Conseil d'État, 30 septembre 2015, 374779

Mots clés
société • procès-verbal • ressort • pourvoi • immeuble • propriété • rapport • révision • succession • tiers

Synthèse

  • Juridiction : Conseil d'État
  • Numéro d'affaire :
    374779
  • Type de recours : Plein contentieux
  • Publication : Inédit au recueil Lebon
  • Nature : Texte
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CESJS:2015:374779.20150930
  • Identifiant Légifrance :CETATEXT000031259712
  • Rapporteur : M. Mathieu Herondart
  • Rapporteur public :
    Mme Nathalie Escaut
  • Avocat(s) : SCP DELAPORTE, BRIARD, TRICHET
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Résumé

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Texte intégral

Vu la procédure suivante

: La société Compagnie pour le financement des technologies modernes (COFITEM COFIMUR) a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de réduire la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2009 et 2010 à raison de l'hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Kyriad Prestige dont elle est propriétaire au 9001-9002, allée du verger à Roissy-en-France (Val d'Oise). Par un jugement n°s 1105577,1203016 du 19 novembre 2013, ce tribunal a rejeté ces demandes. Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 20 janvier et 22 avril 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société COFITEM COFIMUR demande au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler ce jugement ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Mathieu Herondart, maître des requêtes, - les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de la Compagnie pour le financement des technologies modernes (COFITEM COFIMUR) ; 1. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; 2. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que si le local-type n° 90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux avait été construit en 1926 et avait été classé en hôtel de préfecture, il ne comportait que 50 chambres et était classé en catégorie 2 étoiles et que l'hôtel Kyriad Prestige dont la société COFITEM COFIMUR est propriétaire à Roissy-en-France était un hôtel moderne de chaîne classé en catégorie 3 étoiles comprenant 153 chambres ; que, par suite, le tribunal administratif en portant sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation souveraine non arguée de dénaturation et en écartant ce local-type n° 90 au motif qu'il n'était pas comparable avec un hôtel de chaine, alors même qu'il avait fait l'objet de travaux d'aménagements, n'a ni insuffisamment motivé son jugement ni commis d'erreur de droit ; 3. Considérant, en deuxième lieu, que le tribunal administratif n'a ni insuffisamment motivé son jugement, ni dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en estimant, compte tenu de l'argumentation qui lui était soumise, que le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune de Boulogne-Billancourt n'était pas comparable au local à évaluer ; qu'il a, sans erreur de droit, apprécié ses caractéristiques au 1er janvier des années d'imposition, en mentionnant qu'il relevait de la catégorie 3 étoiles ; que le moyen tiré de ce que le tribunal administratif aurait insuffisamment motivé son jugement, dénaturé les faits et commis une erreur de droit en jugeant que la situation économique des deux communes n'était pas comparable est dirigé contre un motif surabondant et est, par suite, sans influence sur le bien-fondé de ce jugement ; 4. Considérant, en troisième lieu, que le tribunal administratif, qui a relevé par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que la commune de Massy se situait au coeur de l'agglomération parisienne sud-ouest de Paris, comportait de nombreux établissements industriels et avait un taux de chômage important, n'a pas commis d'erreur de droit en en déduisant, par un jugement suffisamment motivé, que les deux communes ne présentaient pas une situation économique analogue pour permettre l'évaluation de l'hôtel de la société requérante et qu'en conséquence, le local-type n° 88 du procès-verbal de la commune de Massy ne pouvait être retenu ; 5. Considérant, en quatrième lieu, que le tribunal administratif n'a ni insuffisamment motivé son jugement, ni dénaturé les pièces du dossier en estimant, compte tenu de l'argumentation qui lui était soumise, que le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Saint-Mandé qui correspondait à un hôtel de conception classique construit en 1895, qui était classé en catégorie deux étoiles et comprenait seulement 35 chambres, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations, n'était pas comparable au local à évaluer ; que le moyen tiré de ce que le tribunal administratif aurait insuffisamment motivé son jugement, dénaturé les faits et commis une erreur de droit en jugeant que la situation économique des deux communes n'était pas comparable est dirigé contre un motif surabondant et est, par suite, sans influence sur le bien-fondé de ce jugement ; 6. Considérant, en cinquième lieu, que le tribunal administratif n'a ni insuffisamment motivé son jugement, ni dénaturé les pièces du dossier en estimant, compte tenu de l'argumentation qui lui était soumise, que le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l'Ecole qui correspondait à un hôtel de conception classique construit pour partie en 1940 et pour partie en 1960, classé en catégorie deux étoiles et dont elle a apprécié les caractéristiques au 1er janvier des années d'imposition, n'était pas comparable au local à évaluer ; que le moyen tiré de ce que le tribunal administratif aurait insuffisamment motivé son jugement, dénaturé les faits et commis une erreur de droit en jugeant que la situation économique des deux communes n'était pas comparable est dirigé contre un motif surabondant et est, par suite, sans influence sur le bien-fondé de ce jugement ; 7. Considérant, enfin, qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe: " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ; 8. Considérant qu'en vertu des dispositions des articles 324 AB et AC de l'annexe III, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport au 1er janvier 1970, il incombe à l'administration de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ; 9. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration a proposé de déterminer la valeur locative du local en litige qui a été construit en 1992 à partir d'une valeur unitaire moyenne établie à partir de cinq ventes effectuées entre 1984 et 1989 ; que le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit en retenant ces transactions en l'absence de toutes transactions plus proches de cette date portant sur des immeubles comparables dans la région parisienne ; qu'il a pu retenir sans erreur de droit le taux d'intérêt de 7 % en relevant par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que ce taux correspondait au taux de rendement des investissements immobiliers en région parisienne au 1er janvier 1970 ; 10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la société COFITEM COFIMUR doit être rejeté y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

-------------- Article 1er : Le pourvoi de la société COFITEM COFIMUR est rejeté. Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société Compagnie pour le financement des technologies modernes (COFITEM COFIMUR) et au ministre des finances et des comptes publics.