Cour d'appel de Paris, Chambre 4-3, 26 janvier 2023, 20/15408

Mots clés
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion • commandement

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/15408
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :63d37aa6d1bc2605de4b4a96
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRET

DU 26 JANVIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15408 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRWH Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Août 2020 -Juge des contentieux de la protection de Pantin - RG n° 11-19-000771 APPELANT Monsieur [J] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/033701 du 21/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 23 novembre 2016, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH a donné à bail à M. [J] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Le 26 mars 2019, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer la somme de 1699,34 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Par exploit délivré le 24 juillet 2019, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH a fait assigner M. [J] [P] en référé aux fins d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, tant pour la présentation d'une attestation d'assurance valide que pour le non paiement des loyers, - l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique, sous astreinte de 230 euros par jour de retard, - la production d'une attestation d'assurance valide sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - la séquestration des meubles garnissant le logement, - la condamnation de M. [J] [P] au paiement de la somme principale de 3.103,13 euros, au titre des loyers et charges, - la fixation de l'indemnité d'occupation, - la condamnation de M. [J] [P] au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement. Par ordonnance du 19 novembre 2019, l'affaire a été renvoyée à une audience de fond du 3 février 2020. Par acte du 26 mai 2020, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH a signifié ses conclusions à M. [J] [P] pour l'audience du 22 juin 2020. L'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH a actualisé la dette à la somme de 5.260,96 euros et porté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1.000 euros. A l'audience du 22 juin 2020, M. [J] [P] a sollicité des délais de paiement et proposé de payer la somme de 50 euros tous les mois en plus du loyer. Par jugement contradictoire entrepris du 13 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué : Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 mai 2019, Condamne M. [J] [P] à payer à Seine Saint Denis Habitat OPH la somme de 4.744,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2016, date du commandement, sur la somme de 1.699,34 euros, et à compter du 17 juin 2020 pour le surplus, Autorise Seine Saint Denis Habitat OPH à procéder à l'expulsion de M. [P] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail, Condamne M. [P] [J] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [P] [J] à payer à Seine Saint Denis Habitat OPH la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [P] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2019, Rappelle l'exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 27 octobre 2020 par M. [J] [P], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2022 par lesquelles M. [J] [P] demande à la cour de : Recevoir M. [J] [P] en son appel et, l'y déclarant bien fondé, Dans l'hypothèse où la décision entreprise aurait été rendue en référé, dire et juger que le juge des référés est incompétent pour connaître du litige en raison d'une contestation sérieuse, Infirmer en conséquence l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et renvoyer Seine- St-Denis Habitat à se pourvoir devant le juge du fond, Dans l'hypothèse où la décision entreprise aurait été rendue au fond, Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : Dire et juger qu'en l'absence de bonne foi du bailleur le commandement délivré est nul et la clause résolutoire n'a pu jouer, infirmer la décision entreprise sur ce point, et Débouter Seine-St-Denis Habitat de toutes ses demandes tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion, Condamner Seine-St-Denis Habitat à payer à M. [J] [P] la somme de 13.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, Si la Cour devait retenir l'existence d'une dette locative, Arrêter celle-ci au 30 avril 2022 et Accorder à M. [J] [P] un délai de paiement de trois ans pour apurer la dette restant à sa charge, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, En application des articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamner Seine-St-Denis Habitat au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de Me Emmanuel Lancelot, avocat désigné de M. [P], sous réserve qu'il renonce effectivement à percevoir la contribution de l'État, Condamner Seine-St-Denis Habitat aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Me [J] [C], en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2022 au terme desquelles l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH demande à la cour de : Vu les articles 1103 du code civil, 1728, 1732 et 1741 du code civil, Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Débouter M. [J] [P] de son appel, Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a rejeté l'astreinte liée à l'expulsion. En conséquence, Recevoir Seine-Saint-Denis habitat (OPH) en ses demandes, Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties à l'égard de M. [J] [P], Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs du défendeur, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'expulsion immédiate et sans délai sous astreinte de 230 euros par jour de retard, et en conséquence ordonner l'expulsion de M. [J] [P] ainsi que tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, des lieux dont s'agit sis au [Adresse 5], Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamner M. [J] [P] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) la somme de 18.455,45 euros, à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés, terme d'octobre 2022 inclus, Condamner M. [J] [P] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Débouter M. [J] [P] de toutes ses demandes, Condamner M. [J] [P] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile mais y ajoutant, Condamner M. [J] [P] devant la cour à payer à Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) la somme supplémentaire de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [J] [P] aux entiers dépens de première instance et aux dépens d'appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi que les fais d'exécution de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Me Bouzidi-Fabre en application de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la procédure de référé et l'existence d'une contestation sérieuse L'article 837 du code de procédure civile dispose qu'à la demande d'une des parties, et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction. En l'espèce, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH produit l'ordonnance de référé rendue le 1er octobre 2019 dans le cadre de la première instance, par laquelle le juge des référés s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire au fond à l'audience du 3 février 2020. En conséquence, le premier juge a exactement appliqué la procédure dite de passerelle au fond, et il n'y a pas lieu de renvoyer l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH à mieux se pourvoir au fond comme le demande M. [P]. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 mars 2019, et M. [P] ne s'est pas acquitté du paiement de la somme de 1699,34 euros visée au commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte. M. [P] soutient que le bailleur aurait mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, en ce qu'il aurait refusé depuis deux années de faire exécuter des travaux de réfection du sol de son logement, qui présenterait un défaut de planéité préjudiciable à son handicap, celui-ci justifiant être invalide et souffrir de séquelles neurologiques avec syndrôme cérébelleux et troubles de l'équilibre. Au soutien de ses prétentions, il produit deux courriers adressés par le service logement de la mairie au bailleur les 19 avril 2017 et 15 mars 2019, relayant ses doléances relatives au défaut de planéité du sol et sollicitant qu'il y soit remédié et que le bailleur y contribue financièrement. Il communique la réponse du bailleur en date du 20 mars 2019 affirmant que le logement a été reconfiguré et que le réajustement des niveaux des sols des anciennes pièces a été réalisé "suivant les tolérances admises dans les normes". L'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH produit l'ordonnance de référé rendue le 1er octobre 2019 par le président du tribunal d'instance de Pantin, saisi par M. [P] d'une demande d'expertise aux fins d'établir le défaut de planéité du sol. Le juge des référés l'a débouté de sa demande, en considérant qu'il n'apportait pas la preuve de ses allégations, que le sol du logement était conforme aux normes d'accessibilité des personnes à mobilité réduite, ce dont le bailleur justifiait par le courriel de la société Colas et le compte-rendu du comité de suivi des travaux, ajoutant que, si un éventuel écart était comblé par un réagréage, cela conduirait à créer un nouvel écart au niveau du seuil et des parties communes, qui ferait perdre au logement sa qualification d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; il relève en outre que M. [P] n'a pas justifié des causes de ce même problème pour l'appartement qui lui a été proposé dans le cadre d'un relogement. Il résulte de ces éléments que la preuve du défaut de planéité du sol du logement loué par M. [P] n'est pas rapportée, et qu'il ne saurait dès lors être jugé que le bailleur a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mai 2019, ordonné l'expulsion de M. [P] sans qu'il y ait lieu d'assortir cette décision d'une astreinte, et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, charges en sus, indexable à compter du terme du bail. Sur la dette locative M. [P] soutient avoir quitté les lieux le 1er mai 2022. Il produit une "mention de service remise au déclarant" rédigée par le commissariat de police des Lilas le 10 mai 2022, laquelle mentionne : "ce jour, M. [P] [J] faisant l'objet d'une procédure d'expulsion sous le numéro 2021/231 nous informe qu'il a quitté les lieux depuis le 1er mai 2022 et nous remet 3 clefs, 3 badges et une clef de boîte aux lettres". Toutefois, s'agissant des modalités de la remise des clés, celles-ci doivent être remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (Civ.3ème, 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Il convient dès lors de juger que la remise des clefs au commissariat ne constitue pas une remise des clefs en main propre au bailleur ou à son représentant, de sorte que la parfaite libération des lieux n'est pas intervenue et que M. [P] demeure redevable du paiement des indemnités d'occupation. Il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que M. [P] demeure redevable de la somme de 16724,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 16 novembre 2022, terme d'octobre 2022 inclus, déduction faite des "frais d'huissier" de 78,09 euros à la date du 4 juillet 2017, "frais de condamnation jugement du 17 novembre 2019" de 756,03 euros à la date du 16 avril 2020 et "frais d'expulsion" de 896,77 euros à la date du 9 octobre 2020. Il convient dès lors de condamner M. [P] au paiement de cette somme. Sur les demandes de M. [P] 1/ La demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et moral allégués Ainsi qu'il a été statué plus haut, la preuve que le logement loué par M. [P] présenterait un défaut de planéité dont le bailleur serait responsable n'est pas établie, et il convient dès lors de débouter M.[P] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. 2/ La demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". Seul ce texte est applicable en l'espèce, et non l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit des délais de trois ans pour le locataire se maintenant dans les lieux et en situation de régler sa dette locative, pour lequel une suspension de la clause résolutoire est ainsi ordonnée. Compte tenu de la situation de M. [P], invalide et bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, et du fait que le créancier est un bailleur institutionnel, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, Et statuant à nouveau, Condamne M. [J] [P] à payer à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat OPH la somme de 16724,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 16 novembre 2022, terme d'octobre 2022 inclus, Dit que M. [J] [P] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 100 euros, et d'une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l'exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Condamne M. [J] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président
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