Cour d'appel de Nîmes, Chambre 1, 23 novembre 2023, 22/02107

Mots clés
Droit des affaires • Bail commercial • Action relative à la déspécialisation • servitude • vente • sci • préjudice • immobilier • société • propriété • condamnation • prétention • preuve • rapport • réparation • référé

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Nîmes
23 novembre 2023
Tribunal de grande instance de Carpentras
4 octobre 2017

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Nîmes
  • Numéro de pourvoi :
    22/02107
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Carpentras, 4 octobre 2017
  • Identifiant Judilibre :65604cd9b7716a8318d44fd1
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Résumé

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Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT

N° N° RG 22/02107 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IPGF SL TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS 03 mai 2022 RG:20/01148 [Z] [H] S.C.I. SCI BASTIDE SAINT PIERRE C/ [N] [O] S.A.R.L. EMMANUEL GARCIN S.C.P. [S] - PASSEBOIS Grosse délivrée le 23/11/2023 à Me Marc GEIGER à Me Emmanuelle VAJOU à Me Vincent PUECH à Me Jean-michel DIVISIA COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 03 Mai 2022, N°20/01148 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 17 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [A] [Z] né le 04 Décembre 1938 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 11] Madame [X] [H] épouse [Z] née le 21 Décembre 1955 à [Localité 14] [Adresse 1] [Localité 11] S.C.I. SCI BASTIDE SAINT PIERRE Agissant pour suite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 4] [Localité 6] Représentés par Me Marc GEIGER de la SELARL CABINET GEIGER, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS Représentés par Me Arnaud LUCIEN, Plaidant, avocat au barreau de TOULON INTIMÉS : Monsieur [C] [N] né le 11 Août 1961 à [Localité 13] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Frédéric JEANNIN de la SELAS CHARLES RUSSELL SPEECHLYS FRANCE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [R] [O] né le 13 Novembre 1955 à [Localité 13] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Frédéric JEANNIN de la SELAS CHARLES RUSSELL SPEECHLYS FRANCE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. EMMANUEL GARCIN La SARL EMMANUEL GARCIN, Société à responsabilité limitée, au capital de 61.000 euros, ayant son siège social sis [Adresse 15] à [Localité 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Avignon, sous le numéro 403.923.618, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, [Adresse 15] [Localité 8] Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON S.C.P. [S] - PASSEBOIS prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 23 Novembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 27 juin 2015 passé devant Maître [D], notaire à [Localité 7], la SCI Bastide Saint Pierre (constituée par M. [A] [Z] et son épouse, Mme [X] [H]) a acquis de M. [C] [N] et M. [R] [O] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 9] à [Localité 12], pour un prix de 1 300 000 euros. La vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière Emmanuel Garcin avec laquelle les époux [Z] avaient conclu un mandat de recherche en novembre 2014. Un compromis avait été préalablement signé entre les parties le 28 mars 2015. Se plaignant de désordres affectant le bien, les époux [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre ont assigné en référé le notaire, les vendeurs et l'agence immobilière. Par ordonnance du 4 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Carpentras a ordonné une expertise judiciaire en référé confiée à M. [U] [K]. Reprochant aux vendeurs et aux professionnels intervenus à la vente de leur avoir caché de nombreux troubles relatifs au bien constitués par une humidité importante, une irrégularité des autorisations administratives empêchant la construction d'une piscine , un trouble du voisinage et l'existence d'une servitude de canalisation non mentionnée à l'acte, par acte des 16, 18 janvier et 1er février 2018, les époux [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre ont assigné MM. [N] et [O], la SCP [D]-Passebois et la Sarl Garcin devant le tribunal de grande instance de Carpentras afin de voir engager leur responsabilité sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1240, 1992, 1231-1 ainsi que 1638 du code civil et obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. Par ordonnance du 24 juillet 2018, le juge a ordonné un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juin 2019. Par jugement contradictoire du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Carpentras a : - débouté les époux [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre de leurs demandes ; - débouté la Sarl Emmanuel Garcin et les consorts [Y] et [O] de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et d'abus de procédure ; - condamné in solidum [A] [Z], Mme [X] [H] épouse [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre aux dépens ; - condamné in solidum [A] [Z], Mme [X] [H] épouse [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre à payer à la Sarl Emmanuel Garcin, aux consorts [Y] et [O] et à la SCP [S]-Passebois la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré que les demandeurs échouaient à démontrer l'existence de vices qui auraient été dissimulés par les vendeurs et a considéré que la servitude de canalisation était apparente et connue des acquéreurs. Il a par ailleurs retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de fautes commises par l'agence immobilière ou par le notaire justifiant d'engager leur responsabilité contractuelle pour l'agence et quasi-délictuelle pour le notaire. Par déclaration du 20 juin 2022, les époux [Z] et la SCI Bastide Saint Pierre ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 27 mars 2023, la procédure a été clôturée le 2 octobre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 17 octobre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 23 novembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Emmanuel Garcin et les consorts [N] et [O] de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et d'abus de procédure, et statuant à nouveau, de : - condamner in solidum les consorts [N] et [O], la société Emmanuel Garcin et la SCP [D] à payer à la SCI Bastide Saint Pierre l'ensemble des sommes engagées au titre des réparations, frais et préjudice de jouissance pour un total de 545 106 euros, - condamner in solidum les consorts [N] et [O], la société Emmanuel Garcin et la SCP [D] à payer à la SCI Bastide Saint Pierre au paiement de la somme de 200 000 euros sur le fondement de la dissimulation de la servitude de canalisation, - condamné in solidum les consorts [N] et [O], la société Emmanuel Garcin et la SCP [D] à payer à la SCI Saint Pierre la somme de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Les appelants font valoir que : Sur les vices cachés - il convient d'écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue à l'acte en ce que d'une part, la mauvaise foi des vendeurs fait obstacle à la mise en oeuvre d'une telle clause et que d'autre part, cette clause ne se réfère qu'aux vices cachés relatifs aux éléments ayant fait l'objet d'un diagnostic et aux informations figurant au paragraphe 'charges et conditions', - il ressort du rapport d'expertise judiciaire, de la jurisprudence ainsi que des pièces versées aux débats que l'humidité affectant le bien, l'existence de trouble de voisinages, l'absence de permis de construire une piscine et la présence d'une servitude non mentionnée à l'acte constituent des vices préexistants à la vente et ayant fait l'objet d'une dissimulation de la part des vendeurs et constituent des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, Sur l'existence d'une servitude non déclarée - par ailleurs, ils démontrent que la servitude de conduite d'eau potable à l'origine de l'humidité affectant le bien, pourtant mentionnée dans l'acte d'acquisition des consorts [Y] et [O], et non apparente pour des profanes, a fait l'objet d'une dissimulation par les vendeurs et aurait dû en tout état de cause, être mentionnée à l'acte de vente par le notaire, rédacteur de l'acte d'origine de propriété. Ils estiment que l'agent immobilier aurait également dû attirer leur attention sur l'existence de cette servitude, Sur l'indemnisation des préjudices - en s'abstenant de s'informer sur les vices pouvant affecter le bien et en leur transmettant des informations erronées sur les caractéristiques du bien et notamment sur l'existence de la servitude, l'agent immobilier a commis une faute de gestion et a manqué à son devoir de renseignement et conseil, justifiant que la responsabilité de la Sarl Emmanuel Garcin soit engagée sur le fondement de l'article 1992 du code civil, - en s'abstenant de procéder aux mêmes vérifications et en ne respectant pas sa mission de rédacteur d'acte, le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, - ils sont ainsi fondés à obtenir la condamnation in solidum des vendeurs, du notaire et de l'agent immobilier à indemniser la SCI de son préjudice né des vices cachés affectant le bien et des manquements à leurs obligations respectives soit une somme totale de 545 106 euros comprenant les réparations effectuées afin de réparer les dégâts causés par l'humidité, l'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur une durée de deux année, ainsi que l'indemnisation du préjudice né de l'absence d'autorisation administrative pour la construction d'une piscine et du préjudice né des troubles de voisinage, - ils sollicitent également la condamnation in solidum des intimés à indemniser la SCI Bastide Saint Pierre du préjudice moral causé par la servitude de canalisation non déclarée compte de tenu de la vétusté de cette canalisation et des risques de fuites, préjudices qu'ils évaluent à la somme de 200 000 euros. Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, M.[C] [N] et M.[R] [O], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral et d'abus de procédure, et statuant à nouveau, de : - condamner les époux [Z] et la SCI Saint Pierre à leur verser la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et de 10 000 euros au titre du préjudice moral, A titre subsidiaire, - condamner l'étude notariale SCP [D] à les relever et garantir de toute condamnation et à les indemniser des frais exposés pour leur défense, - condamner l'étude notariale SCP [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause, - débouter les époux [Z] et la SCI Saint Pierre, la SCP [D] et la Sarl Emmanuel Garcin de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, outre appel incident, dirigés à leur encontre, - condamner la SCI Bastide Saint Pierre et les époux [Z] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Ils répliquent que : - la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l'acte a vocation à pleinement s'appliquer puisque la SCI Bastide Saint Pierre a accepté d'acquérir le bien en l'état moyennant une diminution du prix, - les conditions d'application de l'article 1641 du code civil ne sont pas réunies puisque les appelants ne rapportent pas la preuve de vices inhérents à la chose elle-même, d'une gravité suffisante, antérieurs et non apparents lors de la vente, - aucune obligation de déclaration de la servitude administrative d'utilité publique ne pesait sur eux au moment de la vente et ce, conformément aux dispositions de l'article 1638 du code civil puisque cette servitude, obéissant au régime des charges normales, était apparente lors de la vente ainsi que l'expert le constate dans son rapport, - l'existence de la canalisation a été portée à la connaissance de l'acquéreur antérieurement à la conclusion de l'acte de vente puisqu'elle était mentionnée dans le compromis de vente établi avec les consorts [Z] en mars 2015 et a été rappelée le jour même de la vente litigieuse, - la demande de dommages et intérêts formulée par les appelants pour un montant total de 745106 euros n'est étayée par aucune pièce ou facture justifiant un tel montant, l'expert ayant évalué le coût des travaux de réparation à la somme de 23 269,90 euros, - l'action diligentée revêt un caractère abusif et ils sont fondés à obtenir la condamnation des appelants à leur payer la somme totale de 20 000 euros sur le fondement des articles 30 du code de procédure civile et 1240 et suivants du code civil pour procédure abusive et au titre du préjudice moral subi, - à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour infirmait le jugement, il conviendra de constater que la SCP [D] a manqué à son devoir de conseil et a engagé sa responsabilité en mentionnant seulement dans le permis de construire du 26 juin 2006 annexé à l'acte l'existence de la servitude de conduite d'eau potable sans reprendre cette mention à l'acte de vente, - en s'abstenant de procéder à une telle mention, la SCP [D] a manqué à son devoir de conseil et a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil de sorte qu'il conviendra de la condamner à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre. Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la SCP [S]-Passebois, intimée, demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter toute partie de toute demande formulée à son encontre, - condamner les appelants ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'intimée fait valoir que : - les appelants ne rapportent pas la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité relatif à l'humidité présente dans l'immeuble et les acquéreurs ont été informés de l'existence de la servitude litigieuse dès le compromis de vente signé par les parties. Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la Sarl Emmanuel Garcin, intimée, demande à la cour de : - débouter la SCI Bastide Saint Pierre et les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusion d'appel, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum les époux [Z] et de la SCI Bastide Saint Pierre à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et en réparation du préjudice causé par l'atteinte à sa réputation, Y ajoutant, - condamner in solidum les époux [Z] et de la SCI Bastide Saint Pierre à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Elle fait valoir que : - la présence de la canalisation d'eau potable publique et la servitude en découlant étaient connues des acheteurs dès la signature du compromis du 28 mars 2015 et elle n'a donc commis aucune faute en ayant vérifié qu'étaient annexés au compromis de vente l'ensemble des documents permettant d'avoir une connaissance parfaite de la situation, et notamment de l'existence de cette conduite et de la servitude en découlant, - l'agent immobilier ne saurait être tenu responsable des problèmes d'humidité ni des problèmes liés à la construction du bassin postérieurement à l'acquisition du bien et ne saurait être non plus tenu responsable des troubles du voisinage rencontrés par les acheteurs, postérieurement à la vente, - les appelants qui se contentent de formuler des demandes indemnitaires sans apporter aucune justification, ni preuve des préjudices allégués ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable et seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes, - le caractère abusif de la procédure intentée par les appelants justifie leur condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur les vices cachés allégués : L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice inhérent constituant la cause des défectuosités et présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose. Il doit également démontrer que le vice existait antérieurement à la vente au moins en l'état de germe et n'était ni apparent, ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil. Lorsque le vice affecte un bien d'occasion, il ne doit pas procéder de l'usure normale de la chose en raison de sa vétusté. - sur les remontées d'humidité Les appelants se fondent sur les conclusions de l'expertise judiciaire ayant mis en évidence l'ancienneté des problèmes d'humidité affectant le bien immobilier, ce qui établit leur antériorité à la vente dont les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance du fait des travaux réalisés par les vendeurs ayant masqué les désordres, lesquels ne sont apparus que postérieurement à la vente mais très rapidement après, au mois d'octobre 2015. Les vendeurs exposent que les remontées capillaires sont liées au mode de construction de la bastide dont les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l'ancienneté et soutiennent que l'antériorité des désordres à la vente n'est pas établie au regard des constatations effectuées lors des diagnostics réalisés. Ils précisent que les désordres sont apparus un an après la vente à l'occasion de la réalisation de travaux par les acquéreurs aux fins de construction d'une piscine ayant été remblayée puis déplacée, ce qui a eu une incidence sur l'apparition des problèmes d'humidité ainsi que l'a relevé l'expert. Les appelants ont fait dresser un constat d'huissier le 17 mai 2016, soit 11 mois après la vente, en raison de l'apparition de traces d'humidité à l'intérieur de la maison d'habitation jusqu'à 1,5 mètre de hauteur, suite à la décision d'arrêt du chantier prise par la société Barletta le 11 mai 2016 à laquelle avait été confiés des travaux de rénovation de l'immeuble, l'entreprise ayant mis en évidence un taux d'humidité supérieur à 90 % compromettant les travaux. Lors de la première réunion d'expertise du 6 février 2018, la chronologie suivante a été mise en évidence par les déclarations respectives des parties : 'M. [N] et M. [O] ont confié à l'entreprise Barletta d'importants travaux de restauration effectués pendant les années 2010 et 2011 et au cours de la réalisation d'une terrasse, l'entreprise Barletta, ignorant l'existence de la canalisation d'eau potable, a détérioré celle-ci par un coup de pelle mécanique. La fuite en ayant résulté a été immédiatement réparée par un intervenant non identifié mais probablement la SDEI. Ayant été saisie du problème d'humidité dans la bastide à la fin de l'année 2015, Suez a procédé le 25 février 2016 à une excavation pour mettre à jour la canalisation d'eau potable à proximité de la bastide. Cette excavation a mis en évidence l'existence d'un raccord Gibaut (sorte de manchon) qui était fuyard. Ce raccord, resserré par Suez pour rétablir l'étanchéité, aurait pu être mis en place dans le cadre des travaux de réparation de 2011 juste après la détérioration de la conduite par l'entreprise Barletta'. L'expert a indiqué dans un premier temps qu'il n'était pas possible en l'état de conclure sur l'origine de cette humidité, 'soit un ré-essuyage du terrain sous la maison, imbibé par la fuite d'eau sur la canalisation d'eau potable réparée par Suez en février 2016, soit des circulations naturelles dans le sol, soit les deux à la fois'. Il a en conséquence fait appel à M. [F] en qualité de sapiteur lequel a conclu que les anciennes fuites sur le réseau d'alimentation en eau n'avaient de toute évidence aucune corrélation avec les désordres. L'expert judiciaire a ainsi mis en évidence que les remontées d'humidité sur les murs constituaient des remontées capillaires dues au mode constructif de la bastide car à l'époque de la construction, les arases étanches n'existaient pas et que rien n'empêchait ces remontées capillaires. Il conclut que : 'Cette humidité est très ancienne et existait avant l'acquisition du bien immobilier. Les anciens propriétaires avaient fait réaliser un enduit à la chaux par la société Barletta, ce travail permettait de masquer les remontées capillaires de manière éphémère, en effet une fois que la porosité de la chaux est comblée par les sels, les désordres apparaissent sur la face interne des murs. Viennent s'ajouter à cela des travaux en amont, comme la construction d'une piscine, remblayée et reconstruite quelques mètres plus loin, ce qui peut avoir pour conséquence une modification d'éventuelles circulations d'eau souterraines. En clair, les anciens propriétaires ont enduit leurs murs à la chaux et ne pouvaient pas forcément s'apercevoir des désordres une fois le revêtement réalisé. Il faut également rappeler que les bâtisses anciennes sont très souvent impactées par ces remontées capillaires qui n'étaient pas forcément visibles lors des visites préalables à l'achat du bien immobilier. Les anciennes fuites sur le réseau d'alimentation en eau n'ont de toute évidence aucune corrélation avec les désordres. La mise à jour de la canalisation a montré que celle-ci présente un état satisfaisant et qu'il n'existe aucune trace de fuite'. Les conclusions de l'expert ne sont qu'hypothétiques s'agissant de l'éventuelle incidence de la construction d'une piscine de nature à modifier les circulations d'eau souterraines et les appelants mettent en évidence l'apparition des premières remontées d'humidité au mois d'octobre 2015, soit quatre mois après la vente, et alors qu'aucun travaux n'avait encore été entrepris par les acquéreurs sur le bien. Ils précisent à cet égard que les travaux de construction de la piscine ont débuté après la découverte des problèmes d'humidité et ne pouvaient donc pas être à l'origine de ceux-ci. Si les devis de travaux ont été établis par l'entreprise Barletta le 17 juin 2015 et le 28 juillet 2015 pour des travaux de rénovation et de remise en peinture de la maison, ces travaux n'ont commencé qu'au mois de février 2016 et ont été interrompus en mai 2016 et ne concernaient pas la construction de la piscine. Sur ce dernier point, un message électronique leur a été adressé le 9 décembre 2016 par le maire de [Localité 12] par lequel il leur demandait de stopper les travaux de construction de la piscine confiés à l'entreprise Barletta et de les mettre en conformité avec la déclaration préalable de travaux. Or, les opérations d'expertise se sont quant à elles déroulées au mois de février 2018. Il découle de l'ensemble de ces éléments que les remontées d'humidité étaient bien antérieures à la vente et à la réalisation de travaux par les acquéreurs, que ce vice n'était pas apparent lors de la vente, qu'il était d'une gravité suffisante pour rendre impropre le bien à sa destination au regard de l'ampleur des remontées d'humidité ne pouvant être considérées comme acceptables par les acquéreurs au moyen qu'ils avaient fait le choix d'acheter un immeuble ancien. Les remontées d'humidité affectant le bien immobilier constituent donc un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil. Les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente laquelle ne vise que les vices en lien avec la délivrance des diagnostics techniques spécialement énumérés ainsi que les mentions portées au paragraphe 'charges et conditions', aucune exonération n'ayant été stipulée pour le vice constitué par l'humidité. M. [N] et M. [O] seront ainsi tenus de réparer les conséquences du vice allégué par voie d'infirmation du jugement déféré sur ce point. - sur l'absence de permis de construire une piscine Si le dossier de commercialisation émanant de l'agence immobilière tel qu'adressé le 3 septembre 2014 aux époux [Z] dans les suites de la visite du bien immobilier comportait un devis piscine, le compromis de vente signé par les parties le 28 mars 2015 faisait expressément référence au dépôt en mairie de [Localité 12] le 22 novembre 2013 d'une demande préalable pour la réalisation d'un bassin sur la parcelle [Cadastre 10]. La déclaration préalable annexée à l'acte porte sur un bassin d'irrigation et prise d'eau pompier pour la création d'un verger sur l'ensemble des parcelles de la propriété devant également servir de prise d'eau compte tenu d'une zone de collines exposée au feu. L'acte de vente reprend les termes du compromis puisque la déclaration préalable de travaux lui a également été annexée. En l'absence d'une quelconque ambiguïté sur l'objet de la déclaration préalable de travaux dont les appelants sont mal fondés à exciper d'une mauvaise interprétation de leur part, les époux [Z] ne peuvent exciper d'un vice caché constitué par l'absence de permis de construire une piscine non prévue à l'acte de vente. Leur prétention de ce chef sera par conséquent rejetée. - sur les troubles de voisinage Dans le cadre de leur mandat de recherche délivré à l'agence immobilière, les caractéristiques du bien recherché étaient constitués par une propriété à usage d'habitation avec belle vue, au calme et belle prestation. Les appelants se prévalent de ce que la jouissance paisible du bien immobilier acquis a été compromise par les troubles de voisinage imputables au fils du voisin lequel aurait adopté un comportement agressif connu de tous dont ils affirment que les vendeurs avaient également été victimes, ce que les vendeurs contestent catégoriquement. Ils produisent à cet égard un constat d'huissier dressé le 17 mai 2016 constatant la présence d'une borne OGE, de trois piquets de fer et d'une palette posée avec un ruban signalétique blanc et rouge empêchant le passage du chemin d'accès mitoyen avec leur voisin. Ce litige s'inscrit cependant dans une action en bornage visant à fixer une limite séparative entre les fonds voisins dans le cadre de laquelle le cabinet Grimont est intervenu le 7 octobre 2015 et ne saurait caractériser un vice caché antérieur à la vente alors qu'aucun élément objectif ne permet d'établir l'antériorité alléguée des troubles de voisinage dont les pièces versées aux débats par les appelants attestent qu'ils ne sont au contraire intervenus que postérieurement à la vente. Les éléments factuels repris par le jugement du 2 octobre 2018 rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras et l'ordonnance de référé du 23 mai 2018 font en effet référence à des agissements survenus au cours des années 2017 et 2018 et ils ne sauraient dès lors caractériser un vice caché antérieur à la vente. La prétention des appelants sera donc également rejetée de ce chef. - sur l'information afférente à l'existence d'une servitude Une servitude non apparente n'est pas de nature à constituer un vice caché et relève simplement de la garantie légale d'éviction prévue par l'article 1638 du code civil. C'est donc sur ce seul fondement que doit être examinée la prétention des appelants afférente à la dissimulation de la servitude de canalisation d'eau potable passant en souterrain de la propriété acquise. Sur les responsabilités encourues au titre des vices cachés : Le seul vice caché constitué est celui des remontées d'humidité dont seuls les vendeurs sont tenus à réparation à l'exclusion du notaire et de l'agence immobilière qui ne disposaient ni l'un, ni l'autre d'aucun élément leur permettant d'en avoir connaissance. La demande de condamnation in solidum des vendeurs, du notaire et de l'agence immobilière présentée par les appelants aux fins d'indemnisation des préjudices en découlant ne peut par conséquent prospérer. Seuls M. [N] et M. [O] seront ainsi tenus à indemniser la SCI Bastide Saint-Pierre sur le fondement des dispositions de l'article 1645 du code civil. Sur les préjudices découlant des vices cachés : L'expert judiciaire a décrit les travaux de remise en état propres à éradiquer les remontées capillaires par la réalisation d'une arase physico-chimique, le système consistant à injecter des polymères à la base des murs à traiter en précisant qu'une fois transformé en état solide, la résine va obstruer les veines d'air par lesquelles migrent les molécules d'eau. Concernant la partie basse de la bastide, il est nécessaire de mettre en oeuvre un cuvelage à l'aide d'une résine époxydique technique. Les travaux ont été chiffrés à 23 296,90 euros selon devis communiqué le 29 novembre 2018 par la société Humitech. Les appelants réclament en outre la somme globale de 79 810 euros correspondant aux multiples travaux entrepris et à la recherche de fuites tels que repris dans la comptabilité de la SCI Saint-Pierre mais ne visent aucune pièce dans leurs écritures de nature à étayer leur prétention. Leur demande ne peut concerner que les frais effectivement engagés par leurs soins au titre de la recherche de fuites mais non les travaux nécessaires qui seront indemnisés conformément aux conclusions de l'expertise judiciaire. Les appelants produisent sur ce point un devis de nettoyage et assainissement suite à sinistre émanant de la société Barletta pour un montant de 5 203 euros qu'ils ne justifient cependant pas avoir accepté. Ils justifient en revanche des frais suivants : - facture de recherche de fuite sur sinistre émanant de la société Barletta en date du 1er juin 2016 pour un montant de 1 375 euros - facture de nettoyage après sinistre émanant de la société Unipromotion en date du 26 juillet 2016 pour un montant de 6 998,20 euros - facture de recherche de fuite du 11 juillet 2016 de la société Axeau pour un montant de 456 euros. Il leur sera donc alloué la somme de 8 829,20 euros à ce titre. S'agissant des travaux d'embellissement pour lesquels les appelants réclament la somme de 30000 euros, il produisent sur ce point un devis de l'entreprise Barletta prévoyant une reprise d'enduit partiellement sur les parties abîmées et des peintures à la chaux pour un montant total de 19 855 euros, somme qui leur sera allouée. Les appelants réclament enfin l'indemnisation de leur préjudice de jouissance constitué par l'impossibilité d'habiter les lieux pendant deux ans et réclament la somme de 146 000 euros par an à ce titre calculée sur une valeur locative de 2 000 euros par semaine en basse saison et de 5000 euros par semaine en haute saison. La méthodologie proposée ne peut cependant être avalisée s'agissant d'une demande de réparation d'un préjudice de jouissance personnelle et non de la perte d'un revenu locatif. Le préjudice ne peut donc varier par application d'une distinction fondée sur la haute et basse saison ni s'établir sur la base d'une valeur locative hebdomadaire. Le préjudice de jouissance est néanmoins constitué et sera intégralement réparé par l'allocation de la somme de 20 000 euros. M. [N] et M. [O] seront par conséquent condamnés in solidum à payer la somme globale de 71980,40 euros de dommages-intérêts à la SCI Bastide Saint-Pierre sur le fondement de la garantie des vices cachés par voie d'infirmation du jugement déféré. Sur la demande fondée sur l'article 1638 du code civil au titre de la servitude administrative : - sur l'application de l'article 1638 du code civil L'article 1638 du code civil dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. Les appelants sollicitent l'indemnisation de leur préjudice subi du fait de la découverte d'une charge occulte grevant le fonds acquis constituée par la présence d'une canalisation longeant l'immeuble alimentant la commune de [Localité 12] n'ayant pu faire l'objet d'un entretien régulier de nature à leur occasionner des dégâts des eaux et soutiennent qu'ils n'auraient pas consenti à l'acquisition du bien immobilier s'ils en avaient été clairement informés. Les vendeurs opposent qu'aucune obligation de déclaration de la servitude administrative ne leur incombait en raison du caractère apparent de la servitude et que la canalisation d'eau potable publique litigieuse constitue une servitude administrative d'utilité publique tendant à assurer le transport de l'eau potable obéissant au régime des charges normales. Ils ajoutent que les acquéreurs ont été informés de la servitude litigieuse dès la signature du compromis de vente. Il ressort du compromis de vente signé le 28 mars 2015 et de l'acte authentique de vente du 27 juin 2015 que la servitude administrative de canalisation d'eau potable n'y a pas été expressément mentionnée alors que ces deux actes comportaient une servitude de passage et une servitude de non aedificandi. Ces actes comportent un paragraphe intitulé 'travaux-assurance dommages ouvrages' visant la délivrance d'un permis de construire à la société Math sud, précédent propriétaire, le 26 juin 2006 dont la copie a été annexée pour 'réhabilitation d'un ancien mas'. Le permis de construire, qui porte le paraphe de toutes les parties, mentionne en note de bas de page que 'l'attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d'une canalisation d'eau potable publique traversant le terrain'. Cette seule mention, figurant dans un document annexé à l'acte de vente auquel il a été renvoyé par visa au permis de construire dans un paragraphe concernant la réalisation de travaux, sans rapport avec l'existence d'une servitude et alors qu'aucune servitude afférente à la canalisation litigieuse n'a été visée dans le paragraphe relatif aux servitudes grevant le fonds, n'est pas de nature à établir que les acquéreurs ont été informés de son existence préalablement à la vente. La servitude litigieuse n'a au contraire pas été déclarée, les vendeurs ayant informé les acquéreurs des seules servitudes expressément mentionnées à l'acte. S'agissant du caractère occulte ou apparent de la servitude litigieuse, contrairement à l'argumentation développée par les vendeurs, aucun élément du rapport d'expertise ne met en évidence l'apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n'impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d'eau ayant pour objet l'alimentation de toute la commune de [Localité 12]. Les servitudes administratives, comme tel est le cas en l'espèce, ne peuvent entrer dans l'acception de servitudes non apparentes au sens de l'article 1638 du code civil que s'il s'agit de charges exceptionnelles qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l'immeuble. Or, la servitude administrative de conduite d'eau potable destinée à l'alimentation de toute la commune enterrée sous la propriété acquise par les appelants ne peut être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l'immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d'un réseau d'eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien. Les conditions d'application de l'article 1638 du code civil sont par conséquent réunies en l'espèce et les appelants sont bien fondés en leur demande d'indemnisation à ce titre sans qu'il ne soit nécessaire de rapporter la preuve de ce qu'ils n'auraient pas acheté le bien s'ils avaient été informés de l'existence de la servitude litigieuse, cette condition afférente à l'importance de la servitude n'étant requise que dans l'hypothèse d'une demande de résolution de la vente non formulée en l'espèce par les appelants. Il est par ailleurs indifférent que l'acte de vente du 30 janvier 2009 par lequel M. [N] avait acquis la propriété du bien ait été libellé strictement dans les mêmes termes par le même notaire dès lors qu'il est établi que les vendeurs n'ont pas déclaré la servitude administrative non apparente à l'origine de charges exceptionnelles pour le fonds vendu. Il ressort au demeurant des opérations d'expertise judiciaire que l'entreprise Barletta qui avait été mandatée par M. [N] pour effectuer des travaux en 2011 sur le bien immobilier avait occasionné des dégâts sur la canalisation litigieuse à l'origine d'une fuite d'eau ayant dû faire l'objet de réparations. Il en découle que les vendeurs avaient eux-mêmes été confrontés aux contraintes présentées par la présence de cette canalisation sur leur fonds plusieurs années avant la vente du bien aux appelants dont il leur appartenait de déclarer l'existence aux nouveaux acquéreurs. La clause de style insérée à l'acte selon laquelle les acquéreurs ont indiqué renoncer à tout recours contre le vendeur du fait de servitudes conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble vendu n'est pas de nature à priver les appelants de la possibilité de se prévaloir des dispositions légales de l'article 1638 du code civil dont il est précisément réclamé l'application en l'espèce. La responsabilité de M. [N] et de M. [O] est ainsi engagée sur le fondement de ces dispositions. - sur la responsabilité du notaire Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l'acte dressé dont il est également tenu d'assurer par ailleurs la validité, l'efficacité et la sécurité juridique. Dans le cadre de ses obligations, le notaire doit procéder à des vérifications concernant le bien objet de la vente parmi lesquelles figure l'existence d'éventuelles servitudes grevant le bien et il ne peut sur ce point se contenter des seules déclarations du vendeur en ce qu'il doit précisément informer les parties sur l'étendue des droits transmis. En l'espèce, il est établi que Maître [D] avait précisément connaissance de la servitude de canalisation mentionnée par ses soins dans l'acte de vente du 23 novembre 2006 dressé entre M. [W] et la société Math sud aux termes de laquelle le vendeur avait informé l'acquéreur de 'l'existence en souterrain d'une conduite d'eau potable alimentant le village de [Localité 12] qui traverse la propriété vendue. Le tracé est établi par le vendeur à l'encre noire sur le plan demeuré annexé. Il est encore précisé que l'immeuble présentement vendu est susceptible d'être raccordé au réseau d'eau potable grâce à cette canalisation qui passe sur le côté Est à deux mètres environ de l'angle Nord-est de la bâtisse'. Or, le notaire s'est abstenu de reproduire cette mention dans les actes ultérieurement dressés par ses soins, non seulement dans l'acte de vente du 30 janvier 2009 entre Math Sud et M. [N] mais encore dans l'acte de vente litigieux du 27 juin 2015. Cette omission caractérise un manquement du notaire à ses obligations professionnelles constituant une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle à l'égard des parties, le simple renvoi à un document annexé à l'acte de vente du permis de construire délivré le 26 juin 2006 à M. [N] ne permettant nullement de satisfaire à l'information des acquéreurs sur l'existence de la servitude litigieuse. Ce manquement à l'obligation d'information des acquéreurs est à l'origine d'un préjudice indemnisable pour ces derniers en ce qu'ils ont acquis un bien grevé d'une charge occulte diminuant nécessairement la jouissance du bien dont ils sont fondés à obtenir l'indemnisation par le notaire. - sur la responsabilité de l'agent immobilier : Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. L'agent immobilier, en sa qualité de mandataire professionnel est tenu de s'assurer des conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et de se faire communiquer par les vendeurs le titre de propriété. L'agent immobilier est ainsi tenu d'un devoir de renseignement et de conseil aux termes duquel il lui incombe de procéder à des vérifications sur la qualité des parties et les caractéristiques du bien vendu. S'agissant de l'existence de la servitude pour laquelle l'agent immobilier conclut à son caractère apparent qu'il entend voir déduire des constatations effectuées par l'expert judiciaire, il est établi que cette servitude n'était pas mentionnée dans le titre de propriété des vendeurs dressé en 2009, celle-ci ne figurant que dans l'acte de 2006 dont il n'est pas établi que la société Emmanuel Garcin avait connaissance et qu'il ne lui incombait pas de rechercher, cette diligence incombant au notaire. La responsabilité de l'agent immobilier ne peut donc être engagée au titre du défaut d'information des acquéreurs sur l'existence de la servitude litigieuse. - sur l'appel en garantie formé par les vendeurs à l'encontre du notaire Les vendeurs étant personnellement tenus de déclarer la servitude administrative litigieuse dont les éléments versés aux débats attestent qu'ils avaient connaissance en dépit de l'absence de mention en ce sens dans leur acte de propriété dressé par le notaire, ils sont mal fondés en leur appel en garantie formé à l'encontre de l'étude notariale, la faute du notaire n'étant pas de nature à les dédouaner de leur responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1638 du code civil. M. [N] et M. [O] seront ainsi déboutés de leur prétention à ce titre. - sur le préjudice : Les appelants sollicitent l'allocation de la somme de 200 000 euros en réparation du préjudice subi lié à la présence d'une servitude non déclarée au regard de la valeur vénale de l'immeuble et du passage très proche de la canalisation alimentant la commune de [Localité 12] à propos de laquelle ils excipent de la vétusté et de l'inquiétude à liée à des fuites entraînées par les travaux. L'expert a exclu tout lien causalité entre les remontées d'humidité dans la maison et la présence de la canalisation souterraine. Il n'en demeure pas moins que la présence de cette canalisation passant en tréfonds de leur propriété grève leur fonds d'une charge exceptionnelle dont ils sont bien fondés à obtenir une indemnisation de nature à réparer le défaut d'information sur le bien immobilier acquis par leurs soins. Le préjudice sera intégralement réparé par l'allocation de la somme de 30 000 euros que M. [N] et M. [O], d'une part ainsi que la SCP [S]-Passebois, d'autre part, seront condamnés in solidum à payer à la SCI Bastide Saint-Pierre. Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive : M. [N] et M. [O] seront déboutés de leur prétention fondée sur l'allégation du caractère abusif de la procédure engagée à leur encontre par les époux [Z] qui en établissent au contraire le bien-fondé puisqu'ils ont obtenu gain de cause en leur action. Bien qu'échappant à toute condamnation, la société Emmanuel Garcin sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts présentée au même titre à l'encontre des époux [Z] en l'absence de preuve du caractère abusif de l'action engagée par ces derniers à l'encontre de l'agence immobilière car l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il les a respectivement débouté de leur prétention de ce chef. Sur les autres demandes : Succombant à l'instance, M. [N] et M. [O] d'une part, et la SCP [D]-Passebois d'autre part, seront condamnés in solidum à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Les frais de l'expertise judiciaire seront cependant supportés par les seuls vendeurs car la responsabilité du notaire est engagée en raison du manquement à l'obligation d'information des acquéreurs sur la servitude grevant le fonds vendu ne concernant nullement les opérations d'expertise diligentées. L'équité commande en l'espèce de condamner M. [N] et M. [O] à payer in solidum la somme de 8 000 euros à la SCI Bastide Saint-Pierre destinée à compenser les frais irrépétibles exposés par celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCP [S]-Passebois sera quant à elle condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros du même chef. Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire application de ces dispositions au profit de la société Emmanuel Garcin qui sera déboutée de sa prétention de ce chef, tout comme M. [N] et M. [O] ainsi que la SCP [S]-Passebois.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme le jugement déféré dans l'intégralité de ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté la SARL Emmanuel Garcin et M. [C] [N] et M. [R] [O] de leur demande au titre de leur préjudice moral et d'abus de procédure ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne in solidum M. [C] [N] et M. [R] [O] à payer à la SCI Bastide Saint-Pierre la somme de 71 980,40 euros au titre de la garantie légale des vices cachés ; Condamne in solidum M. [C] [N] et M. [R] [O] d'une part et la SCP [D]-Passebois d'autre part, à payer à la SCI Bastide Saint-Pierre la somme de 30000 euros au titre de la dissimulation de la servitude de canalisation ; Déboute M. M. [C] [N] et M. [R] [O] de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la SCP [S]-Passebois ; Condamne in solidum M. [C] [N] et M. [R] [O] d'une part et la SCP [D]-Passebois à régler les entiers dépens de première instance et d'appel à l'exception des frais de l'expertise judiciaire qui seront à la seule charge de M. [C] [N] et M. [R] [O] ; Condamne M. [C] [N] et M. [R] [O] à payer à la SCI Bastide Saint-Pierre la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCP [S]-Passebois à payer à la SCI Bastide Saint-Pierre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Note...

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