Cour d'appel de Poitiers, Chambre 1, 13 décembre 2022, 21/01070

Mots clés
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente • vente • restitution • résolution • rapport • principal • publication • référé • révocation • subsidiaire • réticence • publicité • service • contrat • relever • réparation

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Poitiers
13 décembre 2022
Tribunal Judiciaire des
15 décembre 2020

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Poitiers
  • Numéro de pourvoi :
    21/01070
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal Judiciaire des, 15 décembre 2020
  • Identifiant Judilibre :6399776cb7ec7f05d42d7f97
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Résumé

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Texte intégral

ARRÊT

N°584 N° RG 21/01070 N° Portalis DBV5-V-B7F-GHQ4 [R] C/ [C] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022 Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des [Localité 7] APPELANTE : Madame [A] [R] épouse [O] née le 18 Février 1948 à [Localité 8] (22) [Adresse 3] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉE : Madame [X] [C] née le 08 Août 1960 à [Localité 6] (44) [Adresse 1] [Localité 4] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Pierre-Yves LE GUILLY, avocat au barreau des [Localité 7] COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** PROCÉDURE,

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique notarié reçu par Maître [E], notaire associé aux [Localité 7], le 16 octobre 2015, Mme [X] [C] a acquis auprès de Mme [A] [R] épouse [O] une maison d'habitation sise [Adresse 1], moyennant le prix de 105.000 euros. La maison avait été présentée comme 'neuve' dans l'annonce du site 'le BON COIN' par Mme [R]. A la suite de l'acquisition, Mme [C] dit avoir très rapidement constaté de nombreuses infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison, rendant celle-ci quasiment inhabitable. Elle a requis l'avis d'un expert privé qui a rédigé un rapport le 25 janvier 2016, suite à une réunion contradictoire, avec les constatations de nombreuses infiltrations, fissures, insuffisance de pente de toit, désolidarisation de partie de mur de soubassement, défaut d' implantation, absence de coupure de capillarité, désaffleurement de l'enduit au niveau du chaînage. Mme [C] a alors saisi au vu de ces conclusions le juge des référés du tribunal de grande instance des [Localité 7] aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 26 septembre 2016, M. [P] a été désigné à cet effet. Il a déposé son rapport le 7 juillet 2017. Dans ces conditions, suivant acte d'huissier de justice en date du 06 février 2018 Mme [X] [C] a fait assigner Mme [A] [R] épouse [O] devant le tribunal de grande instance des [Localité 7] devenu tribunal judiciaire à compter du 01 janvier 2020, pour voir à titre principal prononcer la résolution de la vente pour réticence dolosive avec octroi de dommages et intérêts, à titre subsidiaire déclarer celle-ci responsable des désordres affectant l'immeuble. Par ses dernières conclusions, Mme [C] demandait au tribunal, vu les articles 1137, 1231-1, 1641 et suivants du code civil, 1792 et suivants du code civil, de : - Déclarer la demande de Mme [C] recevable et bien fondée, et en conséquence : A titre principal, - Dire et juger que l'humidité prégnante au sein du logement et les désordres l'immeuble sont constitutifs d'un vice caché ; - Dire et juger que Mme [A] [O]-[R] avait connaissance du vice et s'est rendue coupable de réticence dolosive ; En conséquence, - Prononcer la résolution du contrat de vente conclu le 16 octobre 2015 ; - Condamner Mme [A] [O]-[R] au paiement d'une indemnité égale à 450 euros mensuel jusqu'à la résolution du contrat de vente; - Condamner Mme [A] [O]-[R] au paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour réticence dolosive; A titre subsidiaire, - Dire et juger que Mme [A] [O]-[R] doit être considérée comme responsable ou garante des désordres ayant fait l'objet de l'expertise confiée à M. [P], et atteignant l'immeuble vendu à Mme [C] ; - Condamner Mme [A] [O]-[R] à payer à Mme [C] la somme de 87.242,87 euros T.T.C. outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande, somme se décomposant comme suit : - Travaux pour remédier aux désordres 78.166,87 euros - Coût global du relogement sur six mois 5.238 euros - Déménagement et réaménagement dans les lieux 2.838 euros - Taxe locale d'équipement 1.000 euros, - Condamner Mme [A] [O]-[R] à payer à Mme [C] la somme de 7.200 euros en réparation du trouble de jouissance par elle subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande ; En tout état de cause, - Dire et juger que la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente n'a pas vocation à s'appliquer ; - Condamner Mme [A] [O]-[R] à payer à Mme [C] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [A] [O]-[R] aux dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé expertise antérieure et de l'expertise de M. [P], dépens qui seront recouvrés selon l'article 699 du code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Débouter Mme [A] [O]-[R] de toutes ses autres demandes. Par conclusions récapitulatives Mme [R] épouse [O] demandait au tribunal de, Vu les articles 28, 4 et 30-5, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu l'article 1116 du code civil, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, - Dire et juger irrecevable la demande tendant à l'annulation de la vente au visa des articles 28, 4 et 30-5, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; - Constater que Mme [O] [R] n'est pas une professionnelle de l'immobilier ni de la construction et n'a aucune compétence en la matière ; - Dire et juger la clause exonératoire de la garantie des vices cachés applicable à la vente [O]-[R]-[C] ; - Dire et juger Mme [C] mal fondée en sa demande en garantie des vices cachés ; - Débouter en conséquence Mme [C] de toutes ses demandes ; - Dire et juger que Mme [O]-[R] n'a commis aucune manoeuvre dolosive et subsidiairement qu'aucune manoeuvre dolosive n'est prouvée ; - Dire et juger Mme [C] mal fondée en sa demande relative au vice du consentement dolosif ; - Dire et juger qu'aucun des ouvrages réalisés par M. [O] n'est à l'origine des désordres et que celui-ci n'est pas partie à la procédure et que Mme [C] était titulaire de la garantie décennale à l'égard des constructeurs au jour de la vente ; - Débouter Mme [C] de sa demande fondée au titre de la garantie décennale à l'égard de Mme [O]-[R] ; - Condamner Mme [C] à payer et porter à Mme [O] [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Condamner Mme [C] à payer à Mme [O]-[R] une indemnité de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [C] en tous les dépens, en ce compris ceux du référé, de l'expertise ainsi que la procédure au fond. Par jugement contradictoire en date du 15/12/2020, le tribunal judiciaire des [Localité 7] a statué comme suit : 'Vu la publication de l'assignation au service de la publicité foncière ; REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation, soulevée par Mme [A] [R] épouse [O] ; Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 07 juillet 2017 par M. [D] [P] ; PRONONCE la résolution pour vices cachés, de la vente intervenue entre Mme [A] [R] épouse [O] et Mme [X] [C] selon acte notarié reçu par Maître [E], Notaire Associé aux [Localité 7], le 16 octobre 2015, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1], moyennant le prix de 105.000 euros ; En conséquence, ORDONNE à Mme [X] [C] la restitution de la maison d'habitation sise [Adresse 1] à Mme [A] [R] épouse [O] et au besoin l'Y CONDAMNE ; ORDONNE à Mme [A] [R] épouse [O] la restitution de la somme de 105.000 euros à Mme [X] [C] et au besoin L'Y CONDAMNE ; ORDONNE la publication du présent jugement au service de la Publicité Foncière ; CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [O] à payer à Mme [X] [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ; DÉBOUTE Mme [X] [C] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la résolution de la vente ; DÉBOUTE Mme [A] [R] épouse [O] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [O] à verser à Mme [X] [C] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Mme [A] [R] épouse [O] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles ; DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ORDONNE l'exécution provisoire de la décision'. Le premier juge a notamment retenu que : - Mme [C] justifie de la publication de son assignation en date du 17 janvier 2020, de sorte que la fin de non recevoir soulevée à ce titre sera rejetée. - il résulte du rapport d'expertise que la maison vendue à Mme [C] présente des désordres rendant l'ouvrage impropre à destination Mme [C] ne pouvait relever les fissures extérieures faute d'y accéder et en sa qualité d'acquéreur profane, elle pouvait difficilement déceler l'insuffisance de la pente de toiture, la différence de niveau de terrain, l'absence de coupure de capillarité au niveau du sol, l'écart entre la poutre et l'enduit. Des vices étaient connus de Mme [O] avant la vente : pente insuffisante (déclaration inexacte sur la déclaration de travaux : 30%), fissures en pignon arrière, désolidarisation de la dalle sur mur mitoyen sur l'arrière de la maison. L'expert indique ne pouvoir se prononcer sur la connaissance des traces d'humidité avant la vente. - Mme [C] exerce à titre principal une action en garantie des vices cachés. - s'agissant de la clause d'exclusion de garantie, l'acte indiquait 'étant précisé par le VENDEUR sous sa responsabilité personnelle que les travaux d'aménagement de la dépendance en logement ont été réalisés dès l'année 2008" Il n'est pas contesté que le mari de Mme [O] a effectué les travaux d'électricité, plomberie, isolation, cloisonnement, aménagement de la cuisine et de la salle de bains. - le rapport d'expertise judiciaire établit au contraire clairement que l'immeuble vendu était atteint de nombreux désordres et vices antérieurs à la vente, soit cachés, soit dont Mme [C] ne pouvait avoir connaissance et que le vendeur connaissait ou ne pouvait pas ignorer ayant elle-même procédé avec son époux ou fait procéder par celui-ci aux travaux de transformation et d'aménagement. - l'immeuble vendu n'est pas neuf mais est en réalité une transformation d'un préau-cabanon, affectée de multiples désordres ayant entraîné une humidité généralisée dans les deux pièces. - Mme [O] est un vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices cachés à Mme [C] lesquels sont d'une gravité telle qu'ils rendent la maison difficilement habitable voire inhabitable. - seule la démolition/reconstruction est aujourd'hui la solution techniquement et juridiquement possible pour remédier à l'ensemble des désordres constatés. - la demande de résolution pour vices cachés sera accueillie. Outre la restitution du prix de vente, une somme de 10 000 € sera allouée à Mme [C] à titre indemnitaire, réparant l'intégralité des préjudices subis, et il n'y a pas lieu à autre indemnité d'occupation. - il n'y a pas en l'espèce d'abus de procédure. LA COUR Vu l'appel en date du 01/04/2021 interjeté par Mme [A] [R] épouse [O] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 09/12/2021, Mme [A] [R] épouse [O] a présenté les demandes suivantes : 'VU les articles 542 et 954 du code de procédure civile, VU les articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, VU la jurisprudence d'application, VU les pièces communiquées, Il est demandé à la cour d'appel de bien vouloir : DÉCLARER Mme [A] [R], ép. [O], recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions. CONSTATER que Mme [X] [C] ne demande, dans le dispositif de ses conclusions d'intimée notifiées le 10 septembre 2021, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 15 décembre 2020 (No RG : 18/00160). JUGER que la cour d'appel n'est saisie en conséquence d'aucun appel incident. En conséquence, INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LES SABLES-D'OLONNE le 15 décembre 2020 (No RG : 18/00160) en ce qu'il a: - prononcé la résolution pour vices cachés de la vente intervenue entre Mme [O] et Mme [C] selon acte notarié du 16 octobre 2015, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1], moyennant le prix de 105,000,00 euros ; - ordonné à Mme [C] la restitution de ladite maison d'habitation à Mme [O] ; - ordonné à Mme [O] la restitution de la somme de 105 000,00 euros à Mme [C] ; - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ; - condamné Mme [O] à payer à Mme [C] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires ; - débouté Mme [O] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ; - condamné Mme [O] à verser à Mme [C] la somme de 3 000,00 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Mme [O] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles ; - débouté Mme [O] de toutes ses demandes plus amples ou contraires; - condamné Mme [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d'expertise judiciaire, lesquelles pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Statuant à nouveau des chefs d'infirmation, à titre principal, DÉBOUTER Mme [X] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions. À titre subsidiaire, CONDAMNER Mme [X] [C] à payer à Mme [A] [R], ép. [O], la somme de 200,00 euros par mois à compter du jour de la vente jusqu'au jour de la restitution effective de l'immeuble, le cas échéant. ORDONNER la compensation entre le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [X] [C] à Mme [A] [R], ép. [O], d'une part, et le montant de toute somme due réciproquement entre elles, d'autre part. En tout état de cause, CONDAMNER Mme [X] [C] à payer à Mme [A] [R], ép. [O], la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Mme [X] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de l'instance de référé et de la mesure d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL LEXAVOUÉ POITIERS - ORLÉANS, société d'avocats inter-barreaux postulant par l'un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile'. A l'appui de ses prétentions, Mme [A] [R] épouse [O] soutient notamment que : - suivant acte authentique en date du 7 juillet 2008, Mme [A] [R], ép. [O] a acquis des époux [U] un ensemble immobilier sis [Adresse 1] (VENDÉE), sur plusieurs parcelles de terrains, contre paiement du prix principal de 255 000,00 euros. - ce bien comportait notamment une dépendance, d'une surface de 36 m2, et courant 2008, Mme [O] a décidé d'entreprendre des travaux de transformation de cette dépendance en un logement d'habitation indépendant. Plusieurs entreprises ont participé à la construction de l'ouvrage. Les travaux de second oeuvre, à savoir l'isolation, le doublage intérieur, l'électricité intérieure et la pose d'un revêtement de sol souple, ont ensuite été réalisés par l'époux de Mme [O], M. [V] [O]. Une déclaration d'achèvement a enfin été déposée le 30 octobre 2015. - le bien était ainsi en parfait état d'usage et d'équipement. Il a fait l'objet d'un classement quatre étoiles dans la catégorie meublé de tourisme. - à titre principal, en l'espèce, l'acte authentique du 16 octobre 2015 contient une clause d'exclusion de la garantie légale des vices cachés qui est opposable à l'acheteuse. - Mme [R], seule propriétaire du bien, n'avait pas qualité de professionnelle de l'immobilier ou de la construction et n'a accompli aucun travaux dans la maison vendue. Les travaux confiés à M. [O] n'étaient que de second oeuvre et ne sont pas remis en cause par l'expert. - s'agissant de la non connaissance du vice par le vendeur, l'expert indique qu'il ne peut pas se prononcer sur la connaissance des traces d'humidité par Mme [O] avant la vente. Il n'a été constaté aucuns travaux qui auraient pu être destinés à dissimuler des traces d'infiltrations ou de condensation. - aucune manoeuvre ne peut se déduire de la réalisation des photographies produites, le bien ayant effectivement été loué après avoir bénéficié d'un classement touristique, et différents locataires attestent qu'ils n'ont souffert d'aucune humidité. - même à supposer que le vice existait déjà en germe avant la vente, il reste que Mme [O] en était à l'évidence dans l'ignorance totale, puisqu'aucune manifestation ne pouvait attirer son attention. - Mme [O] ne remet pas en cause par ailleurs les non-conformités qui ont été relevées par l'expert judiciaire. Mais n'étant pas technicienne du bâtiment et ayant fait réaliser les travaux les plus importants par des professionnels (gros oeuvre, menuiserie, plomberie), elle ne pouvait pas imaginer qu'il pouvait exister une non-conformité de la dalle béton ou une insuffisance de pente, d'autant plus en l'absence de tout désordre constaté. - l'expert judiciaire a aussi relevé, parallèlement, au moins un défaut d'utilisation imputable à Mme [C], puisque l'entrée d'air de la fenêtre de vie a été démontée et obstruée par du ruban adhésif, or une aération insuffisante est de nature à provoquer une humidité anormale, ainsi que l'apparition de moisissures. - les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, faute d'atteinte à la destination normale du bien, qu'il s'agisse de la pente du toit, qui était visible, et selon l'expert, seules les traces d'infiltrations et les moisissures observées sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination. Les autres désordres relevés ne rendent pas le bien impropre à son usage et n'ouvrent donc pas droit à la garantie légale. Or, Mme [C] a allégué l'apparition d'infiltrations trois mois environ après la vente. - sur le dol, aucune faute dolosive ne peut être reprochée à Mme [R]. L'acte donne la liste des différentes entreprises ayant réalisé les ouvrages depuis moins de dix ans au jour de la vente. Mme [O], tout comme M. [O] et Mme [C], ignorait l'exigence d'une pente normalisée. Il en est de même pour la dalle béton, le vendeur ne pouvant imaginer qu'elle pouvait relever d'une non-conformité constructive. - M. [O], qui n'est pas vendeur, n'a jamais entendu dissimuler une quelconque activité professionnelle à Mme [C]. - à titre subsidiaire, la valeur de la jouissance de l'immeuble s'élève, a minima, à 200,00 euros par mois. Or, Mme [C] occupe le bien depuis la vente du 16 octobre 2015, date de l'entrée en jouissance et doit à Mme [O] une indemnité de 200 € par mois à compter du 16 octobre 2015, jour de l'entrée en jouissance, jusqu'au jour de la restitution effective de l'immeuble. - à titre infiniment subsidiaire, il était loisible à Mme [C] de rechercher la garantie décennale des différentes entreprises ayant réalisé les travaux en 2008, dont elle avait une parfaite connaissance de l'identité, et M. [O] ne peut pas être qualifié de constructeur et responsable du gros oeuvre, puisque la dépendance existait déjà avant son acquisition par son épouse et que tous les travaux ont été réalisés par d'autres entreprises. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 07/09/2022, Mme [X] [C] a présenté les demandes suivantes : 'Vu les articles 1137, 1231-1, 1641 et suivants du code civil, 1792 et suivants du code civil, Vu les pièces justificatives, suivant bordereau joint aux présentes CONFIRMER purement et simplement le jugement entrepris, sauf à voir - CONDAMNER Mme [A] [O]-[R] au paiement d'une indemnité égale à 450 euros mensuel de la date de la vente jusqu'à la résolution du contrat de vente - CONDAMNER Mme [A] [O]-[R] au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour réticence dolosive - CONDAMNER Mme [A] [O]-[R] à payer à Mme [C] la somme de 16.800 € en réparation du trouble de jouissance par elle subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande - CONDAMNER Mme [A] [O]-[R] à payer à Mme [C] la somme de 10 000 € en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, Si la Cour devait réformer la décision de 1ière instance et ne pas annuler la vente, CONDAMNER Mme [A] [O]-[R] au paiement - du montant des travaux (87242,87€ en 2017) actualisé avec l'indice BT01 (indice de référence des coûts de constructions ) Au 15 juin 2022 l'indice est de 124,90 soit 87242,87 € x 124,9 /100 97.630,42 € - du coût relogement 6 mois 5.238,00 € - du déménagement et réaménagement des lieux 4.128,00 € - et de la taxe locale d'équipement 1.000,00 € - Débouter Mme [A] [O]-[R] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions'. A l'appui de ses prétentions, Mme [X] [C] soutient notamment que : - comme retenu par le tribunal, elle est fondée à obtenir la résolution de la vente pour vices cachés, vices dont Mme [R] avait connaissance selon l'expert. - dans l'hypothèse ou le jugement serait réformé en ce que la vente ne serait pas résolue mais ou des dommages et intérêts seraient fixés, elle a fait chiffrer les travaux de reprise par devis, par déconstruction/reconstruction. - son trouble de jouissance doit être indemnisé, à hauteur d'un demi-loyer sur la période qui courra jusqu'au déménagement, soit environ 200€ par mois, soit du 16.10.2015 au 16.10.2022 (84mois x 200€) soit 16.800 €, et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [R]. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 19/09/2022. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/09/2022, Mme [A] [R] épouse [O] a présenté les demandes suivantes en sus de ses précédentes demandes : 'ORDONNER la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 19 septembre 2022". Elle soutenait que l'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2022 à 12h18 alors que Mme [O] souhaitait soulever l'irrecevabilité de la demande subsidiaire ajoutée le 7 septembre 2022 par Mme [C], par des conclusions transmises au postulant dans les minutes qui suivaient. Elle n'a pu le faire. Elle y procède par ces nouvelles écritures et sollicite un rabat de l'ordonnance de clôture.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : L'article 16 du code de procédure civile dispose : 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.' L'article 15 du même code prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L'article 802 du code de procédure civile dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office'. L'article 803 du même code précise que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle un motif grave depuis qu'elle a été rendue... L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l'ouverture des débats, par décision du tribunal'. En l'espèce, la clôture est intervenue le 19/09/2022 à 12H18, après que celle-ci ait été différée du 08/09 au 19/09/2022 à la demande du conseil de Mme [R] qui n'a conclu le 19/09 que postérieurement à cette ordonnance. La cour constate que la clôture est intervenue après un large calendrier de procédure, et il n'est pas justifié d'un motif grave justifiant la révocation de cette clôture, alors même qu'un report de cette clôture avait été accordé. La demande de révocation de l'ordonnance de clôture soutenue par Mme [R] sera en conséquence rejetée et les conclusions déposées postérieurement déclarées irrecevables sauf en ce qu'elle sollicitait le report de la clôture. Sur la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés : L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. L'article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. L'article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'. L'article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l'acheteur.' L'article 1646 dispose par contre que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente'. Il résulte en l'espèce du rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [P] le 7 juillet 2017 que la maison vendue à Mme [C] présente des désordres dans la chambre : peinture cloquée en plafond et traces d'humidité et de moisissures en angle nord-est, humidité de la dalle béton sous le revêtement type linoléum, traces de moisissures sur les deux murs en angle sud est, taches de moisissure et humidité dalle béton en angle sud-ouest de la pièce de vie (cuisine) et traces d'humidité sous le meuble d'évier sans contre-cloison. La maison est également affectée d'autres désordres à savoir en façade principale angle sud-est une partie d'enduit est décollée sur environ 100 cm2 sous la poutre en bois, en façade arrière des fissures réparées au mastic ou équivalent sont présentes et des fissures sont réouvertes depuis leur réapparition, le mur pignon présente des fissures horizontales et verticales, en façade arrière une partie du mur de soubassement côté parcelle n°[Cadastre 2] créant une pente vers la maison de Mme [C] est désolidarisée, enfin deux entrées d'air sont existantes sur les deux fenêtres. L'expert retient que les causes des désordres sont des erreurs de conception, la maison ayant été construite à partir d'un préau et la pente du toit ne fait que 18 % alors que la pente déclarée est à 30 %, ce qui n'est pas conforme à la demande de permis de construire. Il existe aussi selon l'expert une faute d'exécution : le niveau du sol extérieur en terre végétale est supérieur au niveau de la dalle et le soubassement ne présente pas de traitement d'étanchéité. Il n'y a pas de drainage. Le recouvrement en zinc de la partie de toiture en biais est insuffisant pour protéger le solivage. L'enduit de façade avant n'a pas été réalisé avec un joint entre la poutre en bois et l'enduit. En outre, à l'arrière de la maison, la pièce en béton sur le muret en parpaings n'a pas été correctement posée et la canalisation d'eau pluviale ne rejoint pas le réseau d'eaux pluviales. Egalement la gouttière sur la façade avant présente un dévers. Au regard de la gravité des désordres, l'expert judiciaire préconise la réalisation de travaux de déconstruction/reconstruction qui seuls peuvent garantir selon lui une élimination complète des causes. Les travaux sont estimés à 69.600 euros outre 1.000 euros de taxe locale d'équipement diminués des moins-values par récupération de certains existants et le confort supplémentaire évaluées à 10.500 euros soit des travaux évalués à 62.100 euros net pour une durée de six mois S'agissant de la déclaration de travaux déposée le 29 mai 2015 qui est en fait une régularisation de travaux effectués entre 2008 et 2012 pour la transformation d'une dépendance en logement, l'expert note des anomalies : pente déclarée de 30 % au lieu de 18 %, absence de photos de l'état de l'immeuble avant travaux. Si l'expert relève un défaut d'utilisation par le démontage de l'entrée d'air de la pièce de vie et obstruction par du ruban adhésif et un défaut d'entretien, il observe néanmoins que Mme [C] n'a effectué aucun travaux de transformation du bâti mais uniquement des travaux de préservation. L'expert retient sans être utilement contredit que Mme [C] ne pouvait relever les fissures extérieures faute d'y accéder. En sa qualité d'acquéreur profane, elle pouvait difficilement déceler l'insuffisance de la pente de toiture, la différence de niveau de terrain, l'absence de coupure de capillarité au niveau du sol, l'écart entre la poutre et l'enduit. Elle n'a relevé aucune trace d'humidité, étant rappelé que la maison était meublée à la vente et vendue avec le mobilier. Il en ressort que le bien vendu était affecté de divers vices cachés et non révélés à Mme [C] au jour de la vente. Si l'acte authentique de vente établi et signé par les parties le 16 octobre 2015 stipule la clause suivante : 'l'ACQUÉREUR prend LE BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'ACQUÉREUR dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur', l'expert judiciaire a retenu en l'espèce : 'Vices connus par Mme [R] avant la vente : Un maître d'ouvrage qui dépose une déclaration de travaux doit en vérifier l'exactitude : la pente de la toiture a été portée inexactement a 30% sur déclaration de travaux du 29 mai 2015 (et pas seulement sur le permis de construire de 2003) Un vendeur précisant dans son annonce « maison neuve » doit faire un constat de l'état des façades donnant sur les propriétés voisines, sachant que ces façades et la toiture datent de la construction du préau en 2003. Un vendeur profane du bâtiment s'adresse a une agence immobilière, professionnelle du bâtiment, pour réaliser une vente. En conséquence, les vices présumés connus par Mme [R] sont les suivants : - La pente de la toiture puisque qu'elle a été portée inexactement a 30% sur déclaration de travaux du 29 mai 2015, - Les fissures sur le pignon arrière puisqu'il y a eu une tentative de réparation avec un produit de couleur blanche qui tranche par rapport à la façade grise, - La dalle désolidarisée sur le mur mitoyen sur l'arrière de la maison compte tenu de son aspect ancien (présence de mousse et de végétation). - L'humidité est présente dans le bâtiment depuis sa rénovation, mais il est difficile de déterminer la date de manifestation des premiers désordres dus aux infiltrations. La fermeture du bâti et la pose d'isolant sur les murs extérieurs diminué l'assèchement naturel des murs à l'origine en parpaings bruts'. Ces analyses de l'expert judiciaire sont convaincantes, et elles ne sont pas réfutées. Il résulte de ces éléments que Mme [R] connaissait les vices de l'immeuble tels que constatés par l'expert judiciaire, d'autant que son conjoint avait réalisé lui-même les travaux de second oeuvre. Elle présentait en outre dans son annonce sur le site 'le bon coin' l'immeuble vendu comme étant 'neuf', alors qu'il s'agissait en réalité de la transformation d'un préau-cabanon, affectée de multiples désordres. L'appelante ne peut dans ces conditions prétendre au bénéfice d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés qui ne saurait s'appliquer, au regard de sa connaissance de ces vices existants préalablement à la vente. Les vices relevés justement par l'expert judiciaire, consistent notamment en un défaut de pente de toiture (soit 18% au lieu de 30 %) et en diverses fissurations (du fait du défaut de recouvrement en zinc d'une partie de la toiture et de l'absence de traitement d'étanchéité du soubassement et de drainage). Ainsi réunis, ces vices rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, de par les infiltrations et l'humidité généralisée qu'ils génèrent dans un local destiné à l'habitation. L'existence d'un vice rédhibitoire est établie dès lors que le total approximatif des travaux a été chiffré à plus de 60 000 € sur une valeur d'achat de 105 000 €. Le jugement entrepris sera confirmé : - en ce qu'il a retenu la garantie des vices cachés de Mme [R], sans qu'il y ait lieu d'examiner les fondements subsidiairement soutenus par Mme [C]. - en ce qu'il a : * prononcé la résolution pour vices cachés, de la vente intervenue entre Mme [A] [R] épouse [O] et Mme [X] [C] selon acte notarié reçu par Maître [E], notaire associé aux [Localité 7], le 16 octobre 2015, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 1], moyennant le prix de 105.000 euros ; * ordonné à Mme [X] [C] la restitution de cette maison à Mme [A] [R] épouse [O] et au besoin l'y a condamnée ; * ordonné à Mme [A] [R] épouse [O] la restitution de la somme de 105.000 euros à Mme [X] [C] et au besoin l'y a condamné; * ordonné la publication du présent jugement au service de la Publicité Foncière ; Dès lors qu'il est établi que Mme [R] connaissait les vices de son immeuble avant la vente, elle est tenue de tous les dommages et intérêts dus à Mme [C] par application des dispositions de l'article 1645 du code civil plus haut rappelé, outre la restitution du prix qu'elle en a reçu. S'il n'est pas expressément démontré par Mme [C] l'existence d'une réticence dolosive de la part de Mme [R], l'intimée supporte depuis son achat un préjudice de jouissance du fait de l'excessive humidité intérieure et un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 10 000 €, tel que retenu par le tribunal. Il n'y a pas lieu, compte tenu de ce versement indemnitaire, à allocation d'une indemnité d'occupation à verser en sus par Mme [R] à Mme [C], dont les préjudices sont entièrement réparés par les dommages et intérêts alloués.. Mme [R] ne peut en outre prétendre au paiement par Mme [C] dans le cadre de son occupation perturbée et amoindrie, d'une indemnité d'occupation, dès lors qu'il est démontré et retenu qu'elle connaissait les vices de l'immeuble avant la vente. Le jugement sera ainsi confirmé en ce que ces demandes ont été rejetées. Enfin, la demande de Mme [R] formée au titre de l'abus de procédure n'est plus soutenue en cause d'appel. Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile: Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de Mme [A] [R] épouse [O]. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de condamner Mme [A] [R] épouse [O] à payer à Mme [X] [C] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et DÉCLARE irrecevables les conclusions postérieures de Mme [A] [R] épouse [O], sauf en ce qu'elle sollicitait la révocation de la clôture. CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [O] à payer à Mme [X] [C] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE Mme [A] [R] épouse [O] aux dépens d'appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Note...

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