Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 6 juillet 2023, 22/07420

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel d'Aix-en-Provence
  • Numéro de pourvoi :
    22/07420
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :64a7af2d3bcaf505db6962a8
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Résumé

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Texte intégral

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 JUILLET 2023 N° 2023/ 498 Rôle N° RG 22/07420 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJOIQ [X] [V] C/ [P] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN Me Jean-Michel GARRY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°22/0141. APPELANTE Madame [X] [V] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4764 du 03/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [P] [K] née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4] représentée par Me Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 30 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE Madame [P] [K] a donné à bail à madame [X] [V], par acte sous seing privé du 4 décembre 2020, une maison individuelle avec piscine et dépendances, meublée, situé [Adresse 1] - [Localité 5] par contrat du 4 decembre 2020, pour un loyer mensuel initial et révisable de 2 300 euros. Se prévalant d'une sous-location irrégulière, madame [P] [K] a fait délivre rà sa locataire, un congé pour motif sérieux et légitime le 2 août 2021. Des loyers étant demeurés impayés, madame [P] [K] a également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2021. Elle a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection de Draguignan en référé, par acte du 16 décembre 2021 pour : - constater la résiliation du bail, - être autorisée à faire procéder à l'expulsion de madame [X] [V] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. - obtenir la condamnation de madame [X] [V] au paiement à titre provisionnel: ' de la somme de 12 123 euros arrêtée au mois de décembre 2021 au titre de l'arriéré locatif et des charges, avec intérêts au taux légal, 'd'une indemnité d'occupation égale à 2 300 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués, 'de la somme de 3673,90 euros au titre des fruits de la sous-location illégale, ' de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'des dépens en ce compris le cout du commandement de payer et les frais d'huissier de justice. Initialement appelée à l'audience du 2 mars 2022, l'affaire a été renvoyée à celle du 6 avril 2022. Par ordonnance contradictoire du 27 avril 2022, ce magistrat a : - rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 11 octobre 2021, - déclaré recevables les demandes de Mme [P] [K], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 12 décembre 2021, et que le bail se trouvait résilié depuis cette date, - rejeté les demandes de délais de paiement de Mme [X] [V], - ordonné à Mme [X] [V] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter d ela signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [X] [V] d'avoir volontairement quitté les lieux, et restitué les clés dans ce délai, Mme [P] [K] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours, le cas échéant d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'évacuation des meubles éventuellement laissés sur place, - rejeté la demande d'astreinte, - condamné Mme [X] [V], à titre provisionnel, à payer à Mme [P] [K] la somme de 20 700 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2022 inclus, - condamné Mme [X] [V] à payer à Mme [P] [K], à compter du 1er mai 2022, jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et provision sur charges soit 2 300 €, - condamné Mme [X] [V] à payer à Mme [P] [K] la somme de 3 673,90 € au titre de la restitution des sous-loyers perçus, - condamné Mme [X] [V] à payer à Mme [P] [K] la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , - condamné Mme [X] [V] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer, - rejeté plus ample demande. Sur la recevabilité de la demande, le premier juge a relevé qu'une copie de l'assignation avait été notifiée à la préfecture du Var, par voie électronique , selon accusé de réception du 20 décembre 2021, soit plus de deux mois avant l'audience du 2 mars 2022, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 ; que par ailleurs, Mme [P] [K] justifiait avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives selon accusé de réception du 14 décembre 2021 ; que l'action était ainsi recevable. Il a estimé que la question de la requalification du bail en logement vide pour défaut de meubles suffisants, ne constituait pas une contestation sérieuse en ce que Mme [P] [K] fondait sa demande, en partie, sur l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour non paiement de loyers et que cette requalification éventuelle n'exemptait pas le locataire du paiement des loyers, les dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire étant identiques qu'il s'agisse de contrats de location meublée, ou de contrat de location nue. Il a considéré que, aucun texte légal n'imposant l'annexion au commandement de payer d'un décompte séparé, le décompte inséré dans le dit commandement parfaitement clair et lisible permettait d'avoir à Mme [X] [V] d'avoir connaissance des sommes réclamées d'autant qu'elles ne sont pas contestées, de sorte que Mme [X] [V] ne pouvait se prévaloir d'aucun grief et qu'en conséquence, le commandement de payer n'était atteint d'aucune nullité. Il a retenu qu'il ressortait du décompte circonstancié inséré au commandement et arrêté au mois d'acril 2022, décompte non contesté par la défenderesse, que ce commandement était resté infriuctueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire était acquise. Sur les délais sollicités, il a estimé, en l'état de spièces produites que Mme [X] [V] n'apparaissait pas en situation de pouvoir régler sa dette locative , laquelle n'a cessé d'augmenter, et qu'au regard du montant particulièrement élevé de cette dette ( 20 700 €) alors que Mme [X] [V] ne règle pas le loyer courant, un apurement dans les délais légaux paraissait illusoire. Egalement que l'astreinte, non motivée, ne se justifiait pas et que le contrat de bail ayant été résilié du seul fait de l'effet de la clause résolutoire, il n'y avait pas à statuer sur les autres mopyens développés par les parties concernant la délivrance d'un congé pour motif sérieux et légitime. En ce qui concerne la sous location, ce magistrat a relevé que Mme [X] [V] ne contestait pas avoir sous-loué le bien donné à bail, sans autorisation de la propriétaire, ent qu'en application des articles 546 et 547 du code civil, ces sous-loyers constituent de sfruits civils appartenant par accession au propriétaire et qu'en conséquence, Mme [X] [V] en doit la restitution à Mme [P] [K]. Mme [P] [K] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à Mme [X] [V] le 25 mai 2022. Par déclaration reçue le 23 mai 2022, Mme [X] [V] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Dans ses dernières conclusions transmises le 8 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [X] [V] demande à la cour qu'elle : - réforme la décisoin entreprise, - déclare Mme [P] [K] irrecevable en ses demandes, - la déboute de ses demandes compte tenu des contestations sérieuses élevées, ' subsidiairement, - la déboute de ses demandes au titre de la taxe d'ordures ménagères, - dise que le montant de la sous-location viendra en déduction de la dette principale, ' en tout état de cause, - suspende les effets de la clause résolutoire par l'octroi des plus larges délais de paiement, - accorde les plus larges délais pour quitter les lieux, - condamne Mme [P] [K] à lui payer 2 500 e sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle soutient que le logement ayant été insuffisamment meublé, de façon non conforme à la réglementation en vigueur en matière de baux meublés, et même s'il n'appartient pas au juge des référés de requalifier le bail, il existe une contestation sérieuse qui justifie de renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir. Elle maintient que le commandement de payer est atteint de nullité, aucun décompte précis n'y étant annexé et faisant apparaître une dette au titre de la taxe d'ordures ménagères alors que le contrat de bail ne prévoit aucune provision sur charges et qu'aucun élément ne justifie cette somme, ces carences justifient d'une nouvelle contestation sérieuse obligeant la bailleresse à mieux se pourvoir. Elle estime également que le congé du 2 août 2021 ayant été intitulé 'congé pour motif légitime et séreux bail meublé à usage de résidence principale' alors qu'il s'agit en fait d'un logement vide nécessitant une requalification en contrat de bail vide, cette contestation sérieuse commande de débouter la bailleresse. Elle soutient que les fruits tirés de la sous location doivent venir en déduction de la dette locative. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour apurer la dette ainsi que pour quitter les lieux. Elle fait valoir qu'âgée de 54 ans, elle a finalement perdu son emploi alors qu'elle ne percevait que le RSA. Par contrat du 7 février 2022, elle expose être devenue mandataire indépendante en immobilier et qu'à ce titre , sa situation s'améliorera puisqu'elle se verra verser une commission sur chaque vente effectuée. Elle précise avoir sollicité l'attribution d'un logement social mais n'a encore pu pourvoir à son relogement. Qu'en l'état de ces élements, il doit lui être octroyé les plus larges délais. Dans ses dernières conclusions transmises le 21 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [P] [K] demande à la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance de référé entreprise, - condamne Mme [X] [V] à lui payer 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens dont distraction au profit de son avocat. Elle fait valoir avoir consenti à Mme [X] [V] un contrat de bail de locaux meublés le 4 décembre 2020 et que l'état des lieux établi par huissier le même jour permet de constater que le logement était garni de meubles indispensables à son usage et à plus forte raison, au regard du loyer pratiqué , il présente des prestations luxueuses qui n'ont fait l'objet d'aucun reproches de la part de la locataire. Elle estime que le commandement de payer du 11 octobre 2021 précise l'état des sommes dues de façon très claire, sommes que Mme [X] [V] ne conteste pas ; que les contestations qu'elle élève ne sont que la démonstration de sa mauvaise foi, alors qu'elle se maintient dans les lieux et n'a interjeté appel en développant une argumentation similaire à celle de première instance dans le seul but de gagner du temps. Que de surcroit , elle n'a procédé à aucun réglement depuis l'origine du dossier, et que nonobstant la question de la requalification du bail, qui n'appartient pas au juge des référés ce que l'appelante reconnaît expréssement, elle ne l'exempte pas de son obligation essentielle de payer son loyer. Elle relève à ce propos, que Mme [X] [V] s'est bien gardée de saisir le juge du fonc en requalification éventuelle du bail. En l'absence de tout paiement de loyers, dans le délai de deux mois du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise. S'agissant des délais, force est de constater qu'elle en bénéficie de fait depuis de nombreux mois, et ce, sans bourse délier, d'autant plus qu'elle s'est enrichie par le truchement de la sous-location totalement illégale, et sans même payer a minima le loyer courant. Elle relève qu'aucun élément ne permet de penser qu'elle est mesure de régler sa dette locative qui ne fait qu'augmenter. La procédure a été clôturée le 16 mai 2023.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la requalification du contrat de bail : Mme [X] [V] prétend que, compte tenu du fait que les locaux loués sont insuffisamment meublés pour correspondre à la définition légale d'un bail meublé, il s'en déduit une contestation suffisamment sérieuse qui justifie le renvoi devant la juridiction du fond. Un procès verbal de constat d'huissier établi le 4 décembre 2020, jour de la signature du bail litigieux, illustre l'existence de meubles indispensables au confort de la preneuse, et de surcroît ornementaux, d'une part, et il n'est fait la preuve par Mme [X] [V] d'aucun reproche de ce chef à sa bailleresse, d'autre part. Mais surtout, ainsi que l'a fort justement relevé le premier juge, l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, rend applicable aux contrats de baux meublés certaines des dispositions de la loi relative aux logements vides, dont l'article 7 relatif à l'obligation pour un locataire de payer son loyer et accessoires aux termes convenus. En conséquence, au regard de l'action menée par Mme [P] [K] et fondée notamment sur l'acquisition de la clause résolutoire prévue à ce contrat pour non paiement des loyers, non-paiment qui n'est pas contesté par l'appelante et ressort de ses obligations contractuelles, la question de la requalification du bail ne peut constituer une contestation sérieuse. Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la nullité du commandement de payer : Au vu des éléments contradictoirement soumis à l'appréciation de la cour, l'appelante ne fait que reprendre en cause d'appel, au soutien de son recours, les moyens qu'elle avait initialement développés devant le premier juge, sans en adjoindre de nouveaux, et qui ont été écartés par des motifs pertinents, en fait et en droit, auxquels la cour se réfère expressément en décidant de les adopter sans les paraphraser inutilement ; L'ordonnance sera également confirmée de ce chef. Ce commandement étant resté infructeux, le juge ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire, ce qu'a fait le premier juge, à effet au 12 décembre 2021. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur le débouté au titre de la taxe d'ordures ménagères : En application du décret n° 87-713 du 26 août 1987, le fait qu'aucune provision sur charges ne soit prévue au bail est indifférent à la possibilité, pour le propriétaire, de réclamer paiement, à son locataire des charges récupérables, notamment la taxe d'ordures ménagères. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la demande de déduction du montant de la sous location de la dette principale : Mme [X] [V] ne conteste pas sa dette locative principale, ni dans son principe, ni dans son montant. Elle ne conteste pas non plus avoir perçu, au titre d'une sous-location consentie sur une période d'une semaine en juillet 2021, une somme de 3 673,90 €. Elle admet également avoir sous-loué cette villa sans la consentement de sa bailleresse. En application des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. C'est à juste titre que le premier juge a condamné Mme [X] [V], par provision à verser cette somme à Mme [P] [K], sans que la bonne foi, que l'appelante se borne à affirmer, ne permette la moindre dérogation à ce texte. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la demande de délais : Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ..., au locataire en situation de régler sa dette locative.(...). En application de l'article 24 VII de la même loi, pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge,(...)les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.(...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il appartient au juge saisi de vérifier la capacité financière de Mme [X] [V]. Cette dernière produit exactement les mêmes pièces que celles versées devant le premier juge à savoir, un relevé d'attestation de la CAF en date du 29 avril 2021 justifiant qu'elle percevait à cette date la somme de 779,40 € au titre du revenu de solidarité active. Elle produit également un contrat d'agent commercial mandataire indépendant en immobilier, signé le 7 février 2022, faisant apparaître les modalités de rémunération inhérentes à ce genre de contrat sous forme de commisssions sur le produit des ventes, avec un barème progressif de 70 à 99 % . Aucune autre pièce n'est versée, Mme [X] [V] n'a donc pas actualisé ses ressources. En conséquence, il s'évince de celles produites que Mme [X] [V] n'est pas en capacité de payer sa dette locative, ni même son loyer courant de sorte que cette dette ne cesse d 'augmenter, et que le maintien dans les lieux ne ferait qu'accroître encore. C'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Mme [X] [V] qui succombe, doit être condamnée aux dépens d'appel selon modalités relatives à l'aide juridicitionnelle. Mme [P] [K] a exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [X] [V] aux dépens qui seront recouvrés selon modalités relatives à l'aide juridictionnelle, Condamne Mme [X] [V] à verser à Mme [P] [K] une indemnité complémentaire de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,en cause d'appel. la greffière le président
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