Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 juin 2009, 08-12445

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen

et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le preneur avait accepté de prendre les lieux "dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation" et, sans dénaturation ni violer les dispositions de l'article 1134 du code civil, qu'il en résultait que le preneur devait assumer toutes les réparations d'entretien autres que celles de l'article 606 du code civil laissées par le bail à la charge du bailleur, et ayant retenu, sans se contredire, qu'avant la prise à bail des locaux par la société Cotranex, le propriétaire avait fait poser un enduit en béton de 3 mètres carrés sur une partie du mur mitoyen, que la circonstance qu'une humidité latente sur le mur à droite de l'entrée ait été relevée lors de l'état des lieux ne prouvait nullement une persistance irréversible, qu'il convenait de distinguer deux moments, l'entrée dans les lieux le 1er juillet 2002 et les infiltrations apparues courant 2004 sur le mur intérieur ayant fait l'objet d'une déclaration par la société Cotranex à son assureur et dont celle-ci n'a pas prouvé que ces désordres aient eu pour origine l'inefficacité de la réparation du mur effectuée en 2002 et plus généralement l'état des gros murs et que, s'agissant de l'humidité dans le sous-sol, abstraction faite d'un motif surabondant et sans dénaturation, que la bailleresse avait posé deux grilles d'aération et trois assécheurs mécaniques lors de l'entrée dans les lieux du preneur et qu'elle n'avait donc commis aucun manquement à ce titre d'autant que le preneur avait renoncé dans le bail à tous recours contre le bailleur en cas d'humidité, de fuites, de ruissellements ou d'infiltrations, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que les travaux pouvant remédier aux traces d'humidité apparues, en cours de bail relevaient des réparations locatives, de l'article 605 du code civil et étaient à ce titre à la charge du locataire ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le désordre apparu sur le mur intérieur avait été constaté par la société Cotranex au début de l'année 2004 et qu'elle n'avait pas immédiatement prévenu la bailleresse de ce sinistre au risque pour celle-ci de se voir opposer la prescription biennale et, par motifs propres et adoptés, qu'un bureau de 10 mètres carrés dans les locaux pris à bail par la société Cotranex avait été mis à la disposition d'un avocat pour exercer sa profession et ayant pu retenir que, même en l'absence d'un versement du loyer, cette mise à disposition s'analysait en une sous-location contraire aux clauses du bail dès lors que cette occupation trouvait une contre partie dans le fait que l'occupante était l'avocate de la société Cotranex qui avait un intérêt professionnel manifeste à l'héberger, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit qu'en raison des manquements de la société Cotranex à ses obligations, le bail devait être résilié à ses torts exclusifs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS

:

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cotranex aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cotranex ; la condamne à payer à la société Montfleury la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Cotranex ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2002 entre la SCI MONTFLEURY et la SA COTRANEX aux torts exclusifs de cette dernière, d'AVOIR en conséquence, condamné la SA COTRANEX à verser une indemnité d'occupation du 25 avril au 30 juin 2006 d'un montant égal au loyer contractuel augmenté de 10%, de l'AVOIR condamnée, en outre, au paiement d'une somme de 33 600 euros à titre de dommages et intérêts, à celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de l'AVOIR déboutée de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE l'état des lieux indique un état général «moyen», un pan de mur du rez-de-chaussée présentant une «humidité latente» ; qu'il y est précisé que toutes les fenêtres comportent des joints défaillants, avec la mention : «le propriétaire s'en occupe» ; que le preneur a accepté de prendre les locaux «dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation», ledit bailleur se reconnaissant toujours tenu à la réparation des joints de fenêtre ; qu'il assumait donc les réparations d'entretien autres que celles de l'article 606 du Code civil, qui restaient à la charge du bailleur ; que le 3 juillet 2002, la société COTRANEX a écrit à ARTIMMO, administratrice des biens de la SCI MONTFLEURY, pour lui rappeler l'engagement pris à la suite de l'état des lieux d'effectuer les réparations suivantes : soudure des rambardes, création de grilles d'aération au sous-sol, reprise des plinthes, rabotage de la porte, réfection des joints des fenêtres, remise en marche de la chaudière et de la production d'eau chaude ; que la société COTRANEX rappelait aussi que la bailleresse devait remettre en état le mur à droit de l'entrée ; que ces travaux ont été réalisés ; que de son côté, la société COTRANEX a fait repeindre la totalité des locaux et poser des revêtements de sol sur toutes les surfaces (…) ; qu'aux termes du bail du 1er juillet 2002, le preneur a accepté de prendre les locaux en l'état ; qu'il devait supporter la charge des travaux prévus dans l'article 605 du Code civil, le bailleur conservant à sa charge uniquement ceux prévus à l'article 606 du même Code ; que la SA COTRANEX a renoncé à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'humidité, fuites, ruissellements et infiltrations ; qu'elle soutient que le bailleur a accepté lors du contrat d'entrée dans les lieux une dérogation à cette clause du bail en prenant à sa charge notamment la réalisation de grilles d'aération au sous-sol, la réfection des joints de fenêtres, la remise en marche de la chaudière et de la production d'eau chaude, la remise en état du mur à droite de l'entrée ; que ses griefs contre la SCI MONTFLEURY portent sur ces travaux qui auraient été inefficaces à court terme ; que la SCI MONTFLEURY fait observer à juste titre que ces travaux ponctuels, une fois réalisés, n'emportent pas renonciation des sa part aux clauses du bail, d'autant que leur efficacité n'a pas été contestée pendant deux ans au moins (…) ; que, quant à l'humidité, sur le mur à droite de l'entrée, la société COTRANEX invoque le vice caché au motif que le propriétaire avait indiqué avoir remédié à cet état de fait de manière définitive, ce qui est faux ; que la SCI MONTFLEURY qui a réalisé les travaux plusieurs années après, aurait dû le faire dès le début ; qu'il y a deux moments à distinguer : l'entrée dans les lieux le 1er juillet 2002 qui ne fait pas l'objet de discussion, et les infiltrations courant 2004 ayant fait l'objet d'une déclaration de sinistre de la société COTRANEX à son assureur, la MAAF ; que l'appelante prétend sans le prouver que les désordres sur le mur intérieur des locaux ont pour origine l'inefficacité de la réparation de ce mur, en particulier en 2002, et plus généralement l'état des gros murs ; qu'en effet, avant la prise à bail le propriétaire avait fait poser un enduit en béton de 3m² sur la partie du mur mitoyen ; que la société ARTIMMO a sollicité du syndic de l'immeuble voisin le 14 janvier 2004 l'abattage d'un arbre pouvant jouer un rôle dans l'humidité du mur en question ; que le bailleur a donc agi pour remédier à la cause des désordres bien avant la déclaration du sinistre à la MAAF ; que la société COTRANEX insiste sur le fait que le litige réside dans la préexistence de ces désordres qu'elle estime établis ; que la circonstance qu'une humidité latente sur le mur à droite de l'entrée ait été révélée lors de l'état des lieux ne prouve nullement une persistance irréversible ; que l'humidité en cause était limitée au seul pan du mur en question sur une hauteur d'environ 1,70 m à partir du sol, selon les constatations de deux huissiers de justice ; que ce désordre n'était pas important puisque la société COTRANEX qui l'avait constaté début 2004 a attendu plusieurs mois avant de le déclarer à sa compagnie d'assurances ; que des travaux pouvant y remédier relevaient de l'article 605 du Code civil, et étaient donc à la charge du locataire, mais en aucun cas de l'article 606 même pris dans sa conception extensive de gros mur ;

1°) ALORS QUE les grosses réparations comprennent, notamment, celles des gros murs ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le mur du rez-de-chaussée était affecté par une humidité résultant d'infiltrations ; qu'en affirmant que les travaux pouvant y remédier relevaient de l'article 605 du Code civil mais en aucun cas de l'article 606 du même Code, la Cour d'appel a violé ces deux textes ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en relevant, d'une part, que les désordres relevés en 2004 sur le mur du rez-dechaussée résultaient d'infiltrations et, d'autre part, qu'il n'aurait pas été prouvé que ces mêmes désordres avaient pour origine l'état du gros mur, la Cour d'appel, statuant par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la société COTRANEX faisait valoir que les désordres liés aux infiltrations ne se limitaient pas aux murs du rez-de-chaussée, et que d'autres désordres étaient apparus, révélant un défaut d'étanchéité général des gros murs ; qu'elle produisait aux débats deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice, relevant l'extrême humidité des murs au rez-de-chaussée, mais aussi au premier étage ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la locataire concernant ces autres désordres, qui révélaient un défaut d'étanchéité général des gros murs, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la société COTRANEX faisait valoir que, suivant les constatations du propre expert de la compagnie d'assurance de la bailleresse, les infiltrations par façade étaient consécutives au « délitement de la brique et que la suppression des fuites nécessit(ait) des travaux de reconstruction des murs extérieurs », ces travaux pouvant inclure « le remplacement total de certaines briques » ; qu'elle en déduisait que les travaux nécessaires relevaient de l'article 606 du Code civil ; qu'en se bornant à affirmer que les travaux permettant de remédier aux désordres relevaient de l'article 605 du Code civil et que la société COTRANEX ne prouvait pas que les désordres avaient pour origine l'état des gros murs, sans indiquer quel élément, fondant ces affirmations, aurait contredit le diagnostic de l'expert, quelle cause, autre que le délitement de la brique, aurait expliqué les infiltrations, et quels travaux, autres que la reconstruction des gros murs, auraient permis d'y remédier, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résultait des termes clairs et précis du procèsverbal de constat dressé par Maître X..., huissier de justice, le 2 décembre 2004, que l'ensemble des quatre murs du sous-sol était affecté par le même phénomène d'humidité ; qu'en affirmant que les constatations des huissiers de justice ne portaient pas sur le sous-sol, de sorte que le grief évoqué par la société COTRANEX concernant l'humidité de cette partie de l'immeuble ne se serait appuyé sur aucun document, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal de constat, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

6°) ALORS QU'une clause d'acceptation des lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de son obligation d'exécuter les travaux à sa charge, devenus nécessaires en cours de bail ; qu'en affirmant que les stipulations contractuelles aux termes desquelles la société COTRANEX avait accepté les lieux en l'état lui interdisaient de demander à la bailleresse qu'elle réalise les travaux nécessaires afin de remédier aux causes des sinistres dus aux infiltrations relevées au cours de l'exécution du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

7°) ALORS QU'aux termes de l'acte de bail, la société COTRANEX renonçait uniquement à tout recours « en responsabilité » contre le bailleur en cas, notamment, d'humidité, fuites, ruissellements, infiltrations ou insuffisance d'aération des sous-sols ; qu'en affirmant que ces stipulations, qui n'excluaient donc que les recours en réparation des préjudices subis, interdisaient aussi à la preneuse toute demande d'exécution ou de résiliation pour inexécution du contrat, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2002 entre la SCI MONTFLEURY et la SA COTRANEX aux torts exclusifs de cette dernière, d'AVOIR en conséquence, condamné la SA COTRANEX à verser une indemnité d'occupation du 25 avril au 30 juin 2006 d'un montant égal au loyer contractuel augmenté de 10%, de l'AVOIR condamnée, en outre, au paiement d'une somme de 33 600 euros à titre de dommages et intérêts, à celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de l'AVOIR déboutée de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE la société COTRANEX n'a pas prévenu immédiatement la bailleresse du sinistre de 2004 au risque de voir opposer à cette dernière la prescription biennale ; qu'elle a sous-loué à son avocat un local dans l'immeuble sans l'autorisation de la bailleresse ; qu'en effet, la mise à disposition d'un local s'analyse en une sous-location non autorisée ; que le sous-locataire étant l'avocat de la locataire, celle-ci, même en l'absence de versement d'un loyer, avait un intérêt professionnel manifeste à l'héberger ; que la société COTRANEX a ainsi commis une faute ; que le contrat sera résilié à ses torts exclusifs ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la mise à disposition d'un logement de fonction (même sans contrepartie financière) est considérée comme une sous-location ; que si l'occupation par Maître Y... d'un bureau de 10 m² n'a pas de contrepartie financière proprement dite, il va sans dire que la société COTRANEX, qui est une société commerciale et non un mécène, y trouve son compte par une prestation de service quelconque de la part de l'occupante (conseils juridiques par exemple) ; que dès lors, l'infraction commise (qui est irréversible) est suffisamment grave pour justifier la résiliation aux torts du preneur ;

1°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la société COTRANEX n'aurait pas prévenu immédiatement la bailleresse «du sinistre de 2004» sans indiquer quel sinistre elle entendait ainsi viser, et à quelles dates il était survenu et avait été connu de la bailleresse, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la société COTRANEX faisait valoir qu'au mois de janvier 2004, les premiers signes de la réapparition des désordres résultant d'infiltrations dans le mur du rez-de-chaussée avaient été portés à la connaissance de la bailleresse qui, par la voie de son mandataire, était intervenue, en conséquence, auprès du syndic voisin et avait sollicité un devis dès le mois de février 2004, afin de rechercher l'origine des fuites ; que pour sa part, la société MONTFLEURY reconnaissait avoir appris l'existence de nouvelles infiltrations en façade «début janvier 2004», ce qui l'avait conduite à interpeller le syndic voisin et à solliciter un devis ; qu'en affirmant que la bailleresse n'avait pas été prévenue immédiatement «du sinistre de 2004», la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en statuant de la sorte, sans répondre aux conclusions de la société COTRANEX qui faisait valoir que la bailleresse avait été informée des désordres au mois de janvier 2004, comme le démontraient le courrier adressé alors par son mandataire, la société ARTIMMO, à la copropriété voisine, ainsi que la demande de devis adressée à la société BINYANE le 24 février 2004, et sans s'expliquer sur ces courriers, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QU'en tout état de cause, il résulte des propres constatations de l'arrêt que dès le 14 janvier 2004, la société ARTIMMO, mandataire de la bailleresse, était intervenue auprès du syndic de la copropriété voisine pour demander l'abattage d'un arbre pouvant jouer un rôle dans l'humidité du mur en question ; qu'en affirmant que la bailleresse n'avait pas été prévenue immédiatement «du sinistre de 2004», la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations et a violé les articles 1147 et 1184 du Code civil ;

5°) ALORS QU'en tout état de cause, la société COTRANEX faisait valoir qu'à la suite des nouvelles infiltrations constatées au mois d'octobre 2004, elle avait déclaré le sinistre à son assureur, qui avait adressé un courrier au mandataire de la bailleresse dès le mois de décembre ; qu'elle produisait aux débats sa déclaration de sinistre du 28 octobre 2004, et le courrier de son assureur, en date du 22 décembre 2004, demandant au mandataire de la bailleresse de lui transmettre la position de cette dernière concernant ce sinistre ; qu'en se bornant à affirmer que la société COTRANEX n'avait pas prévenu immédiatement la bailleresse «du sinistre de 2004», sans s'expliquer sur l'envoi de ces courriers, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE le louage de chose est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucun loyer n'était versé en contrepartie de l'occupation par un tiers de l'une des pièces de l'immeuble ; qu'en affirmant que cette simple occupation caractérisait l'existence d'une sous-location irrégulière, même en l'absence de toute contrepartie financière, au motif inopérant que l'occupant étant l'avocat de la locataire, celle-ci avait un intérêt professionnel à l'héberger et y trouvait «son compte par une prestation de service quelconque de la part de l'occupante (conseils juridiques par exemple)», la Cour d'appel a violé l'article 1709 du Code civil ;

7°) ALORS QU'en toute hypothèse, un logement de fonction suppose la mise à disposition, accessoire à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi, d'un immeuble à usage d'habitation ; qu'il résulte des propres constatations et énonciations de l'arrêt, d'une part, que le local loué ne constituait pas un logement mais un bureau de 10m² dans lequel l'occupante exerçait sa profession d'avocat et, d'autre part, que cette activité n'était pas complémentaire de celle de la société COTRANEX ; qu'en affirmant que la mise à disposition d'un logement de fonction, même sans contrepartie financière, devait être considérée comme une sous-location, sans caractériser la mise à disposition d'un tel logement en l'espèce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1709 du Code civil ;

8°) ALORS QU'en toute hypothèse, en se bornant à affirmer de manière imprécise que la société COTRANEX aurait trouvé « son compte par une prestation de service quelconque de la part de l'occupante (conseils juridiques par exemple) », sans indiquer quel élément de preuve soumis à son examen aurait permis d'établir l'existence d'une telle « prestation de service quelconque », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

9°) ALORS QU'en tout état de cause, en statuant de la sorte, sans répondre aux conclusions d'appel de la société COTRANEX qui faisait valoir que les éléments comptables démontraient que les prestations que son avocate avait parfois effectuées pour son compte avaient été normalement payées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société COTRANEX à verser à la SCI MONTFLEURY une indemnité d'occupation du 25 avril au 30 juin 2006 d'un montant égal au loyer contractuel augmenté de 10%, outre la somme de 33 600 euros à titre de dommages et intérêt ;

AUX MOTIFS QUE la société COTRANEX devra payer une indemnité d'occupation du 26 avril au 30 juin 2006 ; qu'elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel augmenté de 10% (…) ; que la société COTRANEX qui a demandé la résiliation du bail le 6 mars 2006 aurait pu délivrer congé pour l'expiration de la période annuelle pour le 30 juin 2008 ; que compte tenu du prononcé de la résiliation du bail au 25 avril 2006, le préjudice de la SCI MONTFLEURY pour perte de chance de loyer ne peut être supérieur à quatorze mois ; que la cour évaluera ce préjudice à 33 600 euros ;

ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu'en évaluant le préjudice subi par la SCI MONTFLEURY au montant des loyers qui auraient été perçus à compter du 25 avril 2006, date du prononcé de la résiliation du bail, après avoir dit que la société COTRANEX devrait payer, en outre, une indemnité d'occupation du 26 avril au 30 juin 2006, d'un montant égal au loyer contractuel augmenté de 10%, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.