Cour d'appel de Montpellier, Chambre 5, 12 décembre 2023, 21/04939

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Montpellier
  • Numéro de pourvoi :
    21/04939
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :657959b3fa402b831859a986
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Résumé

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Texte intégral

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile

ARRET

DU 12 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04939 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDM3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MAI 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 20/01497 APPELANT : Monsieur [M] [D] né le 24 Juillet 1963 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant assisté de Me Julie DE LA CRUZ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Bruno BLANQUER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008830 du 07/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMES : Monsieur [V] [Z] né le 14 Avril 1953 à [Localité 6] (ESPAGNE) [Adresse 3] [Localité 4] Assigné le 15 septembre 2021 - dépôt de l'acte à l'étude d'huissier Madame [R] [Y] épouse [Z] née le 05 Mars 1954 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 4] Assignée le 15 septembre 2021 - dépôt de l'acte à l'étude d'huissier Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - de défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Par contrat avec prise d'effet au 1er avril 2018, M. [V] [Z] a donné à bail un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7] (11) à M. [M] [D] moyennant un loyer mensuel de 445 euros et de 35 euros au titre des provisions sur charges. Constatant des désordres sur le logement, M. [M] [D] a envoyé des courriers à M. [V] [Z] aux fins d'y remédier puis à saisi les services d'hygiène de la ville qui ont mandaté le cabinet URBANIS afin qu'il effectue un diagnostic qui a conclu à l'indécence du logement en date du 25 mars 2019. La Caisse d'allocations familiales de l'Aude a pris connaissance du rapport URBANIS et, le 4 avril 2019, a informé le locataire de la suspension du règlement de l'allocation logement dans l'attente de la réalisation des travaux par M. [V] [Z]. Par lettre suivie du 20 mai 2019, M. [M] [D] a demandé à son bailleur la réalisation des travaux et la baisse du loyer. Par acte du 6 septembre 2019, M. [M] [D] a fait assigner M. [V] [Z] en référé devant le Président du Tribunal d'instance de Narbonne. Par une ordonnance de référé en date du 20 décembre 2019, une expertise a été ordonnée et M.[M] [D] a été condamné à payer à M. [V] [Z] la somme de 968 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période d'août 2018 à octobre 2019. Le 7 novembre 2019, M. [V] [Z] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail. L'expert a rendu son rapport le 10 juillet 2020. Le 9 septembre 2020, M. [V] [Z] a délivré un congé pour vendre à [M] [D]. Le 17 novembre 2020, M. [M] [D] a fait assigner M. [V] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Narbonne aux fins d'indemnisation de ses préjudices et de la réalisation de travaux. Par acte d'huissier en date du 10 décembre 2020, Mme [R] [Y], épouse [Z] et M. [V] [Z] ont fait assigner M. [M] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de résiliation du bail, d'expulsion de locataire et de paiement des loyers et charges impayés. Le jugement rendu le 17 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Perpignan : Ordonne la jonction du dossier n°20/01656 avec le dossier n°20/01497 ; Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [V] [Z] et M. [M] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 janvier 2020 ; Ordonne en conséquence à M. [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut pour M. [M] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [Z] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; Condamne M. [M] [D] à payer à M. [V] [Z] la somme de 7.559 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 9 décembre 2020 incluant l'échéance du mois de décembre 2020) ; Condamne M. [M] [D] à payer à M. [V] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 janvier 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; Déboute M. [M] [D] de sa demande en délai de paiement ; Déboute M. [M] [D] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; Condamne M. [M] [D] à payer à M. [V] [Z] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute M. [M] [D] de sa demande formée au titre de l'article 37 de la loi du 91-647 du 10 juillet 1991 ; Condamne M. [M] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture et à la CCAPEX, qui seront liquidés selon les règles applicables à l'aide juridictionnelle. Le premier juge a retenu que, dans un soucis de bonne administration de la justice, il convenait d'ordonner la jonction des dossiers n°20/01656 et n°20/01497 et que Mme [R] [Z] devait être écartée des condamnations éventuelles prononcées contre M. [V] [Z], ne figurant pas en qualité de bailleresse dans le contrat. Le premier juge a retenu également que l'action en résiliation du bail était recevable, l'assignation ayant été notifiée à la préfecture de l'Aude dans les temps et la CCAPEX ayant été saisie. Le premier juge a relevé que, sur le fondement de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail contenait une clause résolutoire et qu'un commandement de payer la somme de 968 euros, non suivi d'effet, était intervenu le 7 novembre 2019 de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 janvier 2020 et que l'expulsion devait être ordonnée. Le premier juge a retenu que M. [V] [Z] produisait un décompte en date du 9 décembre 2020 démontrant une dette locative fixée à la somme de 7.559 euros due par M. [M] [D] qui ne la conteste pas. Le premier juge a, à la lumière des différentes pièces fournies par les parties, considéré que si M. [M] [D] n'était pas initialement responsable de la non conformité du logement, il a contribué à le maintenir dans cet état en ne permettant pas que les travaux soient effectués et ne peut alors pas se prévaloir de l'exception d'inexécution quant au paiement des loyers et de l'arrêt des paiements de la CAF de son allocation logement. Le premier juge a relevé que M. [M] [D], qui verse son avis d'impôt sur le revenu de 2019, n'était pas imposable, percevait une allocation adulte handicapé et, qu'à défaut de la perception de l'allocation logement, il ne pourrait pas payer les sommes dues aux époux [Z] en vertu du bail d'habitation même si un délai de paiement lui était accordé. M. [M] [D] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 juillet 2021. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 octobre 2023. Dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2021, M. [M] [D] demande à la cour de : Réformer le jugement du 17 mai 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu'il a dit que les conditions de la clause résolutoire du bail étaient réunies et a ordonné à M. [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ; Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] [D] de ses demandes indemnitaires et de sa demande subsidiaire de délai de paiement ; Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] [D] de son exception d'inexécution et en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [V] [Z] la somme de 7.559 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté le 9 décembre 2020) ; Réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [D] à verser à M. [V] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 janvier 2020 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; Réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [D] à payer 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamné aux dépens y compris du coût du commandement, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture et à la CCAPEX ; Juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [V] [Z] et M. [M] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 7] ne sont pas réunies ; Juger que M. [V] [Z] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent à l'égard de M. [M] [D] ; Juger que M. [M] [D] est recevable et bien fondé en son exception d'inexécution le logement étant non décent selon le diagnostic URBANIS de mars 2019 et impropre à l'habitation selon le rapport du 10 juillet 2020 de l'expert judiciaire ; Juger que le montant du loyer mensuel doit être fixé, selon les modalités mentionnées par la caisse d'allocation familiale de l'Aude, au montant de 94 euros (445 euros de loyer ' 351 euros d'allocation logement), ce à compter d'avril 2019, sans prise en compte des charges non justifiée ni régularisées par le bailleur ; Condamner M. [V] [Z] à payer à M. [M] [D] à titre de dommages-intérêts : - 1.500 euros pour le préjudice moral, - 9.126 euros pour le préjudice financier, - 18.000 euros pour le préjudice de jouissance, A titre subsidiaire : Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [M] [D] au motif qu'il aurait fait obstruction à la réalisation des travaux ; Juger recevable et fondé M. [M] [D] à ses demandes indemnitaires ; Condamner M. [V] [Z] à payer à M. [M] [D] à titre de dommages-intérêts : - 13.000 euros au titre du préjudice de jouissance, - 5.616 euros au titre du préjudice financier, - 1.500 euros au titre du préjudice moral. Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] [D] de sa demande de délai de paiement et de fixation du loyer à 94 euros ; Juger que M. [M] [D] est recevable et fondé en sa demande de délai de paiement et lui accorder un délai de paiement de trois ans pour le règlement de sa dette locative ; Juger que le loyer sera fixé au montant de 94 euros, calculé selon les modalités fixées par la caisse d'allocation familiale de l'Aude tenant compte du caractère non décent du logement et de l'arrêt en conséquence du versement de l'allocation logement, sans prise en compte des charges non justifiées ni régularisées par le bailleur. A titre infiniment subsidiaire : Réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation sans préciser que le montant serait calculé selon les modalités fixées par la caisse d'allocation familiale de l'Aude tenant compte du caractère non décent du logement et de l'arrêt en conséquence du versement de l'allocation logement ; Juger que l'indemnité d'occupation sera fixée au montant mensuel de 94 euros sur la période allant du 8 janvier 2020 au 24 mai 2021 date de la restitution des clés, sans prise en compte des charges non justifiées ni régularisées par le bailleur. En tout état de cause : Condamner M. [V] [Z] à payer à M. [M] [D] la somme de 2.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et ce conformément à l'article 700 et Code de procédure civile dès lors que l'appelant bénéficie de l'aide juridictionnelle mais qu'il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l'État la rémunération du Conseil de l'appelant ; Condamner M. [V] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [M] [D] soutient qu'il était en droit de suspendre de paiement de ses loyers pour cause de logement indécent sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. L'appelant précise qu'il a porté les défauts de l'appartement à la connaissance du bailleur deux mois après son entrée dans les lieux sans ce que dernier ne réagisse. Le logement a ensuite été déclaré comme non décent par le rapport URBANIS du 25 mars 2019 puis par l'expert judiciaire le 10 juillet 2020. M. [V] [Z] a donc manqué à son obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent ce qui autorisait le locataire à suspendre les règlements du loyer. M. [M] [D] fait valoir que M. [V] [Z] n'a pas fait procéder à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire. Il ajoute qu'il n'a pas été destinataire d'une notification de travaux de la part de son bailleur conformément à l'article 7-e de la loi précitée et n'a donc pas pu y faire obstruction. La suspension du règlement des loyers était bien justifiée et la clause résolutoire ne pouvait donc être invoquée et M. [M] [D] est donc fondé et recevable en sa demande d'exception d'inexécution pour délivrance d'un logement non conforme. Concernant les préjudices A titre principal : M. [M] [D] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance de juin 2018, date du signalement des désordres au bailleur, à son départ le 18 mai 2021, préjudice aggravé en raison de la situation de handicap du locataire et ce préjudice s'élève donc à 500 euros par mois sur 36 mois soit 18.000 euros. M. [M] [D] fait valoir qu'il est en droit de demander l'indemnisation de son préjudice financier à hauteur de 9.126 euros (351 x 26) puisque la CAF de l'Aude a arrêté le versement de l'allocation logement pour un montant mensuel de 351 euros en raison du constat de non décence du logement loué. M. [M] [D] soutient que les multiples procédures engagées par le bailleur à son encontre ainsi que sa volonté de ne pas réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire lui ont causé un préjudice moral qu'il évalue à la somme de 1.500 euros. A titre subsidiaire : M. [M] [D] fait valoir que, dans l'hypothèse où il serait reconnu un refus de réalisation des travaux de sa part, ce dernier est toujours recevable et bien fondé dans ses demandes indemnitaires en ce qu'il apporte la preuve du caractère non décent du logement dans les rapports de mars 2019 et juillet 2020 alors même qu'il en avait déjà informé son bailleur. Il précise qu'aucun obstacle ne s'opposait à la réalisation des travaux entre juin 2018 et juillet 2020, le premier juge n'ayant pas statué sur les préjudices subis par le locataire sur cette période. M. [M] [D] demande donc de se voir allouer les sommes de : - 13.000 euros (500 x 26) au titre du préjudice de jouissance ; - 5.616 euros (351 x 16) au titre du préjudice financier ; - 1.500 euros au titre du préjudice moral. Concernant le loyer A titre principal : L'appelant soutient qu'il n'était pas redevable d'un loyer mensuel de 480 euros comme indiqué dans le décompte du bailleur du 9 décembre 2020 mais de la somme de 94 (445-351) puisque la CAF avait cessé les versements à M. [V] [Z] en raison de l'indécence du logement mais avait précisé que le locataire ne serait redevable que de la part de loyer qui demeurait à sa charge jusque là. La dette locative de 7.559 euros n'est donc pas exacte, le jugement devant être réformé en ce sens, au même titre que le montant du loyer mensuel doit être fixé à 94 euros sans prise en compte des charges non justifiées ni régularisées par le bailleur (35 euros). A titre subsidiaire : M. [M] [D] fait valoir qu'il est recevable et fondé à demander le bénéfice des dispositions de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989 permettant l'octroi d'un délai de paiement étant donné qu'il a quitté le logement le 18 mai 2021, remis les clés le 24 mai 2021 et que le quantum du loyer doit être rapporté à la somme de 94 euros par mois. A titre infiniment subsidiaire : M.[M] [D] soutient que, si le constat des effets de la clause résolutoire n'était pas infirmé et les délais de paiement pas accordés, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 94 euros correspondant au loyer mensuel qu'il aurait acquitté du fait du caractère non décent du logement et de l'arrêt du versement de l'allocation logement par la CAF pour cette cause. Les époux [Z] qui se sont vus signifier le 15 septembre 2021 la déclaration d'appel conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, puis selon les mêmes dispositions les conclusions de l'appelant n'ont pas constitué avocat. L'arrêt à intervenir sera donc rendu par dé

MOTIFS

S résiliation du bail et ses conséquences: Dans le présent litige, il n'a jamais été contesté par le locataire qu'à compter du mois août 2018 il ne s'est plus acquitté de sa part de loyer, et qu'au 20 octobre 2019, selon décompte joint au commandement de payer en date du 7 novembre 2019 visant la clause résolutoire contractuelle, la dette locative était de 968 euros, somme dont il n'est pas démontrée ni même prétendue qu'elle ait été réglée même partiellement dans le délai de 2 mois visés au commandement. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire qui est de droit le commandement de payer étant demeuré infructueux M. [D] invoque l'exception d'inexécution. En droit des baux, l'exception d'inexécution existe au bénéfice du locataire mais à certaines conditions, plus drastiques encore qu'en droit général des contrats car il est constant qu'en application de l'article 1728 du code civil, l'obligation de paiement du loyer au terme convenu est centrale dans l'exécution du contrat de bail. Ainsi, l'exception n'est admise au bénéfice du locataire qu'à une double condition, que le juge saisi doit expressément relever:1) que le preneur se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et 2) que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, et seul le manquement complet du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier l'arrêt du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution et si le locataire est lui-même responsable ou pour partie responsable de la situation qu'il dénonce, il n'est pas admis à invoquer l'exception. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation lesquels sont précisés par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002. En l'espèce l'état des lieux d'entrée très sommaire établi le 13 avril 2018 contradictoirement entre les parties, décrit les lieux, les matériaux et les équipements mais ne donne pas d'indication sur leur état ( bon, moyen, mauvais...) sauf à préciser que les plafonds doivent être repeints. En revanche il ressort du rapport réalisé par URBANIS le 25 mars 2019 en particulier que: -la toiture présente des traces d'infiltration d'eau au niveau des plafonds du logement, -les gardes-corps des escaliers dans les parties communes ne sont pas à la hauteur réglementaire, -le logement présente des traces d'humidité dans la chambre 2 en partie basse du mur, et des traces d'infiltration d'eau au niveau des plafonds, -une installation électrique vétuste et non conforme. Ces désordres et non conformité sont confirmés par le rapport d'expertise judiciaire qui pose comme conclusion que l'appartement loué par M. [D] présente des caractéristiques relevant de l'indécence: -ventilation insuffisante dans la salle d'eau et moisissures en conséquence sur les parois de la salle d'eau, -infiltration d'eau par la dalle de couverture dans le séjour due aux vieillissement et à la détérioration de l'étanchéité de la dalle de couverture, -chauffage défectueux, -tableau électrique non conforme à la norme, -hauteur du garde-corps dans les escaliers des parties communes non conforme. L'expert judiciaire considère également que l'ensemble de ces désordres qui ne sont pas momentanés et des non conformités rendent l'appartement impropre à son habitation. Toutefois le premier juge a relevé qu'il ressort de plusieurs pièces produites en première instance par le bailleur ( courriers, SMS, attestations, mails...) et qui ne sont pas sérieusement remises en cause en appel que M. [D] a refusé à plusieurs reprises y compris après le diagnostic d'URBANIS et après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire l'entrée dans le bien loué soit à son bailleur soit à des artisans sollicités par ce dernier pour réaliser des travaux nécessaires. Par conséquent comme retenu par la décision déférée si M. [D] rapporte la preuve de l'indécence du logement dont il n'est pas responsable initialement, il est mal fondé à se prévaloir de l'exception inexécution pour justifier la suspension du paiement des loyers et de l'arrêt du paiement par la CAF de l'allocation logement dans la mesure où la situation d'indécence ne résulte pas du seul manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais aussi du comportement du M. [D] qui par son refus de laisser réaliser les travaux à contribuer à l'état du bien et donc à son propre préjudice. Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 8 janvier 2020, et par voie de conséquence en ce qu'il a ordonné à M. [D] de libérer les lieux, en ce qu'il a à défaut de libération volontaire ordonné son expulsion et enfin en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 8 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux à un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Sur le préjudice de jouissance: Si comme ci-dessus exposé la situation d'indécence du logement ne relève pas du seul manquement du bailleur à ses obligations ce qui ne permet pas de retenir l'exception d'inexécution, toutefois contrairement à ce qui a été jugé en première instance il ne peut être considéré que M. [D] qui a vécu dans un logement présentant de graves désordres n'a subi aucun préjudice de jouissance en raison de son comportement opposant, l'évaluation de ce préjudice devant toutefois prendre en considération le fait que le locataire y a contribué pour partie en raison de son attitude. Considérant que ce n'est qu'à compter du rapport d'URBANIS en date du 25 mars 2019 que le bailleur a été informé des désordres affectant son bien loué, M. [D] ne justifiant pas de ce que les courriers antérieurs en lettre simple par lui rédigés aient été effectivement reçus par son bailleur, et considérant qu'à compter du 8 janvier 2020 M. [D] est devenu occupant dans droit ni titre, c'est sur la seule période d'avril 2019 à décembre 2019 inclus que le préjudice de jouissance de M. [D] doit être évalué. Compte tenu d'un loyer contractuellement fixé à 445 €, de la participation de M. [D] à son propre préjudice, la cour fixe à 225 € par mois le préjudice de jouissance subi soit sur neuf mois une de 2 025 € au paiement de laquelle sera condamnée M. [V] [Z] infirmant, sur ce point la décision entreprise. Sur le préjudice financier: M. [D] sollicite une somme de 9 126 € correspondant au préjudice qu'il dit avoir subi en raison du non versement par la CAF de l'allocation logement de 351 € par mois et ce pendant 26 mois en raison de la non décence du logement. Il a été ci-dessus statué que M. [D] en raison de son comportement ne pouvait être bien fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution quant à l'arrêt par la CAF du versement de l'allocation logement et qu'il ne peut pas plus sur ce fondement solliciter des dommages et intérêts pour un préjudice financier. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à cette demande indemnitaire. Sur le préjudice moral: M. [D] allègue avoir subi un préjudice moral en raison du congé pour vendre signifié par son bailleur le 31 mars 2021 et en raison des procédures en résiliation du bail tant en référé qu'au fond initiées par son bailleur. La cour observe sur le premier motif qu'elle n'est pas saisie de la validité ou non du congé pour vendre signifié par le bailleur à son locataire le 31 mars 2021 et qu'elle ne dispose d'aucun élément permettant de considérer que ce congé serait frauduleux et pourrait assoir une condamnation à des dommages et intérêts. Par ailleurs le fait pour un bailleur de diligenter des procédures judiciaires en résiliation de bail en cas d'impayés de loyers n'est pas en tant que tel constitutif d'un non respect des dispositions contractuelles ou d'un comportement fautif pouvant donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts ce d'autant qu'en l'espèce il a été fait droit à la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. En tout état de cause M. [D] ne produit au débat aucun élément justifiant du préjudice moral qu'il allègue. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté M. [D] de cette demande indemnitaire. Sur la dette locative: L'appelant ne critique pas le montant de l'arriéré locatif retenu par le premier juge au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêté au 9 décembre 2020 à la somme de 7 779 € sauf à invoquer l'exception inexécution qui a été rejeté et sauf à revendiquer que cette dette locative soit réduite du montant des allocations logement qui ont été suspendues par la CAF ce qui ne peut également qu'être rejeté puisqu'il a été considéré ci-dessus que M. [D] n'était pas bien fondé à invoquer l'exception d'inexécution quant à l'arrêt du paiement de l'allocation logement. Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [D] à payer à M. [V] [Z] la somme de 7 559 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2020. Sur la compensation: La dette au titre de l'arriéré locatif et la dette au titre du préjudice de jouissance étant nées de l'exécution d'un même contrat de bail, et étant donc connexes il convient d'en ordonner la compensation. Sur les délais de paiement: M. [D] sollicite des délais de paiement de sa dette sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet d'échelonner le paiement sur trois ans pour le locataire en situation de régler sa dette. La cour relève en premier lieu que M. [D] ne produit aux débats aucun éléments sur sa situation financière actuelle puisque seuls sont versés en appel son avis d'imposition de 2019 sur les revenus 2018 et une décision de la Commission des Droits et de l'Autonomie des Personnes Handicapées en date du 20 juin 2019 lui accordant le droit à l'allocation aux adultes handicapées à compter du 1er avril 2019 et jusqu'au 31 mars 2022. Il ressort en tout état de cause de ces seules pièces que les revenus de M. [D] sont de l'ordre de 5 396 € par an si bien qu'il n'est pas en situation de pouvoir régler sa dette locative qui après compensation est de 5 534 € même sur un délai de trois ans. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de délai de paiement. Sur les demandes accessoires: Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. Devant la cour l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et appelant et intimé supporteront chacun la charge des dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

: La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 17 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne, sauf en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance; S'y substituant sur ce points et y ajoutant, Condamne M. [V] [Z] à payer à M. [D] la somme de 2 025 euros en réparation du préjudice de jouissance, Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure devant la cour, Dit que chaque partie supportera la charge des dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel. Le greffier, La présidente,
Note...

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