Cour d'appel de Chambéry, Chambre 1, 21 novembre 2023, 21/00093

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (I): organisation et administration • Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Chambéry
21 novembre 2023
Cour d'appel de Chambéry
21 mars 2023
Tribunal judiciaire de Bonneville
7 décembre 2020

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Chambéry
  • Numéro de pourvoi :
    21/00093
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Bonneville, 7 décembre 2020
  • Identifiant Judilibre :655da8be2290538318e0b4db
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Résumé

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Texte intégral

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section

Arrêt

du Mardi 21 Novembre 2023 N° RG 21/00093 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GTCU Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 07 Décembre 2020 Appelant Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MAJESTIC représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA LEMANIQUE SAS, dont le siège social est situé [Adresse 4] Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représenté par l'ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE Intimés M. [G] [Z] né le 26 Octobre 1945 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Mme [W] [C] épouse [Z] née le 18 Août 1941 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] M. [D] [Z] né le 15 Mars 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] Représentés par Me Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 29 Août 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 septembre 2023 Date de mise à disposition : 21 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [G] [Z], son épouse Mme [W] [C] et M. [D] [Z] (les consorts [Z]) sont propriétaires indivis d'un appartement situé dans l'immeuble le Majestic à [Localité 5]. Par acte d'huissier du 30 mai 2018, ces derniers ont introduit une procédure devant le tribunal de grande instance de Bonneville pour voir annuler une assemblée générale ordinaire tenue le 24 février 2018 et ont contesté dans ce cadre la qualité de syndic de l'auteur de la convocation à cette assemblée, à savoir M. [F] pour le compte du syndic Morgane Immobilier. L'assemblée générale ordinaire de l'année suivante s'est tenue le 23 février 2019, les consorts [Z] étant présents ou représentés et ayant voté contre chacune des résolutions soumises au vote. Par acte d'huissier du 23 mai 2019, les consorts [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Majestic (le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic la société Foncia Molland et la société Foncia Lemanique devant le tribunal de grande instance de Bonneville aux fins principales de voir annuler l'assemblée générale du 23 février 2019 en toutes ses résolutions et de voir désigner un administrateur provisoire pour procéder à la convocation d'une nouvelle assemblée destinée à désigner un syndic et aux fins subsidiaires de voir annuler la résolution n° 11. Par jugement rendu le 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Rejeté la demande principale d'annulation de l'assemblée générale du 23 février 2019 dans toutes ses résolutions et des assemblées subséquentes formées par M. [G] [Z], son épouse Mme [W] [C] et M. [D] [Z] ; - Prononcé l'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 23 février 2019 ; - Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ; - Condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [G] [Z], à son épouse Mme [W] [C] et à M. [D] [Z] une somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction de ces derniers au profit de la SCP Ballaloud Aladel ; - Débouté les parties du surplus de leurs demandes, Au visa principalement des motifs suivants : La qualité de syndic de Foncia Morgane pour le compte de qui M. [F] envoyait les convocations pour l'assemblée générale du 23 février 2019 ne saurait être contestée dans la mesure où : - les consorts [Z], qui ne sollicitaient pas qu'il soit sursis à statuer, ne pouvaient se prévaloir d`une décision judiciaire définitive annulant 1'assemblée générale ordinaire du 24 février 2018 qui avait désigné la société Foncia Molland comme syndic de la copropriété à compter de cette date et jusqu'au 23 mai 2019, et précisé que son établissement secondaire Foncia Morgane assurerait la gestion de l'immeuble le Majestic, - les consorts [Z] ne contestaient pas l'existence juridique de la société Foncia Molland, ni le fait que Foncia Morgane soit un établissement secondaire de la société Foncia Molland, renommée Foncia Lemanique ; ' Seule la majorité des voix était requise pour adopter la décision portant sur les travaux de mise en place des chaudières à gaz et les voix correspondant aux tantièmes affectés aux parties communes spéciales des garages, n'avaient pas été comptabilisées. . Par déclaration au greffe en date du 18 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Majestic a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a prononcé l'annulation de la résolution n° 11, l'a débouté de sa demande en dommages-intérêts et condamné au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. (RG 21/93).

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 26 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Majestic sollicite la réformation du jugement déféré et demande à la cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande principale d'annulation de l'assemblée générale du 23 février 2019 formulée par les consorts [Z] et des assemblées subséquentes, ainsi que leur demande de voir désigner un administrateur provisoire ; - En conséquence, débouter les consorts [Z] de leurs demandes à ce titre en appel ; Statuant à nouveau, - Débouter les consorts [Z] de leur demande de nullité de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 23 février 2019 ; - Condamner in solidum M. [G] [Z], Mme [W] [C] et M. [D] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - Infirmer le jugement en ce qu'il a accordé aux consorts [Z] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l' a condamné à payer les entiers dépens - Rejeter toutes demandes des consorts [Z] ; - Condamner in solidum M. [G] [Z], Mme [W] [C] et M. [D] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes à payer in solidum les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Ribes pour ceux de première instance, et au profit de la Selurl Bollonjeon pour ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Majestic fait valoir notamment que : Les changements intervenus dans la composition du capital ou les organes de gestion d'une société, syndic de copropriété, ne portent pas atteinte à la structure de la société qui continue d'être mandatée intuitu personae par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ; L'assemblée générale du 24 février 2018 a pour sa part désigné la société Foncia Molland comme syndic à compter de l'assemblée ; S'agissant de la résolution n°11, le syndic n'a pas fait voter uniquement le bâtiment A, mais il a fait voter selon la clef de répartition chauffage, soit sur 9990 tantièmes que le vote a eu lieu ; Par application des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en février 2019, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions relatives aux travaux d'économie d'énergie d'une part, et aux travaux d'amélioration ou transformation d'autre part, les travaux ont bien été votés à la majorité des voix des copropriétaires selon la clé de répartition chauffage et la majorité légale a été largement dépassée. Par dernières écritures en date du 25 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [Z] sollicitent de la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu'il a rejeté la demande principale d'annulation de l'assemblée générale du 23 février 2019 dans toutes ses résolutions et des assemblées subséquentes formée par les consorts [Z] ; Statuant à nouveau, - Annuler en toutes ses résolutions l'assemblée générale du 23 février 2019 ainsi que les assemblées subséquentes ; - Ordonner aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Majestic » la désignation d'un administrateur provisoire aux fins de procéder à la convocation d'une assemblée générale destinée à désigner un syndic ; Subsidiairement, - Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 23 février 2019 ; En tout état de cause, - Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Majestic » de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ; - Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Majestic » à leur verser une somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Majestic » à leur payer une somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés lors de l'instance d'appel ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Majestic » aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par M. Vincent Parny, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Z] font valoir notamment que : La loi du 10 juillet 1965 exclut toute substitution de syndic sans décision de l'assemblée générale des copropriétaires, par conséquent, la cession du fonds de commerce d'un syndic en location gérance ne saurait dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic ; La résolution n°11 n'a pas été votée à la majorité représentant au moins les trois/quarts des voix des copropriétaires de chaque bâtiment tel que l'exige le règlement de copropriété ; Les propriétaires des lots de copropriété dans le bâtiment B où sont situés les garages auraient dû participer au vote des travaux de mise en place des chaudières à gaz étant donné que les chaudières au gaz devaient être installées dans la chaufferie du bâtiment des garages du bâtiment B et que lesdits travaux devaient aussi assurer le chauffage de ce bâtiment. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 12 décembre 2022 a clôturé l'instruction de la procédure. Par arrêt du 21 mars 2023 la première section de la chambre civile de la cour d'appel de Chambéry a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture du 12 décembre 2022 et la réouverture des débats et a fixé la date de clôture au 29 août 2023. L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 septembre 2023.

MOTIFS

ET DÉCISION I - Sur l'annulation de l'assemblée générale en date du 23 février 2019 Les consorts [Z] maintiennent leur demande d'annulation après arrêt avant dire droit sur le fait que selon eux, la société Foncia Molland s'est appropriée le mandat de syndic de la société Morgane immobilier en rachetant son capital, qu'elle n'était ainsi qu'un syndic de fait non habilité à gérer la copropriété et qu'elle ne pouvait donc convoquer valablement une assemblée générale le 24 février 2018 puis le 23 février 2019. En vertu de l'article 18 IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 'seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer, l'assemblée générale étant seule habilitée à autoriser à la majorité prévue à l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée'. Le mandat donné au syndic est un contrat intuitu personae dont le caractère personnel est une caractéristique de sa nature de mandat. Celui-ci est conclu en fonction de la personne, de la confiance que place en lui le syndicat des copropriétaires, ce qui implique notamment qu'un syndic ne peut jamais déléguer de sa propre initiative l'exercice de ses fonctions (Cass. civ. 3, 6 décembre 1989, n° 87-19.537). Cependant, en vertu de l'article 30 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic a la possibilité à l'occasion de l'exécution de sa mission, de se faire représenter par l'un de ses préposés. L'assemblée générale du 18 février 2017 a désigné en qualité de syndic la société Morgane Immobilier, siège social [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 15 mois. Quand bien même la société Morgane Immobilier a-t-elle donné son fonds de commerce à la société Foncia Molland à effet le 1er janvier 2017 et que ses parts sociales ont été acquises par cette dernière, il n'en demeure pas moins qu'elle a conservé sa personnalité morale et n'a été radiée que le 17 juillet 2019 de sorte qu'elle pouvait être désignée elle-même syndic. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 février 2017 a bien été rédigée par elle. Cette assemblée générale n'a pas fait l'objet d'une annulation. L'assemblée générale en date du 24 février 2018 a été convoquée légalement par la société Morgane Immobilier, syndic, représenté par [H] [F] et le nouveau syndic désigné a été la société Foncia Molland, titulaire de la carte professionnelle n°G 959/74, laquelle a changé de nom et s'est appelée Foncia Allémanique. Cette assemblée générale n'a pas été annulée par une décision définitive, l'arrêt rendu par la cour concernant cette assemblée générale, qui déclare la demande d'annulation de cette assemblée générale irrecevable (confirmant le jugement de première instance), étant rendu ce jour. Enfin, l'assemblée générale du 23 février 2019 a désigné la société Foncia Allémanique qui a été représentée dans la gestion quotidienne par son établissement secondaire Foncia Morgane situé à la même adresse que la société Morgane Immobilier avant sa radiation. Cette assemblée générale avait été convoquée régulièrement par son syndic en exercice la société Foncia Allémanique représentée par son établissement secondaire, Foncia Morgane, dont l'existence n'est pas contestée. Ainsi, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté les consorts [Z] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 février 2019 et des assemblées subséquentes et de leur demande de désignation d'un administrateur provisoire, étant précisé , qu'en tout état de cause, l'annulation d'une assemblée générale antérieure n'entraîne pas de plein droit l'annulation des assemblées générales suivantes (cass civ 3, 8 jjuin 2005, pourvoir n°04-12-515). II - Sur l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 23 février 2019 Aux termes de l'article 22- I de la loi du 25 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. » Comme indiqué dans l'arrêt avant dire droit, aux termes de cette résolution, l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires représentant 7365 tantièmes sur 9990, a voté la mise en place d'une chaudière à gaz selon le descriptif joint à la convocation, confié la réalisation de ces travaux à l'entreprise Dalkia pour un montant de 201 582,31 euros TTC et autorisé le syndic à procéder selon la clé de répartition aux appels de provisions exigibles comme suit : - Financement par l'avance travaux déjà constituée à 100% soit 8 858,94 euros - Reliquat financé comme suit : le 1er avril 2019 pour 40% ; le 1er juillet 2019 pour 40% ; le 1er octobre 2019 pour le solde. Alors que les consorts [Z] soutiennent que cette résolution aurait dû être votée à la majorité représentant au moins les trois/quarts des voix des copropriétaires de chaque bâtiment tel que l'exige le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'a pas fait voter uniquement le bâtiment A mais que s'agissant de travaux concernant la chaufferie il y avait lieu d'appliquer la clef de répartition du chauffage. Le premier juge, pour annuler la résolution a considéré qu'il y avait lieu de faire application des dispositions de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 et d'appliquer la majorité prévue par ce texte qui énonce : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : f:) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes'. Il résulte effectivement des différentes pièces versées aux débats dont les documents joints à la convocation pour l'assemblée générale du 23 février 2019 (« Powerpoint » et document élaboré par le conseil syndical « Spécification travaux et fournitures chaudières à gaz »), qu'il existait deux chaufferies avec deux chaudières, l'un pour le bâtiment B garages et l'autre pour le bâtiment A immeuble d'habitation, les deux bâtiments ayant aussi chacun leur propre cuve à fuel et que les travaux envisagés ont prévu l'installation d'une unique chaufferie composée par agrandissement de la chaufferie garage. Le projet Dalkia retenu a conduit au remplacement de la chaudière de l'immeuble A par deux chaudières à condensation (le projet Benoit Guyot prévoyant lui deux ensembles de quatre chaudières) installées dans l'ancienne chaufferie des garages, aggrandie pour les accueillir, à la suppression de la chaudière du garage, l'alimentation en circuit d'eau chauffée par les deux nouvelles chaudières du bâtiment A mais aussi du bâtiment B, avec des compteurs de consommation spécifiques pour chaque bâtiment, outre la salle des congrès de la Mairie, comme en attestent les nouveaux documents versés par le syndicat de copropriété pour la répartition des charges de combustibles. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Majestic confirme, après réouverture des débats, s'être conformé aux dispositions du réglement de copropriété qui prévoient que les travaux de chauffage sont appelés selon la clef de répartition chauffage, ce qui a été le cas en l'espèce, même si la résolution ne le mentionnait pas. Certes, dans l'état descriptif de division, aux stipulations particulières (page 20), figure un article 10°, rédigé ainsi : « L'ensemble de l'installation du chauffage central du bâtiment A, y compris les radiateurs et canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou locaux est partie commune, cependant les frais occasionnés par la marche de cette installation (achat du combustible, entretien, réparations ou modifications des appareils) ne seront pas répartis au prorata des tantièmes affectés à chaque local indivis, mais suivant la répartition qui sera faite au tableau dressé en fin des présentes (colonne 8) » Cependant, le réglement de copropriété prévoit aussi dans son article 3 que les parties communes spéciales de chaque bâtiment comprenaient 'la chaudière du chauffage central et les appareils, le stockage, les vases d'expansion, la partie des canalisations et radiateurs se trouvant dans les parties communes et divises' et dans son article 12 que les charges communes dans chaque bâtiment comprendront 'les frais de chauffage central, consommation de combustible et réparation ou entretien des appareils', sachant que l'article 4 prévoit la répartition en 10 000 tantièmes pour les charges communes aux deux bâtiments (colone 5), en 10 000 tantièmes pour les charges communes spéciales du bâtiment A (colone 6), en 640 tantièmes pour les charges communes spéciales du bâtiment B et enfin en 9990 tantièmes pour les charges chauffage (colonne 8). Manifestement le changement de tout le système de chauffage qui concernait aussi le bâtiment B n'est pas une dépense devant être votée conformément à la répartition des charges de chauffage prévue à l'article 10, soit 9 990 tantièmes puisque ces tantièmes ne concernent pas les co-propriétaires possédant des garages. Le vote aurait donc du se faire sur les tantièmes des charges communes générales aux deux bâtiments ce qui aurait été également conforme à l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, contrairement à ce que soutiennent les consorts [Z], il n'y avait pas lieu à ce que ce vote se fasse en respectant au moins les trois quarts des voix de copropriétaires de chaque bâtiments dès lors que l'article 5 du règlement de copropriété ne s'applique qu'aux choses communes et l'harmonie des bâtiments ou encore l'unanimité des copropriétaires sur la base de l'article 22 du règlement (modification de la dispositions immeubles et notamment les parties communes). Par ailleurs, les appels de provision produits par les consorts [Z] ne permettent pas de savoir si le 1er appel intitulé ' trx chaff.S/tnt' du 17 mai 2021 est en lien avec les travaux litigieux d'autant que le 4ème appel de provision pour les travaux chaudière apparaissent aussi sur le relevé, de sorte qu'il n'est pas possible d'en tirer des conséquences. Enfin, le fait que les charges de consommation de gaz soient aussi imputées à la mairie et au bâtiment B, comme le démontre le syndicat n'a pas non plus d'implication sur le vote des travaux de changement du système global de chauffage des deux bâtiments. En définitive, c'est à bon droit que le premier juge a annulé cette résolution. III - Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires La cour, à défaut de nouveaux éléments, adoptera la motivation pertinente du juge de première instance. IV - Sur les demandes accessoires Les mesures accessoires de première instance seront infirmées dès lors que les consorts [Z] ont été déboutés de leur prétention principale. Ainsi, chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et, compte tenu de l'équité, chacune d'elles sera déboutée de sa demande d'indemnité procédurale. Il en sera de même en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement entrepris à l'exception des mesures provisoires, Statuant de ces seuls chefs, et y ajoutant, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel, Déboute les parties de leurs de mandes d'indemnité procédurale. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 21 novembre 2023 à la SELARL BOLLONJEON Me Vincent PARNY Copie exécutoire délivrée le 21 novembre 2023 à la SELARL BOLLONJEON
Note...

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