Cour d'appel de Paris, 3 juillet 2014, 13/08741

COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 03 JUILLET 2014

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/08741
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2013 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG no 2012040602

APPELANTE

SARL IMODEV prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 5 rue Gounod - 75017 PARIS
Représentée par Me Frédéric LEVADE de l'AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462

INTIMÉE
SARL APPARTEMENTS ET MAISONS prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège au 19 rue Marc Allégot - 92190 MEUDON
Représentée par Me Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0420
Représentée par Me Catherine BALLOUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : A0420

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Président Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Vu le jugement rendu le 4 avril 2013 par le tribunal de commerce de Paris ;

Vu l'appel de la société IMODEV et ses conclusions du 14 mai 2014 aux termes desquelles elle demande à la Cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le mandat était parfaitement valable et condamné la Société IMODEV à payer à la Société APPARTEMENTS ET MAISONS la somme de 10.000 ¿ en application de la clause pénale contractuelle,
- débouter la société APPARTEMENTS ET MAISONS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la Société APPARTEMENTS ET MAISONS à payer à la Société IMODEV la somme de 4.000 ¿ en cause d'appel au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la Société APPARTEMENTS ET MAISONS aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Frédéric LEVADE, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions de la société Appartements et Maisons du 6 mai 2014 par lesquelles elle demande à la cour de :
- dire et juger que la société IMODEV a gardé le silence pendant plusieurs mois, suite à son acceptation de l'offre du 10 mars 2012 en adressant en juillet 2012, alors que l'assignation est du mois de juin, une lettre avertissant enfin l'agence qu'il avait trouvé un autre acquéreur,

- dire et juger que le mandat du 7 octobre 2011 comprend notamment une clause qui précise que, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire, en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les nom et adresse de l'acquéreur, du Notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu,
- dire et juger que la société IMODEV n'a pas prévenu la société APPARTEMENTS ET MAISONS de l'autre proposition qui lui était faite.
- dire et juger que, ce faisant, la société IMODEV a engagé sa responsabilité, et c'est à juste titre que le Tribunal de Commerce a fait application de la clause pénale prévue au contrat,

- compte tenu de l'extrême négligence de IMODEV et de son manque de loyauté contractuelle, dire et juger que la clause pénale est de 20.000E soit la moitié de la commission prévue au mandat,
- condamner la société IMODEV au paiement de cette somme avec intérêts de droit au jour de la mise en demeure faite par huissier le 23 mars 2012,
- débouter la société IMODEV de toutes ses réclamations, fins et conclusions Ordonner la capitalisation des intérêts,

- Condamner la société IMODEV à payer à la concluante une somme de 4.000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

SUR CE

LA COUR

Considérant que la société IMODEV, le 4 octobre 2011 a consenti à la société APPARTEMENTS ET MAISONS un mandat ,sans exclusivité, pour la vente d'une maison individuelle sise 4 rue des Bigots à Meudon, au prix de 1 250 000 euros ; que la société IMODEV, le 5 mars 2012 a consenti à la société APPARTEMENTS ET MAISONS un second mandat, sans exclusivité, pour la vente du même bien immobilier au prix de 1 565 000 euros ;
Considérant qu'au visa des dispositions de l'article 9 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et des dispositions de l'article 6 de ladite loi, la société IMODEV soulève la nullité des mandats de vente consentis à la société APPARTEMENTS ET MAISONS au motif que ces derniers ne comporteraient pas en première page du mandat dans l'encadré en haut à droite le nom et la qualité du signataire établissant le mandat ;

Mais considérant que la société APPARTEMENTS ET MAISONS verse les exemplaires des mandats litigieux signés par la société IMODEV et portant également la signature de Mme X..., représentant la société APPARTEMENTS ET MAISONS, la société APPARTEMENTS ET MAISONS figurant dans ces mandats en qualité de mandataire ; que ces mandats par conséquent comportent bien le nom et la qualité du mandataire ; que par conséquent le moyen tiré de la nullité des mandats ne saurait valablement prospérer ;
Considérant que le mandat ne met pas en état d'offre à l'égard de tout acquéreur acceptant d'acheter au prix et conditions du mandat, et en présence de plusieurs offres, le mandant demeure libre de choisir l'acquéreur au profit duquel il entend consentir la vente de son bien immobilier ; qu'au cas d'espèce, la société IMODEV ayant reçu successivement deux offres d'achat distinctes en exécution des mandats non exclusifs de vente qu'elle avait consentis à deux agences immobilières, elle était ainsi libre, sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée de choisir l'une ou l'autre de ces offres, peu important leur ordre chronologique ;
Considérant que la société APPARTEMENTS ET MAISONS reproche à la société IMODEV d'avoir violé ses obligations contractuelles notamment en ne l'informant pas immédiatement de la vente réalisée du bien immobilier, étant observé que les clauses du mandat faisaient obligation au mandant d'informer le mandataire en cas de vente réalisée par lui même ou par un autre cabinet ;

Considérant que la société IMODEV justifie avoir informé la société APPARTEMENTS ET MAISONS par lettre recommandée du 16 juillet 2012, soit plus 15 jours après la réalisation de la vente conclue entre elle-même et Mme Y... et M Z..., ayant pour objet le bien immobilier litigieux ; qu'il s'en déduit que la société IMODEV n'a pas averti immédiatement de la vente la société APPARTEMENTS ET MAISONS en violation des clauses du mandat et que par conséquent la clause pénale stipulée au mandat a vocation à s'appliquer ;
Mais compte tenu des circonstances de la cause et notamment du délai sus visé et du fait qu'il n'est pas établi que la société APPARTEMENTS ET MAISONS ait effectué des diligences dans le cadre du mandat litigieux entre la date de réalisation de la vente et la date où elle a été avertie de cette vente, il y a lieu de considérer le montant de la clause pénale comme manifestement excessif et il convient de le réduire à la somme de 2 000 euros, les intérêts au taux légal courant sur cette somme à compter 6 mai 2014 date de la mise en demeure valant sommation de payer, étant observé que la mise en demeure du 23 mars 2012 ne saurait être retenue dès lors qu'elle est antérieure au manquement contractuel de l'appelante, la vente litigieuse ne s'étant réalisée que le 29 juin 2012, date de l'acte authentique de vente ( l'acte du 28 mars 2012 s'analysant comme une promesse unilatérale de vente).

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à réduire à la somme de 2 000 euros la condamnation au titre de la clause pénale ;
Dit que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 6 mai 2014 date da mise en demeure valant sommation de payer ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de Procédure Civile en cause d'appel ;
Condamne la société IMODEV au paiement des dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.