Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 11 mai 2023, 22/12119

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel d'Aix-en-Provence
  • Numéro de pourvoi :
    22/12119
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :645dd9e3d1cd71d0f82867c0
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Résumé

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Texte intégral

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 MAI 2023 N° 2023/ 359 Rôle N° RG 22/12119 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ65L [L] [S] [N] [Z] C/ [D] [K] [R] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandra BOISRAME Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juridiction de proximité de FREJUS en date du 24 août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000081. APPELANTS Monsieur [L] [S] né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7] Madame [N] [Z] née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 5] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 7] représentés par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Johanna CANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [D] [K] demeurant [Adresse 3] défaillant Madame [R] [K] demeurant [Adresse 3] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 21 novembre 2017, M. [L] [S] et Mme [N] [Z] ont consenti à M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] un contrat de bail d'habitation portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée d'un an prenant effet à cette date, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 1 465 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 août 2021, M. [S] et Mme [Z] ont notifié à Mme et M. [K] un congé pour vendre à effet au 21 novembre 2021. Le 19 octobre 2021, M. [S] et Mme [Z] ont signifié à Mme et M. [K] un commandement de payer la somme principale de 6 203 euros au titre d'un arriéré locatif entre juillet et octobre 2021 et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en visant la clause résolutoire insérée au bail. Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, M. [S] et Mme [Z] ont assigné, par acte d'huissier en date du 10 mars 2022, Mme et M. [K] devant le juge des référés du pôle de proximité de Fréjus aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner leur expulsion et de les condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 août 2022, ce magistrat, retenant l'absence de décompte locatif permettant d'établir que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti aux locataires ainsi que la provision sollicitée, a : - déclaré l'action des demandeurs recevable ; - débouté M. [S] et Mme [Z] de leurs prétentions ; - laissé les dépens de l'instance à leur charge. Suivant déclaration transmise au greffe le 2 septembre 2021, M. [S] et Mme [Z] ont interjeté appel de l'ordonnance susvisée en toutes ses dispositions. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 2 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau ; - constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 19 décembre 2021 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire ; - les autorise en conséquence à faire procéder à l'expulsion de Mme et M. [K] des lieux ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ; - condamne solidairement M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] à leur verser la somme provisionnelle de 24 341 euros arrêtée au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des loyers, charges et indemnités échues et impayées ; - les condamne solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisionnellement à la somme de 2 000 euros par mois à compter du mois de novembre 2022 jusqu'à libération effective des lieux : - les condamne solidairement à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de celui de l'assignation et de celui de la notification au représentant de l'Etat. Bien que régulièrement intimés par la signification de la déclaration d'appel le 17 octobre 2022 et des conclusions des appelants et de l'avis de fixation le 8 novembre 2022, Mme et M. [K] n'ont pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, le contrat de bail d'habitation principale meublée à effet au 21 novembre 2017 stipule dans un paragraphe 2.11 (en page 8) que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Le commandement de payer délivré par les bailleurs le 19 octobre 2021 porte sur la somme principale de 6 203 euros correspondant à des loyers impayés au titre des mois de juillet, août, septembre et octobre 2021 (1 440 euros X 4 mois) et à la taxe d'ordures ménagères (443 euros). Contrairement à ce que le premier juge a considéré, il appartient à celui qui se prétend libéré de son obligation de régler ses loyers et charges aux termes convenus d'en rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'occurrence, Mme et [K], qui n'ont pas constitué avocat tant devant le premier juge qu'en appel, n'allèguent ni ne démontrent le moindre paiement qui serait intervenu depuis le mois de juillet 2021. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et de constater la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 20 décembre 2021, soit le lendemain de l'expiration du délai de deux mois imparti à Mme et M. [K] pour régler les causes du commandement de payer. Sur l'expulsion Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite. En l'espèce, dès lors que Mme et Mme [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2021, il y a lieu : - d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ; - de dire qu'à défaut de départ spontané de leur part, il sera procédé à leur expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier - de dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par l'article L 433-1 du même code. Sur la demande de provision formée par la bailleresse au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que Mme et M. [K], qui n'ont pas constitué avocat, ne justifient d'aucun paiement depuis le mois de juillet 2021. Si les appelants ont intégré le loyer du mois de juin 2021 dans leur dernier décompte en date du 14 novembre 2022, ce dernier ne sera pas pris en compte comme n'ayant jamais été réclamé jusqu'alors. Si le contrat de bail fait apparaître un loyer de 1 465 euros, outre la taxe d'habitation, il convient de relever que le loyer réclamé par les appelants ne porte que sur la somme de 1 440 euros, de sorte que c'est ce montant non sérieusement contestable qui doit être retenu. Par ailleurs, les appelants versent aux débats les taxes foncières de 2021 et 2022 faisant ressortir des taxes d'ordures ménagères de 443 euros et 458 euros. L'obligation de Mme et M. [K] de régler ces sommes ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que le paragraphe 2.8 (en page 7 ) du contrat de bail stipule que les locataires s'obligent à acquitter les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur. Enfin, l'indemnité d'occupation non sérieusement contestable doit être fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de bail, soit à la somme de 1 440 euros, outre les taxes d'ordures ménagères sur justification. Il s'évince de ces éléments que le montant de la provision non sérieusement contestable sollicitée par les appelants s'établit de la manière suivante : 1 440 euros X 15 mois (de juillet 2021 à octobre 2022) + 443 euros + 458 euros = 22 501 euros. Outre la provision de 22 501 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois d'octobre 2022 inclus, Mme et M. [K] seront condamnés solidairement à verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation de 1 440 euros par mois à compter du mois de novembre 2022, outre les taxes d'ordures ménagères à compter de 2023 sur justificatifs, et ce, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Seuls les intérêts au taux légal à compter de la décision sont applicables dès lors que les sommes allouées à titre provisionnel ont, en tout ou partie,un caractère indemnitaire. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnnace enrteprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de provision sollicitée par M. [S] et Mme [Z]. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [S] et Mme [Z] aux dépens et n'a pas fait droit à leur demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme et M. [K], succombant en appel, seront tenus in solidum aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 19 octobre 2021, celui de l'assignation et celui de la notification au représentant de l'Etat. En outre, l'équité et la situation économique respective des parties commandent de les condamner solidairement à verser à M. [S] et Mme [Z] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Constate la résiliation du bail conclu entre les parties par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 20 décembre 2021 ; Ordonne l'expulsion de M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] ainsi que celle de tous occupants des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ; Dit qu'à défaut de départ spontané de leur part, il sera procédé à leur expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par l'article L 433-1 du même code ; Condamne solidairement M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] à verser à M. [L] [S] et Mme [N] [Z] la somme provisionnelle de 22 501 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois d'octobre 2022 inclus ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ce jusqu'à parfait paiement ; Condamne solidairement M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] à verser à M. [L] [S] et Mme [N] [Z] la somme provisionnelle 1 440 euros par mois à compter du mois de novembre 2022, outre les taxes d'ordures ménagères à compter de 2023 sur justificatifs, au titre de l'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; Condamne solidairement M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] à verser à M. [L] [S] et Mme [N] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d'appel non compris dans les dépens ; Condamne in solidum M. [D] [J] [K] et Mme [R] [K] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 19 octobre 2021, celui de l'assignation et celui de la notification au représentant de l'Etat. La greffière La présidente
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