Cour d'appel de Paris, Chambre 4-3, 23 mai 2024, 22/04301

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel • préjudice • réparation • société • trouble • preneur • résiliation

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    22/04301
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :66502e543221520008613f79
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRET

DU 23 MAI 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04301 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLO4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1121004671 APPELANTE S.A. ICF LA SABLIERE SA D'HLM [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Elodie SCHORTGEN de l'ASSOCIATION VAILLANT SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199 INTIMES Monsieur [I] [M] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [V] [O] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R142 substituée à l'audience par Me Thibault CARLIER Ayant pour avocat plaidant Me Sophie BORDAS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 16 novembre 2017, la société ICF Habitat la Sablière d'HLM a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [O] et M. [I] [M], portant sur un immeuble sis [Adresse 2], moyennant le paiement mensuel d'un loyer et de provisions sur charges de 1.432,60 euros. Mme [V] [O] et M. [I] [M] se sont plaints de troubles de jouissance de la part de leur unique voisin de palier, M. [H] [G]. Ainsi, ils ont adressé divers courriels à leur bailleur à compter du 13 mai 2018 et ont déposé des mains courantes. Par courrier recommandé du 28 février 2020, ils ont mis en demeure la société ICF Habitat la Sablière de faire cesser le trouble anormal de voisinage engageant sa responsabilité et à nouveau le 12 juin 2020 par l'intermédiaire de leur conseil. Par acte d'huissier du 21 décembre 2020, Mme [V] [O] et M. [I] [M] ont fait citer la société d'HLM ICF Habitat La Sablière devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir de : - dire et juger que Mme [V] [O] et M. [I] [M] subissent un trouble anormal du voisinage du fait du comportement de M. [H] [G] qui manque de manière grave et répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux depuis leur entrée dans les lieux le 16 novembre 2017, - dire et juger que la responsabilité de la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière est engagée pour trouble anormal du voisinage, En conséquence, - enjoindre à la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière de prendre toute mesure utile autre qu'une mise en demeure, déjà adressée le 10 juillet 2018, afin de faire cesser le trouble anormal du voisinage, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, - condamner la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 5.000 euros chacun en réparation du préjudice de jouissance subi, à parfaire, - condamner la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 3.000 euros chacun en réparation du préjudice moral subi, à parfaire, - condamner la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à Mme [V] [O] et M. [I] [M], ensemble, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière aux entiers dépens de l'instance, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Par ordonnance de redistribution rendue le 27 janvier 2021, l'affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection matériellement compétent, et les parties ont été convoquées à l'audience du 22 octobre 2021. Par jugement contradictoire entrepris du 10 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONDAMNE la société ICF Habitat la Sablière à verser à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 6.800 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, CONDAMNE la société ICF Habitat la Sablière à verser à Mme [V] [O] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE la société ICF Habitat la Sablière à verser à M. [I] [M] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la société ICF Habiatat la Sablière à verser à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société ICF HABITAT la Sablière aux dépens, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 22 février 2022 par la SA d'HLM ICF la Sablière, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 mai 2022 par lesquelles la SA d'HLM ICF la Sablière demande à la cour de : INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions à savoir : - la condamnation d'ICF HABITAT La Sablière à verser à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 6.800 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, à Mme [V] [O] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à M. [I] [M] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, aux dépens - le débouté des parties du surplus de leurs demandes, Statuant a nouveau JUGER M. [I] [M] et Mme [V] [O] mal fondés ; DEBOUTER M. [I] [M] et Mme [V] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; À titre subsidiaire, RAMENER les dommages intérêt susvisés à de plus justes proportions ; En tout etat de cause CONDAMNER in solidum M. [I] [M] et Mme [V] [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Elodie Schortgen conformément à l'article 699 du code de procédure civile; LES CONDAMNER in solidum à verser à ICF La Sablière SA D'HLM une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 juillet 2022 aux termes desquelles Mme [V] [O] et M. [I] [M] demandent à la cour de : CONFIRMER le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le juge des contentieux et de la protection de Paris, en toutes ses dispositions ; Par conséquent, JUGER que Mme [V] [O] et M. [I] [M] subissent un trouble de jouissance et anormal du voisinage du fait du comportement de M. [H] [G] qui a manqué de manière grave et répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux depuis leur entrée dans les lieux le 16 novembre 2017 jusqu'à son départ le 22 juillet 2021 à la suite d'une action en justice aux fins d'ordonner son expulsion, introduite le 3 mars 2021 par la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière ; JUGER que la responsabilité de la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière est engagée pour non-respect de son obligation de jouissance paisible des lieux loués, et pour trouble anormal du voisinage ; En conséquence, CONDAMNER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer Mme [V] [O] et à M. [I] [M] la somme de 6.800,00 euros chacun en réparation du préjudice de jouissance subi; CONDAMNER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à Mme [V] [O] la somme de 1.500,00 euros chacun en réparation du préjudice moral subi ; CONDAMNER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à M. [I] [M], la somme de 800,00 euros chacun en réparation du préjudice moral subi ; DEBOUTER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [O] et de M. [M] ; Y ajoutant, CONDAMNER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière à payer à Mme [V] [O] et à M. [I] [M], ensemble, la somme de 2.000,00 euros en application, en cause d'appel, de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SA d'HLM ICF Habitat la Sablière aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS

DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur le préjudice de jouissance L'article 1719 3° du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail'. Selon l'article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement'. Il en résulte que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure (3e Civ., 8 mars 2018, n°17-12.536). C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SA D'HLM ICF La Sablière, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que Mme [O] et M. [M] ont établi par les nombreuses pièces versées aux débats avoir subi, sinon depuis leur entrée dans les lieux, et à tout le moins depuis le 13 mai 2018, date de leur premier courriel de plainte à leur bailleur, des troubles de voisinage occasionnés par leur voisin de palier, M. [H] [G], consistant en des nuisances sonores diurnes et nocturnes (musique, aboiements de chien, violentes disputes avec sa compagne) et des menaces verbales ou manifestées par écrits ou objets placés devant leur porte. Les intimés justifient avoir adressé de très nombreux courriels (plus d'une quarantaine) à leur bailleur depuis le mois de mai 2018 afin de l'informer des troubles subis et de lui demander d'y mettre un terme, en y joignant systématiquement des attestations rédigées dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, telles que sollicitées par leur bailleur dans un courriel du 11 juillet 2018 (36 au total, parfois plusieurs en un mois), ainsi que des fichiers vidéo ou audio et des photos. Ils ont adressé également à leur bailleur les mains courantes déposées les 6 décembre 2018, 25 janvier 2019 et 20 mars 2019, ainsi que les verbalisations effectuées par les services de police les 5 janvier, 22 mars et 18 juin 2021. Ils communiquent également la plainte déposée le 4 février 2021 suite à la morsure subie par M. [M] de la part d'un des chiens de M. [G], faits pour lesquels ce dernier sera condamné par le tribunal correctionnel de Paris le 28 février 2022 à la peine de cinq mois d'emprisonnement avec sursis, ainsi que la plainte du 12 février 2021 pour menaces de mort et tapage nocturne reprenant l'ensemble des faits subis depuis le mois de mai 2018. Contrairement à ce que soutient la SA d'HLM ICF La Sablière, Mme [O] et M. [M] ont transmis au bailleur par courriels de juillet 2019 et juin 2020 des attestations établies dans les formes exigées par l'article 202 du code de procédure civile émanant de 'tiers', soit deux autres voisins, M. [R] [C] et Mme [D] [E] épouse [J] : - une attestation de M. [C] du 22 juillet 2019, dont l'appartement donne sur la cour intérieure de l'immeuble litigieux, signalant qu'il entendait des cris depuis plusieurs mois en provenance de l'appartement de M. [G], et qu'il avait entendu et aperçu le couple de cet appartement se disputant violemment et des chiens aboyer dans la nuit du 11 au 12 juillet 2019 , ainsi que de nouveaux cris le 13 juillet à 6 heures du matin ; - une attestation de Mme [J] du 22 juillet 2019 relatant subir des nuisances sonores en provenance de l'appartement de M. [G] (disputes conjugales, bruits d'objet, musique, aboiements de chiens) ; - une nouvelle attestation de M. [C] du 16 juin 2020 indiquant avoir à nouveau constaté de violentes disputes verbales et des aboiements de chiens à toute heure pendant la période du confinement de la part du locataire du 6ème étage M. [G], ajoutant que 'cela commence à être très pénible' ; - une nouvelle attestation de Mme [J] du 18 juin 2020 relatant avoir été témoin le 5 juin 2020 d'une violente dispute chez M. [G] depuis son balcon situé de l'autre côté de la cour, 'très anxiogène et suivi par des concerts d'aboiements de ses chiens'. Mme [O] et M. [M] communiquent enfin les deux mises en demeure adressées par leur conseil les 12 juin et 15 septembre 2020 sollicitant qu'il soit mis fin au trouble anormal de voisinage subi du fait de M. [G]. Ainsi que le relève à juste titre le premier juge, la SA D'HLM ICF La Sablière produit pour sa part : - un courrier recommandé adressé à M. [G] le 27 juin 2017 lui demandant de cesser les nuisances sonores suite aux doléances de Mme [J], soit avant l'entrée dans les lieux de Mme [O] et M. [M] ; - 4 autres courriers recommandés adressés à M. [G] pour lui demander de cesser les nuisances sonores les 10 juillet 2018, 7 septembre 2018, 25 juin 2020 et 31 juillet 2020 ; - un courrier du 17 septembre 2018 adressé à Mme [O] et M. [M] réclamant pour intervenir des constats d'huissiers, des récepissés de dépôts de plainte ou des attestations rédigées dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile ; - la réponse de la préfecture de police (direction de la protection du public) du 5 novembre 2019 à un courrier du 21 octobre 2019 de la conseillère sociale du bailleur, l'informant que M. [G] n'était pas connu du bureau des actions de santé mentale ; - une plainte déposée par l'office HLM le 24 juin 2020 contre M. [G] pour des dégradations de l'ascenseur ; - le jugement du 28 juin 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ayant prononcé la résiliation du bail de M. [G] en raison des troubles de voisinage occasionnés par ce dernier, et ordonné son expulsion ; l'assignation avait été délivrée par la SA D'HLM ICF La Sablière le 3 mars 2021 ; - la preuve de la remise des clés par M. [G] le 26 juillet 2021. Ainsi que le souligne avec pertinence le premier juge, si le bailleur démontre avoir adressé 4 courriers à M. [G] lui demandant de respecter son obligation de jouissance paisible, ainsi qu'avoir sollicité les services de la préfecture de police dans l'éventualité de troubles de santé mentale de ce dernier, il ne justifie d'aucun entretien avec lui, ni d'aucune mesure de médiation, et ne rapporte pas la preuve que Mme [O] et M. [M] se seraient opposés à une telle mesure. La SA D'HLM ICF La Sablière a attendu le 3 mars 2021, soit près de trois ans après les premières doléances de Mme [O] et M. [M], pour diligenter une procédure en résiliation de bail à l'encontre de M. [G], alors qu'elle disposait de mains courantes et de multiples attestations émanant non seulement des intimés, mais également de deux autres voisins, M. [C] et Mme [J]. La cour observe à cet égard que le bailleur avait déjà été saisi de doléances par cette dernière avant l'entrée dans les lieux des intimés, de sorte qu'il ne saurait prétendre qu'il ne disposait que des réclamations des intimés. C'est seulement après la morsure de M. [M] par le chien de M. [G] que le bailleur a diligenté une procédure d'expulsion, 34 mois après les premières doléances des intimés, et alors que Mme [O] et M. [M] avaient initié la présente procédure le 21 décembre 2020. C'est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le bailleur ne démontrait pas avoir rempli son obligation de faire jouir ses locataires paisiblement des lieux loués ; la cour ajoute que le bailleur ne peut se dégager de sa responsabilité envers le preneur des troubles de jouissance causés par d'autres locataires qu'en cas de force majeure, qui n'est nullement démontrée en l'espèce. Le premier juge a exactement retenu que le préjudice de jouissance était largement établi, en ce que les troubles subis ont entraîné des difficultés d'endormissement et des réveils nocturnes, notamment de l'enfant du couple en bas âge, un stress évident, un sentiment de peur, d'inquiétude et d'insécurité, outre le temps passé à établir et fournir les preuves des nuisances. S'agissant du quantum du préjudice subi, Mme [O] et M. [M] font pertinemment valoir qu'ils ne sollicitent nullement l'indemnisation d'un préjudice antérieur au 20 décembre 2017 (soit le délai de prescription triennal invoqué par le bailleur en cause d'appel), mais uniquement pour la période de mai 2018, date de leur première réclamation écrite, au mois de mars 2021, date de délivrance de l'assignation aux fins de résiliation de bail et d'expulsion, soit une durée de 34 mois. Ils font valoir à juste titre que le montant sollicité, correspondant à une minoration de loyer de 200 euros sur cette période de 34 mois, est justifié compte tenu de l'ampleur et de la persistance des troubles. Il ne saurait être considéré, ainsi que le prétend la SA D'HLM ICF La Sablière, que Mme [O] et M. [M] auraient 'contribué à la réalisation de leur propre dommage en s'abstenant de fournir des constatations objectives ou émanant de tiers', dès lors qu'ils ont fourni à leur bailleur en temps utile moult attestations, émanant non seulement d'eux, mais également de deux autres voisins, outre les mains courantes, permettant au bailleur d'agir contre M. [G]. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA D'HLM ICF La Sablière à verser à M. [M] et Mme [O] la somme de 6800 euros chacun. Sur le préjudice moral Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, M. [M] évoque dans les multiples signalements au bailleur son état de peur et d'inquiétude, pour lui et sa famille, tandis que Mme [O] produit un certificat d'une psychologue du 12 février 2021 mentionnant la constatation depuis deux ans et demi de 'troubles allant crescendo', celle-ci étant 'de plus en plus fatiguée et minée', 'le tout s'accompagnant de perturbations inquiétantes de son sommeil', avec de l'anxiété et la peur de rentrer chez elle, peur pour elle-même mais également pour sa fille et son conjoint ; elle communique également un certificat de son médecin généraliste du 8 février 2021 faisant état d'un 'état de stress très important, des symptomes dépressifs avec un état de lassitude psychologique, d'hyperémotivité, d'appréhension voire de peur et de l'anorexie, d'une asthénie extrême avec des troubles de concentration, des symptômes physiques avec des douleurs abdominales, des lombalgies et des céphalées, un épisode de zona en janvier 2020". Le premier juge en a exactement déduit que le préjudice n'était pas seulement constitué des nuisances, mais du sentiment de lassitude évident du fait de la durée des faits subis et de l'absence d'évolution de la situation pendant des mois, alors que les locataires avaient fourni de manière particulièrement rigoureuse au bailleur de nombreuses pièces pour se conformer à ses prescriptions. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA D'HLM ICF La Sablière à verser à Mme [O] la somme de 1500 euros et à M. [M] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La SA D'HLM ICF La Sablière, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la SA D'HLM ICF La Sablière à payer à Mme [V] [O] et M. [I] [M] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA D'HLM ICF La Sablière aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président
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