LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC DU MOULIN DE SAULT, dont le siège social est à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), rue du Moulin de Sault, agissant poursuites et diligences de son syndic, la société à responsabilité limitée GOMEZ, ayant son siège à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), avenue Jacques Loeb,
en cassation d'un arrêt rendu le 15 octobre 1987 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit de :
1°/ la société à responsabilité limitée DAUDIGEOS FRERES, dont le siège est à Morcenx (Landes), rue G. Nelson,
2°/ Monsieur Gilles X..., demeurant à Mont de Marsan (Landes), boulevard Jean Lacoste,
3°/ la SOCIETE MUTUELLE ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP), dont le siège est à Bordeaux (Gironde), quartier du Lac,
4°/ la société à responsabilité limitée CARASSOU, dont le siège est à Pardies Monein,
5°/ Monsieur B..., syndic, demeurant à Pau (Pyrénées-Atlantiques), ..., agissant en qualité de syndic de la liquidation des biens de la société à responsabilité limitée CARASSOU, dont le siège est à Pau (Pyrénées-Atlantiques), ...,
6°/ la société civile immobilière DU PARC DU MOULIN DE SAULT, dont le siège est à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), la Setim, avenue Foch,
7°/ la compagnie UAP, dont le siège est à Paris (9e), ...,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 1989, où étaient présents :
M. Francon, président, M. Capoulade, rapporteur, MM. Y..., Didier, Senselme, Douvreleur, Deville, Darbon, Mme A..., M. Aydalot, conseillers, Mme Z..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Copper-Royer, avocat du Syndicat des copropriétaires de la résidence du Parc du Moulin de Sault, de Me Odent, avocat de la société Daudigeos, de M. X... et de la SMABTP, de Me Célice, avocat de la SCI du Parc du Moulin de Sault, de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de la compagnie UAP, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen
, pris en sa première branche :
Vu l'article 1646-I du Code civil, dans sa rédaction de la loi du 3 janvier 1967 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 octobre 1987), que la SCI du Parc du Moulin de Sault, assurée par l'Union des assurances de Paris, a fait édifier plusieurs bâtiments, en vue de leur vente en état futur d'achèvement ; que les travaux de gros oeuvre ont été confiés à la société Daudigeos, depuis en règlement judiciaire avec M. X... comme syndic, et ceux de plâtrerie et d'isolation à la société Carassou, depuis en liquidation des biens avec M. B... comme syndic, l'une et l'autre assurées par la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics ; qu'après réceptions prononcées en 1976 et 1977, des désordres de fissuration et d'étanchéité étant apparus, en 1979, sur les façades et dans les appartements, le Syndicat des copropriétaires a, par actes des 16-18-19 et 21 janvier 1982, fait assigner la SCI venderesse, les entreprises et les assureurs en réparation des désordres en parties communes et de leurs conséquences, notamment en parties privatives ; Attendu que, pour laisser la plus grande partie du coût de la réparation des parties communes à la charge du Syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que, dans le traitement des façades, il est pris en compte un certain nombre de prestations non prévues à l'origine, ainsi que le revêtement des façades pour des raisons purement esthétiques ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi l'application d'un revêtement destiné à assurer l'étanchéité apportait quelque chose qui n'était pas prévue dans la qualité d'origine et si le revêtement de finition n'avait pas été rendu nécessaire pour assurer l'harmonie de la façade altérée par les travaux de réfection, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et
sur le premier moyen
, pris en sa seconde branche, qui est recevable :
Vu les articles 1646-I et
1792 du Code civil, dans leur rédaction de la loi du 3 janvier 1967 ; Attendu que, pour laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires une partie du coût des réparations, l'arrêt retient que le syndicat, qui est tenu d'une obligation d'entretenir les immeubles, âgés de plus de dix ans lors de l'apparition des premiers désordres, devait normalement assumer, même s'il n'y avait pas eu de désordres, la réfection du ravalement des façades, au moins celui qui assure l'esthéthique de l'ensemble ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le syndicat avait commis, dans l'exécution de son obligation d'entretien entre les réceptions en 1976-1977 et l'apparition des premiers désordres en 1979, une faute ayant concouru à la réalisation des désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et
sur le second moyen
:
Vu l'article
16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu que pour déclarer le Syndicat des copropriétaires irrecevable pour réclamer la réparation des désordres dans les appartements, l'arrêt retient le défaut de qualité du demandeur, chacun des copropriétaires devant agir personnellement ; Qu'en relevant d'office cette fin de non-recevoir, sans inviter les parties à présenter leurs observations, l'arrêt a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS
:
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;