Cour de cassation, Troisième chambre civile, 19 décembre 2019, 18-15.751

Portée limitée
Mots clés
sci • preneur • société • préjudice • vente • réparation • pourvoi • remboursement • sanction • signature • pouvoir • rapport • résolution • sinistre • absence

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
19 décembre 2019
Cour d'appel de Lyon
1 février 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-15.751
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Lyon, 1 février 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C310445
  • Identifiant Judilibre :5fca5f5020b18e4682820571
  • Rapporteur : Mme Provost-Lopin
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10445 F Pourvoi n° T 18-15.751 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. V... B..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 1er février 2018 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant à la société CB, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. B..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société CB ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article

1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société CB ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf

qu'en statuant ainsi

, quand cette décision de refus du 24 mai 2013 (pièce n° 34 produite en appel) visait, au contraire, expressément « l'avis défavorable » de l'architecte des bâtiments de France, la cour d'appel a dénaturé cette pièce, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; ALORS QUE 2°) le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, pour rejeter partiellement la demande indemnitaire formée par M. B... contre la SCI CB, la cour d'appel énonce que « le refus opposé par la Direction de l'aménagement urbain le 24 mai 2013 concernait la modification de la façade et non la pose d'une gaine d'extraction d'air » (arrêt attaqué, p. 7) ; qu'en statuant ainsi, quand cette décision de refus du 24 mai 2013 (pièce n° 34) visait, au contraire, expressément « l'avis défavorable » de l'architecte des bâtiments de France, dont copie était jointe à la décision, et dans lequel ce dernier indiquait, s'agissant des « modifications de l'aspect extérieur » envisagées pour la réalisation de la gaine extérieure du restaurant, que « le traitement de la gaine [n'était] pas compatible avec le respect du secteur protégé », de sorte que la décision de refus du 24 mai 2013 concernait bien la pose de la gaine d'extraction, la cour d'appel a dénaturé cette pièce, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. B... à payer à la SCI CB une somme de 100 000 € en indemnisation de son préjudice, AUX MOTIFS QUE « le premier juge a justement relevé qu'en l'absence d'un état des lieux d'entrée le preneur est présumé avoir pris des lieux en 2004 en bon état de réparations locatives ; que c'est à tort que M. B... soutient que la SCI CB est dépourvue d'intérêt à agir au titre de la réparation du local au motif qu'elle n'a pas engagé de travaux dans les lieux avant de les céder à 1'association Lycée Japy qui a pris en charge les travaux de transformation ; que la sanction de l'obligation d'entretien des lieux loués n'est subordonnée qu'à l'existence d'un préjudice pour le bailleur ; que les constats d'huissier dressés à la demande des parties les 2 et 25 septembre 2013 révèlent que : - la façade du commerce a été modifiée et partiellement démontée laissant des ouvertures non obstruées, - le compteur de gaz a été déposé et laissé au sol, - les travaux de réfection ne sont pas terminés, avec un plafond troué, une chape béton laissée à l'état brut sur une partie de l'espace (fond de la pièce) et des câbles et tuyaux non raccordés en plusieurs endroits, - un carrelage refait à neuf dans la pièce principale et dans la cuisine et les sanitaires ; que la SCI CB n'a pas engagé des travaux dans les lieux avant de les céder et sollicite à titre subsidiaire une indemnisation à hauteur de 150.000 € pour le manque à gagner au regard du prix perçu lors de cette vente ; qu'elle verse aux débats un mandat de vente sans exclusivité du octobre 2013 comportant un prix de 230.000 € et des courriers et courriels de candidats acquéreurs qui ont renoncé à l'acquisition du fait de l'état des lieux et des travaux à engager ; qu'elle indique sans être contestée qu'elle a vendu les lieux pour un prix de 220.000 € ; qu'elle démontre par le prêt qu'elle a souscrit pour leur acquisition avoir acquis ces murs pour un prix de 295.598 € et avoir à supporter des intérêts de 71.378 € sur un capital emprunté de 278.393 € ; que le prix de vente estimé par elle à hauteur de 324.000 € est raisonnable au regard de l'évolution du marché et du rendement prévisible d'un tel local alors que des travaux engagés par l'acheteur pour un total de 92.309,39 €, dont les factures sont produites par M. B... qui précise qu'elles ne prennent pas en compte les honoraires de la maîtrise d'oeuvre ; que la vétusté touchant la façade et les contraintes inhérentes à la situation des lieux dans une zone classée ont conduit nécessairement à une minoration du prix de vente, un des candidats acquéreurs faisant étai d'un coût de 15.000 € ; qu'une somme de 100.000 € correspond ainsi à l'indemnisation intégrale du manque à gagner connu par la SCI CB, M. B... devant être condamné à lui verser cette somme ; que le congé délivré le 26 octobre 2012 à effet au 30 juin 2013 sans renouvellement du bail ne permet pas à la SCI CB de réclamer un manque à gagner au titre des loyers non perçus postérieurement au mois de septembre 2013, car elle a pris l'initiative de mettre en vente son bien dès le 2 octobre 2013 et a été indemnisée de la moins value du prix de vente du fait de l'état d'entretien des lieux ; que la société intimée devait être déboutée de ses demandes au titre du coût des réparations locatives et ne peut réclamer une autre indemnisation que celle qui vient de lui être allouée » (arrêt attaqué, pp. 7 à 9) ; ALORS QUE le preneur à bail ne peut être tenu de réparer que le préjudice imputable à un manquement à ses obligations ; que, pour condamner M. B... à indemniser la SCI CB à hauteur de 100 000 €, au titre du manque à gagner qu'elle aurait subi en vendant les locaux litigieux au prix de 220 000 €, la cour d'appel affirme que la sanction de l'obligation d'entretien des lieux loués n'est subordonnée qu'à l'existence d'un préjudice pour le bailleur et elle se borne à constater que la SCI avait acquis ces locaux au prix de 295 598 € et devait supporter les intérêts de l'emprunt souscrit à hauteur de 71 378 €, qu'elle évaluait la valeur des locaux à la revente à 324 000 €, que l'acquéreur avait dû effectuer des travaux pour un total de 92 309,39 € et que la vétusté touchant la façade et les contraintes inhérentes à la situation des lieux dans une zone classée avaient nécessairement conduit à une minoration du prix (arrêt attaqué, p. 8) ; qu'en statuant ainsi, sans établir, comme elle y était au demeurant invitée (conclusions de M. B..., pp. 19 à 21), que le manque à gagner connu par la SCI était intégralement et exclusivement imputable à un manquement de M. B... à son obligation contractuelle d'entretien des biens loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016) et du principe de la réparation intégrale.

MOYENS ANNEXES

à la présente décision Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. B... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI CB à verser à M. B... la seule somme de 16.548,84 € en remboursement de 11 mois de loyers, et D'AVOIR débouté M. B... de ses autres demandes indemnitaires, AUX MOTIFS QUE « Sur l'obligation de délivrance de la SCI CB : M. B... reproche d'abord à son bailleur de ne pas avoir satisfait à son obligation de délivrance durant la période nécessaire à la résolution des désordres consécutifs aux infiltrations d'eau provenant de l'appartement situé à l'étage supérieur ; les articles 1719 à 1721 du code civil obligent le bailleur à permettre au preneur une jouissance paisible des lieux et de les délivrer comme de les entretenir pour un usage conforme à l'usage déterminé dans le bail comme de garantir le locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent cet usage ; les parties ont librement dérogé aux règles édictées par les deux derniers articles susvisés en prévoyant dans l'article 6 du bail que le locataire « prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation » et « ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autre que celles énoncées à l'article 606 du code civil » alors que « ces réparations ne sont pas à sa charge quant elles sont occasionnées par vétusté et force majeure » ; la SCI CB ne discute pas les conclusions de l'expert judiciaire H... qui a relevé que des problèmes d'infiltration d'eau sont apparus au début du mois de mars 2009 et qu'il y a été mis fin suite aux travaux achevés le 29 janvier 2010 ; qu'elle n'invoque pas comme le prétend à tort M. B... une clause de souffrance obligeant le preneur à supporter sans indemnité les travaux engagés dans les lieux ; que la bailleresse conteste le préjudice invoqué par son locataire au cours de la période susvisée et s'oppose en tout état de cause à une indemnisation pour la période postérieure au mois de janvier 2010 ; qu'elle prétend que son locataire n'avait pas effectué avant le sinistre les travaux nécessaires à son exploitation des lieux et n'est pas fondé à réclamer le remboursement des loyers ; que l'étayage préconisé par le mandataire de la copropriété dès le début du mois de mars 2009 dans la salle principale du commerce n'a pas permis à M. B... de continuer ses travaux de réfection ; que M. H... relève pour la période postérieure que M. B... n'a transmis aucun marché ni aucune facture relatifs aux travaux nécessaires à l'ouverture de son commerce ; que l'appelant ne verse aux débats qu'un « contrat d'engagement » signé avec la société Boulainine le 4 août 2008, société qui certifie pouvoir délivrer le restaurant à son client aux normes de sécurité et de conformité selon la législation le 1er avril 2009 ; que M. H... a noté que le conseil du locataire avait précisé dans son courrier du 21 juin 2011 que l'ouverture du commerce était prévue le 1er octobre 2009 et n'est pas contesté lorsqu'il estime que la date du 1er janvier 2010 était plus réaliste car la demande d'autorisation administrative pour modifier la devanture n'avait été examinée que le 3 novembre 2009 ; que quel que soit l'avancement des travaux, le sinistre et les opérations nécessaires à sa résolution ont totalement empêché leur poursuite jusqu'à la fin janvier 2010, notamment du fait de la nécessité d'une autorisation préalable de la copropriété pour réparer la poutre ; que le premier juge a ainsi retenu à bon droit que la SCI CB n'a pas respecté son obligation de délivrance entre mars 2009 et janvier 2010 et que cette privation de jouissance des lieux devait conduire à la dispense de paiement des loyers sur cette période et à leur remboursement ; que les constats dressés les 2 et 25 septembre 2013 à la suite de la restitution des lieux révèlent que « le local est entièrement en travaux et en chantier » et que « les travaux visiblement ont été stoppés » ; que le premier juge a justement retenu que l'arrêt des travaux décidé par le preneur ne lui permettait pas de solliciter la prise en charge des loyers pour la période postérieure au 29 janvier, l'expert judiciaire n'ayant expliqué les raisons d'une indemnisation allant jusqu'à la fin de l'année 2010 qu'en conséquence du retard mis par M. B... pour verser la consignation complémentaire mise à sa charge ; que M. B... n'établit pas en quoi les recherches de fuite réalisées en novembre 2012 l'ont empêché de terminer ses travaux ou d'exploîter son fonds de commerce ; que la carence de l'appelant à établir la date à laquelle les travaux de réfection engagés par ses soins devaient permettre l'ouverture de son commerce comme à déterminer à quel moment il a décidé de ne pas poursuivre leur avancement ne lui permet pas d'invoquer un préjudice consécutif à l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce à la suite de l'affaissement d'une poutre du plafond ; que son absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés confirme d'ailleurs l'absence de volonté de M. B... d'exercer son activité commerciale ; qu'il soutient ensuite que la SCI CB lui a délivré un local non conforme à sa destination contractuelle car il n'était pas doté d'un système d'extraction d'air indispensable à l'exploitation de l'activité de ce restaurant ; qu'il ne justifie pas avoir fait état d'une difficulté concernant cette extraction d'air auprès de son bailleur ; que les clauses suivantes du bail : « Le preneur aura à sa charge tous travaux exigés par l'administration pour mettre les lieux en conformité avec les normes de sécurité, d'hygiène et d'accès, normes tant nationales que communautaires, liées à l'activité qu'il se propose d'exercer et ce même si les travaux touchent au gros oeuvre et à la toiture. / Le preneur devra l'assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter, étant rappelé que l'autorisation donnée au preneur d'exercer l'activité mentionnée plus haut n'implique de la part du bailleur aucune garantie pour l'obtention des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de ses activités », ne constituent pas des clauses de souffrance ; que M. B... est subrogé dans les droits de M. K... au titre d'un bail signé les 15 décembre 2003 et 5 avril 2004 ; que le rapport établi par la Direction de l'écologie urbaine de Lyon le 15 juin 2012 lui a demandé d'engager des travaux concernant l'extraction d'air ; que le courrier de cette direction du 11 février 2013 précise que la règlementation européenne n° 852/2004 du 29 avril 2004 interdit toute activité nécessitant des cuissons d'aliments en l'absence d'un système de ventilation suffisant ; que M. B... avait auparavant pris l'initiative en exécution du bail de déposer un projet d'implantation d'une gaine, l'architecte des bâtiments de France n'ayant pas, dans son courrier du 23 janvier 2009 interdit l'installation d'une gaine extérieure et a même émis des préconisations ; qu'il ne peut ainsi arguer d'un vice caché ; que le refus opposé par la Direction de l'aménagement urbain le 24 mai 2013 concernait la modification de la façade et non la pose d'une gaine d'extraction d'air et faisait suite à un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France ; que la SCI CB souligne à juste titre qu'aucune doléance n'a été élevée sur ce point depuis la signature du bail et que M. B... n'établit pas qu'elle n'a pas délivré des locaux conformes à la règlementation au moment de cette signature ; qu'il ne justifie enfin pas que la question de cette évacuation d'air qu'il a gérée dans les mois suivants son entrée dans les lieux et qui n'a pas été ensuite menée à bien a eu une influence sur sa décision de ne pas poursuivre les travaux de réfection des locaux ; que cette demande indemnitaire a été à juste titre rejetée » (arrêt attaqué, pp. 5 à 7) ; ALORS QUE 1°) le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, pour rejeter partiellement la demande indemnitaire formée par M. B... contre la SCI CB, la cour d'appel énonce que « le refus opposé par la Direction de l'aménagement urbain le 24 mai 2013 [ ] faisait suite à un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France » (arrêt attaqué, p. 7) ;