Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 octobre 2018, 17-21.894

Mots clés
vente • réméré • société • contrat • résidence • violence • sci • banque • nullité • courtier • prêt • restitution • saisie • pourvoi • principal • référendaire

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
4 octobre 2018
Cour d'appel de Paris
10 mars 2017
Tribunal de grande instance de Paris
17 septembre 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    17-21.894
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Paris, 17 septembre 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2018:C300871
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000037495486
  • Identifiant Judilibre :5fca84c3c7d9a9754dd39138
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Gatineau et Fattaccini
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 octobre 2018 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 871 F-D Pourvoi n° Z 17-21.894 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

Mme Michèle X..., épouse Y..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 10 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société Rivoli-Morin Re, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme Y..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Rivoli-Morin Re, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2017), que, par acte authentique du 15 février 2007, Mme Y... a vendu à la société Rivoli-Morin Re sa maison d'habitation moyennant le prix de 170 000 euros avec faculté de rachat dans un délai de cinq ans ; que la société Rivoli-Morin Re lui a donné l'immeuble en location pour six années moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros ; que, Mme Y... n'ayant pas réglé régulièrement ses loyers, la société Rivoli-Morin Re lui a délivré un congé avec offre de vente ; que Mme Y... a assigné la société Rivoli-Morin Re en requalification de la vente en contrat pignoratif et annulation et en paiement de diverses sommes ;

Attendu que Mme Y... fait grief à

l'arrêt de rejeter ses demandes ;

Mais attendu

qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l'immeuble, que Mme Y..., ancien cadre bancaire et dirigeante de société, avait recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré, qu'elle avait bénéficié de conseils de professionnels et n'avait pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue devant notaire en la forme authentique et que la violence économique alléguée n'était pas établie, la cour d'appel, devant qui Mme Y... n'invoquait pas une violation de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Rivoli-Morin Re ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI Rivoli Morin Re ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme Y... a recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré pour échapper à la vente sur saisie de son pavillon qui était affiché à une mise à prix de 90.000 € en vue d'une vente à la barre de la chambre des saisies sur les poursuites de la société GE Money Bank et de la société Solfea ; qu'elle n'a pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue par devant notaire en la forme authentique, l'acte prévoyant que Ia faculté de rachat devrait être exercée dans les cinq années, ce qui supposait que la venderesse obtînt un crédit équivalent à ce prix de rachat, identique au prix de vente, dans ce laps de temps, conditions que Mme Y... ne pouvait ignorer ; que la vente à réméré intervenue ne saurait être requalifiée en opération de crédit alors que Mme Y... n'avait nulle obligation de racheter le bien dans le délai de cinq années et que Mme A... a conclu cette opération à titre personnel, par l'intermédiaire de la SCI Rivoli-Morin Re, créée pour l'occasion, et du courtier indépendant Ailleau-A..., qui n'avait pas la qualité d'intermédiaire en opération de banque à l'époque de la vente, selon l'article L.519-2 ancien du code monétaire et financier ; que l'impignoration alléguée ne saurait résulter de la vileté du prix, alors que le bien dont s'agit était occupé par Mme Y... et son époux lorsqu'il a été vendu et qu'ils ont été laissés dans les lieux, ni du montant du loyer fixé, qui ne constituait pas un intérêt convenu à un taux usuraire mais tenait compte de la jouissance du bien objet de la vente par Mme Y... et sa famille ; qu'enfin, la violence économique alléguée n'est pas établie, Mme Y..., ancien cadre bancaire et dirigeante de société, ayant bénéficié des conseils de professionnels (M. Charles B..., intermédiaire en opérations bancaires) avant de conclure la vente à réméré par devant notaire aux termes d'un acte authentique auquel ses copartageants sont intervenus ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la vente avec faculté de rachat (loi du 12 mai 2009) est définie par l'article 1659 du code civil comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais définis par la loi (article 1673 du code civil) qui doit intervenir dans le délai de 5 ans » ; que la vente à réméré est ainsi une convention légalement admise qui ne peut être considérée comme une opération de crédit ; que sa requalification en acte pignoratif n'est pas une opération aisée et doit s'apprécier en fonction de l'existence d'un certain nombre d'indices : vileté du prix, relocation du bien au vendeur, fréquence des achats effectués par la même personne et caractère usuraire de l'opération ; que Mme Y... invoque d'abord la vileté du prix de vente du bien ; qu'elle produit cependant des estimations approximatives d'agences immobilières datant de près d'un an avant la vente, sans valeur probante suffisante ; qu'elle ne démontre nullement qu'il s'agit d'un prix dérisoire (au regard des valeurs retenues par les experts respectifs des parties) et non conforme à la valeur réelle du bien qui doit en tout état de cause s'apprécier en fonction de son occupation au moment de la vente ; qu'elle invoque ensuite, pour caractériser une impignoration, la qualité de Mme Véronique A... et une pratique courante de réalisation d'acquisition de biens en réméré par cette dernière ; que la fréquence des achats effectués par la même personne n'est qu'un indice parmi d'autres et ne constitue pas une condition nécessaire et suffisante ; que de plus, il est suffisamment démontré que l'opération réalisée par Mme Véronique A..., qui n'a pas été appelée dans la cause, substituée par la SCI Rivoli-Morin Re, s'entend d'une seule et unique opération ; que Mme Y... fait valoir que l'opération dissimule un prêt usuraire compte tenu du prix de l'intérêt correspondant au prix du loyer pour un montant de 1.700 € ; qu'en matière de vente à réméré une clause prévoyant un prix de rachat différent du prix de vente demeure valable sauf si la somme à rembourser est très supérieure au prix de vente ce qui donnerait à l'opération un caractère usuraire ; que le contrat de vente avec faculté de rachat ne présente en l'espèce aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat de 170.000 € est identique au prix de vente, excluant tout intérêt à ce titre, et que le loyer perçu dans le cadre de l'opération s'entend notamment au titre de la jouissance de celui-ci par Mme Y... et sa famille ; que le loyer perçu ne saurait être assimilé à la seule perception d'un intérêt sur le prix de vente assimilable à un taux usuraire ; que Mme Y... sera en conséquence déboutée de sa demande de requalification du contrat de vente en contrat pignoratif, en nullité de la vente à réméré ainsi que de l'ensemble de ses autres demandes ; 1°) ALORS QUE la vente à réméré, lorsqu'elle porte sur la résidence principale du vendeur, caractérise indirectement une opération de crédit assortie d'un gage sans dépossession, résultant, pour l'acquéreur, de la propriété du bien vendu sous condition résolutoire du rachat, et constitue un pacte commissoire prohibé, quelles qu'en soient les conditions ; que la cour d'appel a constaté que la maison à usage d'habitation faisant l'objet de la vente à réméré du 15 février 2007 constituait la résidence principale de Mme Y... ; qu'en jugeant néanmoins cette vente valable, la cour d'appel a violé les articles 6, 1659 et 2459 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme ; 2°) ALORS QU' en toute hypothèse, la vente à réméré portant sur la résidence principale du vendeur est nulle lorsque le vendeur a été contraint d'y consentir en conséquence de la dépendance économique dans laquelle il se trouvait ; que Mme Y... faisait valoir qu'elle n'avait consenti la vente à réméré de sa résidence principale, à un prix très inférieur à celui du marché, qu'en conséquence des poursuites de la banque GE Money Bank, et que son consentement avait été vicié par violence économique (concl., p. 5 § 3 à 5 ; p. 13 § 8 à 15 ; p. 14 § 1 à 3 ; p. 17 § 9 et 10) ; que pour écarter ce moyen, la cour d'appel a considéré que Mme Y..., ancien cadre bancaire et dirigeante de société, avait bénéficié de conseils de professionnels avant de conclure la vente devant notaire ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la nullité du contrat pour violence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109, 1111 et 1112 du code civil, en leur rédaction applicable en l'espèce.