Cour d'appel de Chambéry, Chambre 1, 15 novembre 2022, 22/00325

Mots clés
Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison • société • vente • trouble • référé • remise • procès-verbal • astreinte • condamnation • contrat • immobilier • preuve

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Chambéry
  • Numéro de pourvoi :
    22/00325
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Identifiant Judilibre :637490e040f124dcd102fe52
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Résumé

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Texte intégral

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section

Arrêt

du Mardi 15 Novembre 2022 N° RG 22/00325 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5R6 Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 20 Janvier 2022 Appelant M. [N] [D] né le 02 Mars 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS Intimée S.N.C. KAUFMAN § BROAD dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS Représentée par la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 29 Août 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 septembre 2022 Date de mise à disposition : 15 novembre 2022 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour lors des débats et du délibéré : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, - Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure : Aux termes d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 30 août 2021, par Me [E], notaire à [Localité 5], M. [N] [D], salarié de la société Kaufman & Broad Promotion 8, a acquis auprès de société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8, dans le programme immobilier « [Adresse 6] », sis [Adresse 3], le lot de copropriété n° 25 situé dans le bâtiment B, au 2nd étage, à savoir un appartement T3 portant le n° B202, le lot de copropriété n°64 situé au sous-sol des bâtiments A-C, à savoir un emplacement de stationnement intérieur portant le n°25, le lot de copropriété n°98 à savoir un emplacement de stationnement extérieur portant le n°30, le tout moyennant le prix de 261.900 euros TTC. Par exploit d'huissier en date du 21 décembre 2021, M. [N] [D], dûment autorisé par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 17 décembre 2021, a fait assigner la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 devant ce magistrat, statuant en référé, afin d'obtenir notamment sa condamnation à procéder à la livraison d'un bien acquis en l'état futur d'achèvement. Par ordonnance de référés du 20 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : ' débouté M. [N] [D] de l'ensemble de ses prétentions, ' condamné M. [N] [D] à payer à la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [N] [D] aux dépens de l'instance. M. [N] [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration au Greffe du 25 février 2022.

Prétentions des parties

: Par dernières conclusions en date du 22 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [N] [D] demande à la cour de : Vu l'article 485 du Code de Procédure Civile, vu les articles 835 du Code de Procédure Civile et 875 du Code de Procédure civile, vu l'article R261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, vu les articles 544, 1103, 1104 et 1221 du Code Civil, vu les articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789, ' réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de Thonon-les-Bains le 20 janvier 2022, ' et statuant à nouveau, condamner la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 à livrer à M. [N] [D] les lots de copropriété décrits dans l'acte d'acquisition en VEFA reçu le 30 août 2021 par Me [E] Notaire à [Localité 5] situés dans le programme immobilier « [Adresse 6] », sis [Adresse 3] à savoir le lot de copropriété n° 25 consistant en un appartement portant le n° B 202, le lot de copropriété n° 64 à savoir un emplacement de stationnement intérieur portant le n° 25 et le lot de copropriété n° 98 à savoir un emplacement de stationnement extérieur portant le n° 30 dans un délai de 24 heures à compter de la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard et jusqu'à parfaite exécution, ' désigner tel huissier qu'il plaira à la cour afin de consigner les éventuelles réserves émises par M. [N] [D] sur le procès-verbal de livraison, ' dire et juger qu'en cas d'absence de réserve de livraison, M. [N] [D] remettra le jour de la livraison, concomitamment à la remise des clés, le solde du prix exigible, soit la somme de 59 386.13euros, ' dire et juger que dans l'hypothèse où des réserves de livraison seraient émises, M. [N] [D] remettra contre remise des clés à la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 45 940.82 euros correspondant à 95 % du prix exigible, le surplus soit la somme de 13 445.31 euros sera consignée dans un délai de 8 jours auprès du compte séquestre du Barreau de Thonon-les-Bains, ' condamner la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à titre provisionnel à M. [N] [D] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, ' débouter la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ' condamner la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 à payer à M. [N] [D] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, y compris le coût de la sommation interpellative du 10 décembre 2021. A l'appui de ses prétentions, M. [N] [D] soutient que : - le logement est en état d'être livré, et il s'est présenté au rendez-vous de livraison du logement le 9 décembre 2021 avec un chèque de banque du montant de l'appel de fonds qui avait été édité le 10 novembre 2021, montant qui représentait le solde du prix de vente augmenté du coût des travaux supplémentaires d'aménagement des combles, - il n'est à l'origine d'aucune man'uvre concernant la consistance de son bien, l'ensemble du processus ayant été réalisé en concertation avec les cadres et intervenants techniques du maître d'ouvrage, et avec leur aval, dans ces conditions, le refus de livraison constitue une atteinte à son droit de propriété manifestement illicite. Par dernières conclusions en date du 26 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 demande à la cour de : Vu l'article 873 du Code de procédure civile, vu l'article 1219 du Code civil, vu l'article L462-7 du code de l'urbanisme, ' constater que, compte tenu du contexte, des stipulations de Pacte de VEFA et des graves manquements reprochés à M. [N] [D], le refus par la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 de procéder à la livraison des biens acquis en VEFA au sein de l'opération de [Localité 7] ne constitue pas un « trouble manifestement illicite », ' en conséquence, confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 20 janvier 2022 en toutes ses dispositions, ' débouter M. [N] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant notamment à la condamnation sous astreinte de la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 à procéder à la livraison des biens et au paiement de dommages-intérêts, ' condamner M. [N] [D] à verser à la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 5.000 euros au titre de la procédure d'appel, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'instance. Au soutien de ses prétentions, la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 expose que : - les non conformités imputables à M. [N] [D] ont fait obstacle à la livraison du bien au regard des clauses de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, en ce que M. [N] [D] a fait baisser le prix de son lot, a augmenté la surface habitable du lot qu'il venait d'acquérir par diverses man'uvres, sans aucune contrepartie quant au prix de vente, et a fait financer par la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 des travaux supplémentaires d'aménagement des combles ainsi rattachées à son lot, - les tromperies réalisées par M. [N] [D] justifient également le refus de livraison de la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8, dans l'attente d'une décision sur le fond relative à l'annulation-résolution de la vente, si bien que ce refus de livraison ne saurait être considéré comme constituant un trouble manifestement illicite. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 29 août 2022 a clôturé l'instruction de la procédure. Suite à la transmission par M. [N] [D] d'une nouvelle pièce le 13 septembre 2022, la société en nom collectif Kaufman & Broad Promotion 8 a été autorisée à transmettre en cours de délibéré une note, qu'elle a transmise le 26 septembre 2022.

MOTIFS

ET DECISION : 1- Sur les demandes de M. [N] [D] : Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En premier lieu, il sera rappelé que la cour n'a pas à se prononcer sur le fond de l'affaire, et notamment sur les éventuelles fautes ou man'uvres de M. [N] [D], mais doit uniquement apprécier si, en l'espèce, le refus de livraison opposé par la société Kaufman & Broad Promotion 8 à M. [N] [D] constitue un trouble manifestement illicite. A ce titre, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte expressément, que le premier juge a considéré que le refus de livraison opposé par la société Kaufman & Broad Promotion 8 ne constitue pas un trouble manifestement illicite. En effet, le premier juge a d'une part, justement considéré que le refus de livraison n'était pas manifestement illicite en présence d'une éventuelle cause de nullité du contrat non dépourvue de caractère sérieux. A ce titre, il sera indiqué qu'alors que, le 10 mai 2019, M. [N] [D] a effectué une demande d'achat pour un appartement B202 d'une surface de 69,68 m², pour un montant de 261 900 euros, et que les plans du DCE pour ce lot faisaient état au 23 mai 2019 de combles perdus, les plans de l'opération ont peu de temps après été modifiés pour faire apparaître, au 5 juillet 2019, des rangements, une salle d'eau, une buanderie, aux lieu et place des combles perdus. Il sera également noté que ces modifications n'ont été apportées que sur les lots réservés par M. [N] [D], qui exerçait alors en qualité de directeur de programme au sein de la société Kaufman & Broad Promotion 8, et par M. [T], son directeur d'agence. Il doit par ailleurs être relevé que cette modification des plans n'a pas été intégrée à la demande de permis de construire, rendant de ce fait ce permis de construire non conforme à l'ouvrage achevé, et rendant nécessaire la délivrance d'un permis de construire modificatif. Il doit en outre être noté que le contrat de réservation, et l'acte de vente font apparaître des plans comprenant une surface de 69,58 m²; outre des combles aménageables de 20,55 m², et ce sans modification du prix de vente tel qu'il ressortait de la demande d'achat du 10 mai 2019. Dans ces conditions, et indépendamment du point de savoir si M. [N] [D] a commis des fautes pour parvenir à cet état de fait, ce point devant être jugé au fond, il doit être considéré que les allégations de la société Kaufman & Broad Promotion 8 relatives au caractère vicié de son consentement à la vente du bien ne sont pas dépourvues de caractère sérieux. D'autre part, le premier juge a justement considéré que le refus de livraison n'était pas manifestement illicite au regard des stipulations contractuelles. En effet, l'acte de vente du 30 août 2021 stipule que « la remise des clefs ne pourra intervenir que si l'acquéreur a payé l'intégralité de son prix, en principal, revalorisations éventuelles et intérêts de retard éventuels. Il devra également s'être acquitté de l'intégralité des factures relatives aux travaux modificatifs ou supplémentaires effectués à sa demande s'il en existe ». A cet acte de vente est annexé un plan de l'appartement B202, lequel dispose de combles aménageables d'une surface de 20,55 m². Or, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier, et cet élément n'est d'ailleurs pas contesté par M. [N] [D], que ces combles ont en réalité été aménagées. Cet aménagement des combles a donc nécessairement donné lieu à des travaux modificatifs ou supplémentaires, et M. [N] [D] doit apporter la preuve qu'il a procédé au paiement de ces travaux. Or, M. [N] [D] ne produit à ce jour qu'un mail du 7 juin 2021 de M. [R] [C], directeur technique, lui indiquant qu'il est possible de faire des avenants pour les modifications hors marché sollicitées par lui, mais ce mail ne constitue pas une preuve de ce que ces avenants ont ensuite été réalisés, et réglés. M. [N] [D], ainsi d'ailleurs que la société Kaufman & Broad Promotion 8, ne produisent qu'un seul avenant, intitulé « Convention pour l'exécution de travaux modificatifs acquéreurs », en date du 20 juillet 2021, pour un montant de 7006,13 euros TTC. Or, à la lecture de la facture, on remarque qu'alors que le procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 fait état d'une salle d'eau aménagée dans les combles, au sein de laquelle se trouve un radiateur sèche-serviette, une double vasque avec meuble, une cabine de douche avec parois de douche et porte vitrée, la facture ne porte pas trace de ces éléments. En conséquence, l'allégation de la société Kaufman & Broad Promotion 8 quant au non-paiement de l'ensemble des travaux modificatifs présente un caractère sérieux, et, au regard des stipulations contractuelles, le refus de livraison ne constitue pas un trouble manifestement illicite. Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [N] [D], et la décision sera confirmée sur ces points. 2 - Sur les dépens et sur la demande d'indemnité procédurale : La décision sera confirmée s'agissant des dépens de première instance. M. [N] [D] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance d'appel. La décision sera confirmée s'agissant de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Kaufman & Broad Promotion 8 l'ensemble de ses frais irrépétibles ; l'équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 2000 euros. En conséquence, M. [N] [D] sera condamné à payer à la société Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera de son côté débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Déboute M. [N] [D] de ses plus amples demandes, Condamne M. [N] [D] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne M. [N] [D] à payer à la société Kaufman & Broad Promotion 8 la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le à - Me Christian FORQUIN - la SCP PIANTA & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le à - la SCP PIANTA & ASSOCIES
Note...

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