Cour de cassation, Troisième chambre civile, 17 février 2015, 13-26.938, 14-10.732

Mots clés
servitude • immobilier • propriété • vente • contrat • possession • connexité • immeuble • règlement • soutenir • statuer

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
17 février 2015
Cour d'appel de Paris
12 septembre 2013
Tribunal de grande instance de Créteil
10 février 2009

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-26.938, 14-10.732
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Créteil, 10 février 2009
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:C300241
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000030269492
  • Identifiant Judilibre :61372926cd58014677434b65
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano
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Résumé

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Texte intégral

Vu leur connexité, joint les pourvois n° E 14-10. 732 et Z 13-26. 938 ;

Sur le moyen

unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 septembre 2013), que M. et Mme X..., d'une part, et M. et Mme Y..., d'autre part, sont propriétaires de parcelles contiguës ; que la maison de M. et Mme Y... supporte le passage d'un compteur et d'une canalisation de gaz alimentant la propriété de M. et Mme X..., partiellement enterrée sous le sol d'une cour commune ; que M. et Mme Y... ont assigné M. et Mme X... en dénégation de servitude et enlèvement de la canalisation ;

Attendu qu'ayant

constaté que les fonds des parties étaient issus d'une parcelle appartenant à un même propriétaire qui avait installé, avant la division du fonds, en façade et sous la toiture de l'immeuble de M. et Mme Y..., une canalisation de gaz alimentant la propriété de M. et Mme X... et exactement retenu que les servitudes continues étant celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme et que tel était le cas d'une conduite de gaz, la cour d'appel a pu en déduire que le fonds de M. et Mme Y... était grevé d'une servitude pour le passage d'une canalisation d'alimentation en gaz par destination du père de famille au profit du fonds de M. et Mme X... ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les première, deuxième et quatrième branches du moyen unique qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE les pourvois ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que le fonds des époux Y... correspondant au bâtiment E dépendant de l'ensemble immobilier sis ...à Vitry-sur-Seine est grevé d'une servitude pour le passage de la canalisation d'alimentation en gaz au profit du fonds des époux X... correspondant au bâtiment C du même ensemble immobilier ; débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes tendant à l'enlèvement de ladite canalisation et condamné les époux Y... à exécuter sur leur propriété les travaux préconisés par M. Z...consistant à ressortir à l'extérieur les deux tronçons de canalisation non conformes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de 30 ans ; que selon l'article 692 du même code, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; qu'en vertu de l'article 693, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; que c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont décidé que les fonds des parties étant issus de la division d'une parcelle plus grande appartenant à un même propriétaire, les époux A...lesquels sont à l'origine de l'installation sur le mur de façade du bâtiment E de la canalisation servant à l'alimentation en gaz du bâtiment C et de manière visible et continue, le fonds des époux Y... est grevé d'une servitude de passage au profit du fonds des époux X... ; que dès lors, la discussion soulevée par les époux X... sur la possession trentenaire est sans objet ; qu'il sera ajouté que l'analyse du tribunal est confortée par les conclusions de l'expert selon lesquelles la canalisation est en place depuis avant 1978, soit à une date où les époux A...étaient encore propriétaires des deux fonds ; qu'outre le caractère apparent de cette canalisation qui ne peut être sérieusement contesté ainsi que l'a noté le tribunal, celle-ci est continue, les servitudes continues étant celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme ; que tel est le cas, d'une conduite de gaz où le fluide est constamment présent à disposition ; que les époux Y... ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 694 du code civil, en faisant état de la mention « néant » portée dans leur acte de vente au paragraphe intitulé : « les renseignements sur les servitudes civiles », l'acte visé par l'article 694 étant celui qui opère la division des fonds ce qui n'est pas le cas de l'acte de 1989 des époux Y... qui ont acquis leur bien alors que le fonds était déjà divisé, la vente aux époux X... ayant eu lieu en 1982 ; enfin que selon l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires de consentir une servitude sous la condition qu'elle ne soit pas contraire à l'ordre public ; que l'expert a indiqué que la sécurité de l'installation ne pouvait s'apprécier qu'en conformité avec les règles de l'art, en la circonstance le DTU 61. 1 et non en vertu d'autres considérations ; qu'il a poursuivi en précisant que lors de l'installation de la canalisation, celle-ci était conforme à la réglementation ; que ce n'est que parce que les époux Y... ont procédé à deux agrandissements de leur maison et qu'ils ont inclus dans leur volume habitable la canalisation litigieuse qu'ils l'ont ainsi rendue non conforme ; mais qu'il peut être remédié à cet état de fait par des travaux de mise en conformité, décrits par l'expert, le passage dans le sol de la cour n'étant pas possible, en raison d'absence d'accord des copropriétaires ; que l'expert a également noté qu'au-delà des aléas imprévisibles, la canalisation dans son état actuel n'était pas particulièrement exposée ; que la servitude sous réserve de l'exécution des travaux préconisés, n'a donc rien de contraire à l'ordre public ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des dispositions des articles 690, 692, 693 et 694 du code civil, les servitudes apparentes et continues s'acquièrent par titre constitué par la destination de bon père de famille dès lors qu'il est établi que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; que la servitude continue d'exister en cas de vente de l'un des héritages malgré le silence de ladite servitude dans le contrat ; qu'en l'espèce, il résulte du titre de propriété des époux X... que ces derniers ont acquis des époux A...le 7 juin 1982 le lot n° 21, qu'ils occupaient en qualité de locataires depuis le 1er avril 1979, correspondant au bâtiment C dépendant de la copropriété d'un ensemble immobilier ouvrant sur les rue Champollion n° 50 et sur la rue des Blancs Murs aux n° 83, 83 bis, 85 à Vitry-sur-Seine ; que les époux Y... ont acquis des époux A...par acte du 23 juin 1989 dans cet ensemble immobilier le bâtiment E correspondant au lot n° 41, bâtiment transformé à usage d'habitation et qui à l'origine était à usage de garage puis de bureaux tel qu'il résulte de la description de l'ensemble immobilier figurant tant dans leur titre que dans celui des époux X... ; qu'il résulte de ces titres que cet ensemble immobilier avant division et établissement d'un règlement de copropriété appartenait en totalité aux époux A...par l'acquisition que ces derniers en ont fait le 2 mars 1959 des consorts B... C...pour les terrains anciennement 83 bis sentier des Blancs Murs et de madame E...veuve F...par actes des 8 juin 1959 pour les terrains sentier des Blancs Mur et 18 novembre 1960 pour la parcelle sur laquelle était édifiée une maison d'habitation rue Champollion ; que Monsieur et Madame A...ont fait agrandir la pavillon de la rue Champollion et ont fait construire deux bâtiments et neuf boxes ; que les bâtiments à usage de garage ont ensuite été transformés à usage de bureaux devenus les bâtiments E et D ; qu'ainsi, les fonds litigieux sont issus de la division d'une parcelle plus grande ayant appartenu à un même propriétaire au sens de l'article 693 du code civil ; qu'il résulte tant des écritures que des photographies versées aux débats que le pavillon des époux X... est alimenté en gaz par une canalisation qui est pour partie enterrée et pour partie installée sur la façade du pavillon des époux Y... ; que le contrat de bail des époux X... versé aux débats mentionne que le pavillon était équipé d'un chauffage central à gaz ; qu'est également versée aux débats une attestation de monsieur Gérard D...lequel indique que « le tuyau de gaz était existant sur la façade du bâtiment (à usage de bureau) sur la gauche en entrant » lorsqu'il était en location de 1980 à 1984 au ...; qu'il s'ensuit que la canalisation litigieuse existait avant la vente au époux X... et avait été installée par les époux A...; que le compteur à gaz d'où part cette canalisation est aménagé dans un boîtier à proximité immédiate de la maison des époux Y...; que ce boîtier contient également le compteur à gaz du pavillon de ces derniers ; que compte tenu de ce boîtier commun et de ce qu'une partie de la canalisation litigieuse est visible, les époux Y... ne peuvent de bonne foi soutenir qu'ils ignoraient la nature de cette installation ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que les fonds des parties étant issus de la division d'une parcelle plus grande appartenant à un même propriétaire, les époux A...lesquels sont à l'origine de l'installation sur le mur de façade du bâtiment E de la canalisation servant à l'alimentation en gaz du bâtiment C et de manière visible et continue, le fonds des époux Y... le grève d'une servitude de passage au profit du fonds des époux X... par application des dispositions des articles 691, 692 et 693 du code civil ; 1) ALORS QU'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en déclarant constituée par destination du père de famille la servitude pour le passage de la canalisation d'alimentation en gaz grevant le lot des époux Y...au profit du lot des époux X..., tandis que la division d'un fonds en lots de copropriété ne constitue pas une division du fonds en des héritages distincts et que, par conséquent, la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la constitution au profit d'un lot d'une servitude par destination du père de famille grevant un autre lot, la cour d'appel a violé l'article 693 du code civil ensemble l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 2) ALORS en tout état de cause QU'une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en décidant que la servitude pour le passage de la canalisation d'alimentation en gaz au profit du fonds des époux X... était opposable aux époux Y..., quand la servitude n'était pas mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux Y... et sans que ceux-ci en aient eu connaissance lors de l'acquisition, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ; 3) ALORS en tout état de cause QUE les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées ; qu'au soutien de leur appel, M. et Mme Y... faisaient valoir que les époux X... ne pouvaient prétendre bénéficier d'un titre établissant une servitude à leur profit par destination du père de famille dans la mesure où seule une servitude continue est susceptible de se constituer par destination de famille, ce qui n'était pas le cas de celle revendiquée sur leur fonds (concl. p. 5) ; qu'en déclarant continue la servitude pour le passage de la canalisation d'alimentation en gaz au profit du fonds des époux X..., bien que cette servitude exige le fait de l'homme pour son exercice, la cour d'appel a violé l'article 688 du code civil ; 4) ALORS QU'il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude ; qu'en déclarant constituée par destination du père de famille la servitude pour le passage de la canalisation d'alimentation en gaz au profit du fonds des époux X..., sans constater que l'acte de division ne contenait aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 694 du code civil.