Cour de cassation, Troisième chambre civile, 20 juin 2019, 18-20.316

CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 juin 2019

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10220 F

Pourvoi n° E 18-20.316

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Desautel, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , ayant un établissement secondaire, [...]

contre l'arrêt rendu le 29 mai 2018 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Ducsan, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Desautel, de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Ducsan ;

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Desautel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Desautel ; la condamne à payer à la société Ducsan la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Desautel.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir reçu la SCI DUCSAN en ses demandes de dommages intérêts pour remise en l'état antérieur des locaux donnés à bail et d'avoir, en conséquence, condamné la SAS DESAUTEL à payer à la SCI DUCSAN la somme de 25.457,04 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice du fait des désordres constatés dans les locaux donnés à bail et imputables à la locataire, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 janvier 2015, sauf à déduire de cette somme le dépôt de garantie de 5.396,17 euros.

AUX MOTIFS QUE (
) sur la recevabilité des demandes de la SCI DUCSAN, aucun état des lieux d'entrée n'étant produit, la preneuse est présumée avoir pris les locaux on bon état ; que le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier le 30 janvier 2014 révèle notamment que : " L'un des barreaux du vantail droit du portail depuis la rue est manifestement tordu et que le suivant est éclaté, La boîte aux Lettres, dont façade avant est écaillée, présente également une trace de choc, La clôture grillagée qui délimitait la pelouse du parking a été déposée, ce qu'a confirmé à l'huissier Monsieur M..., chef d'agence de la société DESAUTEL qui a précisé l'avoir toujours connue affaissée dans la pelouse. L'huissier a constaté qu'il n'en subsistait plus que le portillon, perpendiculaire au bâtiment. Sur la gauche du bâtiment et en façade sur la gauche de la porte-fenêtre, la plus â gauche, un tuyau de cuivre est pendant. Les globes des deux appliques sont manquants. A mi-façade du bâtiment et toujours du côté gauche, il existe une excroissance bâtie à usage de chenil. La barrière en a été déposée et le globe lumineux sur la planche de rive n'est pas fixé. Il subsiste à l'intérieur environ -I m3 d'encombrants et de morceaux de bois. La barrière du chenil est en fait adossée à la façade du bâtiment derrière le chenil lui-même. Sur l'arrière, une importante végétation a poussé le long du mur du chenil ainsi que sur la façade, son soubassement maçonné et aussi sur le bardage. A l'extrémité du bâtiment, la descente d'eaux pluviales est déboîtée et un élément adossé au mur. Au bas de la façade arrière du chenil, la descente d'eaux pluviales est cassée à 20 cm du sol. Sur la droite du bâtiment, le grillage est par endroits déformé. Dans la première partie de la façade, côté parking sur la droite, il existe un impact d'environ 10 cm par 5 qui a troué un parpaing. Les appuis de fenêtres en béton des deux premières fenêtres comportent des éclats par endroits. Une trace ou un impact sur le bardage en haut à gauche de la porte piéton, repérée "bureau ". Sur la porte de garage de l'entrepôt, le profit haut ainsi que celui en retour sur la droite sont déformés. Monsieur A... a reconnu que l'entreprise DESAUTEL a remplacé le rideau métallique, sur sa droite, il existe des traces bleuâtres au sol ainsi qu'au bas de la façade (poudre d'extincteur). La descente d'eaux pluviales à l'angle du bâtiment présente un impact un peu au-dessus du dauphin. En façade arrière, à l'angle opposé, il subsiste des traces de végétation tant sur le soubassement que sur le bardage. Dans l'angle diamétralement opposé au rideau métallique, sur la droite, l'huissier a noté qu'il existe des traces de végétation laquelle a proliféré à la jonction du soubassement maçonné et du bardage en correspondance de la végétation décrite ci-dessus. Au faîte trois spots halogènes sur quatre sont grillés. Les capots des supports néon sont manquants et deux d'entre eux sont grillés. Deux caches de boitiers de dérivation sont manquants. Dans la réserve la plus à gauche, le radiateur électrique est manquant il n'en subsiste plus que le support métallique et un fil non terminé par des dominos. Le VMC contre le pignon avant de la mezzanine ne fonctionne plus, sur la droite, une boîte électrique est béante. Sur la partie maçonnée au sol de la mezzanine, il existe un certain nombre de tubes IRO maintenus ou non par les cavaliers. Au centre de la mezzanine, il existe une partie maçonnée avec une trappe d'accès vers les locaux au-dessous, dépourvue de béquilles, plaques et serrure. Le radiateur électrique est manquant. Il subsiste des encombrants dans cette réserve qui appartenaient au précédent occupant. Les toilettes à la turque ont été remplacés perdes wc avec réservoir de chasse en dossier. L'huissier a constaté la transformation de locaux en bureaux. L'huissier a constaté qu'au plafond de l'ancienne cuisine le cache centre est manquant et que dans la pièce à la suite il ne subsiste plus qu'une trappe au lieu d'une cheminée. Les panneaux rayonnants qui assurent le chauffage sont un peu noircis. L'huissier a formé des réserves quant à leur fonctionnement. La fenêtre côté pelouse et la porte fenêtre comportent des trous. Monsieur A... a soutenu que la VMC ne fonctionnait pas. Concernant l'entrée côté parking, le panneau face à la porte d'entrée comporte des traces d'adhésif et des trous. Deux éclats sont mentionnés dans la plinthe carrelée au bas du placard. Un ensemble douille et ampoule est manquant. La VMC des toilettes ne fonctionnait pas et le robinet fuyait. La faïence murale comporte deux trous et cinq trous au niveau du mur au-dessus. Concernant l'autre pièce sur la rue, la peinture est fissurée dans l'axe de la fenêtre avec 4 vis.
Concernant la dernière chambre sur rue sur la gauche, quelques rares trous ou punaises, une trace d'usure sur le parquet flottant et une tâche au centre. Dans la salle de bains le gravicolor de la paillasse présente des traces blanchâtres, le parquet flottant est en état d'usage, la vitre du vantail gauche est fendue et le double vitrage comporte de la condensation, le radiateur électrique présente des traces d'oxydation, la plaque de propreté de la porte, côté couloir est tordue et la fixation basse est manquante. Dans la pièce borgne , l'orifice de la VMC est manquant, au fond de cette pièce, vers l'entrepôt, le mur a été ouvert, la peinture des murs est en état d'us, quelques traces et trous, au fond de la pièce subsiste une ancienne baie de brassage de laquelle pendent des câbles , au plafond, l'un des deux tubes à néon est grillé » ; qu'il résulte des clauses du bail que le preneur s'est engagé, notamment, à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et plomberie et le rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, à effectuer les réparations de quelque nature qu'elles soient et tout remplacement qui deviendrait nécessaire hormis !es grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, à supporter toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par un défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations de son fait ou de sa clientèle et des personnes de service, que toutes les améliorations resteront la propriété du bailleur ; que le bailleur s'est aussi engagé expressément à réaliser trois bureaux avec fenêtres, installation du chauffage électrique, peinture et sol des trois bureaux. Le preneur s'est engagé à participer audits travaux à hauteur de 5 000 EUR HT, le surplus étant pris en charge par le bailleur ; qu'aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et des clôtures aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d'entretien ; qu'au vu du procèsverbal de constat d'état des lieux de sortie, de nombreuses dégradations et un défaut d'entretien sont imputables au locataire ; que le bailleur justifie avoir subi un préjudice du seul fait de la dégradation des lieux et du défaut d'entretien imputables au locataire puisque le local commercial nécessitait des réparations, en toute hypothèse, pour pouvoir être loué ou vendu au prix du marché dans un état de réparations équivalent à ce qu'il était avant la location à la SAS DESAUTEL, le bailleur avait donc bien un intérêt à agir et le jugement entrepris sera infirmé en ce que les premiers juges ont déclaré la SCI DUCSAN irrecevable en sa demande de dommages intérêts pour remise en état antérieur des locaux donnés à bail à la SAS DESAUTEL pour défaut d'intérêt à agir ; que statuant à nouveau, la SCI DUCSAN sera déclarée recevable en ses demandes de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait des désordres constatés dans les locaux loués, imputables au locataire ;

ET AUX MOTIFS QUE sur la demande de la SCI DUCSAN visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 49 273,80 EUR à titre de de dommages Intérêts en réparation des dégradations survenues dans les lieux loués assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 janvier 2015, le locataire doit réparation au bailleur du préjudice subi du fait du défaut d'entretien et de réalisation des travaux et obligations concernant l'état des lieux mis à sa charge aux termes du bail ; qu'il convient d'observer que le bailleur ayant, de fait, autorisé la réalisation de trois bureaux avec fenêtres ne saurait en demander la remise en état aux frais du preneur, de même les travaux d'électricité qui apparaissent se rapporter à la transformation des bureaux ne seront pas retenus pour la même raison ; que le WC remplaçant celui à la Turque représente une amélioration bénéficiant au bailleur et il n'y a pas lieu d'imputer au locataire la charge de sa transformation en son état antérieur ; que les dégradations dues à la vétusté sont à la charge du bailleur ; qu'il est constant que la durée de vie des peintures, papiers peints est de 7 ans des dalles plastiques de 10 ans, des parquets de 20 ans, du carrelage et de la faïence de 20 ans pour la faïence murale ; que la société DESAUTEL a occupé les locaux 9 ans, du 1er février 2005 au 30 janvier 2014, en conséquence, le remplacement des peintures et papiers peints, atteints par la vétusté, même portant des trous, ne sauraient être mis à la charge de la société locataire ; qu'il n'est pas établi que le devis concernant les équipements de la cuisine n'a pas été réalisé pour rétablir la cuisine à la place d'un bureau alors que l'huissier, page 5 du rapport, a exposé que l'une des pièces de l'appartement transformé en bureau était à usage de cuisine ; que le devis correspondant, d'un montant de 1 595 EUR TTC établi par Fabrimeuble sera écarté puisque, comme il est dit plus haut, le bailleur avait accepté la transformation de l'appartement en bureaux aux termes du bail ; qu'en revanche, la plomberie, le chauffage et l'électricité, pour les travaux ne concernant pas la transformation des bureaux, sont à la charge du locataire et les factures d'un montant de 2 017,44 EUR de l'entreprise JM COUVERT et d'électricité de l'entreprise LAVALLE, de fournitures de matériel électrique et de pose pour un montant de 2 134, 80 EUR et 4 252,80 EUR seront retenues ; que de même les travaux de couverture zinguerie sont des grosses réparations qui doivent rester à la charge du propriétaire ; que nettoyage des lieux doit être mis à la charge du locataire ainsi que la réparation des autres dégradations, en conséquence, les postes suivants du devis de la société Platriers facadiers seront retenus : Nettoyage salle de bains page 3 : 2 240 EUR FIT + 20% TVA= 2 688 EUR TTC. Pose grillage page 5: 675 FUR HT + 20% TVA= 810 EUR Remise en état portail d'entrée : 895 EUR HT + 20% TVA= 1074 EUR, auxquels il convient d'ajouter les postes suivants du devis BEC construction : Réfection enduit suite à dégradation par végétation par manque d'entretien : 5 650 EUR HT soit 6 780 EUR TTC et les travaux divers pour 4 750 EURHT soit 5 700 EUR. Soit un total de : 2017,44 EUR+2 134, 80 EUR + 4 252,80 EUR + 2 688 EUR+ 810 EUR+ 1074 EUR+ 6 780 EUR+ 5 700 EUR = 25 457,04 EUR : que la SAS DESAUTEL sera donc condamnée à payer à la SCI DUCSAN la somme de 25 457,04 EUR à titre de dommages intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 janvier 2015 ; que la demande de la SC1 DUCSAN visant à entendre la SAS DESAUTEL condamnée à lui verser la somme de 32 566 EUR en réparation de la perte de chance de pouvoir vendre le local à un prix plus élevé , assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir étant subsidiaire, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point .En toute hypothèse, la SAS DESAUTEL ayant été condamnée à indemniser la bailleresse pour les dégradations causées aux locaux, il n'y a pas lieu de la condamner à payer une indemnité en réparation de la perte de chance de vendre le local à un prix plus élevé ce qui équivaudrait à une double indemnisation ;

1°) ALORS QUE l'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention et la qualité pour agir s'apprécient au jour de l'introduction de la demande en justice ; que sauf à justifier d'une moins-value de l'immeuble vendu, l'ancien bailleur qui n'est plus propriétaire des lieux ne justifie pas d'un intérêt à agir en réparation des dégradations reprochées à son ancien locataire ; qu'en considérant que la SCI DUCSAN avait intérêt à agir contre son ancien locataire en réparation des dégradations des lieux bien qu'elle n'était plus propriétaire des locaux à la date de son exploit introductif d'instance, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE sauf à justifier d'une moins-value de l'immeuble vendu, l'ancien bailleur qui n'est plus propriétaire des lieux ne justifie pas d'un intérêt à agir en réparation des dégradations reprochées à son ancien locataire ; qu'en considérant que la SCI DUCSAN était recevable et fondée à agir en dommages intérêts pour le préjudice subi du fait des désordres constatés dans les locaux loués, imputables au locataire, dans la mesure où « le local commercial nécessitait des réparations (
) pour pouvoir être loué ou vendu au prix du marché dans un état de réparations équivalent à ce qu'il était avant la location à la SAS DESAUTEL », tout en refusant de vérifier si le prétendu mauvais état des lieux loués lui avait fait perdre une chance de pouvoir vendre le local à un prix plus élevé, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;

3°) ALORS ENFIN ET EN TOUT HYPOTHESE QU'un bailleur doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la violation d'une clause du bail imposant au locataire la remise des lieux en leur état primitif à la fin du contrat lorsque cette remise en état est devenue impossible par suite de la vente de l'immeuble à un tiers ; qu'en se bornant à affirmer que la SCI DUCSAN justifie avoir subi un préjudice du seul fait de la dégradation des lieux et du défaut d'entretien imputables au locataire, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si la remise en état des lieux n'était pas devenue impossible par suite de la vente de l'immeuble à un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731 et 1732 du code civil.