Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 28 septembre 2022, 20/09328

Mots clés
Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • résidence • syndic • recouvrement • immobilier • solde • sommation • transmission • contrat • préjudice • procès • rapport • règlement • requête • signification

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
28 septembre 2022
TJ hors
20 mars 2020

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/09328
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :TJ hors, 20 mars 2020
  • Identifiant Judilibre :633535a48e959005da8f3739
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 28 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09328 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBFT Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 19/07966 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [7], [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET NG IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 503 850 687 C/O CABINET NG IMMOBILIER [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D688 INTIMEE Madame [B] [U] [Adresse 3] [Localité 6] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [B] [U] est propriétaire des lots n° 32, 34 et 65 de l'état descriptif et de division d'un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [7], situé [Adresse 1]. Par acte d'huissier du 4 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] a assigné Mme [B] [U] devant le tribunal pour demander sa condamnation au paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, des sommes suivantes : - 12.461,68 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais nécessaires arrêtés au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1.000 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2.052 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 20 mars 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 5.920,18 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019, - condamné Mme [B] [U] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté le surplus des demandes. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 juillet 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Cabinet NG Immobilier, appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants du code civil, à : - constater, sur le fondement des documents produits, que Mme [B] [U] est redevable à son égard de la reprise de solde du syndic Girard arrêtée au 9 juin 2017 pour une somme de 5.687,30 €, - réformer le jugement, - condamner Mme [B] [U] à lui payer les sommes de : 11.302,11 € au titre des arriérés de charges et appels de travaux arrêté au 1er juillet 2019, en ce compris la reprise de solde à hauteur de 5.687,30 €, et la condamner au règlement de la somme de 854,20 € au titre des frais de relance selon décompte du 1er juillet 2019, 12.461,68 € au titre des appels de charges et de travaux, ainsi qu'aux frais de l'article 10-1, arrêtés au 1er juillet 2019, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance, 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.052 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile pour la 1ère instance, outre la somme de 2.280 € pour la procédure d'appel, - condamner Mme [B] [U] aux dépens ; Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] délivrée à Mme [B] [U] le 7 septembre 2020 par procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile, la signification de conclusions à la requête du même syndicat délivrée à Mme [B] [U] le 7 octobre 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire

; SUR CE,

Mme [B] [U] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [B] [U], - les procès verbaux des assemblées générales des 26 juin 2014 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2013), 1er décembre 2015 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2014 et votant le budget prévisionnel 2015), 19 février 2016 (approuvant les travaux de rénovation de la chaufferie pour un montant de 202.287,04 €), 25 janvier 2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016), 25 juin 2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel 2019) et 29 avril 2019 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018) - l'extrait du Grand Livre de l'ancien syndic - les appels de fonds du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2019, - le décompte de charges, - les justificatifs des frais, - le contrat de syndic ; La somme de 5.687,30 € portée au débit du compte à la date du 9 juin 2017, au titre de la reprise de solde de l'ancien syndic, est justifiée par la production de l'extrait du Grand Livre de l'ancien syndic et les procès verbaux des assemblées générales des 26 juin 2014 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2013), 1er décembre 2015 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2014 et votant le budget prévisionnel 2015), 19 février 2016 (approuvant les travaux de rénovation de la chaufferie pour un montant de 202.287,04 €), 25 janvier 2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016), 25 juin 2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017 qui ont voté les budgets prévisionnels, notamment celui de 2015, et approuvé les comptes des exercices 2013, 2014, 2016 et 2017 ; Il résulte des pièces produites que Mme [B] [U] est redevable envers le syndicat de la somme de 11.302,11 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2019 (3ème appel provisionnel 2019 inclus) ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 5.920,18 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2019 ; Mme [B] [U] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de11.302,11€ au titre de l'arriéré des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019, date de l'acte introductif d'instance ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 854,20 € décomposée de la façon suivante : - mise en demeure du 10 novembre 2017 : 25 €, - relance du 30 novembre 2017 : 1 € - transmission dossier huissier du 20 mars 2018 : 108 €, - sommation de payer du 22 mars 2018 : 183,40 €, - transmission dossier huissier du 29 août 2018 : 108 €, - sommation de payer du 3 septembre 2018 : 188,80 €, - mise en demeure du 13 novembre 2018 par avocat : 132 €, - honoraires d'avocat du 15 novembre 2018 : 108 €, total : 854,20 € ; Ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, les honoraires d'avocat (108 €) qui font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin et les frais de transmission de dossier à huissier (108 € + 108 €) facturés par le syndic en application d'un contrat auquel le copropriétaire est tiers et qui font partie des fonctions de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ; La relance du 30 novembre 2017 (1 €), émise 20 jours après la mise en demeure du 10 novembre 2017 apparaît inutile et frustratoire ; elle ne sera pas comptée dans les frais nécessaires de recouvrement ; Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité les frais de mise en demeure (25 € + 132 €) et les frais de sommation de payer (183,40 € + 188,80 €), soit 529,20 € ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ; Mme [B] [U] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 529,20 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019 ; Sur la demande de dommages-intérêts Il résulte de l'article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Depuis 2014 au moins, Mme [U] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels (un règlement de 24 € le 24 novembre 2017, de 500 € le 26 février 2019 et de 1.000 € le 17 mai 2019 et laissant ainsi perdurer et augmenter sa dette, et ce, malgré les mises en demeure et les sommations de payer qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [U] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs légitimes pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande dommages-intérêts ; Mme [U] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, mais à l'infirmer sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [B] [U] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; Mme [B] [U], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut ; Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [U] aux dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 11.302,11€ au titre de l'arriéré des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019 ; Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 529,20 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019 ; Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; Condamne Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; Condamne Mme [B] [U] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.000 € par l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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