5ème Chambre
ARRÊT
N°-52
N° RG 21/01964 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RPQC
S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
C/
Société SAINT NAZAIRE PAQUEBOT
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 07 FEVRIER 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Décembre 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER GUILLEMIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Isabelle LE FLOCH-CHAPLAIS, Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
Société SAINT NAZAIRE PAQUEBOT Prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Par contrat du 30 juin 2015, la SCI Saint Nazaire Paquebot a donné à bail à la SAS Carrefour Proximité des locaux, sous les numéros de lots 48 et 49, situés au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier situé avenue de la République à Saint-Nazaire communément appelé Le Paquebot aux fins d'exploitation d'un commerce alimentaire de vente au détail.
Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2018, la société Saint Nazaire Paquebot a fait assigner la société Carrefour Proximité en paiement de charges locatives.
Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :
- condamné la société Carrefour Proximité à payer à la société Saint Nazaire Paquebot la somme de 33 892,00 euros TTC au titre du solde des charges locatives du 16 août 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018,
- condamné la société Carrefour Proximité à payer à la société Saint Nazaire Paquebot la somme de 2 000 euros en application de l'article
700 du code de procédure civile,
- condamné la société Carrefour Proximité au paiement des dépens dont distraction au profit de la SCP Cadoret-Toussaint, conformément aux dispositions de l'article
699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le 29 mars 2021, la société Carrefour proximité a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 avril 2021, elle demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 12 novembre,
Et statuant de nouveau :
- dire qu'en l'absence de justification du contenu des charges réclamées aujourd'hui par la société Saint Nazaire Paquebot ainsi que sur leur modalité de répartition au sein de l'ASL, celle-ci est irrecevable en sa demande de condamnation au paiement desdites charges,
Plus généralement,
- dire que le montant des charges réclamées concerne des travaux entrepris sur la structure de l'ensemble immobilier et est nécessité par la vétusté des ouvrages concernés,
- déclarer dans ces conditions la société Saint Nazaire Paquebot irrecevable et mal fondée en sa demande de paiement de la somme de 28 244 euros,
- lui donner acte qu'elle se réserve de demander la répétition d'une partie des charges locatives qui lui ont été facturées au titre du volume 49 dont elle n'occupe qu'une partie, en l'absence de grille de répartition,
- condamner la société Saint Nazaire Paquebot au paiement d'une somme de 7 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de procédure.
Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2021, la société Saint Nazaire Paquebot demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,
En conséquence :
- confirmer le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en l'ensemble de ses dispositions,
- juger que la société Carrefour Proximité est irrecevable en l'ensemble de ses demandes, et tout cas mal fondée, et l'en débouter,
Additant au jugement dont appel,
- condamner la société Carrefour Proximité au paiement de la somme de
4 000 euros en application des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SELARL Bazille-Tessier-Preneux, avocats associés, selon les dispositions de l'article
699 du code de procédure civile.
Par décision du 18 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a :
- débouté la SCI Saint Nazaire Paquebot de ses demandes,
- jugé la SAS Carrefour Proximité recevable en son appel,
- débouté la SAS Carrefour Proximité de sa demande en frais irrépétibles,
- condamné la SCI Saint Nazaire Paquebot aux dépens de l'incident;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023.
MOTIFS
DE LA
DÉCISION
La société Carrefour Proximité France explique les charges auxquelles elle doit participer selon les clauses du bail.
Elle indique qu'elle n'a pas pu obtenir le contrat de maîtrise d'oeuvre signé pour l'exécution des travaux sur les passerelles, les coursives, l'entretien de la couverture, ni les factures correspondantes et la clef de répartition entre les différents propriétaires de volumes.
Elle conteste le jugement qui a estimé que lesdits travaux ne relevaient ni de l'article
606 du code civil, ni de la vétusté mais constituaient de simples travaux d'entretien du gros oeuvre en se fondant sur le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 9 juillet 2015. Pour l'appelante, ce procès-verbal est insuffisant pour déterminer la nature des travaux qui lui ont été facturés.
La société Carrefour Proximité France expose que la société bailleresse ne lui a pas adressé l'état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances tel que prévu aux articles L. 141-20-2 et
R. 145-36 du code de commerce.
Elle souligne que le bailleur ne peut se décharger sur le preneur des ouvrages résultant de la vétusté.
Elle considère que les travaux exécutés par l'ASL sont des travaux de gros oeuvre et sont rendus nécessaires par la vétusté des ouvrages.
Elle discute les honoraires perçus par le syndic de copropriété.
En réponse la SCI Saint Nazaire Paquebot soutient que le juge d'appel n'a pas à se prononcer sur les 'dire et juger' contenus au dispositif d'une des parties, et que ses 'dire et juger', 'constater' ou 'donner acte' ne sont pas des demandes et qu'ainsi l'appel de la société Carrefour Proximité France est irrecevable.
Sur le fond, la société bailleresse avance que :
- les travaux sur la couverture sont des réparations d'entretien consistant en un nettoyage de l'étanchéité, la mise en place de grilles anti-volatiles et la réparation des départs EP,
- la mise en place d'un échafaudage est obligatoire pour intervenir sur la toiture,
- les travaux des sous-faces des coursives portent sur des éléments d'ornement,
- les travaux concernant les passerelles ont consisté en des travaux de maintenance et de réfection d'élément d'usure,
- les postes sur l'assurance dommage ouvrage, contrat de maîtrise d'oeuvre et des honoraires du syndic sont relatifs au suivi des travaux.
Elle conteste les arguments de la société appelante sur la vétusté et sur les manquements allégués.
- Sur la recevabilité.
La cour constate que la société Saint Nazaire Paquebot lui demande, dans le corps de ses conclusions, de juger l'appel de la société Carrefour Proximité France irrecevable mais qu'elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions.
La cour ne statuera pas sur cette demande au visa de l'article
954 du code de procédure civile.
La société Saint Nazaire Paquebot soulève l'irrecevabilité des demandes de l'appelant.
Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire que' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article
4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
La société Carrefour Proximité France a demandé également que le jugement soit infirmé et que la société Saint Nazaire Paquebot soit déclarée irrecevable et mal fondée en sa demande de paiement de la somme de
28 244 euros.
Si la société Carrefour Proximité France discute le bien fondé des demandes du bailleur, aucun élément ne met en cause la recevabilité des demandes de ce dernier. La société Carrefour Proximité France doit être jugée recevable en l'ensemble de ses demandes.
- Sur le fond.
La SCI Saint Nazaire Paquebot a donné à bail à la SAS Carrefour Proximité France les biens suivants :
'Au sein d'un immeuble composé de deux bâtiments : un bâtiment A et un bâtiment B, lesdits bâtiments étant composés chacun de deux niveaux, et sont reliés entre eux par une passerelle (....).
L'état descriptif de division (...) contenant notamment les volumes 48 et 49, objets des présentes :
- n° 48 : local d'une superficie de 391 m² à usage de vente et de réserves, situé dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée. Ce lot provient de l'ancien lot n° 18,
- n° 49 : local d'une superficie de 391 m² à usage de vente et de réserves, situé dans le bâtiment B, zone nord au 1er étage. Ce lot provient de l'ancien lots n° 23.
Le volume n° 48 constitué d'un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 391 m² à usage de surface de vente et de réserves, étant néanmoins précisé que le mesurage loi Carrez indique une surface de 374,99 m².
Une quote-part de 185,36 m² à prendre dans le volume n° 49 située au 1er étage à usage de réserve et de bureaux.
(...) Ainsi la surface globale des locaux mis à disposition du preneur s'étend sur 558,91 m²'.
Pour les charges, le bail du 30 juin 2015 prévoit :
- en page 6 :
'Le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels. (...)
Le preneur tiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et de menus entretiens ; il supportera en outre celles visées à l'article
605 du code civil, le bailleur n'étant tenu que des grosses réparations prévues à l'article
606 du code civil et celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts et que la structure du bâtiment (fondations, planchers...) soit en état de sécurité et de solidité suffisante pour permettre l'installation d'un magasin recevant du public'.
- en page 10 :
' le preneur devra acquitter exactement ses impôts, taxes locatives, contributions et taxes personnels et en justifier à toute réquisition du bailleur, et notamment en fin de bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.
La taxe foncière, la taxe de balayage et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relatives aux locaux seront refacturées au preneur.
- en page 13 :
'le bailleur s'oblige à tenir les lieux clos et couverts suivant l'usage, sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur expressément aux termes des présentes.
- en page 15 :
'Participation aux charges générales
Le preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l'ensemble des charges locatives afférentes aux locaux loués qu'il s'agisse des dépenses engagées par le bailleur ou de la quote-part des frais et charges exigibles au titre de l'association syndicale libre.
Conformément aux dispositions de l'article
L 145-40-2 du code de commerce, un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts mis à la charge du preneur est repris ci-après :
- taxe foncière,
- taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage,
- taxes sur les enseignes,
- primes d'assurance,
- frais liés à l'appartenance à l'association syndicale libre (ASL) dont dépend l'immeuble dans lesquels sont situés les locaux objets du bail.
Pour le calcul des charges et des taxes ci-dessus, la surface à prendre en considération sera de :
- pour le lot n° 48 : 373,55 m²
- pour le lot n° 49 : 185,36 m²
Pour le paiement de ces charges, le bailleur exigera du preneur le versement, lors de chaque terme mensuel, d'une provision à valoir sur le compte définitif desdites charges d'un montant de 533,35 euros HT soit 6 400 euros HT par an lequel devra être arrêté au moins une fois l'an sur justificatifs, le solde en plus ou en moins sera régularisé sur le terme qui suivra l'arrêté de ce compte.
Cette provision ne couvrira pas la refacturation de la taxe foncière et de l'assurance pour lesquelles les appels seront réalisés à réception des factures.
Lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2015 de l'ASL, a été voté l'engagement des travaux suivants :
- les travaux d'entretien de la couverture, soit le nettoyage d'étanchéité (13 400 euros HT), la mise en place de grilles anti-volatiles (9 850 euros HT), la réparation des départs EP (2 500 euros HT), l'installation du chantier (8 700 euros HT)
- les travaux des passerelles, soit la dépose du revêtement et le traitement des joints et étanchéité (39 000 euros HT), le décapage et la peinture de l'ossature (45 000 euros HT), la réfection des sous-faces (47 000 euros HT), les bureaux d'étude (7 900 euros HT) et l'installation de chantier (42 500 euros HT),
- la réfection des sous-faces des coursives au rez-de-chaussée soit la dépose des sous-faces hors passerelles et repose de sous-faces en panneaux aluminium composite selon calepinage architecte (218 000 euros HT), le remplacement des luminaires par projet d'éclairage LED (37 000 euros HT), installation du chantier et nacelle (7 200 euros HT),
- la souscription d'un contrat de maîtrise d'oeuvre (pour un montant de 10 % des travaux HT soit 52 905 euros HT)
- la souscription d'une police d'assurance dommage ouvrage (soit 2,10 % TTC du montant des travaux TTC et honoraires techniques.
La société Carrefour Proximité France soutient qu'un échafaudage n'est pas nécessaire pour nettoyer la toiture.
Non seulement l'existence ou non d'un échafaudage n'est pas la traduction de la consistance de la nature des travaux, mais encore la société appelante ne fait aucune remarque sur l'obligation d'un échafaudage dans ce genre de travaux.
À la lecture du procès-verbal d'assemblée générale et contrairement aux affirmations de la société Carrefour Proximité France, la passerelle n'a pas été démolie pour être reconstruite. En tous les cas, la société preneuse n'en apporte pas la preuve.
Les travaux sur les sous-faces des coursives sont des éléments d'ornement, sans fonction structurelle.
Selon les dispositions de l'article
606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Les travaux décrits dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2015 ne constituent pas des réparations telles que prévues à l'article 606 précité à la charge du bailleur.
Ces travaux sont donc à la charge du preneur en ce compris l'assurance, les honoraires du maître d'oeuvre et du syndic.
La société Carrefour Proximité France n'a jamais contesté les tantièmes attribués à ses lots de copropriété lors des appels de fond.
Ainsi la société appelante a connaissance de la nature des travaux et de la répartition de leur coût entre les différents volumes.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Carrefour Proximité France au paiement de la somme de 33 892,80 euros TTC au titre des charges locatives avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018.
Succombant en appel, la société Carrefour Proximité France est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SCI Saint Nazaire Paquebot la somme de 4 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Juge la société Carrefour Proximité France recevable en ses demandes ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la société Carrefour Proximité France de sa demande en frais irrépétibles ;
Condamne la société Carrefour Proximité France à payer à la SCI Saint Nazaire Paquebot la somme de 4 000 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Carrefour Proximité France aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article
699 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,