ARRET N° 369 DU 23/09/04 - 4ème CHAMBRE RG 03/04577 - Consorts X... c/ Consorts Y...
Z... - Exposé préalable :
Par acte authentique passé le 1er septembre 1998 devant Maître Hupel, notaire à Bain de Bretagne, Madame Brigitte A... et Monsieur Philippe B... ont acquis des consorts C... une maison sise à Messac, lieu-dit "La Bodinais de Boeuvres"à proximité de la Vilaine, pour le prix de 360.000 francs (54.881,65 Euros).
A la suite d'inondations survenues pendant les hivers 1998-1999 et 2000-2001, les acquéreurs ont obtenu en référé le 16 mai 2001 la désignation de M. D..., expert. Celui-ci a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 26 septembre 2001.
Par acte des 4 et 12 décembre 2001, les consorts E... ont fait assigner les consorts C... en résolution de la vente à raison du caractère inondable de l'immeuble, connu des vendeurs.
Par jugement du 6 mai 2003, le Tribunal de Grande Instance de Rennes a: - Ordonné la résolution de la vente ; - Condamné solidairement les consorts C... à payer aux consorts A...
B... les sommes de : [* 54.878,05 euros au titre de la restitution du prix, *] 5.624,33 euros au titre des frais de vente, [* 2.090,67 euros au titre des frais d'emprunt bancaire, *] 123,64 euros au titre des réparations, [*1.525 euros au titre du préjudice de jouissance, *]2.300 euros au titre du préjudice moral avec intérêts à compter de l'assignation ; - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - Condamné solidairement les consorts C... à payer aux consorts A...
B... la somme de 1.800 euros au titre de l'article
700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné solidairement les consorts C... aux dépens comprenant ceux du référé et les frais d'expertise judiciaire.
Madame Anne-Marie F... épouse C..., Monsieur Daniel C... et Madame Irène C... épouse G... ont déclaré appel de ce jugement le 3 juillet 2003.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 6 novembre 2003 pour les consorts C... ; - le 19 avril 2004 pour Madame Brigitte A... et Monsieur Philippe B....
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2004.
[**][* II - Motifs : 1° Sur le bref délai :
Une inondation peut avoir un caractère exceptionnel et ce type d'événement, s'il reste isolé, ne constitue pas un vice pour l'immeuble qui l'a subi, seule la situation inondable, résultant de la répétition de situations graves ayant ce caractère.
Les consorts Y... après avoir eu 25cm d'eau dans la maison acquise en 1999, ne pouvaient arguer de ce seul événement d'un vice de l'immeuble et c'est la crue et l'inondation plus graves de 2001 qui leur a fait prendre conscience du caractère répété du phénomène et donc de la possibilité d'un vice caché affectant l'immeuble.
Leur assignation d'avril 2001, deux mois et demi après ce sinistre a été délivrée à bref délai et c'est à juste titre que le premier juge a constaté que l'action était recevable. *][**] 2° Sur la résolution de la vente :
En présence d'une clause de non garantie des vices cachés, il convient pour les demandeurs d'établir que l'un au moins des vendeurs avait connaissance de l'existence du vice, à savoir le caractère inondable de la maison, et l'a sciemment caché.
Le hameau de La Bodinais de Boeuvres, pour être à proximité de la rivière Vilaine, est régulièrement témoin de crues de celle-ci.
Pour la période précédant la vente, l'expert a retrouvé traces d'inondations dans ce lieu-dit en 1936 (eau dans une tierce maison),
1966 (eau dans les jardins mais pas dans la maison en cause) et 1995 (eau dans la maison en cause).
Il indique que le hameau souffrait de façon épisodique d'inondations dues aux crues, le phénomène s'étant aggravé, la première inondation ayant envahi la maison en cause datant de 1995.
L'ancienne propriétaire, vivant sur place depuis 1941 et jusqu'à ce qu'elle soit mise en location, savait que le niveau de l'eau en 1966 avait presque atteint le seuil de la porte d'entrée et que la maison avait été inondée en 1995.
Madame H... n'a donc connu en 47 ans qu'une crue sans inondation en 1966 et a eu connaissance par ses locataires d'une inondation, classée catastrophe naturelle donc considérée comme exceptionnelle, dont les occupants des lieux, présents de décembre 1994 à juillet 1997, ont attesté (M. I...) qu'après assèchement des murs il n'y avait plus de trace d'humidité dans cette maison où ils ont vécu encore deux années.
Elle ne pouvait avoir conscience de ce que l'immeuble pouvait subir des inondations répétées et fréquentes et se trouvait dans une situation similaire à celle des consorts Y... après leur première expérience de 1999 alors que ceux-ci admettent eux-mêmes qu'ils étaient cette année là dans l'impossibilité de connaître le caractère inondable de l'immeuble.
Il ne peut donc être reproché à Madame H..., et encore moins aux autres vendeurs, peu avertis des caractéristiques de la maison, d'avoir sciemment occulté que l'immeuble vendu aurait été "inondable" pour avoir fréquemment subi ce type de sinistre d'autant que le certificat d'urbanisme ne plaçait pas l'immeuble en zone inondable avant 2001.
En réalité, la situation de cet immeuble au regard des crues a changé au fil des ans à raisons de modifications environnementales
accentuant les phénomènes ou leurs conséquences.
Les acquéreurs ont d'ailleurs eux-même participé à cette attitude inconséquente en créant une pièce supplémentaire en contre-bas du rez de chaussée de la maison en cause.
Le jugement sera infirmé et les consorts Y... déboutés de leurs prétentions. [**][*
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts C... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et les consorts Y... seront condamnés à leur payer de ce chef la somme de 2.000 euros.
*][**]
Par ces motifs, La Cour :
- Reçoit l'appel, régulier en la forme ;
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- Déclare Monsieur Philippe B... et Madame Brigitte A... recevable