Cour d'appel de Paris, Chambre 4-1, 28 avril 2011, 09/24762

Mots clés
société • vente • immobilier • mandat • prêt • résolution • condamnation • contrat • préjudice • subsidiaire • caducité • novation • pouvoir • prétention • principal

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
9 octobre 2012
Cour d'appel de Paris
28 avril 2011
Tribunal de grande instance de Créteil
2 juin 2009

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    09/24762
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Créteil, 2 juin 2009
  • Identifiant Judilibre :616359d71416be03751aa417
  • Avocat(s) : Maître Julie GALLAIS
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Résumé

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Texte intégral

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 28 AVRIL 2011 (n° 171, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 09/24762 Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2009 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 07/09909 APPELANTS Madame [P] [J] épouse [K] née le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 10] (Portugal) Monsieur [F] [V] [A] [K] né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 11] demeurant tous deux [Adresse 4] représentés par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour assistés de Maître Patrick VILBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : A 597 SARL SEFTI CENTURY 21 MONTOIS agissant poursuites et diligences de son gérant ayant son siège [Adresse 7] représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour assisté de Maître Julie GALLAIS, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC 136, plaidant pour la SELARL GROUPE RABELAIS INTIMÉS Madame [E] [X] [Y] épouse [M] née le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 12] (Allemagne) de nationalité allemande profession : dermatologue Monsieur [T] [C] [L] [M] né le [Date naissance 5] 1960 à [Localité 9] (Algérie) de nationalité française profession : médecin dans l'industrie pharmaceutique demeurant tous deux [Adresse 1] représentés par la SCP FANET SERRA, avoués à la Cour assistés de Maître Marie-Christine DAGNEAUX, avocat plaidant pour l'association DAGNEAUX - MIGAYROU, avocats au barreau de PARIS, toque : D 1611 COMPOSITION DE LA COUR : Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Lysiane LIAUZUN, présidente Madame Christine BARBEROT, conseillère Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère Greffier : lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET ARRÊT : CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé du 29 septembre 2006 conclu avec le concours de la société SEFTI Century 21 Montois, M. [F] [K] et Mme [P] [J], épouse [K] (les époux [K]), ont vendu à M. [T] [M] et Mme [E] [Y], épouse [M] (les époux [M]), un pavillon d'habitation sis [Adresse 3] (94) au prix de 550 150 € sous la condition suspensive expirant le 13 novembre 2006 de l'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 385 000 € d'une durée de 25 ans au taux de 4,10 % l'an, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 6 juillet 2007. Par lettre recommandée du 12 janvier 2007, les époux [K], invoquant que la condition suspensive n'avait pas été réalisée dans le délai stipulé, ont informé les acquéreurs qu'ils considéraient avoir retrouvé leur liberté et pouvoir disposer de leur bien. Par acte du 19 septembre 2007, la société SEFTI Century 21 Montois a assigné les époux [M] en paiement de la commission d'un montant de 33 850 €. Par acte du 30 novembre 2007, les époux [M] ont assigné les époux [K] en résolution du contrat et en paiement de la clause pénale d'un montant de 50 330 €. C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 juin 2009, le tribunal de grande instance de Créteil a : - débouté la société SEFTI Century 21 Montois de l'intégralité de ses demandes, - dit que la non-réitération de la vente résultait de la faute des époux [K], - prononcé la résolution de la vente du 23 septembre 2006, - condamné les époux [K] à payer aux époux [M] la somme de 27 500 € au titre de la clause pénale, - dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société SEFTI Century 21 Montois et les époux [K] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Par dernières conclusions du 4 février 2011, les époux [K], appelants, demandent à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société SEFTI Century 21 Montois de l'ensemble de ses demandes, - l'infirmer pour le surplus, - débouter les époux [M] de leurs demandes et de leur appel incident, - dire qu'ils n'ont pas refusé de régulariser la vente en prenant acte du défaut de réalisation de la condition suspensive, - dire que les époux [M] n'ont pas respecté leur engagement contractuels concernant la condition suspensive, - à titre principal, - constater la défaillance de la condition suspensive pour non-conformité des caractéristiques des offres de prêts sollicités avec les critères contractuels, - dire que le contrat est caduc, - dire qu'ils ne sont redevables d'aucune indemnité ni aux époux [M] ni à la société SEFTI Century 21 Montois, - les décharger de toute condamnation, - condamner les époux [M] au remboursement de la somme de 30 145,92 € versée le 12 juin 2010 au titre de l'exécution provisoire, - déclarer la société SEFTI Century 21 Montois irrecevable en ses demandes nouvelles de condamnation formées contre eux, - dire qu'il a été fait novation au mandat qu'ils ont signé le 20 septembre 2006 par les conventions ultérieures signées par les époux [M] devenus débiteurs de la commission d'agence, - déclarer irrecevable la société SEFTI Century 21 Montois de toutes ses demandes y compris de sa demande subsidiaire formée contre eux au visa de l'article 1382 du Code civil, - à titre subsidiaire, - prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs des époux [M], - les condamner à leur payer la somme de 50 300 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la demande, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner les époux [M] ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. Par dernières conclusions du 31 janvier 2011, les époux [M] prient la Cour de : - vu les articles 1584 et 1589 du Code civil, - confirmer le jugement en ce qu'il a : . débouté la société SEFTI Century 21 Montois de l'intégralité de ses demandes, . dit que la non-réitération de la vente résultait de la faute des époux [K], . prononcé la résolution de la vente du 23 septembre 2006, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [K] à leur payer la somme de 27 500 € au titre de la clause pénale, - condamner les époux [K] à leur payer la somme de 50 330 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2007, date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, - condamner in solidum la société SEFTI Century 21 Montois et les époux [K] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. Par dernières conclusions du 22 mars 2010, la société SEFTI Century 21 Montois demande à la Cour de : - infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau : - condamner les époux [K] à lui payer la somme de 33 850 € au titre de la commission prévue dans le mandat ou, à défaut, à titre de dommages-intérêts, - condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE,

LA COUR Considérant que les moyens développés par les époux [K] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Considérant qu'il sera ajouté qu'aux termes de la convention du 29 septembre 2006, les époux [K] ont vendu leur bien aux époux [M] ; que, la vente étant parfaite, les vendeurs ne pouvaient, dans leur lettre du 12 janvier 2007, reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir 'levé l'option' au 13 novembre 2006, date d'échéance de la condition suspensive relative au prêt ; Considérant que cette condition ayant été conclue en faveur des acquéreurs, seuls ces derniers étaient en droit d'invoquer sa non-réalisation pour se prévaloir de la caducité de la vente ; Qu'ainsi, au seul motif que les acquéreurs n'auraient pas justifié de l'obtention d'un prêt au 13 novembre 2006, les vendeurs ne pouvaient invoquer la non-réalisation de la condition pour se prétendre libérés de leurs propres obligations ; Considérant qu'au demeurant, les époux [M], qui avaient accepté le 8 novembre 2006 l'offre de prêt du Crédit mutuel d'un montant de 308 000 €, d'une durée de 240 mois, au taux de 3,85 % l'an, n'ont pas prétendu que la condition suspensive relative au prêt n'était pas réalisée ; Que, dès lors, les moyens des époux [K], relatifs à la défaillance de la condition du fait des acquéreurs, sont inopérants ; Considérant qu'en conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que l'échec de la vente étant imputable aux vendeurs, les acquéreurs étaient en droit de réclamer l'application de la clause pénale contractuelle qui stipule une indemnisation de 50 330 € ; Considérant, toutefois, que les acquéreurs n'ayant été immobilisés dans leurs projets que du 29 septembre 2006 au 12 janvier 2007, le Tribunal a justement estimé que le montant de la peine, qui était manifestement excessif, devait être réduit à 27 500 € ; que les intérêts au taux légal sur cette somme de nature contractuelle courront à compter du 30 septembre 2007, date de l'assignation valant mise en demeure ; Considérant que, devant le Tribunal, la société SEFTI Century 21 Montois a réclamé subsidiairement la condamnation des époux [K] à lui payer la somme de 33 850 € en réparation de son préjudice ; Qu'en conséquence, est recevable en cause d'appel, au sens de l'article 565 du Code de procédure civile, la demande de l'agent immobilier en paiement de cette même somme au titre de sa commission, cette prétention tendant à la même fin que celle soumise au premier juge même si son fondement juridique est différent ; Considérant que la vente étant parfaite par l'effet du compromis du 29 septembre 2006, l'agent immobilier, qui a rempli sa mission, a droit à sa commission ; Mais considérant que, selon l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut demander ni recevoir de commission ou de rémunération à l'occasion d'une opération prévue par l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; Considérant que le compromis rédigé par l'agent immobilier stipule au chapitre 'Négociation' que la rémunération de 33 850 € prévue au mandat n° 1013 du 27 septembre 2006 est à la charge de l'acquéreur ; Que ce mandat exclusif de recherche, conclu entre l'agent immobilier et les époux [M], prévoit bien que la commission est à la charge de l'acquéreur ; Qu'en conséquence, la société SEFTI Century 21 Montois doit être déboutée de sa demande en paiement par les vendeurs de la somme de 33 850 € au titre de sa commission ; Considérant qu'il vient d'être dit que la vente n'avait pas été réitérée par la faute des époux [K] qui ont violé leurs obligations contractuelles ; Que cette faute a privé l'agent immobilier, qui avait rempli sa mission, du paiement de sa commission ; qu'en raison de l'aléa de l'effectivité de la vente né de la condition suspensive, le préjudice s'analyse en une perte de chance ; que les époux [M] ayant obtenu le prêt dont ils avaient besoin pour l'achat, le préjudice de l'agent immobilier est évalué à la somme de 30 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les époux [K] sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ; Considérant que la solution donné au litige implique le rejet de la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile des époux [K] et des époux [M] contre la société SEFTI Century 21 Montois ; Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux [M] contre les époux [K] et de la société SEFTI Century 21 Montois sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande de la société SEFTI Century 21 Montois formée contre M. [F] [K] et Mme [P] [J], épouse [K] ; Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a : - débouté la société SEFTI Century 21 Montois de l'intégralité de ses demandes, - dit que la somme de 27 500 € porterait intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la société SEFTI Century 21 Montois aux dépens ; Statuant à nouveau : Condamne in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [J], épouse [K], à payer à la société SEFTI Century 21 Montois la somme de 30 000 € de dommages-intérêts ; Dit que la somme de 27 500 € portera intérêts au taux légal à compter 30 septembre 2007 ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant : Condamne in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [J], épouse [K], à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile : - à M. [T] [M] et Mme [E] [Y], épouse [M], la somme de 2 000 €, - à la société SEFTI Century 21 Montois la somme de 1 000 € ; Rejette les autres demandes ; Condamne in solidum M. [F] [K] et Mme [P] [J], épouse [K], aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. La Greffière,La Présidente,
Note...

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