Cour d'appel de Paris, Chambre 4-3, 1 septembre 2022, 20/03681

Mots clés
Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux • condamnation • principal • société • transfert • astreinte • contrat • préjudice • signification • désistement • restitution • rapport • résiliation • sommation

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/03681
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :63119dbb6f0d304f138e5ee3
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRET

DU 01 SEPTEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03681 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQ7B Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 111913698 APPELANTE EPIC PARIS HABITAT-OPH [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée et assistée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 substitué à l'audience par Me Karine PARENT, même cabinet, même toque INTIMES Madame [M] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée et assistée par Me Simon BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P372 Madame [R] [K] [Adresse 1] [Adresse 2] Monsieur [S] [U] [Adresse 1] [Adresse 2] Assignations devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 13 mai 2020, déposées à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 1969, à effet du 1er décembre 1969, l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 4] a consenti à Mme [P] [T] née [H] un bail d'habitation pour une durée de trois mois renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 5] (n°393, 11ème étage, porte 3, escalier 4), moyennant un loyer trimestriel en principal de 782,34 francs payable mensuellement et à terme échu, outre une provision sur redevances et accessoires et le versement d'un dépôt de garantie de 782,34 francs. Par acte sous seing privé en date du 18 mars 1971, par avenant au contrat de bail susvisé, les parties se sont accordées pour substituer le nom de Mme [P] [H] au nom de Mme [P] [T]. Mme [P] [H] divorcée [T] est décédée le 16 juin 2018. Par actes d'huissiers remis à personne physique, à tiers présents et par procès-verbal de vaines recherches les 14 et 16 octobre 2019, la société Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [M] [L], Mme [R] [K], M. [S] [U] et M. [N] [O] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir constater qu'il sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], étage 11, n°0393), et obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - leur expulsion ainsi que celle de tous autres occupants, avec l'éventuelle assistance de la force publique en cas de besoin, et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du prononcé, ou à défaut, de la signification du jugement pendant trois mois et s'en réserver la liquidation, - l'autorisation de transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou une resserre au choix de la partie requérante, aux frais et risques de l'occupant, - leur condamnation solidaire et, à défaut, in solidum, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait était du si le bail s'était poursuivie majoré de 30% et des charges récupérables, a compter du 16 juin 2018 et jusqu'à la complète libération des lieux, - la capitalisation des intérêts, - leur condamnation solidaire et, à défaut, in solidum, au paiement de la somme de 346,19 euros à titre principal avec intérêts au taux légal a compter de l'assignation, - leur condamnation solidaire et, à défaut, in solidum, au paiement de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [N] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le désistement parfait à son égard a été constaté à l'audience du 18 novembre 2019. Par jugement contradictoire entrepris du 20 janvier 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Constate le désistement parfait de la société Paris Habitat de l'ensemble de ses demandes à l'égard de M. [N] [O] à la date du 18 novembre 2019 ; Déclare irrecevables les demandes de la société Paris Habitat OPH à l'égard de Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] , d'expulsion et ses conséquences, de paiement d'une indemnité d'occupation et de capitalisation des intérêts ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société Paris Habitat OPH aux entiers dépens de la présente instance. Vu l'appel interjeté le 19 février 2020 par Paris Habitat OPH ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 avril 2022 par lesquelles Paris Habitat OPH, appelant, demande à la cour de : Dire et juger Paris Habitat OPH tant recevable que bien fondé en son appel ; Y faisant droit : Infirmer le jugement du 20 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Paris Habitat OPH dirigées à l'encontre de Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] et condamné Paris Habitat OPH aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau et faisant droit aux prétentions de Paris Habitat OPH : Dire et juger résiliés les baux des 8 décembre 1969 et 18 mars 1971 que Paris Habitat OPH a consenti à feue Mme [P] [T], née [H], au 16 juin 2018, date de son décès ; Dire et juger Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] occupants sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 1]; Ordonner l'expulsion de Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U], ainsi que celle de tous autres occupants, du logement sis [Adresse 1] et de la cave située à la même adresse, avec l'assistance du Commissaire de Police du quartier et de la force armée s'il échet, et ce, sous astreinte, pour les contraindre à s'exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; Dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ; Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code de Procédures Civiles d'Exécution ; Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution; Condamner in solidum Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] à verser à Paris habitat OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à libération effective des lieux ; Condamner in solidum Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH la somme en principal de 923,84 euros, avec intérêts légaux à compter du 15 octobre 2019, date de l'assignation valant mise en demeure de payer ; Subsidiairement, si la Cour estime que Mme [M] [L] n'est pas occupante sans droit ni titre, elle limitera sa condamnation au paiement in solidum avec Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, à compter du 6 juin 2018, date du décès de Mme [T], née [H] ; Condamner in solidum Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH une indemnité de 1 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [M] [L], Mme [R] [K] et M. [S] [U] aux dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 juillet 2020 au terme desquelles Mme [M] [L], intimée, demande à la cour de : Juger recevable et bien fondée Mme [M] [L] en son appel incident ; Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2020 (RG n°11-19-013698) en ce qu'il a débouté Mme [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de Paris Habitat OPH à hauteur de 500 euros; Et statuant de nouveau, À titre principal, Juger irrecevables les demandes, fins et prétentions de Paris Habitat OPH en ce qu'elles sont dirigées contre Mme [M] [L] ; À titre subsidiaire, Débouter Paris Habitat OPH de sa demande tendant à faire reconnaître Mme [M] [L] comme occupante sans droit ni titre du logement n°393 situé au [Adresse 1]) ; Débouter Paris Habitat OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et présentations, ce qu'elles sont dirigées contre Mme [M] [L] ; En tout état de cause, Condamner Paris Habitat OPH à verser la somme de 500 euros à Mme [M] [L] au titre de son préjudice moral ; Condamner Paris Habitat OPH à verser la somme de 2.500 euros à Mme [M] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner Paris Habitat OPH aux entiers dépens de première instance et d'appel, ce compris le timbre fiscal payé par Mme [M] [L] et les frais de signification de ses conclusions à Mme [K] et M. [U]. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelants ont été signifiées à l'étude d'huissier à Mme [R] [K] et M. [S] [U] le 13 mai 2020. Mme [R] [K] et M. [S] [U] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir de Paris Habitat OPH : Le premier juge a déclaré Paris Habitat OPH irrecevable dans ses demandes, faute de justifier de sa qualité à agir en ne démontrant pas venir aux droits de l'OPH HLM de la Ville de Paris, et être propriétaire des locaux situés [Adresse 1] (anciennement [Adresse 5]) à [Adresse 1]. Paris Habitat OPH verse aux débats le journal officiel du 7 avril 1987 publiant l'arrêté du 30 mars 1987 relatif à la transformation de l'office public d'HLM de la Ville de [Localité 4] en office public d'aménagement et de construction (OPAC), ainsi que l'arrêté 2008-197-3 de la préfecture de Paris portant changement d'appellation de l'OPAC de la ville de Paris en Paris Habitat OPH. Paris Habitat OPH justifie donc venir aux droits de l'OPHLM de la Ville de Paris. Par ailleurs, Paris Habitat OPH verse aux débats le titre de propriété de l'office public HLM de la ville de Paris du 30 décembre 1970 pour l'ensemble immobilier situé [Adresse 5]. Il y a donc lieu de constater que Paris Habitat OPH justifie de sa qualité à agir, qui n'était d'ailleurs pas contestée par l'intimée. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la résiliation du bail : Les baux à usage d'habitation principale sont soumis à des règles spécifiques et dérogatoires au droit commun. Lorsque le locataire décède, le bail n'est pas nécessairement transféré aux héritiers, puisque l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dont l'aplication n'est pas contestée, énumère une liste de personnes qui pourront poursuivre le bail ; ainsi, il s'agit d'une transmission par voie légale et non successorale. En outre, la transmission est en principe subordonnée à une condition de cohabitation. C'est ainsi que, contrairement au régime mis en place par l'article 1742 du Code civil, le bail est résilié de plein droit si, au jour du décès, il n'y a pas de bénéficiaires répondant aux conditions légales. En l'espèce, Mme [L] n'a pas demandé à bénéficier du transfert du bail de sa mère, et Mme [K] ne remplit pas les conditions pour bénéficier d'un tel transfert, ainsi qu'il résulte des différents courriers échangés avec Paris Habitat OPH datés des 27 août et 25 septembre 2018, ce qui n'est pas contesté. Le bail a donc été résilié au jour du décès de Mme [P] [H], soit le 16 juin 2018. Sur l'occupation sans droit ni titre : Au regard des principes du droit commun de bail se pose la question de la restitution des lieux, qui incombe aux héritiers de la locataire, et qui doit être totale, ce qui n'est pas le cas puisque les locaux n'ont pas été libérés de la présence d'occupants, installés avant le décès de la locataire en titre, Mme [P] [H]. Il n'est pas contesté en l'espèce que le bailleur a pris les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, puisqu'il a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Mme [K] et M. [U] [S] en date du 7 mars 2019, et assigné les différentes parties les 14 et 16 octobre 2019 pour obtenir la restitution de son bien. Cependant, il apparaît d'une part qu'aucune dette locative n'existait antérieurement au décès de Mme [P] [Z], la totalité des indemnités d'occupation impayées étant postérieure au décès de celle-ci, et d'autre part que Mme [L] en sa qualité d'héritière ne pouvait agir en lieu et place du bailleur pour que celui-ci puisse recouvrer la jouissance de son bien, n'étant ni bénéficiaire du transfert du bail, ni propriétaire des locaux. Aussi,l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, et ayant pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire, et aucune faute ne pouvant être mise à la charge de Mme [L], la demande d'indemnité d'occupation formée à l'encontre de celle-ci sera rejetée, en l'absence de toute occupation des lieux par celle-ci. Par ailleurs, il résulte des échanges de courriers et de la sommation de payer délivrée le 7 mars 2019 à personne à M. [S] [U] et à tiers présent à domicile à Mme [R] [K], que ces derniers occupent les lieux sans droit ni titre depuis le décès de Mme [P] [H], ne pouvant bénéficier du transfert du bail à défaut de remplir les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Le décompte versé aux débats par le bailleur fait apparaître que le montant des indemnités d'occupation impayées s'élèvent au 11 avril 2022 à la somme de 923,84 euros. Aussi, il y a lieu de condamner in solidum Mme [K] et M. [S] [U] en leur qualité d'occupants sans droit ni titre à verser à Paris Habitat OPH la somme de 923,84 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 11 avril 2022. La demande de condamnation à l'encontre de Mme [L] sera rejetée. Sur l'expulsion : Mme [K] et M. [U] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 16 juin 2018, il y a lieu d'ordonner leur expulsion selon les modalités indiquées dans le dispositif, et de les condamner in solidum à verser à Paris Habitat OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges applicables si le contrat de bail avait perduré. La demande de condamnation sous astreinte sera rejetée, aucun élément produit par le bailleur ne la justifiant. La demande d'expulsion sollicitée à l'encontre de Mme [L] sera rejetée, puisqu'il est établi que celle-ci n'a jamais occupé les lieux situés [Adresse 1]. Sur la suppression du délai de deux mois : Paris Habitat OPH sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois, les occupants sans droit ni titre n'étant pas entrés par une voie de fait, mais ayant vécu plusieurs années avec la locataire en titre, et ayant payé régulièrement les indemnités d'occupation, il n'y a pas lieu de supprimer ce délai de deux mois. Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts : Mme [L] sollicite un préjudice moral du fait de la procédure initiée à son encontre par Paris Habitat OPH. Toutefois, elle ne démontre pas le caractère abusif de la procédure, ni la mauvaise foi de Paris Habitat OPH dans sa mise en oeuvre. Cette demande sera donc rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser la totalité des frais de procédure à la charge de Paris Habitat OPH. Mme [K] et M. [U] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Déclare recevable Paris Habitat OPH dans ses demandes ; Constate la résiliation du bail conclu entre Mme [P] [H] et Paris Habitat OPH pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à la date du 16 juin 2018 ; Rejette les demandes formées par Paris Habitat OPH à l'encontre de Mme [M] [L] ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [R] [K] et M. [S] [U] et de tous occupants de leur chef hors du local à usage d'habitation situé [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail ; Condamne in solidum Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 16 juin 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne in solidum Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 923,84 euros des indemnités d'occupation impayées, échéance d'avril 2022 incluse ; Déboute Mme [M] [L] de sa demande de dommages intérêts à l'encontre de Paris Habitat OPH ; Condamne in solidum Mme [R] [K] et M. [S] [U] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [R] [K] et M. [S] [U] aux dépens de première instance et d'appel. Rejette toutes autres demandes. La greffière Le Président
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