Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 mai 2022, 21-12864, 21-13361

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 11 mai 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 388 F-D

Pourvois n°
S 21-12.864
H 21-13.361 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2022

I- La société La Thymaie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° S 21-12.864 contre un arrêt rendu le 14 janvier 2021 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [E] [W],

2°/ à Mme [J] [S], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

3°/ à M. [T] [Z], domicilié [Adresse 1],

4°/ à la société Demontis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

5°/ à la société Sud Est Façades, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

6°/ à la compagnie d'assurances Axa France IARD, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

II-1°/ M. [E] [W],

2°/ Mme [J] [S], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° H 21-13.361 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. [T] [Z],

2°/ à la société La Thymaie, société civile immobilière,

3°/ à la société Demontis, société à responsabilité limitée,

4°/ à la société Sud-Est Façade, société à responsabilité limitée,

5°/ à la compagnie d'assurances Axa France IARD,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° S 21-12.864 invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le demandeur au pourvoi n° H 21-13.361 invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société La Thymaie, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. [Z], de la société Sud-Est Façade et de la compagnie d'assurances Axa France IARD, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Demontis, après débats en l'audience publique du 29 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° S 21-12.864 et H 21-13.361 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 janvier 2021), M. et Mme [W] (les acquéreurs) ont acquis de la société civile immobilière La Thymaie (la SCI), par l'intermédiaire de l'agence Demontis (l'agence immobilière), chargée d'un mandat de vente, une maison d'habitation qui avait fait l'objet de travaux de rénovation exécutés par M. [Z] et par l'entreprise Sud-Est Façades.

3. Se plaignant de l'apparition de fissures à divers endroits de la maison, ils ont assigné la SCI et l'agence immobilière en réparation de leurs préjudices.

4. La SCI a appelé en garantie les constructeurs et leur assureur, la société Axa France IARD, ainsi que l'agence immobilière.

Examen des moyens

Sur les premier et troisième moyens du pourvoi n° S 21-12.864 et sur les deuxième et quatrième moyens du pourvoi n° H 21-13.361, ci-après annexés

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et troisième moyens du pourvoi n° S 21-12.864 et sur le deuxième moyen du pourvoi n° H 21-13.361 qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation et sur le quatrième moyen du pourvoi n° H 21-13.361 qui est irrecevable.

Sur le deuxième moyen du pourvoi n° S 21-12.864

Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à indemniser les acquéreurs et de limiter à 20 % la garantie de M. [Z] et de la société Sud-Est Façades, alors « qu'en excluant la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil au motif que les travaux réalisés par les entreprises [Z] et Sud Est Façades ne sont pas à l'origine des désordres qui préexistaient à leur intervention et tenaient au défaut d'ancrage des fondations dans le bon sol sans rechercher si le vice du sol affectant la maison était décelable ou non par les constructeurs, professionnels de la construction, avant la réalisation de leurs travaux de réhabilitation sur l'immeuble existant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil et privé sa décision de base légale au regard de cet article. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a retenu que l'origine des désordres, consistant en de multiples fissures extérieures et intérieures résultant d'un vice du sol, tenait à un défaut d'ancrage des fondations dans le bon sol, pré-existant à l'intervention des entreprises [Z] et Sud-Est Façades.

8. Elle en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur le caractère décelable ou non d'un vice du sol que ses constatations rendaient inopérante, que le dommage constaté n'étant pas imputable aux travaux de réhabilitation réalisés par ces entreprises, les conditions de mise en oeuvre de la garantie décennale des constructeurs n'étaient pas réunies.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le premier moyen du pourvoi n° H 21-13.361

10. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la SCI au paiement de la somme de 316 845,30 euros au titre des frais de réparations, alors « que, dans leurs conclusions d'appel, les époux [W] ont fait valoir que la condamnation de la SCI La Thymaie au paiement de la somme de 316 845,30 euros correspondant au coût TTC des travaux de remise en état de l'immeuble chiffrés par l'expert judiciaire devait être indexée sur l'indice national du coût de la construction entre le 30 octobre 2015, date du rapport d'expertise, et la date du paiement à intervenir ; que la cour d'appel a condamné la SCI à payer aux époux [W] la somme de 316 845,30 euros sans prononcer l'indexation ; qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

11. L'arrêt, qui a condamné la SCI à payer le coût des travaux de reprise, n'a pas statué sur la demande d'indexation.

12. L'omission de statuer, qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas lieu à ouverture à cassation.

13. Le moyen est donc irrecevable.

Sur le troisième moyen du pourvoi n° H 21-13.361

Enoncé du moyen

14. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. [Z] et la société Sud-Est Façades, alors « que dans leurs conclusions d'appel, les époux [W] ont recherché la responsabilité de M. [Z] et de la société Sud Est Façades, entrepreneurs ayant effectué des travaux sur la maison vendue, non seulement sur le fondement de la garantie légale des constructeurs, mais encore sur celui de leur responsabilité quasi-délictuelle ; que la cour d'appel a retenu que M. et Mme [W] recherchaient, sur le seul fondement de l'article 1792 du code civil, la responsabilité de M. [Z] et de la société Sud Est façades qui avaient réalisé les travaux de réhabilitation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

15. Il résulte des conclusions récapitulatives d'appel des acquéreurs que ceux-ci invoquaient, à l'appui de la responsabilité quasi-délictuelle des constructeurs, l'absence de vérification par rapport au phénomène d'instabilité du sol qui ne pouvait constituer une cause étrangère exonératoire de leur responsabilité.

16. La cour d'appel, en retenant que les acquéreurs recherchaient la responsabilité des constructeurs sur le seul fondement de l'article 1792 du code civil, n'a fait que restituer à la demande subsidiaire son exacte qualification.

17. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° S 21-12.864 par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société La Thymaie

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré bien fondée l'action engagée par les époux [W] sur le fondement du dol envers la SCI La Thymaie et d'avoir, en conséquence, condamné cette dernière à payer aux époux [W] les sommes de 316 845,30 euros au titre des frais de réparation, 3 500 euros au titre des frais de garde meubles, 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 500 euros au titre du préjudice moral ;

1°) ALORS QU' en constatant d'une part, que « L'expert relève que plusieurs fissures, alors forcément visibles par la SCI La Thymaie, ont été réparées dans le cadre des travaux de réhabilitation et sont réapparues après la vente du bien aux époux [W] [?]Il relève d'autre part que d'autres désordres ont été traités entre la fin des travaux de réhabilitation en mai 2011 et la vente le 30 août 2011? » (cf. arrêt attaqué p. 7, dernier §), puis d'autre part, que « La chronologie des travaux met ainsi en évidence que des fissures visibles avant les travaux de réhabilitation, et réparées dans le cadre de ce chantier, sont réapparues en l'espace de moins de trois mois, avant la vente du bien aux époux [W], qu'elles ont été masquées par la SCI La Thymaie? » (cf. arrêt attaqué p. 8, § 5), la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs quant au point de savoir quelles sont les fissures litigieuses concernées par le comportement dolosif de la SCI La Thymaie (celles réparées par les travaux de réhabilitation ou d'autres fissures traitées entre la fin des travaux et la vente ?) et quant à la date exacte de leur réapparition, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

2°) ALORS QU'en constatant, pour retenir que la SCI La Thymaie propriétaire des lieux est à l'origine des masquages constatés par l'expert, que M. [Z] a affirmé à l'expert que ces fissures n'existaient pas quand il a quitté le chantier, que ses dires sont confirmés par les devis et factures produits, que la facture établie par la société Sud Est Façades ne décrit pas de traitement des fissures préexistantes et donc, qu'« En cet état, la cour ne peut que considérer que la SCI La Thymaie, propriétaire des lieux, en ayant la seule disposition entre le départ des entreprises et la vente est à l'origine des masquages constatés par l'expert », la cour s'est déterminée par un motif hypothétique quant à l'auteur des masquages et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

3°) ALORS QUE la SCI ayant pour objet social l'investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d'immeubles dont elle avait fait l'acquisition, est un professionnel de l'immobilier sans que cette constatation suffise à lui conférer la qualité de professionnel de la construction ; qu'en relevant que la SCI La Thymaie a pour activité l'acquisition, l'administration et la gestion d'immeubles tout en lui reprochant de n'avoir pas été alertée par le phénomène de fissuration récidivante, de n'avoir engagé aucune démarche pour solliciter l'avis d'un technicien et en rechercher les causes et de n'en avoir pas informé les acquéreurs, constatations dont il ressort que la cour d'appel a considéré que la SCI était un professionnel de la construction, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser un comportement dolosif et violé l'article 1116 du code civil.

4°) ALORS QU'en constatant, pour retenir le comportement dolosif de la SCI La Thymaie, que les époux [I], associés de la SCI La Thymaie, présumaient l'origine des fissures, la cour d'appel s'est déterminée par un motif hypothétique et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

5°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en constatant que les attestations des époux [X] (pièces 23 et 24) confirmaient que les époux [I], associés de la SCI La Thymaie, présumaient l'origine des fissures, à savoir l'existence d'un vice du sol lié à un phénomène naturel caractérisé par des mouvements de retrait/ gonflement dus à l'hydratation et déshydratation des sols selon l'expert judiciaire, quand seule l'attestation de M. [X] évoque la stabilité du terrain en se bornant à affirmer « ? Ils étaient aussi informés que la maison n'est pas construite sur un terrain stable. La preuve en est dans le garage qui s'est désolidarisé de la maison, c'est M. [I] lui-même qui me l'a montré », la cour a dénaturé les termes clairs et précis de ces attestations et violé le principe précité.

6°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre au moyen pertinent des conclusions de la SCI La Thymaie faisant valoir que la cause des désordres avait été révélée par l'étude géotechnique réalisée dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire, ce qui excluait toute réticence dolosive de sa part lors de la vente aux époux [W], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI La Thymaie à payer aux époux [W] les sommes de 316 845,30 euros au titre des frais de réparation, 3 500 euros au titre des frais de garde meubles, 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 500 euros au titre du préjudice moral et d'avoir condamné in solidum M. [Z] et la Sarl Sud-Est Façades à relever et garantir la SCI La Thymaie à hauteur de 20% de la somme due au titre des réparations ;

1°) ALORS QU' en excluant la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil au motif que les travaux réalisés par les entreprises [Z] et Sud Est Façades ne sont pas à l'origine des désordres qui préexistaient à leur intervention et tenaient au défaut d'ancrage des fondations dans le bon sol sans rechercher si le vice du sol affectant la maison était décelable ou non par les constructeurs, professionnels de la construction, avant la réalisation de leurs travaux de réhabilitation sur l'immeuble existant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil et a privé sa décision de base légale au regard de cet article.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI La Thymaie de son appel en garantie envers la Sarl Demontis, agence immobilière qui a vendu leur bien immobilier ;

1°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre au chef pertinent des conclusions de la SCI La Thymaie faisant valoir que la société Demontis, agence immobilière, avait une parfaite connaissance du bien et de ses caractéristiques pour l'avoir vendu deux fois, à elle-même d'abord puis aux époux [W], et qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier dans la région, elle ne pouvait ignorer les phénomènes de retrait et gonflement du sol ayant conduit à la promulgation de nombreux arrêtés de catastrophe naturelle qui sont cités par l'expert en page 46 de son rapport, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° H 21-13.361 par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [W]

Premier moyen de cassation

Les époux [W] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la Sci La Thymaie au paiement de la somme de 316 845,30 € au titre des frais de réparation,

Alors que dans leurs conclusions d'appel, les époux [W] ont fait valoir que la condamnation de la Sci La Thymaie au paiement de la somme de 316.845,53 euros correspondant au coût TTC des travaux de remise en état de l'immeuble chiffrés par l'expert judiciaire devait être indexée sur l'indice national du coût de la construction entre le 30 octobre 2015, date du rapport d'expertise, et la date du paiement à intervenir ; que la cour d'appel a condamné la Sci à payer aux époux [W] la somme de 316.845,53 euros sans prononcer d'indexation ; qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Deuxième moyen de cassation

Les époux [W] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur action en responsabilité délictuelle engagée à l'encontre de la société Démontis ;

Alors que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, les époux [W] ont fait valoir que la société Démontis ne les avait pas informés du phénomène de fissuration affectant la maison en 2009 dont elle avait parfaitement connaissance car elle était intervenue en qualité d'agent immobilier lors de la précédente vente entre les consorts [P]/[M] et la SCI La Thymaie, peu important qu'aucune fissure n'ait été apparente au jour de la vente, le 30 août 2011, entre la SCI La Thymaie et eux-mêmes du fait des travaux réalisés par le vendeur ; que cette absence d'information a concouru à la survenance de leur préjudice dès lors qu'informés, ils auraient pu obtenir une réduction du prix de vente de la maison du coût des travaux de confortement des fondations et n'auraient pas eu à supporter le coût de la reprise des fissures ; qu'en déboutant les époux [W] de leur action en responsabilité délictuelle à l'encontre de la société Demontis sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Troisième moyen de cassation

Les époux [W] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande à l'encontre des sociétés [Z] et Sud-est façades ;

Alors que dans leurs conclusions d'appel (p 43), les époux [W] ont recherché la responsabilité de M. [Z] et de la société Sud-est façades, entrepreneurs ayant effectué des travaux sur la maison vendue, non seulement sur le fondement de la garantie décennale mais encore sur celui de leur responsabilité quasi-délictuelle ; que la cour d'appel a retenu que M. et Mme [W] recherchaient, sur le seul fondement de l'article 1792 du code civil, la responsabilité de M. [Z] et de la société Sud-est façades qui avaient réalisé des travaux de réhabilitation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.

Quatrième moyen de cassation

Les époux [W] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum de M. [Z] et la société Sud-est façades à garantir la Sci La Thymaie à la hauteur de 20 % de la somme due au titre des frais de réparation ;

Alors que le juge doit, en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cantonné d'office à 20 % des frais de réparations allouées aux époux [W] la condamnation in solidum de M. [Z] et de la société Sud-est façades à garantir la Sci La Thymaie eu égard au comportement dolosif de cette dernière ; qu'en l'espèce, les époux [W] ont demandé la condamnation de M. [Z] et de la société Sud-est façade à réparer l'intégralité de leur préjudice ; qu'en limitant leur part de responsabilité à 20 %, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile.