2
7
jours restants pour tester gratuitement notre offre premium et bénéficier de -50% sur la première année
Découvrir

Cour d'appel de Grenoble, Chambre 2, 12 septembre 2023, 22/02630

Mots clés
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l'expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers • preneur

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Grenoble
  • Numéro de pourvoi :
    22/02630
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Identifiant Judilibre :6503f55fa92e2d05e6a9f950
  • Président : Mme Emmanuèle CARDONA

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Texte intégral

N° RG 22/02630 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LOGN N° Minute : C3 Notification par LRAR aux parties : le : copies exécutoires délivrées aux avocats : le : la SELARL SELARL RETEX AVOCATS Me Claire CHABREDIER (pour Me Vincent BARDET) AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ème CHAMBRE CIVILE STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRET

DU MARDI 12 SEPTEMBRE 2023 Appel d'une décision (N° RG 51-21-0006) rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de VALENCE en date du 23 mai 2022 suivant déclaration d'appel du 07 Juillet 2022 APPELANTS : Monsieur [F] [P] [Adresse 4] [Localité 2] Madame [E] [D] épouse [P] [Adresse 4] [Localité 2] Représentés par Me Céline CASSEGRAIN de la SELARL SELARL RETEX AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE INTIME : Monsieur [O] [U] [Adresse 3] [Localité 1] Assisté de Me Vincent BARDET, avocat au barreau de l'AIN COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle CARDONA, Présidente, Monsieur Laurent GRAVA, Conseiller, Mme Anne-Laure PLISKINE, Conseiller, Assistés lors des débats de Caroline BERTOLO, greffière, en présence de Sorenza LOIZANCE, greffière stagiaire, DÉBATS : A l'audience publique du 24 Avril 2023, Madame Anne-Laure PLISKINE Conseillère a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendus en leurs explications ; Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur et Madame [P] étaient propriétaires d'une parcelle cadastrée [Cadastre 6] à [Localité 2], [Localité 5], pour une contenance de 2ha 20a 41ca. Cette parcelle a, par la suite, été divisée en plusieurs lots, comprenant la maison d'habitation des époux [P] ainsi que deux parcelles agricoles, l'une contenant des plantations de chênes truffiers (pour une contenance de 0,6 ha) et l'autre étant, à l'origine, entièrement nue et non cultivée (pour une contenance de 0,4 ha). Ils ont signé un bail le 29 avril 2015 avec M.[O] [U] pour la parcelle contenant les chênes truffiers. Ils ont signé un bail le 24 janvier 2016 avec M.[U] pour la seconde parcelle. Reprochant notamment à M.[U] d'une part de ne pas entretenir la première parcelle et d'avoir planté des chênes truffiers sur la seconde sans les en avertir, les époux [P] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux. Par jugement en date du 23 mai 2022 , le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence a : -débouté les époux [P] de l'intégralité de leurs demandes ; -constaté que les deux baux signés le 29 avril 2015 et le 24 janvier 2016 entre Monsieur [F] [P] et Madame [E] [D] épouse [P] et Monsieur [O] [U], relatifs à la parcelle divisée en plusieurs lots, cadastrée [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 2] (26), sont soumis au statut du fermage ; -rappelé en conséquence que Monsieur [O] [U] est autorisé à exploiter lesdites parcelles pour la durée des baux ; -rappelé que les époux [P] sont tenus à l'égard de Monsieur [O] [U] d'une obligation de lui assurer une jouissance paisible des parcelles données à bail ; -condamné Monsieur [F] [P] et Madame [E] [D] épouse [P] solidairement à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [E] [D] épouse [P] aux dépens de l'instance. Par déclaration du 7 juillet 2022, les époux [P] ont interjeté appel de cette décision. A l'audience, les époux [P] demandent à la cour de : Vu les articles précités du code rural et du code civil, Vu la jurisprudence applicable, -infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence ; Et, statuant à nouveau : A titre principal, -constater que les baux signés les 29 avril 2015 et 24 janvier 2016 sont exclus du statut du fermage ; -constater les manquements de Monsieur [U] à ses obligations en qualité de preneur

; En conséquence

, -prononcer la résiliation des baux signés les 29 avril 2015 et 24 janvier 2016 ; A titre subsidiaire, -relever que Monsieur [O] [U] n'est pas en règle avec le contrôle des structures ; En conséquence, -prononcer la nullité des baux signés les 29 avril 2015 et 24 janvier 2016 ; En tout état de cause, -débouter Monsieur [U] de l'intégralité de ses demandes ; -condamner Monsieur [O] [U] à payer aux époux [P] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner Monsieur [O] [U] aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes, les époux [P] réfutent que les parcelles litigieuses soient soumises au statut du fermage au motif que ce statut implique une activité professionnelle réelle et non une simple activité de loisirs. A cet égard, ils font valoir qu'il est avéré ' et non contesté par Monsieur [U] - que celui-ci est salarié dans une entreprise privée non agricole et qu'il s'est inscrit à la MSA en qualité d'exploitant agricole de manière particulièrement tardive, le 10 décembre 2021, soit après l'introduction du présent contentieux. Ils énoncent qu'il ne rapporte aucunement la preuve que l'aménagement de son temps de travail en sa qualité de salarié lui permettrait une « participation effective et permanente aux travaux d'exploitation »., mais qu'au contraire, il ressort des éléments versés aux débats que celui-ci n'entretient aucunement les truffières et se borne en réalité à leur seule récolte, sans maîtrise aucune de leur cycle biologique complet. Ils réfutent les attestations contraires versées aux débats. S'agissant du bail relatif à la parcelle de 0,4 ha, ils soulignent qu'il ressort des dispositions de l'article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime que les plantations, si elles n'ont pas été prévues par une clause du bail, doivent être autorisées par le propriétaire, qu'afin d'obtenir cette autorisation, le preneur doit notifier sa proposition au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Subsidiairement, ils soulèvent la la nullité du bail pour absence de conformité au contrôle des structures sur le fondement de l'article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime. En réponse, M.[U] demande à la cour de : Vu l'acte introductif d'instance, Vu les écritures des parties et les pièces produites aux débats, Vu le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence le 23 mai 2022, Rejetant toutes écritures contraires, -confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence le 23 mai 2022 en toutes ses dispositions. Y ajoutant Vu l'article 700 du code de procédure civile, -condamner les consorts [P] à verser à M. [U] une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Vu l'article 696 du code de procédure civile, -condamner les appelants aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. M.[U] énonce que les conditions posées par l'article L. 411-1 du code rural sont parfaitement respectées, et qu'il est de jurisprudence constante que le statut des baux ruraux doit être appliqué lorsque les parties ont choisi de soumettre leurs relations contractuelles à ce statut, cette possibilité leur étant offerte que les conditions légales du statut soient ou non remplies. Il indique que les deux baux ont été conclus à 9 mois d'intervalle et qu'ils portent sur des superficies incluses dans la même parcelle, qu'il est ainsi évident que les parties ont eu véritablement l'intention de former un ensemble indivisible soumis au statut. Il déclare que la jurisprudence de la Cour de cassation du 20 mai 2009 concerne non pas l'application du statut du fermage mais la notion d'activité agricole dans le cadre de l'attribution préférentielle au sens de l'article 832 du code civil, qu'elle est inopérante en l'espèce. Il précise qu'il est salarié, selon des horaires aménagés lui permettant d'assurer une bonne exploitation du fonds, qu'il habite de plus à proximité de la parcelle louée, qu'il conserve donc les moyens matériels et financiers lui permettant d'assurer ses obligations en tant que preneur d'un bail rural, à savoir une exploitation permanente et effective du fonds loué. Il réfute tout défaut d'entretien et souligne que pour se prononcer sur la résiliation, le juge doit apprécier les manquements du preneur au jour de la demande. Il indique qu'il résulte de l'article L. 331-7 alinéa 1 que que la nullité du bail n'est pas autonome ni automatique et suppose la réunion d'un certain nombre de conditions, qu'elle ne peut être prononcée qu'en cas de refus définitif d'autorisation ou d'absence de présentation d'une demande d'autorisation dans le délai imparti par le préfet), ce qui n'est pas le cas en l' MOTIFS Sistence d'un bail rural Aux termes de l'article L.311-1 du code rural, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines et d'exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle. Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d'exploitations agricoles. Les revenus tirés de la commercialisation sont considérés comme des revenus agricoles, au prorata de la participation de l'exploitant agricole dans la structure exploitant et commercialisant l'énergie produite. Les modalités d'application du présent article sont déterminées par décret. Selon l'article L.411-1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : -de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; -des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. Les époux [P] allèguent que M. [U] ne rapporte pas la preuve du fait qu'il est exploitant agricole. Toutefois, s'agissant de la parcelle de 0,6 ha, il est de jurisprudence constante que le statut des baux ruraux doit être appliqué lorsque les parties ont choisi de soumettre leurs relations contractuelles à ce statut (Cass, 3e civ, 9 déc 2009, n° 08-18.559), sous réserve que que la volonté des parties soit certaine. Les époux [P] ne démontrent pas qu'ils ne voulaient pas signer ce type de bail, l'âge avancé de M. [P] n'étant pas de nature à lui seul à permettre de douter de sa volonté. S'agissant du mauvais entretien allégué, il n'est pas établi au vu des pièces produites de part et d'autre. Pour la parcelle de 0,4 ha, le bail s'intitule « bail petites parcelles » et se réfère à l'article L.411-3 du code rural, qui dispose : « Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date. La dérogation prévue au premier alinéa ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans. Lorsqu'il n'est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l'article 1774 du code civil ». Selon l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 30 novembre 2012 portant statut juridique des baux ruraux, en application de l'article L.411-3 du code rural, la nature et la superficie maximum des parcelles louées par un même preneur à un même bailleur, ne constituant pas un corps de ferme ou une partie essentielle d'une exploitation agricole, et pouvant déroger à certaines dispositions du statut des baux ruraux sont fixées ainsi : -terrains à usage de polyculture, élevage : 0 ha 40 -terrains comprenant des vignes, vergers, pépinières, aspergeraies : 0 ha 25 -terrains comprenant des cultures maraîchères intensives : 0 ha 10 La preuve n'est pas rapportée de l'existence d'une polyculture, c'est donc le seuil de 0,25 ha qui s'applique. En conséquence, malgré la dénomination qu'en ont donné les parties, il convient de se référer à l'article L.411-1 du code rural. S'agissant de la qualité d'exploitant agricole de M.[U], dans l'acte notarié de vente versé aux débats, il est indiqué qu'il est employé, sans plus de précisions. Il s'est inscrit à la MSA, mais seulement à compter du 10 décembre 2021, étant rappelé que cette inscription est purement déclarative. De même, il s'est inscrit, tardivement, à l'INSEE puisqu'il a créé son entreprise à compter du 10 décembre 2021. Il ne conteste pas exercer une autre activité mais ne rapporte pas la preuve qu'il a aménagé son temps de travail, et il ne verse aux débats aucun avis d'imposition permettant de s'assurer de l'origine de ses revenus professionnels. Toutefois, l' exploitation du cycle suppose que soit remplie une double condition : l'existence d'actes de mise en valeur et la présence d'un objectif de profit pour l'auteur des actes, sans pour autant que les revenus soient des revenus de subsistance. M.[U] verse aux débats des factures à compter de janvier 2022 attestant, quand bien même elles sont peu nombreuses, de ce qu'il a vendu des truffes à plusieurs reprises, ce qui caractérise l'existence d'un profit. Il a en outre acquis plusieurs plants de chênes truffiers, ce qui témoigne de l'existence de la maîtrise d'un cycle végétal complet. Enfin, il a reçu une aide de la région, ce qui conforte le fait qu'il doit être considéré comme un exploitant agricole. En conséquence, il convient de considérer qu'il existe bien une exploitation agricole au sens de l'article L.411-1 précité, le bail sera requalifié. Selon l'article L.411-73 du code rural, I.-Les travaux d'améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu'en observant, selon le cas, l'une des procédures suivantes : [...] 2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d'obtenir l'autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire. Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d'habitation sur un bien compris dans le bail que s'il a obtenu au préalable l'accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit. En ce qui concerne les travaux imposés par l'autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux. Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur. En cas de refus du bailleur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s'il ne respecte pas son engagement d'exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l'accord du bailleur pour l'exécution de ces travaux. [...] En l'espèce, il est avéré que M.[U] n'a pas sollicité l'autorisation des époux [P]. Cependant, le seul irrespect de la procédure ne provoque pas la résiliation du bail et celle-ci ne peut être prononcée que si le manquement du preneur est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Civ. 3e, 10 nov. 1987, n°86-14.922) or rien de tel n'est démontré en l'espèce. Sur l'absence de conformité au contrôle des structures. Selon l'article L.331-2 du code rural, I.-Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes : 1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu'il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d'une société n'est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu'elle résulte de la transformation, sans autre modification, d'une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l'unique associé exploitant ou lorsqu'elle résulte de l'apport d'exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants ; 2° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles ayant pour conséquence : a) De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil mentionné au 1° ou de ramener la superficie d'une exploitation en deçà de ce seuil ; b) De priver une exploitation agricole d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s'il est reconstruit ou remplacé ; 3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole : a) Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire ; b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant ; c) Lorsque l'exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, à l'exception des exploitants engagés dans un dispositif d'installation progressive, au sens de l'article L. 330-2 ; 4° Lorsque le schéma directeur régional des exploitations agricoles le prévoit, les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l'exploitation du demandeur est supérieure à un maximum qu'il fixe ; 5° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d'un seuil de production fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Selon l'article L.331-6, tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu'il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter en application de l'article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L. 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. En l'espèce, indépendamment de la superficie des parcelles exploitées, il résulte de l'article précité que la nullité du bail ne peut être prononcée qu'en cas de refus définitif d'autorisation, ou bien en cas d'absence de présentation d'une demande dans le délai imparti par l'autorité administrative, ce qui suppose l'envoi d'une mise en demeure, or tel n'est pas le cas en l'espèce. Aucune demande de nullité ne peut donc prospérer. Les époux [P] qui succombent à l'instance seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant ; Condamne les époux [P] à verser à M.[U] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne les époux [P] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Note...

Décisions d'espèce similaires

Cour d'appel de Grenoble, Chambre 2, 26 septembre 2023, 23/00423
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Reims, Chambre sociale, 7 décembre 2022, 22/00811
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Douai, 25 mai 2023, 22/00756
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Cour d'appel de Reims, Chambre sociale, 13 décembre 2023, 23/00378
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Cour d'appel de Douai, 19 décembre 2019, 17/07253
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée