Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 12 janvier 2023, 21/16741

Mots clés
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion • commandement • société • contrat • résiliation • référé • preneur • provision • déchéance • sci • remboursement

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel d'Aix-en-Provence
  • Numéro de pourvoi :
    21/16741
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :63c10510bf9fd47c90a135b2
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Résumé

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Texte intégral

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JANVIER 2023 N° 2023/34 Rôle N° RG 21/16741 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOV3 [H] [K] [T] [V] C/ S.C.I. MIKLEA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine BERTHOLET Me Gilbert UGO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de GRASSE en date du 29 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° RG 21/01342. APPELANT Monsieur [H] [K] [T] [V] né le 25 Juin 1965 à [Localité 6] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1] représenté et assisté par Me Catherine BERTHOLET de la SELARL CAPSTAN - PYTHEAS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. MIKLEA, dont le siège social est [Adresse 2] représentée et assistée par Me Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 19 février 2008, la société civile immobilière (SCI) Miklea a consenti M. [G] [U], aux droits de laquelle intervient M. [H] [K] [T] [V] à la suite d'une cession du fonds de commerce en date du 17 mai 2011, un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 5]), à usage de vente de vêtements et accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de base d'un montant de 1 000 euros, charges en sus, outre une provision sur charges de 80 euros par mois. Le 17 juin 2021, la société Miklea a fait délivrer à M. [T] [V] un commandement de payer la somme principale de 8 660 euros au titre d'un arriéré locatif allant du mois de mars 2020 au mois de mai 2021 visant la clause résolutoire. Soutenant que le commandement de payer est demeuré infructueux, la société Miklea a, par exploit d'huissier en date du 9 août 2021, assigné M. [T] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment d'entendre constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. [T] [V] et le condamner à lui payer des sommes provisionnelles. Par ordonnance réputée contradictoire du 29 octobre 2021, ce magistrat a : - constaté l'acquisition de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 19 février 2008 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d'huissier du 22 juin 2021, à compter du 23 juillet 2021 ; - ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de M. [H] [T] [V] des locaux commerciaux sis [Adresse 4] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution et l'aide d'un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; - dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle à la somme de 1 240 euros, à compter du 23 juillet 2021, et jusqu'à libération effective des lieux loués ; - condamné M. [T] [V] à verser à la société Miklea cette indemnité d'occupation ; - condamné M. [T] [V] à verser à la société Miklea la somme provisionnelle de 6 900 euros arrêtée au 1er août 2021 inclus au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation ; - condamné M. [T] [V] à verser à la société Miklea la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes ; - condamné M. [T] [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2021. Suivant déclaration au greffe transmise le 30 novembre 2021, M. [T] [V] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Dans ses dernières conclusions transmises le 30 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, il sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté les autres demandes ; - statuant à nouveau ; - dise et juge que les demandes de la société Miklea se heurtent à une contestation sérieuse et qu'elle ne justifie d'aucun trouble manifestement illicite ; - dise n'y avoir lieu à référé ; - déboute la société Miklea de ses demandes ; - constate que l'arriéré locatif s'élève à 5 660 euros ; - lui octroie un délai de 10 mois pour le paiement de cette somme qui sera versée en 10 mensualités de 566 euros chacune réglée en sus du loyer courant ; - condamne la société Miklea à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dépens. Dans ses dernières conclusions transmises le 12 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Miklea sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise ; - déboute M. [T] [V] de ses demandes ; - le condamne à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des frais de commandement. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule en dernière page qu'en cas de non-exécution par le Preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat des charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail, un mois après avoir mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail. Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 17 juin 2021 porte sur la somme principale de 8 660 euros correspondant à des loyers impayés au cours de la période allant du mois de mars 2020 au mois de mai 2021. M. [T] [V], qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de circonstances liées à la crise sanitaire justifiant le non-paiement de ses loyers et de contestations sérieuses portant sur le montant des sommes réclamées. Sur la validité du commandement de payer au au regard du montant des sommes réclamées Alors même que le décompte annexé au commandement de payer fait état d'un arriéré locatif de 8 660 euros au titre de loyers et charges dus entre les mois de mars 2020 et mai 2021, M. [T] [V] ne démontre pas avoir réglé d'autres sommes que celles apparaissant dans le décompte. S'il n'est pas contesté que M. [T] [V] a procédé, en plus du paiement de la somme de 2 000 euros le 22 février 2021, laquelle apparaît dans le décompte, au paiement de la somme de 3 000 euros, ce dernier paiement est intervenu le 21 juillet 2021, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer en date du 17 juin 2021. Dans ces conditions, M. [T] [V] ne peut se prévaloir d'un commandement de payer délivré le 17 juin 2021 irrégulier en raison des sommes qui y sont réclamées. Sur la validité du commandement de payer tenant à l'exigibilité de la créance au regard des dispositions dérogatoires résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19 Selon les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er, lequel prévoit son application aux délais qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus. Selon l'alinéa 2, ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme. Aux termes du même alinéa de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 modifié par ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets, est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. Il résulte des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, que les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance en raison du défaut du paiement de loyers ou charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire. Ce délai a expiré le 10 septembre 2020, la cessation de l'état d'urgence sanitaire étant intervenue le 10 juillet précédent. L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire. Par ailleurs, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit, notamment, en son article 14, applicable à compter du 17 octobre 2020, que le défaut de paiement des loyers et charges ne sera pas immédiatement sanctionnable pour les entreprises éligibles au dispositif qu'elle prévoit lorsque celles-ci ont subi des fermetures administratives ou ont été particulièrement affectées par les restrictions sanitaires mises en 'uvre. C'est ainsi que l'article 14, dans sa version applicable en l'espèce, énonce, en son deuxième paragraphe, que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en ''uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L 3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1er, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice). Il s'ensuit que ces dispositions n'effacent pas les loyers échus, ni n'interdisent au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée, mais suspendent les effets dudit acte pendant une durée qui sera différente selon que le locataire remplit les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité ou non. En l'espèce, s'il apparaît que le commandement de payer vise des loyers impayés échus pendant des périodes judiquement protégées, et notamment ceux des mois de mars à mai 2020 échus pendant le premier confinement allant du 17 mars au 11 mai 2020, celui du mois de novembre 2020 échu pendant le deuxième confinement allant du 29 octobre au 14 décembre 2020 et ceux des mois de janvier à mai 2021 échus pendant le troisième confinement du 19 mars au 20 avril 2021, il n'en demeure pas moins que les dispositions susvisées n'ont pas dispensé M. [T] [V] de son obligation première résultant du contrat de bail, à savoir le paiement de ses loyers et charges, pas plus qu'elles n'ont pas eu pour effet et/ou conséquence d'effacer les loyers échus pendant les périodes juridiquement protégées voire d'en suspendre le paiement. Il reste que M. [T] [V], qui affirme que son commerce a été affecté par les mesures de confinement et de restrictions des horaires d'ouverture et qu'il ne remplissait pas les conditions d'éligibilité pour bénéficier des aides de l'Etat, oppose plusieurs moyens qu'il convient d'analyser tour à tour. * S'agissant du moyen tiré d'un cas de force majeure, il résulte de l'article 1218 du code civil qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un évènement échappant au contrôle du débiteur empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Or, il est admis que débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de celle-ci en invoquant un cas de force majeure. En effet, alors même que la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est donc, par nature, pas impossible mais seulement plus difficile ou plus onéreuse. De plus, M. [T] [V] ne produit aucun document comptable, ni aucune pièce justifiant de difficultés de trésorerie rendant impossible tout règlement de ses loyers et charges. Ainsi, faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers et charges, M. [T] [V] ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19. Le moyen tiré de la force majeure ne constitue pas une contestation sérieuse. * S'agissant du moyen tiré de l'exception d'inexécution liée au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Par application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Cette exception d'inexécution avait déjà été consacrée en jurisprudence, tel qu'applicable au contrat ici en cause. Si les mesures de fermeture et de restrictions auxquelles se réfèrent M. [T] [V], et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, l'ont empêché, au cours des périodes considérées, d'exploiter les locaux loués, ces mesures n'ont pas été décidées par la bailleresse mais ont été imposées par les pouvoirs publics afin de limiter la propagation du virus liée à la Covid-19. Ce faisant, M. [T] [V] ne démontre pas avoir été privé de la jouissance des locaux donnés à bail en raison d'agissements imputables à la société Miklea. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution par suite d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ne constitue pas une contestation sérieuse. * S'agissant du moyen tiré de l'obligation d'exécuter de bonne foi les contrats en application de l'article 1104 du code civil, il apparaît qu'alors même que le premier confinement a porté sur la période allant du 17 mars au 11 mai 2020, M. [T] [V] n'a rien réglé au titre des loyers des mois de mars et mai 2020, de même qu'il n'a rien réglé entre les mois de janvier et mai 2021, alors qu'il ne démontre pas que son magasin était habituellement ouvert au-delà du couvre-feu, qui a été décrété de 18 à 6 heures puis de 19 à 6 heures, voire les week-ends, au cours desquels la fermeture des commerces a été imposée, pas plus qu'il n'établit avoir été dans l'impossibilité de se réorganiser pour travailler en click and collect, a l'instar d'autres commerçants. De plus, il convient de relever que la société Miklea a attendu le 17 juin 2021, soit deux mois après la fin du dernier confinement allant du 19 mars au 20 avril 2021, pour délivrer un commandement de payer, à la suite de quoi M. [T] [V] va régler 3 000 euros le 21 juillet 2021, après avoir réglé 2 000 euros le 22 février 2021. Dans ces conditions, M. [T] [V] n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, un manquement de la bailleresse à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, elle-même ayant été impactée par la non perception des loyers. Le moyen tiré du manquement de la bailleresse à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat de bail ne constitue donc pas une contestation sérieuse. * S'agissant du moyen tiré de la perte de la chose louée, il résulte de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux que, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Il en est de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé, de toute évidence, à la perte de la chose. Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne constitue donc pas une contestation sérieuse. Il en résulte que l'exigibilité des échéances résultant du commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse au regard des dispositions dérogatoires résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19. En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 17 juin 2021 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2021. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que le montant non sérieusement contestable de l'arriéré locatif restant dû par M. [T] [V] s'élève à la somme de 5 660 euros à la date du 21 juillet 2021, après le paiement de la somme de 3 000 euros, ce dernier ayant repris le paiement de son loyer courant à compter du mois de juin 2021. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] [V] à verser à la société Miklea la somme provisionnelle de 6 900 euros arrêtée au 1er août 2021 inclus au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation et de le condamner à verser à la société Miklea la somme provisionnelle de 5 660 euros arrêtée au 21 juillet 2021 au titre de l'arriéré locatif. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, dès lors que M. [T] [V] a repris le paiement de ses loyers et charges à compter du mois de juin 2021, tout en procédant, en sus, à des règlements afin d'apurer sa dette, et notamment la somme de 3 000 euros versée le 21 juillet 2021, et que les impayés apparaissent s'expliquer par les circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire liée à la Covid-19, il y a lieu, compte tenu de la bonne foi de l'appelant et du montant de l'arriéré locatif non sérieusement contestable de 5 660 euros, de faire droit à sa demande de délais de paiement sur 10 mois à raison de 566 euros par mois, en sus des échéances courantes. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [T] [V] de sa dette, en plus de la poursuite du paiement des loyers, taxes et charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties. A l'inverse, à défaut de paiement des loyers, charges et taxes courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié. A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion de l'occupant conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et M. [T] [V] sera tenu de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges et taxes, soit à la somme de 1 240 euros en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite. Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de M. [T] [V] des lieux, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] [V] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Même si la procédure engagée par la société Miklea était justifiée en l'état d'un arriéré locatif dû par M. [T] [V], il apparaît que la bailleresse n'a pas soumis au premier juge un décompte actualisé prenant en compte la somme de 3 000 euros réglée le 21 juillet 2021, et ce, alors même que l'acte introductif d'instance date du 9 août 2021 et que l'audience s'est tenue le 22 septembre 2021. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] [V] à verser la somme de 1 000 euros à la société Miklea au titre des frais irrépétibles. Dès lors que M. [T] [V] est toujours redevable d'un arriéré locatif et qu'il n'a pas comparu en première instance pour faire valoir ses moyens de défense, il sera tenu aux dépens de la procédure d'appel. En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par la société Miklea en appel non compris dans les dépens. En tant que partie perdante, M. [T] [V] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 19 février 2008 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d'huissier du 22 juin 2021, à compter du 23 juillet 2021 ; - condamné M. [T] [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juin 2021. L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne M. [H] [K] [T] [V] à verser à la SCI Miklea la somme provisionnelle de 5 660 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2021 ; Accorde à M. [H] [K] [T] [V] des délais de paiement en l'autorisant à se libérer de sa dette en 10 mensualités égales et successives de 566 euros, la 10ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ; Dit que ces mensualités devront être payées en plus des échéances courantes et en même temps qu'elles ; Dit que la première mensualité sera due en même temps que l'échéance courante du premier mois suivant la signification de la présente décision ; Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ; Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ; Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou de l'échéance courante à son terme exact : 1 ' le bail sera automatiquement résilié, 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 - il sera procédé à l'expulsion de M. [H] [K] [T] [V] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles choisi par ce dernier ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 4 ' M. [H] [K] [T] [V] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des taxes et charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 1 240 euros ; Déboute la SCI Miklea de sa demande d'indemnité formée en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ; Déboute M. [H] [K] [T] [V] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne M. [H] [K] [T] [V] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente
Note...

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