Cour de cassation, Troisième chambre civile, 1 décembre 2016, 15-23.351

Mots clés
servitude • propriété • rapport • pourvoi • société • risque • lotissement • contrat • expropriation • recevabilité • règlement • statuer • terme • vente • siège • syndicat • syndic • immobilier • maire

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
1 décembre 2016
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
11 juin 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-23.351
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11 juin 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C301337
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000033528537
  • Identifiant Judilibre :5fd9160b68419db14cd6e882
  • Rapporteur : Mme Brenot
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Jean-Philippe Caston, SCP Lyon-Caen et Thiriez
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er décembre 2016 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1337 F-D Pourvoi n° S 15-23.351 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par l'Association syndicale libre (ASL) Colline Franciscaine, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 11 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre B), dans le litige l'opposant : 1°/ à la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, domicilié [Adresse 12], 2°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Tagerim, dont le siège [Adresse 7], 3°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Fontenoy immobilier, dont le siège est [Adresse 2], 4°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], dont le siège est [Adresse 8], représenté par son syndic la société Cabinet Gestrim Garibaldi, dont le siège est [Adresse 3], 5°/ à la société Défim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, les observations de la SCP Caston, avocat de l'Association syndicale libre Colline Franciscaine, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune de [Localité 1], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Aix-en-Provence, 11 juin 2015), que la commune de [Localité 1], propriétaire de la parcelle cadastrée HE [Cadastre 4], issue de la division de la parcelle HE [Cadastre 1] dont la société Defim était propriétaire, a assigné en désenclavement de cette parcelle l'Association syndicale libre (ASL) Colline Franciscaine, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée HE [Cadastre 8], la société Defim et les syndicats de copropriétaires des fonds mitoyens ; qu'un arrêt du 18 décembre 2012 a constaté l'état d'enclavement de la parcelle cadastrée HE [Cadastre 4] et a ordonné une expertise pour rechercher les solutions possibles de désenclavement ; que l'arrêt attaqué a déterminé l'assiette du passage sur la parcelle appartenant à l'ASL ; Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense : Attendu qu'après avoir formé un pourvoi dirigé contre tous les propriétaires des parcelles mitoyennes, parties devant la cour d'appel, l'ASL Colline Franciscaine s'est désistée de celui-ci seulement à l'égard de trois d'entre elles ; Attendu cependant que les propriétaires des parcelles voisines de la parcelle enclavée ne sont pas dans une situation d'indivisibilité ; D'où il suit que le pourvoi est recevable ;

Sur le moyen

unique pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu que l'ASL fait grief à

l'arrêt de dire qu'un passage permettant de désenclaver la parcelle HE [Cadastre 4] sera pris sur la parcelle HE [Cadastre 8] lui appartenant ;

Mais attendu

que, l'arrêt du 18 décembre 2012, qui a constaté l'état d'enclavement de la parcelle HE n° [Cadastre 4], n'ayant pas été frappé de pourvoi en cassation, le moyen est irrecevable ;

Mais sur le moyen

unique, pris en sa quatrième branche :

Vu

les articles 682 et 683 du code civil ;

Attendu que, pour fixer l'assiette de la servitude sur la parcelle cadastrée HE [Cadastre 8], selon le tracé n° 3 figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise, l'arrêt retient

que ce tracé est plus court que le tracé n° 2, ne grève qu'une parcelle et ne nécessite aucun aménagement ;

Qu'en statuant ainsi

, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce tracé était compatible avec les contraintes du plan local d'urbanisme applicable à cette parcelle et s'il n'était pas plus dangereux et donc plus dommageable que le tracé n° 2 proposé par l'expert, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de [Localité 1] et la condamne à payer à l'ASL Colline Franciscaine la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour l'Association syndicale libre Colline Franciscaine. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit qu'un passage suffisant ne pouvait être établi sur la parcelle HE [Cadastre 3], dit que le passage permettant de désenclaver la parcelle cadastrée HE [Cadastre 4], appartenant à la Commune de [Localité 1], serait pris sur l'[Adresse 11] cadastrée HE [Cadastre 8], appartenant à l'ASL COLLINE FRANCISCAINE, et s'exercerait sur l'assiette figurant en teinte rouge sur le plan de propositions de désenclavement constituant l'annexe 5-5 du rapport d'expertise et dit que les frais d'entretien de la portion de l'[Adresse 11] grevée du droit de passage susvisé seraient supportés par moitié par la Commune de [Localité 1] et l'ASL COLLINE FRANCISCAINE ; AUX MOTIFS QUE l'article 684 du Code civil dispose que « si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable » ; qu'aux termes d'un acte de partage des 18 et 19 mai 1953, une parcelle bordée à l'ouest par l'[Adresse 9] et au sud par l'[Adresse 10], a été attribuée à [Y] [J] ; que par un acte du 4 octobre 1956, [Y] [J] a vendu à une société la parcelle aujourd'hui cadastrée HE [Cadastre 10], bordée à l'ouest par l'[Adresse 9] sur laquelle est édifiée la copropriété située [Adresse 4] ; qu'aux termes de cet acte la parcelle HE [Cadastre 10] a été grevée d'une servitude de passage permettant d'accéder, à partir de l'[Adresse 9], au surplus de la propriété dont [Y] [J] est resté propriétaire à l'est ; qu'en 1973, [Y] [J] a été exproprié par l'Etat de la partie nord du surplus de sa propriété ; que la partie expropriée a alors été cadastrée section HE [Cadastre 1] et le surplus restant lui appartenir a été cadastré section HE [Cadastre 9] ; qu'en raison de cette division, il n'a plus été possible d'utiliser la servitude conventionnelle pour accéder en voiture à la parcelle HE [Cadastre 1] qui disposait toutefois d'une issue suffisante pour l'[Adresse 10] ; que [Y] [J] a ensuite cédé à une société la parcelle HE [Cadastre 9] qui a été divisée en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrées section HE [Cadastre 7] et HE [Cadastre 9] ; que la première est destinée à l'élargissement de l'[Adresse 10] et une copropriété dénommée LES CERISIERS a été construite sur la seconde ; que l'adresse de cette copropriété est [Adresse 5] car son accès se fait notamment par la servitude instituée le 4 octobre 1956 ; que le projet en vue duquel la parcelle HE [Cadastre 1] avait fait l'objet d'une expropriation n'ayant pas été réalisé, l'Etat a cédé cette parcelle à la SARL DEFIM le 18 janvier 1993 ; que la parcelle HE [Cadastre 1] a été divisée en trois nouvelles parcelles : la parcelle HE [Cadastre 3] sur laquelle la SARL DEFIM a fait construire le groupe d'immeubles en copropriété dénommé ROYAL EDEN, situé [Adresse 8] et ayant une issue sur cette avenue, la parcelle HE [Cadastre 5], destinée à l'élargissement de l'[Adresse 10], la parcelle HE [Cadastre 4] que la SARL DEFIM a cédée gratuitement à la Commune de [Localité 1] ; qu'il résulte de ce qui précède que l'enclave de la parcelle HE [Cadastre 4] résulte exclusivement de la division de la parcelle HE [Cadastre 1] ; que pour désenclaver le fonds de la Commune de [Localité 1] par la parcelle HE [Cadastre 3] provenant de la division de la parcelle HE [Cadastre 1], l'expert propose deux trajets, le trajet 1a et le trajet 1b ; que s'agissant du trajet 1a, il écrit notamment : « Cette proposition d'accès (…) consiste à emprunter, à partir de l'[Adresse 10], l'accès existant piétonnier (contre-allée) sur la parcelle HE n° [Cadastre 2], puis à créer un accès carrossable entre les deux bâtiments du Royal Eden, passant à proximité de la placette d'agrément et de la piscine (…). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (remblais) et un grand nombre d'aménagements (…). Il est à noter que l'accès piéton existant (contre-allée et coursives à proximité de la placette d'agrément et de la piscine) (…) est d'une largeur inférieure à 3,5 mètres. Par conséquent, il sera nécessaire de l'élargir à 3,5 mètres afin de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie, et de ramassage des ordures ménagères (…). La longueur totale de ce tracé depuis l'[Adresse 10] est d'environ 173 mètres. Cette solution s'avère très fortement dommageable (…) car elle conduit à faire passer des véhicules à très grande proximité des entrées du bâtiment 2 (environ à une quinzaine de mètres), de balcons (environ 4,50 mètres), de la placette d'agrément (à environ 40 cm, qui devra éventuellement être détruite) et de la piscine (à environ une dizaine de mètres, devenant presque inaccessible) (…) ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers » ; que s'agissant du trajet 1b, l'expert écrit notamment : « Cette proposition d'accès (…) consiste à créer, à partir de l'[Adresse 10], un accès sur la parcelle HE n° [Cadastre 5] (propriété de la ville de [Localité 1]), puis à élargir l'accès piéton existant (…) et enfin à créer une rampe d'accès (…) pour atteindre la parcelle cadastrée section HE n° [Cadastre 4] (…). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (déblais et remblais) (…) la construction d'au moins deux murs de soutènement imposants, dont la hauteur atteindra jusqu'à cinq mètres, sur une longueur allant de 4,50 mètres à 27 mètres (…) Cette proposition (…) nécessite l'élargissement de l'accès piéton existant (…) à 3,5 mètres, puis de le prolonger en créant une rampe d'accès d'une largeur de 3,5 mètres sur environ 119 mètres (…) La longueur totale de ce tracé depuis l'[Adresse 10] est d'environ 170 mètres (…) Ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers » ; qu'il résulte de ce qui précède qu'en raison du risque que présenterait pour les usagers la circulation de véhicules à travers le jardin d'agrément de la copropriété cadastrée section HE [Cadastre 3], un passage suffisant ne peut être établi sur ce fonds, en sorte que l'article 682 est applicable ; que l'expert a proposé un deuxième trajet de désenclavement consistant à emprunter l'accès carrossable qui prend naissance sur l'[Adresse 9] et traverse la parcelle HE [Cadastre 10], puis à élargir l'accès piétonnier existant dans son prolongement sur la parcelle HE [Cadastre 6] ; que ce trajet a une longueur de 45 mètres ; qu'il a également proposé un troisième trajet consistant à emprunter, sur une longueur de 42 mètres, l'[Adresse 11] (parcelle HE [Cadastre 8] appartenant à l'ASL) qui prend naissance sur l'[Adresse 9] ; que ce trajet, qui figure en teinte rouge sur le plan de propositions de désenclavement constituant l'annexe 5-5 du rapport d'expertise, répond le mieux aux exigences de l'article 683 du Code civil dès lors qu'il est plus court que le trajet n° 2, ne grève qu'une parcelle et ne nécessite aucun aménagement dans la mesure où l'[Adresse 11] a une largeur d'environ 6 mètres ; que ce trajet sera donc retenu pour désenclaver le fonds de la Commune de [Localité 1] (arrêt, p. 5 à 7) ; 1°) ALORS QUE toute enclave est exclue lorsque c'est le propriétaire qui a lui-même provoqué cet état ; qu'en constatant que la parcelle HE [Cadastre 4], dont la Commune de [Localité 1] prétendait qu'elle était enclavée et dont elle sollicitait le désenclavement, lui avait été cédée et qu'elle était issue de la division de la parcelle HE [Cadastre 1], elle-même provenant d'une division au terme de laquelle, s'il n'avait plus été possible d'utiliser la servitude conventionnelle pour accéder en véhicule à cette parcelle, celle-ci disposait toutefois d'une issue suffisante sur l'[Adresse 10], pour considérer que l'article 682 du Code civil était applicable, quand il en résultait qu'ayant provoqué son enclavement, la Commune de [Localité 1] ne pouvait solliciter son désenclavement sur le fondement de cet article, la Cour d'appel a violé ledit article 682 du Code civil ; 2°) ALORS QUE seul le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'au demeurant, en relevant que la parcelle HE [Cadastre 4] était issue de la division de la parcelle HE [Cadastre 1], laquelle disposait d'une issue suffisante sur l'[Adresse 10], pour retenir néanmoins l'application de l'article 682 du Code civil, la Cour d'appel, qui n'a pas plus tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 682 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en ajoutant qu'en raison du risque que présenterait pour les usagers la circulation de véhicules à travers le jardin d'agrément de la copropriété cadastrée HE [Cadastre 3], un passage suffisant ne pouvait être établi sur ce fonds, de sorte que l'article 682 était applicable, la Cour d'appel, qui a ajouté la condition de risque à la loi, a violé l'article 682 du Code civil ; 4°) ALORS QUE le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; qu'en toute hypothèse, en retenant, pour désenclaver le fonds de la Commune de [Localité 1], le tracé n° 3 de l'expert judiciaire, figurant en teinte rouge sur le plan de propositions de désenclavement constituant l'annexe 5-5 du rapport d'expertise, comme répondant le mieux aux exigences de l'article 683 du Code civil, dès lors qu'il était plus court que le trajet n° 2, ne grevait qu'une parcelle et ne nécessitait aucun aménagement dans la mesure où l'[Adresse 11] avait une largeur d'environ six mètres, sans rechercher si le tracé n° 2 n'était pas moins coûteux selon les préconisations de l'expert et si le désenclavement par l'[Adresse 11] proposé dans le tracé n° 3 n'était pas plus dangereux et, partant plus dommageable, que le tracé n° 2, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du Code civil ; 5°) ALORS QUE le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé et les juges doivent rechercher si le tracé est compatible avec les contraintes urbanistiques et environnementales applicables au fonds servant ; qu'en toute hypothèse encore, en se déterminant de la sorte, sans rechercher si ce tracé n° 3 était compatible avec les contraintes d'urbanisme et ne contreviendrait pas au règlement actuel du plan local d'urbanisme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du Code civil ; 6°) ALORS QUE le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé et les juges doivent rechercher si le tracé est compatible avec les contraintes urbanistiques et environnementales applicables au fonds servant ; qu'en ne recherchant pas plus, pour finir, si le tracé n° 2 ne devait pas être retenu en ce qu'il avait toujours été le passage pour la parcelle appartenant à la Commune de [Localité 1] selon les titres et attestations, comme l'indiquait l'expert judiciaire dans son rapport, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du Code civil.