des mêmes bâtiments, ainsi que de 233 m² de locaux destinés au stockage d'archives situés au sous-sol du bâtiment H. Ainsi, le local n° 4 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " a des caractéristiques similaires à celles des locaux à évaluer au regard des critères prévus à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts. Dans ces conditions, la circonstance que le local-type choisi par l'administration soit inscrit au procès-verbal " maisons exceptionnelles " ne saurait être utilement invoquée pour contester la validité de la méthode d'évaluation par comparaison mise en oeuvre en application des dispositions combinées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 324 Z de l'annexe III au même code. 10. D'autre part, si la société requérante soutient que le procès-verbal contient des éléments portés en 1986 qui sont de nature à rendre incertaine l'évaluation de la valeur locative par rapport à ce terme de comparaison, il résulte de l'instruction que ces rectifications et ratures n'ont pu légalement modifier la valeur locative telle qu'elle ressort du procès-verbal établi en 1972. 11. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation : " Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation, tels qu'ils sont définis par l'article R. 111-1 ; / - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles (...) ". Si, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts, à la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres. En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure. Il n'y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation, notamment par son article R. 122-2, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu'elle empêche la comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à cette catégorie. 12. Il résulte de ce qui précède que, dès lors que les locaux à évaluer ne sont pas situés dans un immeuble ayant une hauteur proche de 100 m ou supérieure à 100 m, la circonstance qu'ils soient situés dans un immeuble de grande hauteur, au sens du code de la construction et de l'habitation, alors que tel ne serait pas le cas du local-type n° 4 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne, est sans incidence pour apprécier la pertinence de ce terme de comparaison. C'est ainsi à bon droit que l'administration a procédé, pour estimer la valeur locative des locaux à usage de bureaux et à usage d'archives de la société Recticel, à une évaluation par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne. En ce qui concerne le tarif appliqué au mètre carré : 13. La société requérante fait valoir que la valeur locative de 52,14 euros/m² retenue pour le local-type serait anormalement élevée. Toutefois, la circonstance que d'autres locaux à usage de bureaux situés sur le territoire de la commune de Clichy-la-Garenne ou sur celui de communes voisines seraient imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties sur la base d'une valeur locative par mètre carré de surface pondérée inférieure ne suffit pas à établir que la valeur locative retenue pour le local-type n° 4 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne serait anormalement élevée. En ce qui concerne la pondération : 14. Si la société requérante conteste le coefficient de pondération de 0,3 appliqué aux locaux destinés au stockage d'archives et sollicite l'application d'un coefficient inférieur, il ne résulte pas de l'instruction que le coefficient appliqué par l'administration à ces locaux, qui constituent des surfaces nécessaires à l'activité exercée par l'utilisateur des bureaux, serait excessif. En ce qui concerne l'application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : 15. L'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts a pour objet de tenir compte des différences pouvant exister entre les locaux à évaluer et le local-type retenu comme terme de comparaison. La société requérante n'est pas fondée à demander l'application d'un tel ajustement en se bornant à se prévaloir de l'avis, émis le 14 juin 2000, plusieurs années avant les années d'imposition en litige, par la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur, défavorable à l'exploitation du bâtiment dans lequel sont situés les locaux à évaluer, alors qu'il se situe dans le même ensemble immobilier. Sur l'évaluation des parkings : 16. Il résulte des articles 1494 du code général des impôts et 324 A de l'annexe III à ce code cités au point 6 que, hors le cas des immeubles de grande hauteur, tels que définis au point 11, les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant. Les aires de stationnement et les parkings d'un immeuble de bureaux doivent être regardés comme des fractions de propriété destinées à une utilisation distincte des bureaux, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils fassent ou non l'objet d'une exploitation commerciale autonome. Il résulte de l'instruction et n'est pas contesté que le procès-verbal relatif au local-type n° 4 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne ne comporte pas d'évaluation correspondant à des parkings. La société Recticel est par suite fondée à soutenir que la valeur locative des emplacements de parking en litige n'a pas été régulièrement évaluée. 17. Si, dans le dernier état de ses écritures, la société Recticel propose deux locaux-types comme terme de comparaison pour les emplacements de parking à évaluer, ces locaux-types ne sont pas situés dans la commune de Clichy-la-Garenne. Il y a lieu par suite de procéder à un supplément d'instruction aux fins pour le ministre de l'économie et des finances de proposer un terme de comparaison situé dans la commune de Clichy-la-Garenne ou, à défaut, et au cas où il estimerait que les termes de comparaison proposés par la société ne peuvent être retenus, de proposer un terme de comparaison dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Clichy-la-Garenne ou, à défaut encore, de produire tous les éléments permettant d'apprécier directement la valeur locative de ces emplacements de stationnement, ainsi qu'il est prévu au 3° de l'article 1498 du code général des impôts.

D E C I D E :

-------------- Article 1er : Le jugement du 5 mars 2015 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé. Article 2 : Les conclusions relatives à l'évaluation des locaux à usage de bureau et d'archives sont rejetées. Article 3 : Il sera, avant de statuer sur les demandes de la société Recticel, procédé à un supplément d'instruction aux fins pour le ministre de l'économie et des finances de produire un terme de comparaison situé dans la commune de Clichy-la-Garenne ou, à défaut, et au cas où il estimerait que les termes de comparaison proposés par la société ne pourraient être retenus, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Clichy-la-Garenne, ou, à défaut encore, de produire tous les éléments permettant d'apprécier directement la valeur locative de ces emplacements de stationnement, ainsi qu'il est prévu au 3° de l'article 1498 du code général des impôts. Article 4 : Il est accordé au ministre de l'économie et des finances un délai d'un mois pour faire parvenir au secrétariat de la section du contentieux du Conseil d'Etat les éléments définis à l'article 3 ci-dessus. Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société par actions simplifiée Recticel et au ministre de l'économie et des finances.