Cour d'appel de Grenoble, Chambre 1, 7 mars 2023, 21/01846

Mots clés
Contrats • Vente • Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité • société • immobilier • vente • préjudice • mandat • immeuble • remise • réparation • ressort

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Grenoble
  • Numéro de pourvoi :
    21/01846
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Identifiant Judilibre :640835f443e6f1fb023e15a3
  • Président : Mme Catherine Clerc
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Résumé

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Texte intégral

N° RG 21/01846 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K2YI C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SCP LACHAT MOURONVALLE la SELARL LEXAVOUE [Localité 5] - [Localité 4] AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT

DU MARDI 07 MARS 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/03297) rendue par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 01 avril 2021 suivant déclaration d'appel du 20 avril 2021 APPELANTE : S.N.C. CONSTELLATION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me François-Xavier BOURDAIS, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.S. TEAM IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par par Me Alban POUSSET-BOUGÈRE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL Avocat au Barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, présidente, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 23 Janvier 2023 Madame Blatry, conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport en présence de Madame Lamoine, conseillère, assistées de Caroline Bertolo, greffière, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 21 décembre 2018, la SNC Constellation a vendu à la société Team Immobilier un immeuble à usage de bureaux et de parking sur la commune de [Localité 5] moyennant le prix de 639.000€. Alléguant des désordres affectant le système de chauffage/climatisation de l'immeuble fonctionnant au gaz R22, substance interdite depuis le 1er janvier 2010, et après mise en demeure infructueuse de prendre en charge les travaux de réfection, la société Team Immobilier a, suivant exploit d'huissier du 17 juillet 2019, fait citer la SNC Constellation en réparation de ses divers préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et pour manquement à son obligation d'information. Par jugement du 1er avril 2021 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grenoble a: - condamné la SNC Constellation à payer à la société Team Immobilier la somme de 40.167,72€, - condamné la SNC Constellation à payer à la société Team Immobilier une indemnité de procédure de 1.500€ et à supporter les dépens de l'instance. Suivant déclaration du 20 avril 2021, la SNC Constellation a interjeté appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 31 octobre 2022, la SNC Constellation demande à la cour de confirmer le jugement déféré sur son rejet des demandes fondées sur la garantie des vices cachés, l'infirmer pour le surplus, de débouter la société Team Immobilier de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer : des dommages-intérêts de 15.000€ pour procédure abusive, une indemnité de procédure de 10.000€. Elle fait valoir que : sur la garantie des vices cachés le fait que l'installation de climatisation fonctionne au gaz ne constitue pas un vice mais une caractéristique de cet équipement, cette caractéristique ne porte pas sur un équipement indispensable à l'usage des bureaux acquis mais sur un équipement de confort ne diminuant pas l'usage de l'immeuble, l'impossibilité de réintroduire du gaz pour raisons réglementaires ne constitue pas un vice mais une donnée connue des professionnels de l'immobilier, en tout état de cause, les caractéristiques de cet équipement étaient parfaitement connues de l'acquéreur, au regard de la clause d'exclusion de garantie, l'action au titre des vices cachés ne peut prospérer, la clause d'exclusion de garantie est parfaitement opposable en cas de professionnels de même spécialité, l'identité de spécialité ressort de l'objet social de chacune des sociétés, de surcroît si l'installation de climatisation était affectée d'un vice caché, le trouble aurait été limité puisque la décision de la société Team Immobilier de céder les bureaux du rez de chaussée condamnait cette installation qui desservait les deux niveaux, sur un manquement à l'obligation d'information elle a respecté son obligation d'information au regard des éléments transmis par Arthur Llyod à Axite-CBRE le 17 septembre 2018, il n'y a ni préjudice ni lien de causalité, la société Team Immobilier chiffre son préjudice au coût du remplacement du système au 1er étage puis au coût de la moins-value enregistrée sur le prix de vente du rez de chaussée alors que le préjudice, à supposer indemnisable, ne saurait excéder le coût de remplacement à l'identique de l'installation. Par dernières écritures du 12 juillet 2022, la société Team Immobilier demande à la cour de réformer le jugement déféré et de condamner la SNC Constellation à lui payer la somme de 79.024,80€ au titre de la diminution du prix ou, à défaut, pour manquement au devoir d'information, outre une indemnité de procédure de 10.000€. Elle explique que : sur la garantie des vices cachés l'installation était fuyarde, à base d'un gaz interdit et non fonctionnelle, les désordres ne sont apparus qu'à l'occasion de la mise en service et étaient donc cachés, le chauffage n'était certainement pas assuré par la présence de 4 convecteurs électriques d'appoint installés par niveau, la SNC Constellation s'est dispensée de mentionner non seulement l'existence d'une installation de chauffage alimentée avec un gaz interdit mais a aussi laissé l'installation avec un niveau de gaz trop bas pour être remise en route, elle a également remis un diagnostic ne correspondant pas au système existant, sa demande ne repose pas sur un mode de fonctionnement de l'équipement mais sur un défaut de l'installation de chauffage, la clause d'exclusion de garantie lui est inopposable puisqu'elle ne peut être invoquée lorsque le vice était indécelable ou lorsque l'acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue, en tout état de cause, elle n'a pas une activité habituelle de marchand de bien comme la SNC Constellation et on ne peut comparer le caractère professionnel de l'immobilier de ces deux sociétés, elle n'a pas une activité de vente habituelle et elle n'a été contraindre de vendre le rez de chaussée que pour pouvoir financer les travaux relatifs au remplacement du chauffage, le rez de chaussée a été vendu avec une moins-value de 37.494€,

sur le

manquement à l'obligation d'information le devoir d'information pré-contractuelle en application de l'article 1112-1 du code civil était expressément visé à l'acte de vente, seule l'intervention d'un technicien a permis de déceler la cause des désordres, avec une diligence normale, il lui était impossible de se rendre compte du dysfonctionnement de l'installation et, notamment, des fuites, le diagnostic de la société Dekra ne mentionnait pas que l'installation fonctionnait avec du gaz R22, le diagnostiqueur a retenu que l'installation était électrique, ce qui est inexact, c'est donc sur la base de renseignements techniques inexacts qu'elle a acquis le bien litigieux, la SNC Constellation prétend que la société AXITE CBRE était son mandataire et qu'elle aurait été informée par lui dès septembre 2018 de la présence de gaz R 22, l'acte de vente précise clairement que l'agence AXITE CBRE était titulaire d'une délégation de mandat donnée par DPR Investissement Arthur Llyod Investissement, elle-même titulaire d'un mandat cadre donné par la SNC Constellation, l'acte de vente précise que AXITE CBRE a obtenu une rémunération de 31.000€, de sorte que si cette délégation était fictive, c'est la société Llyod qui aurait prétendu à l'intégralité des honoraires de commercialisation, ainsi, la SNC Constellation ne démontre nullement l'avoir loyalement informée de la présence de gaz interdit. La clôture de la procédure est intervenue le 13 décembre 2022. MOTIFS 1/ sur les demandes de la société Team Immobilier La société Team Immobilier fonde ses demandes indemnitaires sur la garantie des vices cachés et sur le manquement du vendeur à son obligation d'information. Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. La société Team Immobilier, en versant aux débats une attestation de M. [Y] [C], installateur de la société Daikin, et un certificat de la société GF Energy, justifie que l'installation réversible de chauffage/climatisation, alimentée avec un gaz R 22 interdit, est fuyarde, avec un niveau de gaz insuffisant pour la faire fonctionner. Enfin, l'alimentation du système avec un gaz formellement interdit empêche sa réparation et justifie son remplacement intégral. Il ressort expressément de l'attestation de M. [C] que l'installation est constituée de deux groupes en toiture destiné à produire du chaud. Dès lors, il ne saurait être retenu, comme le prétend à tort la SNC Constellation, que l'installation critiquée était à seul usage de climatisation. Ainsi, il est démontré l'existence de vices antérieurs à la vente rendant inopérante l'installation de chauffage/climatisation, ce qui diminue dans des proportions majeures l'usage attendu de l'immeuble acquis, étant observé que la production de chauffage constitue une caractéristique essentielle d'un immeuble et non un simple élément de confort. La société Constellation prétend que la présence de gaz R22 était connue de l'acquéreur pour en avoir été informé par la société AXITE CBRE qui était son mandataire. De première part, le vice n'est pas constitué uniquement de la présence du gaz litigieux mais de l'impossibilité de mise en route de l'installation présentant des fuites, ce dont il n'est nullement démontré que l'acquéreur était informé. De seconde part, l'échange de mails entre la société AXITE CBRE et la société DPR Investissement Arthur Llyod Investissement ne suffit pas à démontrer que la société Team Immobilier aurait été effectivement informée de l'alimentation du système en gaz R22 par AXITE, d'autant plus que le diagnostic Dekra annexé à l'acte de vente mentionne faussement que le chauffage est électrique. Enfin, il n'est justifié d'aucun mandat entre la société Team Immobilier et la société AXITE CBRE alors qu'il est expressément indiqué dans l'acte authentique du 21 décembre 2018 que cette dernière agence est titulaire d'une délégation de mandat donnée par la société DPR Investissement Arthur Llyod Investissement, elle-même titulaire d'un mandat cadre donné par la SNC Constellation. Il s'ensuit que c'est la SNC Constellation qui est en lien contractuel avec la société AXITE CBRE et non la société Team Immobilier. Ainsi, la SNC Constellation échoue à démontrer le caractère apparent des vices affectant l'installation de chauffage/climatisation. Par voie de conséquence, la société Team Immobilier démontre l'existence de vices cachés, antérieurs à la vente, et qui diminuent grandement l'usage attendu de l'immeuble acquis. L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. La SNC Constellation se prévaut de la présence de la cause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente. Cette clause ne peut s'appliquer en cas de connaissance du vice par le vendeur, étant précisé que le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. En cas de vente entre vendeur de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non garantie des vices cachés est insérée à l'acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l'acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue. L'objet social de chacune des sociétés en présence est similaire portant sur l'acquisition, l'administration et la vente de biens et de droits immobiliers. Il est constant que la SNC Constellation, propriétaire pendant 3 ans du bien, connaissait parfaitement les spécificités du système de chauffage et ses dysfonctionnements et qu'elle a vendu l'immeuble avec le chauffage hors service. En revanche, la société Team Immobilier, nonobstant sa qualité de professionnelle de l'immobilier, n'a aucune compétence en chauffage/plomberie de sorte que le vice était pour elle indécelable. Dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne saurait trouver application. En tout état de cause, au regard des considérations précédentes, la société Team Immobilier n'a pas été informée par son vendeur de l'alimentation du système de chauffage/climatisation en gaz interdit. Ainsi, en contrariété avec les dispositions de l'article 1112-1 du code civil, la SNC Constellation, qui s'est abstenue d'indiquer à l'acquéreur cette information déterminante sur la vente d'un immeuble équipé d'un dispositif illégal et irréparable, engage sa responsabilité pour manquement à son obligation d'information. Ainsi que le reconnaît expressément la SNC Constellation en page 10 de ses écritures, le préjudice de la société Team Immobilier ne saurait excéder le coût de remplacement à l'identique de l'installation. Dès lors, de première part, il ne saurait être reproché à la société Team Immobilier la revente du rez de chaussée, de seconde part, le préjudice du dit rez de chaussée doit être pris en compte, non au titre de la moins value, mais au titre du chiffrage de l'installation de chauffage à ce niveau. La société Team Immobilier produit en pièce 4 un devis concernant une installation avec unités extérieures et intérieures, soit similaire au système initial, d'un coût de 41.530,80€ pour le premier étage et d'un coût de 38.804,64€ pour le rez de chaussée pour un montant total de 80.335,44€, soit une somme supérieure à celle de 79.024,80€ réclamée par elle. La SNC Constellation ne critique pas ces devis et n'apporte aucun élément contraire sur le chiffrage des travaux. Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui n'a alloué que la somme de 40.167,72€ en retenant l'indemnisation du préjudice de la société Team Immobilier à 50% des devis produits alors que le préjudice de l'intimée doit être réparé dans son intégralité, doit être infirmé sur ce point. Ainsi, la SNC Constellation sera condamnée à payer à la société Team Immobilier la somme de 79.024,80€. 2/ sur la demande en dommages-intérêts de la SNC Constellation La SNC Constellation, qui engage sa responsabilité et succombe en ses prétentions, ne saurait prétendre à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Il convient de rejeter cette demande. 3/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la société Team Immobilier. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par la SNC Constellation avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré uniquement sur le quantum de la condamnation à paiement de la SNC Constellation, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne la SNC Constellation à payer à la société Team Immobilier la somme de 79.024,80€, Y ajoutant, Déboute la SNC Constellation de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive. Condamne la SNC Constellation à payer à la société Team Immobilier la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SNC Constellation aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Note...

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