Cour de cassation, Troisième chambre civile, 8 décembre 2016, 15-26.695

Portée limitée
Mots clés
immeuble • sci • vente • remploi • société • immobilier • préjudice • réparation • réhabilitation • produits • pourvoi • propriété • rapport • recours • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
8 décembre 2016
Cour d'appel de Paris Pôle 4 - Chambre 7
10 septembre 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-26.695
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris Pôle 4 - Chambre 7, 10 septembre 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C310505
  • Identifiant Judilibre :5fd9153691a7c7b039dda467
  • Président : M. CHAUVIN
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 décembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10505 F Pourvoi n° B 15-26.695 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société MJCS, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société de Requalification des quartiers anciens, dont le siège est [...] , 2°/ à la direction régionale des finances publiques d'IIe-de-France et du département de Paris, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société MJCS, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société de Requalification des quartiers anciens ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article

1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société MJCS aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.

qu'en statuant ainsi

, la cour d'appel, qui ne contestait pas l'omission de mètres carrés utiles dans l'évaluation du total des surfaces utiles, a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation applicable au litige, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 2°) ALORS également QUE le juge de l'expropriation est tenu d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a statué sur le montant de l'indemnisation au vu des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, dont elle a constaté qu'il en résultait une moyenne de 4 030 euros/m², moyenne dont le commissaire du gouvernement a soutenu qu'elle devait être réduite à 3 400 euros/m², en tenant compte de l'« insalubrité des parties communes[, la] surface importante et structure des bâtiments[, l']existence de nombreux locaux impropres à l'habitation (anciens garages ou remises)[, le] meilleur état général des termes de comparaison[, la] situation géographique sur le quartier La Chapelle[, les] conditions particulières de la rue Marx Dormoy [et l']obligation de reloger de nombreux occupants » (mémoire, p. 21), le commissaire du gouvernement évoquant également les « indéniables nuisances » subies par la [...] en raison du lourd trafic automobile » (mémoire, p. 19, 20) ; que dès lors, en retenant une moyenne de 3 000 euros/m² ([681 m² x 4 000] + [1 336,30 m² x 2 500 euros]) au regard d'« inconvénients » liés aux nuisances sonores, à la moindre valeur du quartier Marx Dormoy en comparaison des secteurs cités par le commissaire du gouvernement, à la grande vétusté des logements, à l'importance des superficies de faible valeur, à la présence d'une façade unique sur 1 000 m², à la « densité » et au « désordre architectural » des bâtiments de la cour et au coût de leur « éventuelle destruction », la cour d'appel, qui s'est prononcée au vu des mêmes inconvénients que ceux invoqués par le commissaire du gouvernement et a de surcroît fait état de plusieurs atouts présentés par la parcelle litigieuse, mais qui a néanmoins retenu une valeur moyenne de 3 000 euros/m², inférieure au prix de vente moyen des biens comparables et à la valeur vénale moyenne invoquée par le commissaire du gouvernement lui-même, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation applicable au litige, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 3°) ALORS en outre QUE parmi les termes de comparaison produits par le commissaire de gouvernement, auxquels la cour d'appel s'est référée, figuraient des biens que ce dernier estimait lui-même similaires au bien à évaluer, à savoir notamment, un immeuble quartier Clignancourt, « à proximité des emprises SNCF », aux « qualités constructives comparables », même si plus petit, dont le prix de vente était de 3 994 euros/m², un autre dont le « quartier [Goutte d'Or] et la structure en petits logements [étaient] assez similaires au bien à estimer », dont le prix était de 3 633 euros/m² ; que dès lors en retenant une indemnité équivalente à 3 000 euros/m² au regard de la structure et de l'état du bien ainsi que de son quartier d'implantation, sans expliquer en quoi les « inconvénients » retenus, similaires à ceux des termes de comparaison, justifiaient un tel écart dans l'indemnisation, a fortiori en l'état des atouts substantiels que la cour d'appel a par ailleurs reconnus au bien immobilier litigieux sis dans le 18ème arrondissement de Paris, dont un terrain d'assiette de 1 000 m² doté d'un potentiel de constructibilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation applicable au litige, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 4°) ALORS en toute hypothèse QUE la cour d'appel a relevé qu'il y avait lieu de « prendre en considération le potentiel de la parcelle, soit une parcelle de 1 000 mètres carrés, de forme régulière, ayant façade sur la [...] de long, cette parcelle offrant un potentiel de constructibilité qui n'est pas contesté » (jugement, p. 10) ; que dès lors en recensant, parmi les « inconvénients » présentés par la parcelle, dont il y avait également lieu de tenir compte, « la présence d'une seule façade pour cette grande parcelle de 1 000 m² carrés » (jugement, p. 11), la cour d'appel, qui s'est contredite, a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS également QUE dans son mémoire d'appel, la sci Mjcs faisait valoir, pièces à l'appui, que déjà en première instance, elle avait rapporté la preuve de la mainlevée de l'ensemble des arrêtés d'insalubrité remédiable pris sur l'ensemble immobilier litigieux, au fur et à mesure de leur adoption, et que l'insalubrité était parfaitement levée par les travaux réalisés par le propriétaire, la sci Mjcs ajoutant que les arrêtés d'insalubrité pris à son encontre, le 25 janvier 2012, ainsi que le 27 décembre 2011 concernant les parties communes de l'escalier A du bâtiment du [...] , avaient été annulés par des jugements du tribunal administratif versés aux débats, au vu de constats réalisés en 2013, suite aux travaux qu'elle avait effectués ; que dès lors en déclarant, aux motifs adoptés des premiers juges, que si plusieurs des arrêtés préfectoraux constatant l'insalubrité remédiable des certaines parties de l'immeuble avaient été levés, en raison des travaux réalisés par la sci Mjcs, le préfet s'était opposé à la demande de l'exproprié de voir lever un arrêté d'insalubrité pris le 27 « novembre » 2011 portant sur les parties communes de l'escalier A du bâtiment du [...] , malgré les travaux effectués par la sci Mjcs, de sorte qu'il convenait de retenir que l'immeuble était encore frappé de mesure administrative à caractère non définitif, et que l'immeuble conservait dans son ensemble et dans ses éléments constitutifs un caractère certain de vétusté et de fragilité (jugement, p. 6, 7), et en retenant par ses motifs propres que l'immeuble était « en très mauvais état malgré quelques travaux récents, au point que le juge n'a[vait] pu accéder à tous les logements », certains étant « desservis par des escaliers que le juge assimil[ait] à des échelles », et « l'immeuble a[yant] été considéré par l'administration comme insalubre » (arrêt, p. 3), sans répondre au mémoire de la sci Mjcs dans lequel elle rappelait, pièces à l'appui, que tous les arrêtés d'insalubrité avaient été levés ou annulés, à la suite des travaux qu'elle avait mis en oeuvre, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS encore QUE, pour les besoins de l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, et même s'il évalue un terrain bâti, le juge doit prendre en considération la situation des biens et la valeur intrinsèque du terrain sur lesquels ils sont implantés ; qu'en l'espèce, les terrains d'assiette des biens immobiliers proposés à titre de termes de comparaison n'étaient pas mentionnés, et il n'était pas allégué qu'ils présentaient un quelconque potentiel de constructibilité complémentaire ; que dès lors, en retenant une évaluation de l'indemnité d'expropriation sensiblement inférieure au prix de vente moyen des biens comparables énumérés à titre de termes de comparaison, sans expliquer en quoi et dans quelle mesure l'indemnité fixée par comparaison avec d'autres transactions, avait intégré une valorisation tenant compte de la situation exceptionnelle du terrain d'assiette, dont la cour d'appel a constaté qu'il constituait un atout en raison de ses dimensions (1 000 m²), de sa configuration régulière et de son potentiel de constructibilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation applicable au litige, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 7°) ALORS de plus QUE, pour évaluer l'indemnité d'expropriation, la cour d'appel a opté pour la méthode par comparaison, laquelle consiste à se référer aux transactions réalisées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit en cause ; que dès lors en déclarant qu'il convenait de tenir compte, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, du « coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble », critère qu'elle n'avait pas à considérer dans le cadre d'une méthode d'évaluation par comparaison, la cour d'appel a violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation applicables au litige, ensemble le principe de réparation intégrale ; 8°) ALORS en toute hypothèse QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité et que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; que dès lors, en tenant compte en l'espèce, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, du « coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble », la cour d'appel a statué par un motif purement hypothétique, équivalent à une absence de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile. 9°) ALORS au demeurant QUE ni la direction générale des finances ni la Soreqa ne se prévalaient de l'existence d'un projet de destruction/reconstruction, et moins encore de l'ampleur et du coût d'une telle opération à prendre en considération pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation ; que dès lors en déclarant qu'il convenait, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, de tenir compte du « coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 10°) ALORS enfin QUE ni la direction générale des finances ni la Soreqa ne se prévalaient de l'existence d'un projet de destruction/reconstruction, et moins encore de l'ampleur et du coût d'une telle opération à prendre en considération pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation ; que dès lors en déclarant d'office et sans susciter les observations préalables des parties qu'il convenait, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, de tenir compte du « coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble », la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR fixé l'indemnité due par la Soreqa à la sci Mjcs au titre de la dépossession foncière de l'immeuble sis [...] , à la somme de 6 711 000 euros, indemnité principale et indemnité de remploi confondues, et à 1 500 euros l'indemnité due à la sci Mjcs au titre des frais de déménagement ; AUX MOTIFS QUE la société MJCS est propriétaire de l'immeuble situé [...] ) objet de l'opération d'expropriation ; que le premier juge a fixé l'indemnité à 6 711 000 €, indemnités principale et de remploi confondues, a accordé à la société MJCS la somme de 1 500 € au titre des frais de déménagement, outre 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la société MJCS, appelante principale, demande que l'indemnité soit fixée de la façon suivante : - indemnité principale : 14 002 380 € - indemnité de remploi : 15 403 618 € - indemnité de déménagement : 150 000 € -indemnité de licenciement de personnel : sursis à statuer ; - sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : confirmation du jugement entrepris augmentée de 3 000 € pour la procédure d'appel ; que la SOREQA, intimée, demande que les indemnités soient fixées de la façon suivante : - indemnité d'expropriation (avec un abattement de 10% pour "vente en bloc") 4 432 815 € - indemnité de remploi : 44 281 € soit au total 4 811 096 € ; que le Commissaire du Gouvernement suggère de fixer les indemnités ainsi qu'il suit : -sur une base de 3 400 € le m² : 6 457 586 €, indemnité de remploi incluse ; -sur une base de 3 060 € le m² : 5 811 928 € indemnité de remploi incluse ; cette somme est opérée en pratiquant un abattement de 10% pour la sur-occupation des lieux ; que les discussion de la SCI MJCS sur certaines appréciations du commissaire du Gouvernement, dont la fausseté n'est au surplus pas établie, sont sans incidence sur le montant de l'indemnité à fixer ; que la Cour s'appuie sur les éléments qu'elle déduit des-constations du premiers juge lors de son transport, des éléments de comparaison produits et de leur ressemblance avec le bien exproprié, des différentes pièces régulièrement produites et non pas au vu de ce genre de discussions ; qu'à ce sujet, la Cour estime que le premier juge, qui a vu l'immeuble et l'a parfaitement décrit dans son procès-verbal, a parfaitement justifié des raisons qui l'avaient conduit à retenir le montant de l'indemnité qu'il a fixée ; que notamment cet immeuble est surchargé, sur-occupé, en très mauvais état malgré quelques travaux récents, au point que le juge n'a pu accéder à tous les logements ; que certains d'entre eux sont desservis par des escaliers que le juge assimile à des échelles ; qu'il a été considéré par l'administration comme insalubre ; que certaines parties de l'immeuble sont occupées par des locaux à usage d'atelier plus ou moins en activité ou à usage de stockage ; que les demandes de l'expropriée tendant à voir plus que triplé le montant de l'indemnité d'expropriation ne sont aucunement justifiées ; que les éléments de comparaison qu'il cite se rapportent à des biens sans rapport avec l'immeuble considéré, soit en raison de leur taille, soit en raison de leur état soit en raison de leur emplacement ; qu'enfin, sur l'abattement de 10% pour vente en bloc suggéré par l'expropriant, ce raisonnement ne saurait être retenu dès lors que l'exproprié restait, en l'absence de l'opération menée par l'expropriant, parfaitement libre d'administrer ou réaliser son bien comme il l'entendait ; qu'il a droit à l'indemnisation de la totalité de son préjudice et qu'un tel abattement n'a pas de fondement légal dès lorsqu'il n'est pas établi ni même allégué que te propriétaire avait conclu, avant la déclaration d'utilité publique, un engagement ferme de vente eu bloc ; qu'il n'est pas justifié que l'indemnité retenue pour frais de déménagement par le premier juge, qui a vu les meubles de la société expropriée dans les locaux, soit multipliée par 10 ainsi que le demande l'expropriée ; que dès lors la cour, adoptant les motifs du premier juge, confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'aux termes des dispositions de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'indemnité sera fixée à concurrence de la valeur vénale du bien, celle-ci étant déterminée d'après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l'occasion de la mutation d' immeubles, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l'emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant l jeu normal de l'offre et de la demande à un moment donné. que sur les arrêtés d'insalubrité : il est constant que plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris, constatant l'insalubrité remédiable des certaines parties de l'immeuble ; que plusieurs de ces arrêtés ont été levés, en raison des travaux réalisés par la SCI MJ.C.S. ; que par lettre en date du 5 décembre 2013, soit de manière concomitante à la procédure d'expropriation, le préfet s'est opposé à la demande de l'exproprié de voir lever un arrêté d'insalubrité pris le 27 novembre 2011 portant sur les parties communes de l'escalier A du bâtiment du [...] , tout en relevant la réalité, des travaux effectués par la SCI MJCS pour remédier aux désordres constatés ; que de ces éléments, il conviendra de retenir qu'il s'agit d'un immeuble encore frappé de mesure administrative à caractère non définitif ; que des travaux ont été exécutés afin de remédier aux plus graves désordres, l'immeuble conservant dans son ensemble et dans ses éléments constitutifs un caractère certain de vétusté et de fragilité qui n'échappent pas même à l'oeil profane et une consistance particulière par la densité des bâtiments sur cour ; que sur les superficies : les parties entendent évaluer le bien en considération des mètres carrés qu'il recèle ; que leurs conclusions sont très opposées, en dépit du recours à deux géomètres experts ; qu'il convient de retenir le mesurage effectué par le cabinet RHP, soit le géomètre dépêché par la SOREQA ; que son mesurage a été contradictoire ; que le mesurage de cet expert se réfère aux dispositions des articles R. 111-2 et R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, soit la mesure adoptée le plus couramment lors des mutations, et qui est réputée être celle reprise dans les termes de comparaison proposés par le commissaire ; que d'autre part, les dispositions de l'article 342 M du code général des impôts ne sont pas retenues, ces dispositions ayant vocation à arrêter les droits dus par les contribuables propriétaires d'un bien immobilier, et ce après l'application de multiples abattements ou coefficients sur les superficies ; Superficies établies par le cabinet RHP et retenues : Que l'immeuble à évaluer se présente somme suit : - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] : il s'agit d'une vieille maison R+2 outre un troisième sous le toit élevée sur sous-sol, présentant une surface utile de 204,50 m², en ce compris 20,20 m² de stockage et 19,10 m² de parties communes ; - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] ; même développement que la précédente adresse, soit R+2 outre an troisième sous les toits et un soussol présentant une superficie utile de 152,20 mètres carrés, dont 20,80 m² de stockage et 10,70 m² de parties communes ; - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] : un bâtiment sur rue de belle facture élevé sur sous-sol, R+3, présentent une surface utile de 324,30 mètres carrés, dont 58,50 m² de stockage et 10,30 m² de parties communes ; - plusieurs bâtiments dans la cour, à l'adresse du [...] : - accessible par l'escalier A, R+2, locaux numérotés de 28 à 52 sur les plans du cabinet RHP R+2 ; surface utile : 743,60 mètres carrés utiles, dont 7,40 m² de stockage et 111,40 m² de parties communes ; il s'agit des constructions en fond de cour, comprenant les logements en relativement bon état mais souffrant d'accès difficiles (circulation anormalement longues), des studios installés dans les anciens garages, éclairés en second jour seulement, de logements mal éclairés ; - accessibles, par l'escalier B, locaux numérotés 53 à 58, R+3 ; il s'agit d'un petit bâtiment à l'est de la parcelle, endommagé par l'adjonction en façade d'autre petit bâtiment, représentant une surface utile de 109,20 mètres carrés dont 12,40m² de stockage et 4,80 m² de parties communes ; - accessibles par l'escalier C, locaux numérotés 59 à 61, R+2 ; représentant une surface de 36,40 mètres carrés utiles, dont 4,40 m² de parties communes ; il s'agit d'une adjonction, au bâtiment précédent, sur une petite assiette, (bureaux en rez-de-chaussée de la SCI MJCS ; - accessibles par l'escalier D, locaux numérotés de 62 à 78, R+3 sur terre plein, sans sous-sol, représentant une surface dé 447,10 mètres carrés dont 134,80 m² de stockage et 202,70m² de parties communes ; il s'agit des locaux situés dans la cour, au sud de la parcelle, constitués de locaux aveugles (stockage, ancien atelier du garage) et de petits logements au-dessus ; soit un total de 2.017,30 mètres carrés se décomposant en, - d'une part, - 681 mètres, carrés situés dans des bâtiments à l'origine, cohérents, ayant façade sur la [...] et façade sur la cour arrière, constituant des logements en majorité vétustes, mais qui certains présentent des atouts (logements avec des baies sur la rue, sur la cour), - et d'autre part, 1.336,30 mètres carrés (A : 743,60 + B : 109,20 + C : 36,40 + D : 447,10), situés dans des bâtiments désordonnés, construits au fur et à mesure du temps dans la cour qu'ils ont progressivement et anormalement densifiée, constituant de petits, voire de très petits logements souffrant d'accès difficile, d'éclairement naturel limité, de configuration non fonctionnelle, ainsi que des locaux d'activité aveugles difficilement exploitables en l'état ; que sur la méthode d'évaluation : la proposition de la SCI M.J.C.S. d'évaluer le bien sur la base de la valeur du mètre carré habitable ou du mètre carré commercial n'est pas adaptée, puisqu'il s'agit ici d'évaluer la valeur d'un immeuble entiez de plus de 2.000 mètres carrés utiles, construit sur une parcelle de près de 2 000 mètres carrés et contenant une soixantaine de logements ; que les termes de comparaison proposés par la SOREQA ne sont pas probante, soit parce qu'ils ne renseignent pas suffisamment soit parce qu'ils visent des hôtels, soit des biens distincts de celui de l'espèce ; Termes de comparaison retenus par le tribunal : que le commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants : ' - vente du 20 septembre 2011 2011p5188 [...] Prix : 1.900.000 euros pour 523 mètres carrés utiles soit 3.666 euros par mètre carré utile immeuble de 4 étages élevé sur terre plein comprenant 2 locaux commerciaux et 24 logements, dans le quartier de Goutte d'Or ; - vente du 9 juin 2011 2011p3462 immeuble sis [...] prix : 2.800.000 euros pour une surface utile de 523 mètres carrés soit 5.458 euros le mètre carré utile immeuble de 5 étages élevé sur sous-sol comprenant un local commercial et 15 logements (3 par étage), quartier de Clignancourt, vers le boulevard Ornano ; - vente du 5 avril 2011 2011p2310 immeuble [...] prix : 679.000 euros pour une surface utile de 179 mètres carrés : soit 3.994 euros par mètre carré utile immeuble de 2 étages carrés et d'un troisième en bois, élevé sur sous-sol partiel, immeuble comprenant 5 logements ; - vente du 30 mars 2011 2011p2623 immeuble du [...] prix : 1.000.000 euros pour une surface utile de 313 mètres carrés soit 3.195 euros le mètre carré utile immeuble de 4 étages élevé sur sous-sol comprenant un local commercial et 9 logements, à proximité de la porte de Saint-Ouen ; - vente du 9 février 2011 2011p1895 [...] Prix : 1.050.000 euros Pour une surface utile de 270 mètres carrés soit 3.770 euros le mètre carré utile ; - vente au 31 janvier 2012 2012p1673 immeuble du [...] prix : 6.300.000 euros pour une surface utile de 1.245 mètres carrés, soit 5.060 le mètre carré utile immeuble de 5 étages (la description est incomplète) comprenant 2 locaux commerciaux et 26 appartements II ressort de ces termes, - une moyenne de 4.030 euros le mètre carré utile, - une médiane à hauteur de 3.770 euros le mètre carré utile ([...] ) ; que les termes de comparaison visent des immeubles développant des surfaces bien plus réduite que celles offertes par l'immeuble de l'espèce (532, 513, 179, 313, 278 m²), à l'exception de l'immeuble du [...] qui au demeurant offre la moitié des surfaces de l'immeuble exproprié (1.245 m² dans un bel immeuble sans désordre apparent) ; que les termes de comparaison visent des immeubles traditionnels, soit des immeubles dont le bâti original n'a pas été affecté par des interventions successives et malencontreuses, comme les superficies observées dans la cour de l'immeuble de la [...] ; mais qu'il faut prendre en considération le potentiel de la parcelle, soit une parcelle de 1.000 mètres carrés, de forme régulière, ayant façade sur la [...] de 26 mètres de long, cette parcelle offrant un potentiel de constructibilité qui n'est pas contesté ; qu'en considération de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité en retenant, - pour les superficies contenues dans les bâtiments sur rue, 681 mètres carrés, une valeur de 4.000 euros le mètre carré ; - pour les superficies situées dans les bâtiments de cour, soit 1.336,30 mètres carrés, une valeur de 2.500 euros le mètre carré ; que sur les abattements sollicités par la SOREQA, il n'y a pas lieu de pratiquer d'abattement pour "vente en bloc", l'évaluation s'étant faite au regard de mutations d'immeubles entiers ; qu'il n'y a pas lieu non plus à abattement pour occupation, les immeubles vendus, cités à titre de comparaison, étant réputés vendus occupés, partiellement ou totalement ; calcul de l'indemnité : qu'il en découle l'indemnité suivante : indemnité principale : 681 mètres carrés x 4.000 euros = 2.724.000 euros 1.336,30 mètres carrés x 2.500 euros = 3.340.750 euros total : 6.064.750 euros arrondi à 6.100.000 euros, soit une moyenne de 3.000 euros en nombre rond le mètre carré pour cet ensemble immobilier présentant, des atouts liés, - à la contenance de la parcelle (1.000 mètres carrés) et à son potentiel, - la configuration régulière de celle-ci, - à l'emplacement situé sur l'axe très achalandé de la [...] , des inconvénients liés, - aux nuisances sonores sur l'axe, de la [...] , - à la valeur moindre de ce quartier H... comparé aux autres secteurs cités par le commissaire da gouvernement, - à la grande vétusté des logements et autres locaux commerciaux et d'activité, - au nombre importent de petits ou très petits logements (près dé 60), - à l'importance des superficies de faible valeur, - à la présence d'une seule façade pour cette grande parcelle de 1.000 mètres carrés, - à la densité et au désordre architectural des -bâtiments dans la cour, qui sont un obstacle à la conservation de l'immeuble dans son état actuel, - au coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble, qu'à cette indemnité principale s'ajoute l'indemnité de remploi, soit : indemnité de remploi : 20%sur 5.000 euros = 1.000 euros 15% entre 5.000 et 15.000 = 1.500 euros, 10% au-delà = 608.500 euros 611.000 euros soit une indemnité globale allouée au titre-de la dépossession de l'ensemble immobilier sis [...] euros (6. 100. 000 euros + 611.000 euros) ; que sur l'indemnité de déménagement, la SCI MJCS occupe quelques locaux, tant pour gérer son patrimoine que pour réaliser quelques travaux sur place ; que l'importance des locaux occupés par la SCI MJCS, des matériels et des effets contenus dans ces locaux ne justifie pas une indemnité supérieure à 1.500 euros ; que sur les autres prétentions de la SCI MJCS, la contestation sur l'omission alléguée de quelques mètres carrés, comme celle alléguée, relative à la propriété du fonds voisin, ne sont pas sérieuses en ce qu'elles ne sont pas susceptibles de faire évoluer significativement le montant de l'indemnité : il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité sous forme alternative ; ALORS QUE des indemnités de licenciement peuvent être accordées à l'exproprié, s'il doit en verser à des salairiés en raison de l'opération d'expropriation ; qu'à cet égard, dans son mémoire d'appel, la sci Mjcs faisait valoir qu'elle devrait, du fait de l'opération d'expropriation touchant l'immeuble litigieux, licencier un employé auquel elle avait recours pour effectuer des travaux dans cet immeuble, et demandait à la cour d'appel de surseoir sur cette question dans l'attente de connaître le montant des indemnités dues de ce chef ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

MOYENS ANNEXES

à la présente décision Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société MJCS. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR fixé l'indemnité due par la Soreqa à la sci Mjcs au titre de la dépossession foncière de l'immeuble sis [...] , à la somme de 6 711 000 euros, indemnité principale et indemnité de remploi confondues ; AUX MOTIFS QUE la société MJCS est propriétaire de l'immeuble situé [...] ) objet de l'opération d'expropriation ; que le premier juge a fixé l'indemnité à 6 711 000 €, indemnités principale et de remploi confondues, a accordé à la société MJCS la somme de 1 500 € au titre des frais de déménagement, outre 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la société MJCS, appelante principale, demande que l'indemnité soit fixée de la façon suivante : - indemnité principale : 14 002 380 € - indemnité de remploi : 15 403 618 € - indemnité de déménagement : 150 000 € -indemnité de licenciement de personnel : sursis à statuer ; - sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : confirmation du jugement entrepris augmentée de 3 000 € pour la procédure d'appel ; que la SOREQA, intimée, demande que les indemnités soient fixées de la façon suivante : - indemnité d'expropriation (avec un abattement de 10% pour "vente en bloc") 4 432 815 € - indemnité de remploi : 44 281 € soit au total 4 811 096 € ; que le Commissaire du Gouvernement suggère de fixer les indemnités ainsi qu'il suit : -sur une base de 3 400 € le m² : 6 457 586 €, indemnité de remploi incluse ; -sur une base de 3 060 € le m² : 5 811 928 € indemnité de remploi incluse ; cette somme est opérée en pratiquant un abattement de 10% pour la sur-occupation des lieux ; que les discussion de la SCI MJCS sur certaines appréciations du commissaire du Gouvernement, dont la fausseté n'est au surplus pas établie, sont sans incidence sur le montant de l'indemnité à fixer ; que la Cour s'appuie sur les éléments qu'elle déduit des-constations du premiers juge lors de son transport, des éléments de comparaison produits et de leur ressemblance avec le bien exproprié, des différentes pièces régulièrement produites et non pas au vu de ce genre de discussions ; qu'à ce sujet, la Cour estime que le premier juge, qui a vu l'immeuble et l'a parfaitement décrit dans son procès-verbal, a parfaitement justifié des raisons qui l'avaient conduit à retenir le montant de l'indemnité qu'il a fixée ; que notamment cet immeuble est surchargé, sur-occupé, en très mauvais état malgré quelques travaux récents, au point que le juge n'a pu accéder à tous les logements ; que certains d'entre eux sont desservis par des escaliers que le juge assimile à des échelles ; qu'il a été considéré par l'administration comme insalubre ; que certaines parties de l'immeuble sont occupées par des locaux à usage d'atelier plus ou moins en activité ou à usage de stockage ; que les demandes de l'expropriée tendant à voir plus que triplé le montant de l'indemnité d'expropriation ne sont aucunement justifiées ; que les éléments de comparaison qu'il cite se rapportent à des biens sans rapport avec l'immeuble considéré, soit en raison de leur taille, soit en raison de leur état soit en raison de leur emplacement ; qu'enfin, sur l'abattement de 10% pour vente en bloc suggéré par l'expropriant, ce raisonnement ne saurait être retenu dès lors que l'exproprié restait, en l'absence de l'opération menée par l'expropriant, parfaitement libre d'administrer ou réaliser son bien comme il l'entendait ; qu'il a droit à l'indemnisation de la totalité de son préjudice et qu'un tel abattement n'a pas de fondement légal dès lorsqu'il n'est pas établi ni même allégué que te propriétaire avait conclu, avant la déclaration d'utilité publique, un engagement ferme de vente eu bloc ; qu'il n'est pas justifié que l'indemnité retenue pour frais de déménagement par le premier juge, qui a vu les meubles de la société expropriée dans les locaux, soit multipliée par 10 ainsi que le demande l'expropriée ; que dès lors la cour, adoptant les motifs du premier juge, confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QU'aux termes des dispositions de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'indemnité sera fixée à concurrence de la valeur vénale du bien, celle-ci étant déterminée d'après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l'occasion de la mutation d' immeubles, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l'emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant l jeu normal de l'offre et de la demande à un moment donné. que sur les arrêtés d'insalubrité : il est constant que plusieurs arrêtés préfectoraux ont été pris, constatant l'insalubrité remédiable des certaines parties de l'immeuble ; que plusieurs de ces arrêtés ont été levés, en raison des travaux réalisés par la SCI MJ.C.S. ; que par lettre en date du 5 décembre 2013, soit de manière concomitante à la procédure d'expropriation, le préfet s'est opposé à la demande de l'exproprié de voir lever un arrêté d'insalubrité pris le 27 novembre 2011 portant sur les parties communes de l'escalier A du bâtiment du [...] , tout en relevant la réalité, des travaux effectués par la SCI MJCS pour remédier aux désordres constatés ; que de ces éléments, il conviendra de retenir qu'il s'agit d'un immeuble encore frappé de mesure administrative à caractère non définitif ; que des travaux ont été exécutés afin de remédier aux plus graves désordres, l'immeuble conservant dans son ensemble et dans ses éléments constitutifs un caractère certain de vétusté et de fragilité qui n'échappent pas même à l'oeil profane et une consistance particulière par la densité des bâtiments sur cour ; que sur les superficies : les parties entendent évaluer le bien en considération des mètres carrés qu'il recèle ; que leurs conclusions sont très opposées, en dépit du recours à deux géomètres experts ; qu'il convient de retenir le mesurage effectué par le cabinet RHP, soit le géomètre dépêché par la SOREQA ; que son mesurage a été contradictoire ; que le mesurage de cet expert se réfère aux dispositions des articles R. 111-2 et R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, soit la mesure adoptée le plus couramment lors des mutations, et qui est réputée être celle reprise dans les termes de comparaison proposés par le commissaire ; que d'autre part, les dispositions de l'article 342 M du code général des impôts ne sont pas retenues, ces dispositions ayant vocation à arrêter les droits dus par les contribuables propriétaires d'un bien immobilier, et ce après l'application de multiples abattements ou coefficients sur les superficies ; Superficies établies par le cabinet RHP et retenues : Que l'immeuble à évaluer se présente somme suit : - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] : il s'agit d'une vieille maison R+2 outre un troisième sous le toit élevée sur sous-sol, présentant une surface utile de 204,50 m², en ce compris 20,20 m² de stockage et 19,10 m² de parties communes ; - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] ; même développement que la précédente adresse, soit R+2 outre an troisième sous les toits et un soussol présentant une superficie utile de 152,20 mètres carrés, dont 20,80 m² de stockage et 10,70 m² de parties communes ; - un bâtiment sur rue à l'adresse du [...] : un bâtiment sur rue de belle facture élevé sur sous-sol, R+3, présentent une surface utile de 324,30 mètres carrés, dont 58,50 m² de stockage et 10,30 m² de parties communes ; - plusieurs bâtiments dans la cour, à l'adresse du [...] : - accessible par l'escalier A, R+2, locaux numérotés de 28 à 52 sur les plans du cabinet RHP R+2 ; surface utile : 743,60 mètres carrés utiles, dont 7,40 m² de stockage et 111,40 m² de parties communes ; il s'agit des constructions en fond de cour, comprenant les logements en relativement bon état mais souffrant d'accès difficiles (circulation anormalement longues), des studios installés dans les anciens garages, éclairés en second jour seulement, de logements mal éclairés ; - accessibles, par l'escalier B, locaux numérotés 53 à 58, R+3 ; il s'agit d'un petit bâtiment à l'est de la parcelle, endommagé par l'adjonction en façade d'autre petit bâtiment, représentant une surface utile de 109,20 mètres carrés dont 12,40m² de stockage et 4,80 m² de parties communes ; - accessibles par l'escalier C, locaux numérotés 59 à 61, R+2 ; représentant une surface de 36,40 mètres carrés utiles, dont 4,40 m² de parties communes ; il s'agit d'une adjonction, au bâtiment précédent, sur une petite assiette, (bureaux en rez-de-chaussée de la SCI MJCS ; - accessibles par l'escalier D, locaux numérotés de 62 à 78, R+3 sur terre plein, sans sous-sol, représentant une surface dé 447,10 mètres carrés dont 134,80 m² de stockage et 202,70m² de parties communes ; il s'agit des locaux situés dans la cour, au sud de la parcelle, constitués de locaux aveugles (stockage, ancien atelier du garage) et de petits logements au-dessus ; soit un total de 2.017,30 mètres carrés se décomposant en, - d'une part, - 681 mètres, carrés situés dans des bâtiments à l'origine, cohérents, ayant façade sur la [...] et façade sur la cour arrière, constituant des logements en majorité vétustes, mais qui certains présentent des atouts (logements avec des baies sur la rue, sur la cour), - et d'autre part, 1.336,30 mètres carrés (A : 743,60 + B : 109,20 + C : 36,40 + D : 447,10), situés dans des bâtiments désordonnés, construits au fur et à mesure du temps dans la cour qu'ils ont progressivement et anormalement densifiée, constituant de petits, voire de très petits logements souffrant d'accès difficile, d'éclairement naturel limité, de configuration non fonctionnelle, ainsi que des locaux d'activité aveugles difficilement exploitables en l'état ; que sur la méthode d'évaluation : la proposition de la SCI M.J.C.S. d'évaluer le bien sur la base de la valeur du mètre carré habitable ou du mètre carré commercial n'est pas adaptée, puisqu'il s'agit ici d'évaluer la valeur d'un immeuble entiez de plus de 2.000 mètres carrés utiles, construit sur une parcelle de près de 2 000 mètres carrés et contenant une soixantaine de logements ; que les termes de comparaison proposés par la SOREQA ne sont pas probante, soit parce qu'ils ne renseignent pas suffisamment soit parce qu'ils visent des hôtels, soit des biens distincts de celui de l'espèce ; Termes de comparaison retenus par le tribunal : que le commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants : ' - vente du 20 septembre 2011 2011p5188 [...] : 1.900.000 euros pour 523 mètres carrés utiles soit 3.666 euros par mètre carré utile immeuble de 4 étages élevé sur terre plein comprenant 2 locaux commerciaux et 24 logements, dans le quartier de Goutte d'Or ; - vente du 9 juin 2011 2011p3462 immeuble sis [...] prix : 2.800.000 euros pour une surface utile de 523 mètres carrés soit 5.458 euros le mètre carré utile immeuble de 5 étages élevé sur sous-sol comprenant un local commercial et 15 logements (3 par étage), quartier de Clignancourt, vers le boulevard Ornano ; - vente du 5 avril 2011 2011p2310 immeuble [...] prix : 679.000 euros pour une surface utile de 179 mètres carrés : soit 3.994 euros par mètre carré utile immeuble de 2 étages carrés et d'un troisième en bois, élevé sur sous-sol partiel, immeuble comprenant 5 logements ; - vente du 30 mars 2011 2011p2623 immeuble du [...] prix : 1.000.000 euros pour une surface utile de 313 mètres carrés soit 3.195 euros le mètre carré utile immeuble de 4 étages élevé sur sous-sol comprenant un local commercial et 9 logements, à proximité de la porte de Saint-Ouen ; - vente du 9 février 2011 2011p1895 [...] Prix : 1.050.000 euros Pour une surface utile de 270 mètres carrés soit 3.770 euros le mètre carré utile ; - vente au 31 janvier 2012 2012p1673 immeuble du [...] prix : 6.300.000 euros pour une surface utile de 1.245 mètres carrés, soit 5.060 le mètre carré utile immeuble de 5 étages (la description est incomplète) comprenant 2 locaux commerciaux et 26 appartements II ressort de ces termes, - une moyenne de 4.030 euros le mètre carré utile, - une médiane à hauteur de 3.770 euros le mètre carré utile ([...] ) ; que les termes de comparaison visent des immeubles développant des surfaces bien plus réduite que celles offertes par l'immeuble de l'espèce (532, 513, 179, 313, 278 m²), à l'exception de l'immeuble du [...] qui au demeurant offre la moitié des surfaces de l'immeuble exproprié (1.245 m² dans un bel immeuble sans désordre apparent) ; que les termes de comparaison visent des immeubles traditionnels, soit des immeubles dont le bâti original n'a pas été affecté par des interventions successives et malencontreuses, comme les superficies observées dans la cour de l'immeuble de la [...] ; mais qu'il faut prendre en considération le potentiel de la parcelle, soit une parcelle de 1.000 mètres carrés, de forme régulière, ayant façade sur la [...] de 26 mètres de long, cette parcelle offrant un potentiel de constructibilité qui n'est pas contesté ; qu'en considération de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité en retenant, - pour les superficies contenues dans les bâtiments sur rue, 681 mètres carrés, une valeur de 4.000 euros le mètre carré ; - pour les superficies situées dans les bâtiments de cour, soit 1.336,30 mètres carrés, une valeur de 2.500 euros le mètre carré ; que sur les abattements sollicités par la SOREQA, il n'y a pas lieu de pratiquer d'abattement pour "vente en bloc", l'évaluation s'étant faite au regard de mutations d'immeubles entiers ; qu'il n'y a pas lieu non plus à abattement pour occupation, les immeubles vendus, cités à titre de comparaison, étant réputés vendus occupés, partiellement ou totalement ; calcul de l'indemnité : qu'il en découle l'indemnité suivante : indemnité principale : 681 mètres carrés x 4.000 euros = 2.724.000 euros 1.336,30 mètres carrés x 2.500 euros = 3.340.750 euros total : 6.064.750 euros arrondi à 6.100.000 euros, soit une moyenne de 3.000 euros en nombre rond le mètre carré pour cet ensemble immobilier présentant, des atouts liés, - à la contenance de la parcelle (1.000 mètres carrés) et à son potentiel, - la configuration régulière de celle-ci, - à l'emplacement situé sur l'axe très achalandé de la [...] , des inconvénients liés, - aux nuisances sonores sur l'axe, de la [...] , - à la valeur moindre de ce quartier H... comparé aux autres secteurs cités par le commissaire da gouvernement, - à la grande vétusté des logements et autres locaux commerciaux et d'activité, - au nombre importent de petits ou très petits logements (près dé 60), - à l'importance des superficies de faible valeur, - à la présence d'une seule façade pour cette grande parcelle de 1.000 mètres carrés, - à la densité et au désordre architectural des -bâtiments dans la cour, qui sont un obstacle à la conservation de l'immeuble dans son état actuel, - au coût engendré par l'éventuelle destruction des bâtiments de la cour, pour une réhabilitation de l'ensemble, qu'à cette indemnité principale s'ajoute l'indemnité de remploi, soit : indemnité de remploi : 20%sur 5.000 euros = 1.000 euros 15% entre 5.000 et 15.000 = 1.500 euros, 10% au-delà = 608.500 euros 611.000 euros soit une indemnité globale allouée au titre-de la dépossession de l'ensemble immobilier sis [...] euros (6. 100. 000 euros + 611.000 euros) ; que sur les autres prétentions de la SCI MJCS, la contestation sur l'omission alléguée de quelques mètres carrés, comme celle alléguée, relative à la propriété du fonds voisin, ne sont pas sérieuses en ce qu'elles ne sont pas susceptibles de faire évoluer significativement le montant de l'indemnité : il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité sous forme alternative ; 1°) ALORS QUE le juge de l'expropriation est tenu d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, la sci Mjcs faisait valoir que, indépendamment des modalités de calcul de la surface utile totale retenues par le premier juge, il y avait lieu de prendre en compte des surfaces omises, à savoir celles de 18 m² constituant le lot n° 6, et 54,70 m² correspondant au passage couvert, outre les surfaces de combles non répertoriées, tous les éléments utiles ayant été communiqués (mémoire d'appel de la sci Mjcs, p. 23, 24) ; qu'aux motifs adoptés du premier juge, la cour d'appel a cependant déclaré que « la contestation sur l'omission alléguée de quelques mètres carrés, comme celle alléguée, relative à la propriété du fonds voisin, [n'étaient] pas sérieuses en ce qu'elles [n'étaient] pas susceptibles de faire évoluer significativement le montant de l'indemnité », laquelle n'avait pas lieu d'être fixée sous forme alternative ;