Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 avril 2009, 08-11.739

Mots clés
contrat • société • résidence • commandement • produits • immobilier • pourvoi • sommation • possession • propriété • qualification • quittance • relever • remboursement • sachant

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
28 avril 2009
Cour d'appel de Lyon
29 novembre 2007

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    08-11.739
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Lyon, 29 novembre 2007
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2009:C300534
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000020578184
  • Identifiant Judilibre :6137270dcd58014677429f3d
  • Président : M. Lacabarats (président)
  • Avocat(s) : SCP Bouzidi et Bouhanna
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Résumé

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Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Lyon, 29 novembre 2007), que M. X... et Mme Y..., locataires d'un appartement propriété de la société Sollar, ont assigné leur bailleur en remboursement d'un trop-perçu de charges locatives pour les exercices 2002 et 2003 ; que la société Sollar a reconventionnellement sollicité le paiement de charges impayées ;

Sur le premier moyen

, pris en ses première, deuxième, troisième et septième branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part

, qu'en retenant, par motifs propres et adoptés, que les locataires avaient reçu du bailleur un premier courrier le 30 octobre 2003 qui leur expliquait le mode général de répartition des charges puis un second le 31 août 2004 qui leur apportait toutes précisions utiles quant à la répartition des charges relatives à l'appartement occupé, que tous les documents justifiant des charges pour les périodes considérées avaient été tenus à leur disposition, que les contrats du compte 131 étaient produits comme les factures des comptes 312 et 411 et celles afférentes à l'eau chaude et que les taxes du compte 331 étaient justifiées, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu que pour une surface de 10 000 m2, l'achat d'une brouette constituait un petit matériel nécessaire à l'entretien de propreté de l'ensemble des bâtiments d'habitation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen

, pris en sa quatrième branche :

Vu

les articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, dans leur rédaction applicable au litige ;

Attendu que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ; que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ; Attendu que pour condamner M. X... et Mme Y... au paiement d'une certaine somme au titre de loyers et charges impayés, l'arrêt retient

que les charges imputées sur le compte 156, relatif aux portes de garage, sont récupérables, figurant tout comme le compte 151 à l'article 2 de la partie IV de l'annexe du décret du 26 août 1987, soumises à la TVA en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et dont la facturation est justifiée, que les charges imputées sur le compte contrat ascenseurs correspondent à des dépenses effectivement faites dans l'intérêt de tous les copropriétaires, récupérables dans les charges locatives et soumises à la TVA par application de la loi susvisée et que la facturation des contrats Prodith Dalkia pour le chauffage et l'eau chaude ainsi que le contrat espaces verts sont soumis à cette même disposition "toutes taxes comprises" ;

Qu'en statuant ainsi

, alors que la TVA facturée par les entreprises chargées de l'entretien des portes de garage, des ascenseurs, des systèmes de chauffage et d'eau chaude et des espaces verts n'est pas incluse dans les charges récupérables, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le premier moyen

, pris en ses cinquième et sixième branches :

Vu

l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable au litige ;

Attendu que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; Attendu que pour condamner M. X... et Mme Y... au paiement d'une certaine somme au titre de loyers et charges impayés, l'arrêt retient

, quant au compte 131, qu'il appartient à Mme Z... d'assurer, outre l'entretien des parties communes, la sortie des conteneurs des ordures ménagères, qu'à ce titre sa rémunération est récupérable à concurrence des trois quarts de son montant, peu important que la salariée laisse à son mari le soin de manipuler les conteneurs, dans la mesure où le travail est effectué, ce qui n'est pas contesté, et que si Mme Z... a une attitude fautive, celle-ci ne peut être appréciée que par la bailleresse, son employeur, qui doit être amenée à prendre toutes décisions utiles dans le cadre du contrat de travail la liant à sa salariée ;

Qu'en statuant ainsi

, alors que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le premier moyen

, pris en sa huitième branche :

Vu

l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable au litige ;

Attendu que pour condamner M. X... et Mme Y... au paiement d'une certaine somme au titre de loyers et charges impayés, l'arrêt retient

, par motifs adoptés, que l'abonnement de télésurveillance constitue une charge récupérable, en application de l'article 3 de la partie VII de l'annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux abonnements téléphoniques ;

Qu'en statuant ainsi

, alors que les frais de télésurveillance ne figurent pas dans la liste limitative des charges annexées au décret du 26 août 1987, la cour d'appel a violé ce texte ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. X... et de Mme Y... relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l'achat d'une brouette, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; Condamne la société Sollar aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sollar à payer à M. X... et à Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes des exposants, condamné en outre à payer diverses sommes au bailleur à titre d'arriérés de charges locatives et de loyers ; AUX MOTIFS QU'il est constant, car reconnu par les locataires que ceux-ci ont reçu du bailleur, suite à leurs demandes, un courrier le 30 octobre 2003 qui leur expliquait le mode général de répartition des charges ainsi qu'un autre courrier du 31 août 2004 qui leur apportait toutes précisions utiles quant à la répartition des charges relatives à l'appartement qu'ils occupent ; que par ailleurs, il a été tenu à leur disposition tous les documents justifiant des charges pour les périodes considérées ; qu'ils reconnaissent avoir consulté ces documents de telle sorte que le premier juge a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, considéré que la société SOLLAR avait satisfait à son obligation de justifier du mode de répartition des charges ; que la résidence victorienne constitue un ensemble immobilier unique : - Compte 312 EDF : les factures ont été communiquées et correspondent comme l'a souligné le premier juge à des dépenses effectivement réalisées correspondant à des services et à des charges récupérables ; - Compte chauffage : les factures ont été communiquées et consultées et la clé de répartition de ce compte fondée sur la surface réelle a été explicitée par courrier auquel se réfèrent les appelants eux-mêmes ; - Compte 331 : le décret du 26 août 1987 en son annexe précise que la taxe d'ordures ménagères fait partie des charges récupérables ; en l'espèce les taxes sont justifiées pour l'ensemble de la résidence victorienne ouvrant sur trois rues ; la rue Saint-Victorien, la rue Saint-Sidoine et la rue Claudius Pionchon, formant un seul et unique ensemble immobilier ; - Eau chaude : charges justifiées par courrier qui fait référence à la clé de répartition de cette dépense : LN - Consommation individuelle ; - Compte 156 : portes de garage : il s'agit de charges récupérables figurant tout comme le compte 151 à l'article 2 de la partie IV de l'annexe du décret du 26 août 1987 et soumise à la TVA : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dont la facturation est justifiée ; - Contrat ascenseurs : correspondant à des dépenses effectivement faites dans l'intérêt de tous les copropriétaires et récupérables dans les charges locatives et soumises à la TVA par application de la loi susvisée ; - Que la facturation des contrats Prodith Dalkia pour le chauffage et l'eau chaude ainsi que le contrat espaces verts est soumise à cette même disposition toutes taxes comprises ; - Compte 131 : il appartient à Madame Z... d'assurer, outre l'entretien des parties communes de sortir et de rentrer les conteneurs des ordures ménagères ; à ce titre sa rémunération est récupérable à concurrence des 3/4 de son montant, peu importe que la salariée laisse à son mari le soin de manipuler les conteneurs, dans la mesure où le travail est effectué ce qui n'est pas contesté ; - Compte 132 : pour une surface de 10 000 m2, l'achat d'une brouette constitue un petit matériel et c'est une charge récupérable ; - Compte 141 : dépenses correspondant à la désinfection et à l'entretien de l'appareil de conditionnement des ordures ménagères justifiées et récupérables au niveau de la totalité de l'ensemble immobilier sans qu'il y ait lieu de distinguer chacun des immeubles constituant la résidence ; - Compte 157 et 321 : parfaitement analysé par le premier juge dont l'appréciation doit être confirmée ; les observations présentées ci-dessus sont valables tant pour l'année 2002 que pour l'année 2003 ; que les appelants reprennent leurs explications relatives à l'intervention de Monsieur Z... ; que toutefois, il doit être dit que si Madame Z... a une attitude fautive, celle-ci ne peut être appréciée que par la société SOLLAR, employeur, qui doit être amenée à prendre toutes décisions utiles dans le cadre du contrat de travail la liant à sa salariée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société SOLLAR ne conteste pas ne pas avoir adressé aux locataires le mode de répartition des charges ni le budget prévisionnel avec la régularisation de charges relatif à l'exercice 2002 ; que les locataires reconnaissent avoir reçu, suite à leurs demandes, un courrier du bailleur exposant clairement que les charges étaient réparties sur la base des rapports entre la surface utile du logement occupé et la surface utile totale de la résidence, à l'exception de l'eau chaude ; qu'ils reconnaissent également avoir pu consulter les documents mis ultérieurement à leur disposition par la société SOLLAR, même si ceux-ci ne leur ont pas donné satisfaction ; que les demandeurs estiment ne pas avoir reçu les justificatifs correspondant aux postes suivants : compte 111 espaces verts ; que la société SOLLAR verse aux débats le contrat d'entretien des espaces extérieurs de la résidence La Victorienne ; qu'une somme contestée de 2 505,90 euros a bien fait l'objet d'une facture ; compte 131 contrats et main d'oeuvre : les contrats de travail sont pourtant produits ; comptes 312 et 313 EDF : les factures afférentes à ces postes ont été communiquées à Madame Y... et à Monsieur X... ; que des erreurs ont été effectivement commises par la société SOLLAR quant à l'imputation de certaines sommes sur l'un de ces postes ; qu'il n'en demeure pas moins que les dépenses ainsi réalisées telle que l'éclairage extérieur et la fourniture de gaz domestique correspondantes à la réalité de services rendus constituant des charges récupérables ; compte 342 ascenseur électricité : le contrat d'entretien et les factures afférentes à ce poste sont pourtant versés aux débats ; compte 411 chauffage : les factures correspondant sont produites par la société SOLLAR ; compte 241 eau chaude : les factures afférentes à ce poste sont également versées aux débats ; que Madame Y... et Monsieur X... sont donc mal fondés à soutenir que la société SOLLAR ne leur a pas fourni d'explications sur la répartition des charges ni de justificatifs suffisants quant au montant de celles-ci ; ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir avoir été destinataires de deux lettres de la bailleresse, l'une du 30 octobre 2003 leur indiquant que les charges étaient réparties sur la base des rapports entre la surface utile du logement et la surface utile totale de la résidence à l'exception de l'eau chaude individualisée à l'unité, l'autre du 31 août 2004 leur indiquant « les éléments concernant le mode de répartition des charges » de l'appartement « sachant que la surface réelle (SR) de votre logement est de 111,67 m2 et la surface corrigée (SC) est de 116,88 m2, vous devez vous reporter au tableau récapitulatif qui mentionne par poste de charges le mode de répartition SC ou SR. Le sigle UN désigne l'unité et le sigle IN désigne une répartition individuelle (prise en compte des relevés individuels). Vous êtes donc en possession de tous les éléments nécessaires pour recalculer votre quote-part si vous le souhaitez » ; que les exposants invitaient la Cour d'appel à constater que la bailleresse donnait ainsi une règle divergente de la première, laquelle en l'absence de toutes précisions concernant la surface totale de la résidence ne permettait pas de s'assurer du bien fondé du montant des charges retenues par la bailleresse, d'autant que jusqu'au 31 décembre 2001 le mode de répartition des charges était celui des tantièmes ; qu'en retenant qu'il est constant ce qui a été reconnu par les locataires que ceux-ci ont reçu du bailleur un courrier le 30 octobre 2003 qui leur expliquait le mode général de répartition des charges ainsi qu'un autre courrier du 31 août 2004 qui leur apportait toutes précisions utiles quant à la répartition des charges relatives à l'appartement occupé, qu'il a été tenu à leur disposition tous les documents justifiant des charges pour les périodes considérées, qu'ils reconnaissent avoir consulté ces documents de telle sorte que le premier juge a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, considéré que la société SOLLAR avait satisfait à son obligation de justifier du mode de répartition sans rechercher si l'indication de deux règles différentes et l'absence de précision sur la surface totale de la résidence permettaient aux locataires de s'assurer du bien fondé des charges, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir que s'ils avaient pu consulter les documents ils n'avaient pas été en mesure de consulter toutes les pièces justificatives, ce qu'ils ont dénoncé à plusieurs reprises, la bailleresse n'ayant jamais produit les contrats de fournitures et d'exploitation des sociétés Arnaud Vidal Nettoyage relatifs au compte 131 « contrats et main d'oeuvre », Euro Feu Sud Est, SECR et Prodith Dalkia, qu'elle n'a pas communiqué les justificatifs des dépenses des comptes 312 EDF pour 2 188,38 euros, compte 411 chauffage pour 7 501,84 euros, compte 331 taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour 2 301 et 2 653 euros, et de la quantité totale d'eau chaude consommée et du coût du m3 d'eau chaude fixé par elle à 5,47 euros le m3 ; qu'en se contentant de relever qu'il a été tenu à la disposition des exposants tous les documents justifiant des charges pour les périodes considérées sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la bailleresse justifiait de la communication des documents précisément identifiés par les exposants la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS DE TROISIÈME PART QUE les exposants faisaient valoir que la bailleresse n'avait pas justifié de la quantité totale d'eau chaude consommée et du coût du m3 d'eau chaude fixé par elle-même à 5,47 euros le m3 ; qu'en décidant que s'agissant de l'eau chaude les charges ont été justifiées par courrier faisant référence à la clé de répartition de cette dépense : IN consommation individuelle la Cour d'appel qui n'a pas constaté que le bailleur établissait la quantité totale d'eau chaude consommée et le coût du m3 d'eau chaude fixé par lui-même à 5,47 euros le m3 n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS DE QUATRIÈME PART QUE les exposants faisaient valoir que la société SOLLAR a récupéré auprès des locataires la marge bénéficiaire de l'entreprise et la TVA pour les contrats compte 156 : contrats portes de garage, compte 341 : contrats ascenseurs, compte 411 : contrat Prodith Dalkia pour le chauffage, compte 241 : contrat Prodith Dalkia pour l'eau chaude, compte 111 : contrat espaces verts, cependant que l'article 2 a) du décret du 26 août 1987 dispose que « lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses », ne pouvant récupérer sur le locataire ni la marge bénéficiaire de l'entreprise ni la TVA ; qu'en décidant sur le compte 156 : portes de garage il s'agit de charges récupérables figurant tout comme le compte 151 à l'article 2 de la partie IV de l'annexe du décret du 26 août 1987 et soumis à la TVA, de même que le contrat ascenseurs, les contrats Prodith Dalkia pour le chauffage et l'eau chaude la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés sans préciser ce qui permettait de retenir une telle qualification ; ALORS DE CINQUIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que le traitement des ordures ménagères incombe à Monsieur Z... depuis le 15 février 1993, Madame Z... ayant répondu dans le cadre d'une sommation interpellative qu'elle occupait un poste de gardienne, ayant assuré les seules activités de gestion commerciale, de surveillance et maintenance ainsi que d'entretien et de nettoyage mais en aucun cas celle de traitement des ordures ménagères, Monsieur Z... étant salarié en qualité d'ouvrier d'entretien, que dès lors il ne s'agit pas de charges récupérables à concurrence des 3/4 de leur montant ; qu'en décidant que si Madame Z... a une attitude fautive celle-ci ne peut être appréciée que par la société SOLLAR, employeur, qui doit être amenée à prendre toute décision utile dans le cadre du contrat de travail la liant à sa salariée, qu'il appartient à Madame Z... d'assurer, outre l'entretien des parties communes de sortir et de rentrer les conteneurs des ordures ménagères, qu'à ce titre sa rémunération est récupérable à concurrence des Y4 de son montant, peu important qu'elle laisse à son mari le soin de manipuler les conteneurs dans la mesure où le travail est effectué, ce qui n'est pas contesté sans rechercher s'il ne résultait pas du contrat de travail de Monsieur Z... que depuis le 15 février 1993 cette tâche lui incombait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS DE SIXIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que le traitement des ordures ménagères incombe à Monsieur Z... depuis le 15 février 1993, Madame Z... ayant répondu dans le cadre d'une sommation interpellative qu'elle occupait un poste de gardienne, ayant assuré les seules activités de gestion commerciale, de surveillance et maintenance ainsi que d'entretien et de nettoyage mais en aucun cas celle de traitement des ordures ménagères, Monsieur Z... étant salarié en qualité d'ouvrier d'entretien, que dès lors il ne s'agit pas de charges récupérables à concurrence des 3/4 de leur montant ; qu'en décidant que si Madame Z... a une attitude fautive celle-ci ne peut être appréciée que par la société SOLLAR, employeur, qui doit être amenée à prendre toute décision utile dans le cadre du contrat de travail la liant à sa salariée, qu'il appartient à Madame Z... d'assurer, outre l'entretien des parties communes de sortir et de rentrer les conteneurs des ordures ménagères, qu'à ce titre sa rémunération est récupérable à concurrence des 3/4 de son montant, peu important qu'elle laisse à son mari le soin de manipuler les conteneurs dans la mesure où le travail est effectué, ce qui n'est pas contesté, les juges du fond qui ont constaté que Madame Z... n'assumait pas cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets, peu important les stipulations de son contrat de travail, n'ont pas tiré les conséquences légales s'évinçant de leurs constatations et ont violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble l'article 2 a) du décret n° 87-713 du 16 août 1987 ; ALORS DE SEPTIEME PART qu'il résulte de l'annexe à l'article 1er du décret n° 87-713 du 26 août 1987 en son IV «parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments » que sont récupérables les fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petits matériels assimilés nécessaires à l'entretien de propreté ; qu'en décidant « compte 132 : pour une surface de 10 000 m2, l'achat d'une brouette constitue un petit matériel et est une charge récupérable », la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir que s'agissant du compte 321 « abonnement télésurveillance » l'article 3 VII de l'annexe du décret Il concerne les abonnements des postes de téléphone, la Cour de cassation ayant précisé que les dépenses relatives à la ligne de téléalarme de l'ascenseur n'entraient pas dans la liste limitative du décret ; qu'en retenant par adoption de motifs qu'il s'agissait de charges récupérables par application de l'article 3 VII de l'annexe du décret, les juges du fond ont violé le texte susvisé ; SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes des exposants, condamné en outre à payer diverses sommes au bailleur à titre d'arriérés de charges locatives et de loyers ; AUX MOTIFS QUE la facture d'eau, charge récupérable, pour l'année 2001 a été reçue par AR le 16 janvier 2002 ; qu'elle a été normalement imputée sur l'exercice 2002 ; que les conventions conclues entre le vendeur de l'immeuble à la société SOLLAR ne lient que ces deux parties et sont sans effet sur les tiers au contrat d'acquisition de l'immeuble ; qu'il résulte de ce qui précède qu'à la date de la délivrance du commandement les consorts Y...-X... restaient débiteurs au titre de l'arriéré de charges ; que le commandement de payer délivré le 27 mai 2004 visant la clause résolutoire était justifié ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Madame Y... et Monsieur X... de toutes leurs demandes ; qu'il y a lieu dorénavant de condamner les appelants au paiement d'une somme de 2 445,08 euros au titre des charges locatives dues au 26 mars 2007 ; ALORS QUE les exposants faisaient valoir n'avoir jamais été destinataires d'une mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement et n'avoir pas reçu de quittance de loyers ou d'avis d'échéance, la réclamation de la bailleresse n'étant pas justifiée ; qu'en décidant qu'à la date de délivrance du commandement les exposants étaient débiteurs au titre de l'arriéré de charges, le commandement de payer délivré le 27 mai 2004, visant la clause résolutoire, étant dès lors justifié, sans se prononcer sur ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;