Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 novembre 2019, 18-19.402

Mots clés
preneur • préemption • preuve • vente • licitation • société • adjudication • statut • sci • immeuble • absence • maire • nullité • substitution • procès • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
28 novembre 2019
Cour d'appel d'Orléans
14 mai 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-19.402
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Orléans, 14 mai 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C301002
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000039465870
  • Identifiant Judilibre :5fca6172e53cf74938e400ae
  • Rapporteur : M. Barbieri
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SARL Cabinet Briard, SCP Foussard et Froger, SCP Marlange et de La Burgade, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1002 F-D Pourvoi n° M 18-19.402 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

: 1°/ la société des Simoneaux, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , 2°/ M. Alain A..., 3°/ Mme Isabelle F... épouse A..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 14 mai 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Z... X..., 2°/ à Mme L... N... épouse X..., domiciliés [...] , 3°/ à M. E... B..., domicilié [...] , 4°/ à M. V... Q..., domicilié [...] , 5°/ à la société MJM, société civile immobilière, dont le siège est [...], 6°/ à la Mutualité sociale agricole Beauce Coeur de Loire, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société des Simoneaux et de M. et Mme A..., de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. B..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la Mutualité sociale agricole Beauce Coeur de Loire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen

:

Vu

l'article L. 431-4 du code de l'organisation judiciaire ; Attendu qu'en cas de cassation, l'affaire est renvoyée devant une autre juridiction de même nature que celle dont émane l'arrêt ou le jugement cassé ou devant la même juridiction composée d'autres magistrats ;

Attendu que l'arrêt attaqué

(Orléans, 14 mai 2018) mentionne que la cour d'appel était composée d'un président de chambre et de deux conseillers, dont Mme Hours ;

Qu'en statuant ainsi

, sur renvoi après cassation d'un précédent arrêt auquel Mme Hours avait participé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne M. et Mme X..., M. B..., la MSA Beauce Coeur de Loire, M. Q..., la SCI MJM, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., de M. B... et de la MSA Coeur de Loire et condamne M. et Mme X..., M. B..., la MSA Beauce Coeur de Loire, M. Q... et la SCI MJM, à payer à la SCEA des Simoneaux et à M. et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société des Simoneaux et de M. et Mme A... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a déclaré irrecevable l'intervention de la SCEA DES SIMONEAUX et confirmé le jugement du 20 novembre 2014 ; AUX MOTIFS QU' « alors que cette qualité lui est contestée par ses adversaires, la SCEA des Simoneaux qui entend, pour voir annuler le jugement entrepris et, conséquemment, l'ensemble des décisions relatives à la vente par adjudication sur licitation en litige, se prévaloir des dis positions de l'articles L 412-1 du code rural selon lequel "Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente (...)"et de celles de l'article L 412-11 du même code aux termes duquel : "Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère ; que dans le cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, ci peine de nullité de la vente, y être convoqué (...) " revendique la qualité de preneur en place qui n'a pas été convoqué à l'audience en validité des surenchères et est fondé à se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions ; qu'elle soutient qu'est inopérant le moyen tiré d'une absence de déclaration car, outre l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats, elle rapporte la preuve de la régularité de sa situation administrative (situation au répertoire Sirene, déclarations fiscales, affiliation à la MSA); que l'est tout autant le moyen tiré de l'inopposabilité des baux régularisés sous seings privés et n'ayant pas fait l'objet d'un enregistrement alors qu'elle démontre sa qualité d'exploitante depuis 2010 et que, par ailleurs, un bail est considéré comme opposable au tiers acquéreur lorsqu'il est établi que ce dernier avait connaissance de la convention; qu'il en va de même du moyen tiré du fait que les gérants de la SCEA des Simoneaux sont également des personnes physiques présentes au procès et qu'il ne saurait être opéré une confusion entre personne morale et personnes physiques ou tiré argument, comme le fait monsieur B... qui évoque un "brouillage de la procédure", de la circonstance que la SCI MJM surenchérisseuse est gérée par les deux filles du gérant de la SCEA puisque celles-ci n'ont jamais fait partie de la SCEA et peuvent poursuivre des intérêts distincts ; que ceci étant rappelé, qu'il est constant que le statut du fermage ne peut trouver application lorsque ne sont pas satisfaites les conditions posées par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, d'ordre public, pour définir le bail à ferme, à savoir : "Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 " ; que si la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, la SCEA des Simoneaux qui ne peut tirer de l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats que la preuve de l'existence juridique d'une société créée le 06 mai 2010 ayant pour activité déclarée l'"exploitation et la gestion de biens agricoles" ne peut davantage tirer des documents administratifs dont elle se prévaut, en particulier d'une simple affiliation à la MSA, la preuve de l'existence d'un bail rural au sens du texte précité ; que le droit de préemption prévu à l'article L 412-1 précité ne pouvant bénéficier qu'à "l'exploitant preneur en place", est dénué de portée le grief que la SCEA formule dans ses conclusions à l'encontre de la MSA, détentrice d'une créance à son égard, en écrivant (§ 146) : "comment croire que la SCEA ne s'était pas fait connaître et était dissimulée à la MSA, alors même qu'elle est affiliée, qu'elle lui communique toutes ses déclarations fiscales depuis 8 ans et que cette dernière en permettait l'augmentation de capital par mainlevée d'hypothèques contre paiement de 250.000 euros ?" dès lors qu'il lui appartient de rapporter la preuve de ladite qualité; que la MSA qui poursuit la vente sur licitation des parcelles en cause en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montargis le 24 janvier 2007 et d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 22 mai 2008 observe que la SCEA des Simoneaux a été constituée en 2010, soit postérieurement à ces dates, entre monsieur et madame A... (dont elle relève qu'ils sont dans l'incapacité de payer leurs dettes personnelles tout en prétendant, à travers la SCEA des Simoneaux, revendiquer un droit de préemption) qui cumulent par conséquent les fonctions de propriétaires et de fermiers ; que, dans ce contexte et ainsi que le font valoir la MSA, les époux X... qui s'associent à son moyen et monsieur B..., elle ne peut, non plus, faire la démonstration de sa qualité de preneur bénéficiant du statut des baux ruraux par la justification de son activité auprès de la MSA à qui elle reconnaît n'avoir jamais payé les moindres cotisations (§ 121), exploitant cependant plus de la moitié de la surface minimale d'installation (fixée à 15 hectares pour le département du Loiret) et ses gérants associés s'étant soustraits aux opérations de contrôle dont les avait informés la MSA en mars 2011 (pièces MSA n° 1 à 5), cette dernière précisant, de plus, qu'elle n'a pu faire appel à l'autorité du maire de la commune qui est monsieur Alain A... (pièce SCEA n° 43); que la SCEA produit, certes, dans le cadre de la présente procédure deux baux d'une durée de 9 années signés les 06 mai 2010 puis le 19 juillet 2011 par monsieur et madame Alain A... et la SCEA des Simoneaux représentée par son gérant monsieur Alain A..., portant notamment sur les parcelles concernées et stipulant un fermage au montant annuel de 12.000 euros (payable pour la première fois le 06 mai 2011) puis de 1.200 euros (payable pour la première fois le 19 juillet 2012) ; que s'il s'agit d'actes sous seings privés non enregistrés n'ayant, par conséquent, pas date certaine, l'article L 411-1 du code rural ne soumet pas le bail rural à une forme particulière et, à ne retenir-même que l'existence d'un bail verbal, celui-ci n'a vocation à produire les effets juridiques recherchés que s'il s'agit d'une "mise à disposition à titre onéreux" ; qu'à cet égard, force est de considérer que l'attestation non certifiée conforme de l'expert-comptable datée du 02 janvier 2018 (pièce SCEA n° 39) ne suffit pas à emporter la conviction de la cour sur le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles en cause telle que revendiqué dans la mesure où il est simplement précisé : "2011 : 8.285 euros en charge par le compte associé A.A..." ou : "2012 : 24.811,33 euros en charge par le compte associé A. A..." et que la MSA fait de plus valoir, sans qu'il ne soient fournis en réplique de plus amples données comptables, qu'il est attesté de loyers versés "dès la création de la société en 2010 et jusqu'en 2016" ; qu'en outre, ce n'est pas sans pertinence que monsieur B... observe, de son côté, qu'à réception de l'acte de déclaration d'exercice du droit de préemption et de substitution délivré le 08 juillet 2014 au greffe du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Montargis à la requête de la SCEA des Simoneaux, ledit greffe a été contraint, afin de donner une suite utile à la déclaration d'un preneur omettant de justifier de sa qualité, de lui écrire, le 10 juillet suivant (pièce SCEA n° 12) : "Je vous serais reconnaissante de m'adresser copie du bail ayant date certaine, ou un justificatif de la MSA mentionnant que la SCEA des Simoneaux exploite les parcelles, objets de la vente ayant eu lieu le 19 juin (en effet sur les documents fournis soit l'attestation du CER et un extrait du Grand Livre, ne figurent pas les références des parcelles pour lesquelles la SCEA a versé des sommes à titre de fermage). Ces documents me permettront de vérifier que la SCEA des Simoneaux peut, en qualité de preneur, exercer un droit de préemption (...)" ; qu'il résulte de tout ce qui précède que s'il n'est pas contesté que la faculté d'intervention du preneur à bail rural, titulaire du droit de préemption, dans l'instance en validité des surenchères, n'est pas subordonnée à un recours préalable à l'encontre d'une décision rendue à son insu lors d'une procédure d'adjudication sur licitation, il n'en demeure pas moins que la SCEA des Simoneaux, intervenante volontaire en cause d'appel, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article L 412-11 du code rural dès lors qu'elle ne démontre pas sa qualité d'exploitant preneur en place au sens de l'article L 411-1 du même code ; qu'il suit qu'elle doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, qu'il s'agisse de sa demande d'annulation du jugement rendu le 20 novembre 2014 ou de ses entières demandes subséquentes » ; ALORS QUE, premièrement, en cas de renvoi après cassation devant la Cour d'appel qui a rendu l'arrêt autrement composée, il est exclu qu'un magistrat ayant siégé dans le première formation puisse siéger dans la formation de renvoi ; qu'au cas d'espèce, Mme Elisabeth HOURS a participé au délibéré qui a précédé le prononcé de l'arrêt du 14 mai 2018, quand elle avait déjà siégé au sein de la Cour d'appel lorsque l'arrêt du 15 octobre 2015, qui a été cassé, a été rendu ; qu'ainsi l'arrêt doit être censuré pour violation de l'article L.431-4 alinéa 1er du Code de l'organisation judiciaire ; ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dès lors que l'arrêt de cassation du 8 juin 2017 avait décidé de renvoyer devant la Cour d'appel d'Orléans autrement composé, la circonstance que Mme HOURS qui avait déjà siégé au sein de la Cour d'appel lors de l'arrêt du 15 octobre 2015, révèle une violation de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 8 juin 2017 et doit être censuré pour violation des articles 480 du Code de procédure civil et 1355 du Code civil (1351 ancien). DEUXIEME MOYEN DE CASSATION EN CE QU'il a déclaré irrecevable l'intervention de la SCEA DES SIMONEAUX et confirmé le jugement du 20 novembre 2014 ; AUX MOTIFS QU' « alors que cette qualité lui est contestée par ses adversaires, la SCEA des Simoneaux qui entend, pour voir annuler le jugement entrepris et, conséquemment, l'ensemble des décisions relatives à la vente par adjudication sur licitation en litige, se prévaloir des dis positions de l'articles L 412-1 du code rural selon lequel "Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente (...)"et de celles de l'article L 412-11 du même code aux termes duquel : "Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère ; que dans le cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, ci peine de nullité de la vente, y être convoqué (...) " revendique la qualité de preneur en place qui n'a pas été convoqué à l'audience en validité des surenchères et est fondé à se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions ; qu'elle soutient qu'est inopérant le moyen tiré d'une absence de déclaration car, outre l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats, elle rapporte la preuve de la régularité de sa situation administrative (situation au répertoire Sirene, déclarations fiscales, affiliation à la MSA); que l'est tout autant le moyen tiré de l'inopposabilité des baux régularisés sous seings privés et n'ayant pas fait l'objet d'un enregistrement alors qu'elle démontre sa qualité d'exploitante depuis 2010 et que, par ailleurs, un bail est considéré comme opposable au tiers acquéreur lorsqu'il est établi que ce dernier avait connaissance de la convention; qu'il en va de même du moyen tiré du fait que les gérants de la SCEA des Simoneaux sont également des personnes physiques présentes au procès et qu'il ne saurait être opéré une confusion entre personne morale et personnes physiques ou tiré argument, comme le fait monsieur B... qui évoque un "brouillage de la procédure", de la circonstance que la SCI MJM surenchérisseuse est gérée par les deux filles du gérant de la SCEA puisque celles-ci n'ont jamais fait partie de la SCEA et peuvent poursuivre des intérêts distincts ; que ceci étant rappelé, qu'il est constant que le statut du fermage ne peut trouver application lorsque ne sont pas satisfaites les conditions posées par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, d'ordre public, pour définir le bail à ferme, à savoir : "Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 " ; que si la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, la SCEA des Simoneaux qui ne peut tirer de l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats que la preuve de l'existence juridique d'une société créée le 06 mai 2010 ayant pour activité déclarée l'"exploitation et la gestion de biens agricoles" ne peut davantage tirer des documents administratifs dont elle se prévaut, en particulier d'une simple affiliation à la MSA, la preuve de l'existence d'un bail rural au sens du texte précité ; que le droit de préemption prévu à l'article L 412-1 précité ne pouvant bénéficier qu'à "l'exploitant preneur en place", est dénué de portée le grief que la SCEA formule dans ses conclusions à l'encontre de la MSA, détentrice d'une créance à son égard, en écrivant (§ 146) : "comment croire que la SCEA ne s'était pas fait connaître et était dissimulée à la MSA, alors même qu'elle est affiliée, qu'elle lui communique toutes ses déclarations fiscales depuis 8 ans et que cette dernière en permettait l'augmentation de capital par mainlevée d'hypothèques contre paiement de 250.000 euros ?" dès lors qu'il lui appartient de rapporter la preuve de ladite qualité; que la MSA qui poursuit la vente sur licitation des parcelles en cause en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montargis le 24 janvier 2007 et d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 22 mai 2008 observe que la SCEA des Simoneaux a été constituée en 2010, soit postérieurement à ces dates, entre monsieur et madame A... (dont elle relève qu'ils sont dans l'incapacité de payer leurs dettes personnelles tout en prétendant, à travers la SCEA des Simoneaux, revendiquer un droit de préemption) qui cumulent par conséquent les fonctions de propriétaires et de fermiers ; que, dans ce contexte et ainsi que le font valoir la MSA, les époux X... qui s'associent à son moyen et monsieur B..., elle ne peut, non plus, faire la démonstration de sa qualité de preneur bénéficiant du statut des baux ruraux par la justification de son activité auprès de la MSA à qui elle reconnaît n'avoir jamais payé les moindres cotisations (§ 121), exploitant cependant plus de la moitié de la surface minimale d'installation (fixée à 15 hectares pour le département du Loiret) et ses gérants associés s'étant soustraits aux opérations de contrôle dont les avait informés la MSA en mars 2011 (pièces MSA n° 1 à 5), cette dernière précisant, de plus, qu'elle n'a pu faire appel à l'autorité du maire de la commune qui est monsieur Alain A... (pièce SCEA n° 43); que la SCEA produit, certes, dans le cadre de la présente procédure deux baux d'une durée de 9 années signés les 06 mai 2010 puis le 19 juillet 2011 par monsieur et madame Alain A... et la SCEA des Simoneaux représentée par son gérant monsieur Alain A..., portant notamment sur les parcelles concernées et stipulant un fermage au montant annuel de 12.000 euros (payable pour la première fois le 06 mai 2011) puis de 1.200 euros (payable pour la première fois le 19 juillet 2012) ; que s'il s'agit d'actes sous seings privés non enregistrés n'ayant, par conséquent, pas date certaine, l'article L 411-1 du code rural ne soumet pas le bail rural à une forme particulière et, à ne retenir-même que l'existence d'un bail verbal, celui-ci n'a vocation à produire les effets juridiques recherchés que s'il s'agit d'une "mise à disposition à titre onéreux" ; qu'à cet égard, force est de considérer que l'attestation non certifiée conforme de l'expert-comptable datée du 02 janvier 2018 (pièce SCEA n° 39) ne suffit pas à emporter la conviction de la cour sur le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles en cause telle que revendiqué dans la mesure où il est simplement précisé : "2011 : 8.285 euros en charge par le compte associé A. A..." ou : "2012 : 24.811,33 euros en charge par le compte associé A. A..." et que la MSA fait de plus valoir, sans qu'il ne soient fournis en réplique de plus amples données comptables, qu'il est attesté de loyers versés "dès la création de la société en 2010 et jusqu'en 2016" ; qu'en outre, ce n'est pas sans pertinence que monsieur B... observe, de son côté, qu'à réception de l'acte de déclaration d'exercice du droit de préemption et de substitution délivré le 08 juillet 2014 au greffe du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Montargis à la requête de la SCEA des Simoneaux, ledit greffe a été contraint, afin de donner une suite utile à la déclaration d'un preneur omettant de justifier de sa qualité, de lui écrire, le 10 juillet suivant (pièce SCEA n° 12) : "Je vous serais reconnaissante de m'adresser copie du bail ayant date certaine, ou un justificatif de la MSA mentionnant que la SCEA des Simoneaux exploite les parcelles, objets de la vente ayant eu lieu le 19 juin (en effet sur les documents fournis soit l'attestation du CER et un extrait du Grand Livre, ne figurent pas les références des parcelles pour lesquelles la SCEA a versé des sommes à titre de fermage). Ces documents me permettront de vérifier que la SCEA des Simoneaux peut, en qualité de preneur, exercer un droit de préemption (...)" ; qu'il résulte de tout ce qui précède que s'il n'est pas contesté que la faculté d'intervention du preneur à bail rural, titulaire du droit de préemption, dans l'instance en validité des surenchères, n'est pas subordonnée à un recours préalable à l'encontre d'une décision rendue à son insu lors d'une procédure d'adjudication sur licitation, il n'en demeure pas moins que la SCEA des Simoneaux, intervenante volontaire en cause d'appel, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article L 412-11 du code rural dès lors qu'elle ne démontre pas sa qualité d'exploitant preneur en place au sens de l'article L 411-1 du même code ; qu'il suit qu'elle doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, qu'il s'agisse de sa demande d'annulation du jugement rendu le 20 novembre 2014 ou de ses entières demandes subséquentes » ; ALORS QUE, premièrement, constitue un bail à ferme, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ; qu'au cas présent, les juges ont constaté que la SCEA LES SIMONEAUX a produit un contrat de bail conclu avec les époux A... le 6 mai 2010 « stipulant un fermage au montant annuel de 12 000 euros » ; qu'en décidant que la preuve du caractère onéreux n'était pas rapporté pour écarter la qualification de bail à ferme les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constations et violé l'article 1134 du code civile, devenu article 1103 du code civil, ensemble l'article L. 411-1 du rural et de la pêche maritime ; ALORS QUE, deuxièmement, le caractère onéreux d'une mise à disposition ne dépend pas du caractère régulier ou de l'effectivité de la contrepartie ; qu'en soulignant que l'attestation de l'expert-comptable de la SCEA LES SIMONEAUX « ne suffit pas à emporter la conviction de la cour sur le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles concernées » (arrêt, p. 10 § 3), quand cette attestation concernait la seul effectivité du paiement des fermages contractuellement prévus, les juges se sont fondés sur un motif inopérant et violé l'article L. 411-1 du rural et de la pêche maritime. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) EN CE QU'il a déclaré irrecevable l'intervention de la SCEA DES SIMONEAUX et confirmé le jugement du 20 novembre 2014 ; AUX MOTIFS QU' « alors que cette qualité lui est contestée par ses adversaires, la SCEA des Simoneaux qui entend, pour voir annuler le jugement entrepris et, conséquemment, l'ensemble des décisions relatives à la vente par adjudication sur licitation en litige, se prévaloir des dis positions de l'articles L 412-1 du code rural selon lequel "Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente (...)"et de celles de l'article L 412-11 du même code aux termes duquel : "Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère ; que dans le cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, ci peine de nullité de la vente, y être convoqué (...) " revendique la qualité de preneur en place qui n'a pas été convoqué à l'audience en validité des surenchères et est fondé à se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions ; qu'elle soutient qu'est inopérant le moyen tiré d'une absence de déclaration car, outre l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats, elle rapporte la preuve de la régularité de sa situation administrative (situation au répertoire Sirene, déclarations fiscales, affiliation à la MSA); que l'est tout autant le moyen tiré de l'inopposabilité des baux régularisés sous seings privés et n'ayant pas fait l'objet d'un enregistrement alors qu'elle démontre sa qualité d'exploitante depuis 2010 et que, par ailleurs, un bail est considéré comme opposable au tiers acquéreur lorsqu'il est établi que ce dernier avait connaissance de la convention; qu'il en va de même du moyen tiré du fait que les gérants de la SCEA des Simoneaux sont également des personnes physiques présentes au procès et qu'il ne saurait être opéré une confusion entre personne morale et personnes physiques ou tiré argument, comme le fait monsieur B... qui évoque un "brouillage de la procédure", de la circonstance que la SCI MJM surenchérisseuse est gérée par les deux filles du gérant de la SCEA puisque celles-ci n'ont jamais fait partie de la SCEA et peuvent poursuivre des intérêts distincts ; que ceci étant rappelé, qu'il est constant que le statut du fermage ne peut trouver application lorsque ne sont pas satisfaites les conditions posées par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, d'ordre public, pour définir le bail à ferme, à savoir : "Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 " ; que si la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, la SCEA des Simoneaux qui ne peut tirer de l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats que la preuve de l'existence juridique d'une société créée le 06 mai 2010 ayant pour activité déclarée l'"exploitation et la gestion de biens agricoles" ne peut davantage tirer des documents administratifs dont elle se prévaut, en particulier d'une simple affiliation à la MSA, la preuve de l'existence d'un bail rural au sens du texte précité ; que le droit de préemption prévu à l'article L 412-1 précité ne pouvant bénéficier qu'à "l'exploitant preneur en place", est dénué de portée le grief que la SCEA formule dans ses conclusions à l'encontre de la MSA, détentrice d'une créance à son égard, en écrivant (§ 146) : "comment croire que la SCEA ne s'était pas fait connaître et était dissimulée à la MSA, alors même qu'elle est affiliée, qu'elle lui communique toutes ses déclarations fiscales depuis 8 ans et que cette dernière en permettait l'augmentation de capital par mainlevée d'hypothèques contre paiement de 250.000 euros ?" dès lors qu'il lui appartient de rapporter la preuve de ladite qualité; que la MSA qui poursuit la vente sur licitation des parcelles en cause en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montargis le 24 janvier 2007 et d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 22 mai 2008 observe que la SCEA des Simoneaux a été constituée en 2010, soit postérieurement à ces dates, entre monsieur et madame A... (dont elle relève qu'ils sont dans l'incapacité de payer leurs dettes personnelles tout en prétendant, à travers la SCEA des Simoneaux, revendiquer un droit de préemption) qui cumulent par conséquent les fonctions de propriétaires et de fermiers ; que, dans ce contexte et ainsi que le font valoir la MSA, les époux X... qui s'associent à son moyen et monsieur B..., elle ne peut, non plus, faire la démonstration de sa qualité de preneur bénéficiant du statut des baux ruraux par la justification de son activité auprès de la MSA à qui elle reconnaît n'avoir jamais payé les moindres cotisations (§ 121), exploitant cependant plus de la moitié de la surface minimale d'installation (fixée à 15 hectares pour le département du Loiret) et ses gérants associés s'étant soustraits aux opérations de contrôle dont les avait informés la MSA en mars 2011 (pièces MSA n° 1 à 5), cette dernière précisant, de plus, qu'elle n'a pu faire appel à l'autorité du maire de la commune qui est monsieur Alain A... (pièce SCEA n° 43); que la SCEA produit, certes, dans le cadre de la présente procédure deux baux d'une durée de 9 années signés les 06 mai 2010 puis le 19 juillet 2011 par monsieur et madame Alain A... et la SCEA des Simoneaux représentée par son gérant monsieur Alain A..., portant notamment sur les parcelles concernées et stipulant un fermage au montant annuel de 12.000 euros (payable pour la première fois le 06 mai 2011) puis de 1.200 euros (payable pour la première fois le 19 juillet 2012) ; que s'il s'agit d'actes sous seings privés non enregistrés n'ayant, par conséquent, pas date certaine, l'article L 411-1 du code rural ne soumet pas le bail rural à une forme particulière et, à ne retenir-même que l'existence d'un bail verbal, celui-ci n'a vocation à produire les effets juridiques recherchés que s'il s'agit d'une "mise à disposition à titre onéreux" ; qu'à cet égard, force est de considérer que l'attestation non certifiée conforme de l'expert-comptable datée du 02 janvier 2018 (pièce SCEA n° 39) ne suffit pas à emporter la conviction de la cour sur le caractère onéreux de la mise à disposition des parcelles en cause telle que revendiqué dans la mesure où il est simplement précisé : "2011 : 8.285 euros en charge par le compte associé A.A..." ou : "2012 : 24.811,33 euros en charge par le compte associé A. A..." et que la MSA fait de plus valoir, sans qu'il ne soient fournis en réplique de plus amples données comptables, qu'il est attesté de loyers versés "dès la création de la société en 2010 et jusqu'en 2016" ; qu'en outre, ce n'est pas sans pertinence que monsieur B... observe, de son côté, qu'à réception de l'acte de déclaration d'exercice du droit de préemption et de substitution délivré le 08 juillet 2014 au greffe du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Montargis à la requête de la SCEA des Simoneaux, ledit greffe a été contraint, afin de donner une suite utile à la déclaration d'un preneur omettant de justifier de sa qualité, de lui écrire, le 10 juillet suivant (pièce SCEA n° 12) : "Je vous serais reconnaissante de m'adresser copie du bail ayant date certaine, ou un justificatif de la MSA mentionnant que la SCEA des Simoneaux exploite les parcelles, objets de la vente ayant eu lieu le 19 juin (en effet sur les documents fournis soit l'attestation du CER et un extrait du Grand Livre, ne figurent pas les références des parcelles pour lesquelles la SCEA a versé des sommes à titre de fermage). Ces documents me permettront de vérifier que la SCEA des Simoneaux peut, en qualité de preneur, exercer un droit de préemption (...)" ; qu'il résulte de tout ce qui précède que s'il n'est pas contesté que la faculté d'intervention du preneur à bail rural, titulaire du droit de préemption, dans l'instance en validité des surenchères, n'est pas subordonnée à un recours préalable à l'encontre d'une décision rendue à son insu lors d'une procédure d'adjudication sur licitation, il n'en demeure pas moins que la SCEA des Simoneaux, intervenante volontaire en cause d'appel, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article L 412-11 du code rural dès lors qu'elle ne démontre pas sa qualité d'exploitant preneur en place au sens de l'article L 411-1 du même code ; qu'il suit qu'elle doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, qu'il s'agisse de sa demande d'annulation du jugement rendu le 20 novembre 2014 ou de ses entières demandes subséquentes » ; ALORS QU' en tout état de cause la partie, qui se prévaut d'une fin de non-recevoir, a la qualité de demandeur à l'égard de cette fin de non-recevoir et a dès lors la charge de la preuve ; qu'en énonçant que la SCEA DES SIMONEAUX ne rapportait pas la preuve qu'elle ait eu la qualité de preneur pour en déduire que son intervention volontaire était irrecevable quand la charge de la preuve pesait sur la MSA, les époux X... et M. B..., qui se prévalaient de la fin de non-recevoir, les juges du fond ont violé l'article 1353 du code civil et les règles de la charge de la preuve.