Cour de cassation, Troisième chambre civile, 20 avril 2017, 16-13800, 16-15701

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° X 16-15.701 et n° F 16-13.800 ;

Attendu, selon les arrêts attaqués ([Localité 1], 25 septembre 2014 et 3 décembre 2015), que, par actes du 29 décembre 2000, la société Immo Vauban a procédé à la division de son fonds et vendu à la société [Adresse 2] une parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 1] et à la société Hôtel de Cavalière deux parcelles cadastrées AP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; que les deux fonds sont séparés par un cours d'eau recouvert d'une dalle en béton servant d'aire de stationnement et desservie par une seule ouverture qui impose de traverser la parcelle AP n° [Cadastre 1] pour accéder à la voie publique ; que les actes de vente précisent que cette dalle, prenant sur chacune des parcelles AP n° [Cadastre 1] et AP n° [Cadastre 2], dépend pour moitié de chacun des deux immeubles ; que le titre de la société [Adresse 2] comprend une clause en vertu de laquelle, en qualité d'acquéreur de la parcelle A n° [Cadastre 1], elle s'oblige à laisser la jouissance gratuite et exclusive de la dalle à l'hôtel édifié sur la parcelle AP n° [Cadastre 2], pour l'usage duquel elle a été construite ; que la société Hôtel de Cavalière a revendu à la société Mar a Mar les parcelles AP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], l'acte de vente ne reprenant pas la clause relative à la jouissance gratuite et exclusive de l'aire de stationnement ; que la société [Adresse 2] a assigné la société Mar a Mar et la société Iberazur, qui exploite l'hôtel, aux fins de libération d'une moitié de la dalle à usage de stationnement et d'indemnisation de son préjudice ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° X 16-15.701, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés Mar a Mar et Iberazur font grief à l'arrêt de rejeter la demande en constatation de perfection de la vente de la part indivise de la société [Adresse 2] dans la dalle à usage d'aire de stationnement ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la preuve de l'engagement de la société [Adresse 2] de vendre sa part indivise de la dalle litigieuse à la société Mar a Mar n'était pas rapportée et que le plan de division versé aux débats, qui comportait la signature d'un représentant de chacune des sociétés, établissait seulement l'existence de négociations entre elles, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que, faute de preuve de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, la demande de la société Mar a Mar ne pouvait être accueillie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le premier moyen

du pourvoi n° F 16-13.800, ci-après annexé :

Attendu que, le moyen unique du pourvoi n° X 16-15.701 étant rejeté, ce moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;

Sur le second moyen

du même pourvoi, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés Mar a Mar et Iberazur font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI [Adresse 2] et d'ordonner la licitation de la dalle à usage de stationnement et sa vente aux enchères ;

Mais attendu qu'ayant retenu exactement que la dalle à usage de stationnement ne constituait pas un bien susceptible d'attribution préférentielle à la société Mar a Mar et souverainement qu'elle ne pouvait être considérée comme aisément partageable, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que sa licitation devait être ordonnée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

:

REJETTE les pourvois ;

Condamne les sociétés Mar a Mar et Iberazur aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Mar a Mar et Iberazur et les condamne à payer à la société [Adresse 2] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits, au pourvoi n° F 16-13.800, par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Mar a Mar et Iberazur

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la licitation de l'immeuble correspondant aux lots A et B de 296 et 295 m² chacun sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] commune du [Localité 2], tels que représentés sur le plan établi par [X] [U], géomètre expert, le 5 juin 2006, après établissement d'un détachement parcellaire, ET D'AVOIR dit qu'il sera procédé à la vente aux enchères reçues par le président de la chambre des notaires de Toulon ou celui qu'il déléguera à cet effet, conformément aux articles 1271 et suivants du code de procédure civile, sur la mise à prix de 476.000 € avec faculté de baisse d'un quart à défaut d'enchères atteignant la mise à prix,

AUX MOTIFS QUE par l'arrêt mixte du 25 septembre 2014, la demande de la SCI Mar a Mar tendant à voir dire et juger que la vente à son profit de la part indivise de la SCI [Adresse 2] dans la dalle à usage de parking située commune du [Localité 2] était parfaite a été rejetée ;

ALORS QUE la cassation de l'arrêt du 25 septembre 2014 en ce qu'il a débouté la SCI Mar a Mar de sa demande tendant à voir dire et juger que la vente à son profit de la part indivise de la SCI [Adresse 2] dans la dalle à usage de parking située commune du [Localité 2] [Adresse 4] est parfaite, entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt attaqué qui en est la suite et s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, par application de l'article 625 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par la SCI Mar a Mar d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI [Adresse 2] moyennant le paiement d'une soulte de 200.000 €, droit de passage inclus, et d'avoir ordonné la licitation de l'immeuble correspondant aux lots A et B de 296 et 295 m² chacun sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] commune du [Localité 2], tels que représentés sur le plan établi par [X] [U], géomètre expert, le 5 juin 2006, après établissement d'un détachement parcellaire et dit qu'il sera procédé à la vente aux enchères reçues par le président de la chambre des notaires de Toulon ou celui qu'il déléguera à cet effet, conformément aux articles 1271 et suivants du code de procédure civile, sur la mise à prix de 476.000 € avec faculté de baisse d'un quart à défaut d'enchères atteignant la mise à prix,

AUX MOTIFS QU'eu égard aux dispositions des articles 831 et suivants du code civil, la dalle à usage de parking ne constitue pas un bien susceptible d'attribution préférentielle et la SCI Mar a Mar ne remplit pas les conditions pour solliciter une telle attribution ; par application des articles 1686 à 1688 du code civil en cas de biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués le tribunal doit en prescrire la licitation ; la licitation apparaît faute d'accord des parties sur un partage, et de biens commodément partageables comme la seule solution pour faire cesser l'indivision, en permettant au besoin à l'une des parties d'acquérir le bien actuellement indivis sans qu'il soit nécessaire de créer une servitude de passage si la SCI [Adresse 2] en devient propriétaire ;

1. ALORS QUE l'indivisaire bénéficiaire en sa qualité de propriétaire du fonds voisin d'un droit d'usage exclusif à titre gratuit et à durée indéterminée sur le bien indivis construit spécialement à cet effet bénéficie d'un droit à l'attribution préférentielle de ce bien indivis en cas de partage judiciaire ; qu'en l'espèce, le titre de propriété de la SCI [Adresse 2] du 29 décembre 2000 stipule une condition particulière à sa charge selon laquelle « pour ce qui concerne la dalle à usage de parking édifiée sur le Vallat séparant les propriétés cadastrées section AP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont il est fait état au paragraphe "Désignation", l'acquéreur s'oblige à en laisser la jouissance gratuite et exclusive à l'Hôtel édifiée sur la parcelle AP n° [Cadastre 2] pour l'usage duquel elle a été construite » ; qu'en refusant de faire droit à la demande d'attribution préférentielle de la dalle litigieuse au profit de la SCI Mar a Mar propriétaire de l'Hôtel édifiée sur la parcelle AP n° [Cadastre 2] pour l'usage duquel elle a été construite, la Cour d'appel a violé les articles 815 et 1134 du code civil ;

2. ALORS QUE le partage judiciaire d'un bien indivis ne peut avoir pour objet que de mettre fin à l'indivision ; qu'il ne peut remettre en cause le droit de jouissance exclusif et à durée indéterminée conféré à l'un des coindivisaires en sa qualité de propriétaire du fonds voisin sur le bien indivis construit spécialement à cet effet ; qu'en l'espèce, le titre de propriété de la SCI [Adresse 2] du 29 décembre 2000 stipule une condition particulière à sa charge selon laquelle « pour ce qui concerne la dalle à usage de parking édifiée sur le Vallat séparant les propriétés cadastrées section AP n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dont il est fait état au paragraphe "Désignation", l'acquéreur s'oblige à en laisser la jouissance gratuite et exclusive à l'Hôtel édifiée sur la parcelle AP n° [Cadastre 2] pour l'usage duquel elle a été construite » ; qu'en ordonnant le partage de la dalle litigieuse par licitation sans même prévoir comme condition particulière à la charge de l'acquéreur, le respect de ce droit de jouissance au profit de l'hôtel édifié sur la parcelle AP n° [Cadastre 2] pour l'usage duquel elle a été construite, la Cour d'appel a encore violé les articles 815 et 1134 du code civil.Moyen produit, au pourvoi n° X 16-15.701, par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Mar a Mar et Iberazur

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Mar a Mar de sa demande tendant à voir dire et juger que la vente à son profit de la part indivise de la SCI [Adresse 2] dans la dalle à usage de parking située commune du [Localité 2] [Adresse 4] est parfaite,

AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; en application de cet article la société Mar a Mar demande à la Cour de constater que les parties s'étaient rapprochées et que suivant acte sous seings privés du 29 avril 2005 la SCI [Adresse 2] s'était engagée à vendre sa part indivise de la dalle à usage de parking à la SCI Mar a Mar ; il est versé aux débats :

- un acte sous seings privés daté du 29 avril 2005 aux termes duquel la société Hôtel de Cavalière représentée par son gérant, M. [S] s'était engagée à céder à la société Mar a Mar pour le prix de 200.000 € la moitié indivise de la dalle, mais seulement pour le cas où M. [S] par lui-même ou par toute société dans laquelle il serait intéressé deviendrait propriétaire de l'autre moitié indivise de la dalle de parking attachée à la parcelle n° [Cadastre 1] dont elle dépend ;

- une procuration établie par Me [O] aux termes de laquelle M. [E] ès qualités de gérant de la société Mar a Mar, donne tout pouvoir à Me [O] à l'effet d'acquérir de la société [Adresse 2] la moitié indivise de la dalle de parking pour le prix de 200.000 € ;

- un plan de division des parcelles AP [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dressé par M. [U] géomètre expert, le 5 juin 2006, dans le cadre d'un projet de cession qui est revêtu de la signature d'un représentant de la société Mar a Mar et d'un représentant de la société [Adresse 2] ;

l'acte sous seings privés du 29 avril 2005 ne contient aucun engagement de la SCI [Adresse 2] puisque seule la société Hôtel de Cavalière s'était engagée à céder à la société Mar a Mar la moitié indivise de la dalle dans l'hypothèse où elle en deviendrait propriétaire ; la procuration démontre seulement que la société Mar a Mar souhaitait acquérir la moitié indivise de la dalle à usage de parking ; si le plan de division dressé par M. [U] comporte la signature d'un représentant de chacune des sociétés, il apporte tout au plus la preuve que des négociations avaient été engagées ; en revanche aucun document dûment signé par les parties ne rapporte la preuve de la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix ; en conséquence la société Mar a Mar sera déboutée de sa demande tendant à voir dire et juger que la vente de la part indivise du parking est parfaite au prix de 200.000 € ;

1. ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que le consentement des parties à une vente n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en se fondant pour écarter la preuve de la rencontre du consentement des parties sur la chose et sur le prix, sur l'absence de production d'un « document dûment signé par les parties », la Cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;

2. ALORS QU'il résulte des conclusions de la SCI [Adresse 2] du 31 mars 2014 (p.2 et s.) que le 29 avril 2005, M. [S], ès qualités de gérant de la SCI de Cavalière, s'était engagé à céder à la société Mar a Mar ce qui était accepté par cette dernière, qui s'est engagée à acquérir moyennant le prix de 200.000 €, l'autre moitié indivise de la dalle litigieuse, pour le cas où M. [S] deviendrait propriétaire de ce bien par lui-même ou par toute société dans laquelle il était intéressé, et « qu'afin de remplir son engagement envers la SCI Mar a Mar de céder la moitié de la dalle de parking lui appartenant, la SCI [Adresse 2] ayant pour gérant M. [S] [F] faisait établir en date du 5 juin 2006 un "plan de cession" avec plan des lieux à joindre à l'acte de cession à intervenir par M. [X] [U] géomètre expert au [Localité 2] » et que « dans le but de régulariser le projet de cession de la partie A (ouest) de la dalle de parking Me [O], notaire à Compiègne, contactait en vain à plusieurs reprises le représentant de la SCI Mar a Mar. Que ce dernier dans une télécopie du 3 novembre 2005 s'excusait du retard pris dans la signature de cette vente, indiquait vouloir la suspendre quelque temps sans justification précise et déclarait assurer qu'il allait prendre toutes les mesures possibles pour régler ce sujet avant le mois de mars 2007 » ; que la SCI [Adresse 2] versait aux débats une lettre de Me [O] notaire de la SCI [Adresse 2] du 19 juillet 2006 (pièce n° 7) invitant la SCI Mar a Mar à signer la procuration en vue de la régularisation de la vente précisant que « M. [S] (représentant de la SCI [Adresse 2]) serait heureux de pouvoir régulariser l'acte dans les tous prochains jours », un courrier du même notaire du 26 octobre 2006 (pièce n° 8) énonçant : « je ne peux m'empêcher de vous faire remarquer que vous avez la jouissance de la dalle de parking depuis maintenant deux années et qu'il me parait urgent de régulariser cette vente » et un courrier du même notaire du 10 novembre 2006 (pièce n° 10) précisant que « M. [S] regrette beaucoup que vous proposiez de régulariser cet acte au mois de mars 2007 alors que vous êtes en possession du parking depuis maintenant deux années et qu'il a pour sa part, rempli ses obligations en procédant au rachat de la propriété lui permettant de vous rétrocéder la dalle de parking. Il souhaite réellement régulariser l'acte dans les premiers jours du mois de janvier 2007 » ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si la preuve de l'échange des consentements des parties sur la chose et sur le prix ne résultait pas des propres conclusions de la société [Adresse 2] confortées par l'acte du 29 avril 2005, le plan de cession et la procuration mais aussi par les courriers du notaire de la SCI [Adresse 2] invitant la société Mar a Mar à régulariser le projet de cession de la part indivise de la dalle moyennant le prix qui avait été accepté par cette dernière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.