Cour de cassation, Troisième chambre civile, 25 novembre 2009, 08-19.382

Mots clés
preneur • résiliation • sci • réparation • recevabilité • contrat • torts • société • réhabilitation • vente • preuve • astreinte • immeuble • procès • statuer

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
25 novembre 2009
Cour d'appel de Versailles
5 juin 2008

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    08-19.382
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Versailles, 5 juin 2008
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2009:C301346
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000021350097
  • Identifiant Judilibre :61372740cd5801467742afa8
  • Président : M. Lacabarats (président)
  • Avocat(s) : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Versailles, 5 juin 2008), que M. X..., locataire de locaux à usage commercial acquis par la SCI Jeulin Frères, a assigné cette dernière pour la voir condamnée à réaliser des travaux ; qu'en instance d'appel, il a demandé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ;

Sur le premier moyen

:

Attendu que la SCI Jeulin Frères fait grief à

l'arrêt de dire recevable la demande en résiliation du bail formée par M. X..., alors, selon le moyen : 1°/ que la notion d'évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès en première instance ; qu'au cas présent, en déclarant recevable la demande de résiliation du bail formée pour la première fois en appel par le preneur au vu de l'évolution du litige, la cour d'appel a violé l'article 555 du code de procédure civile par fausse application, ensemble l'article 564 du code de procédure civile ; 2°/ que les parties ne peuvent pas soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf, notamment, pour faire juger les questions nées de la révélation d'un fait ; que le preneur à bail qui, en première instance, a demandé la réalisation de travaux sous astreinte ne peut, en instance d'appel, demander pour la première fois la résiliation du bail faute de réalisation desdits travaux, cette demande nouvelle étant née du même fait, à savoir la nécessité des travaux ; qu'au cas présent, en déduisant la recevabilité de la demande de résiliation formée pour la première fois par le preneur en appel de la circonstance qu'un fait nouveau lui aurait été révélé, cependant que les deux demandes successives étaient toutes les deux fondées sur la prétendue nécessité de travaux de réparation de la toiture, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ; 3°/ que les parties ne peuvent pas soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf, notamment, pour faire juger les questions nées de la révélation d'un fait ; que la révélation d'un fait hypothétique ne permet pas d'admettre la recevabilité en appel de prétentions nouvelles ; qu'en considérant que le simple fait que le preneur aurait appris que le bailleur aurait eu pour projet de vendre et de faire démolir l'immeuble justifierait que le preneur formule, pour la première fois devant elle, une demande principale en résiliation du bail, la cour d'appel a fondé la recevabilité de cette demande nouvelle sur la révélation d'un fait hypothétique, un simple projet ne pouvant être assimilé à un fait certain ;

qu'en statuant ainsi

, la cour a violé l'article 564 du code de procédure civile ; 4°/ que les questions nées de la révélation d'un fait qui peuvent donner lieu à la formulation de prétentions nouvelles en instance d'appel sont celles qui s'évincent nécessairement du fait en cause ; qu'en revanche, la révélation d'un fait ne justifie pas la recevabilité de nouvelles demandes qui, sans s'évincer nécessairement du fait litigieux, apparaissent comme opportunes, du point de vue du demandeur ; qu'au cas présent, le preneur a substitué, comme demande principale, une demande en résiliation du bail pour manquement à l'obligation imputée au bailleur de faire réaliser des travaux sur la toiture, à sa demande initiale en exécution des travaux, au motif que le preneur aurait appris l'existence d'un projet de vente et de démolition de l'immeuble ; qu'en déclarant recevable cette demande nouvelle, qui était peut-être opportune pour le demandeur mais qui ne résultait pas nécessairement du fait révélé, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., qui sollicitait des travaux de réparation de la toiture que ses bailleurs étaient tenus de réaliser, avait eu connaissance du projet de la vente de l'immeuble en vue de sa démolition, la cour d'appel, qui a relevé que les travaux demandés en première instance ne pouvaient plus être réalisés et en a déduit que M. X... était recevable à faire juger une question née de la révélation de ce fait, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen

:

Attendu que la SCI Jeulin Frères fait grief à

l'arrêt de prononcer à ses torts la résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen : 1°/ que le propriétaire d'un immeuble n'est pas tenu de réaliser les travaux de réparation de la toiture lorsque la nécessité de ces travaux est le résultat d'un défaut d'entretien de ladite toiture imputable au preneur ; qu'au cas présent, la SCI Jeulin Frères avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que l'état de la toiture était le résultat d'un défaut d'entretien imputable au preneur ; qu'en ne procédant à aucune recherche à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 606, 1134, 1184, 1719 et 1720 du code civil ; 2°/ que les travaux de toiture visés par l'article 606 du code civil sont uniquement ceux qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que la SCI Jeulin Frères, bailleresse, aurait été tenue d'assurer les travaux de toiture visés par l'article 606 du code civil, ce qui impliquerait, pour elle, l'obligation de procéder aux « réparations » dont la toiture aurait eu « besoin » ; qu'en n'expliquant pas en quoi les « réparations » visées, mais non décrites, auraient été relatives à la structure de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 606, 1134, 1719 et 1720 du code civil ; 3°/ que les parties au contrat de bail peuvent librement répartir la charge des travaux rendus nécessaires par l'état de l'immeuble ; qu'au cas présent, la SCI Jeulin Frères avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que la clause du contrat de bail interdisant au preneur de réclamer au preneur la réalisation de tous travaux « tant à l'intérieur qu'à l'extérieur » empêchait de faire supporter au bailleur les travaux de réparation de la toiture ; qu'en ne procédant à aucune recherche à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1719 et 1720 du code civil ; 4°/ que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que méconnaît ce principe, et viole ainsi l'article 1315 du code civil, la cour d'appel qui retient l'existence d'infiltrations dans le commerce du preneur au motif que ledit preneur aurait déclaré avoir subi des infiltrations à son assureur ; 5°/ que seul un manquement grave rendant intolérable le maintien du lien contractuel justifie que le juge prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail ; qu'au cas présent, en prononçant la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur au motif que celui-ci se serait rendu coupable d'un manquement persistant à son obligation de réparer la toiture, cependant qu'elle relevait par ailleurs que l'humidité ayant, prétendument, résulté de ce défaut de réparation, n'avait entraîné aucun trouble de jouissance au preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1184, 1719 et 1720 du code civil ;

Mais attendu

qu'ayant relevé que les locaux loués étaient, depuis plusieurs années, affectés d'infiltrations résultant du mauvais état de la toiture alors que M. X... n'était tenu que des réparations locatives, la cour d'appel qui, sans admettre une preuve que le preneur se serait constituée à lui-même, a retenu souverainement que le manquement persistant de la bailleresse à rétablir le clos et le couvert justifiait la résiliation du bail à ses torts exclusifs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen

:

Attendu que la SCI Jeulin Frères fait grief à

l'arrêt de dire sans objet sa demande de garantie contre l'association Relais Eure et Loir logement, alors que le juge doit statuer sur les demandes formulées par les parties, telles qu'elles sont libellées dans leurs conclusions récapitulatives et sans les dénaturer ; qu'au cas présent, la société bailleresse exposante avait demandé à être garantie par l'association à laquelle elle avait confié la réhabilitation de l'immeuble dans lequel se situait le local donné à bail pour tous les cas où un dommage quelconque imputable à la vétusté de l'immeuble serait imputé à la SCI Jeulin Frères, sans se limiter au cas où, en suite du constat de ce dommage, le juge déciderait de la condamner à réparer ledit dommage, plutôt qu'à prononcer la résiliation judiciaire du bail ; qu'en déclarant sans objet la garantie réclamée par la SCI Jeulin Frères au motif qu'aucune réparation n'a été mise à la charge de la bailleresse, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Mais attendu

que, sans modifier l'objet du litige, la cour d'appel a pu retenir, par une interprétation souveraine des conclusions de la SCI Jeulin Frères, que la bailleresse demandait la garantie de l'association Relais Eure et Loir logement, titulaire d'un bail à réhabilitation portant sur l'immeuble hors les locaux exploités par M. X..., pour le cas où elle serait condamnée à des travaux sur les parties de l'immeuble comprises dans l'assiette du bail à réhabilitation, et que cette demande était sans objet dès lors que les manquements de la bailleresse justifiaient la résiliation du bail des locaux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi : Condamne la SCI Jeulin Frères aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Jeulin Frères ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux conseils pour la SCI Jeulin Frères PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande en résiliation du bail formulée par M. X... ; Au vu de « l'évolution du litige » (arrêt p. 10) ; Et aux motifs que « selon l'article 564 du Code de procédure civile, les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que les parties peuvent également ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément, selon l'article 566 du Code de procédure civile ; qu'en l'espèce, M. X... qui sollicitait des travaux de réparation de la toiture que ses bailleurs étaient tenus de réaliser, puisque le bail ne contenait pas de mention excluant les réparations de l'article 606 du Code civil, a eu connaissance du projet de la vente de l'immeuble en vue de sa démolition ; qu'il résulte de divers documents que la toiture avait besoin de réparation depuis plusieurs années ; qu'un constat en date du 23 juin 2003 de Me Y..., huissier de justice à Dreux, faisait déjà état de trous dans la toiture et il résulte d'un courrier en date du 21 novembre 2006 de l'assureur de M. X..., qu'il avait déclaré la présence d'infiltrations dans son commerce ; que compte tenu du manquement persistant par la SCI JEULIN FRERES à son obligation de réparation, alors qu'elle ne démontre pas de toute façon avoir mis en demeure l'Association d'exécuter ses obligations lors du bail en réhabilitation et qu'ensuite, elle restait tenue à titre personnel, et du fait qu'en raison de la démolition envisagée, l'exécution ne peut plus être réalisée, la demande en résiliation du bail actuellement présentée par M. X... est recevable et il y a lieu de la prononcer aux torts du bailleur » (arrêt attaqué, p. 7 et 8) ; 1° Alors que la notion d'évolution du litige est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel contre une personne qui était partie au procès en première instance ; qu'au cas présent, en déclarant recevable la demande de résiliation du bail formée pour la première fois en appel par le preneur au vu de l'évolution du litige, la cour d'appel a violé l'article 555 du Code de procédure civile par fausse application, ensemble l'article 564 du Code de procédure civile ; 2° Alors que les parties ne peuvent pas soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf, notamment, pour faire juger les questions nées de la révélation d'un fait ; que le preneur à bail qui, en première instance, a demandé la réalisation de travaux sous astreinte ne peut, en instance d'appel, demander pour la première fois la résiliation du bail faute de réalisation desdits travaux, cette demande nouvelle étant née du même fait, à savoir la nécessité des travaux ; qu'au cas présent, en déduisant la recevabilité de la demande de résiliation formée pour la première fois par le preneur en appel de la circonstance qu'un fait nouveau lui aurait été révélé, cependant que les deux demandes successives étaient toutes les deux fondées sur la prétendue nécessité de travaux de réparation de la toiture, la cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile ; 3° Alors subsidiairement que les parties ne peuvent pas soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf, notamment, pour faire juger les questions nées de la révélation d'un fait ; que la révélation d'un fait hypothétique ne permet pas d'admettre la recevabilité en appel de prétentions nouvelles ; qu'en considérant que le simple fait que le preneur aurait appris que le bailleur aurait eu pour projet de vendre et de faire démolir l'immeuble justifierait que le preneur formule, pour la première fois devant elle, une demande principale en résiliation du bail, la cour d'appel a fondé la recevabilité de cette demande nouvelle sur la révélation d'un fait hypothétique, un simple projet ne pouvant être assimilé à un fait certain ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 564 du Code de procédure civile ; 4° Alors en tout état de cause que les questions nées de la révélation d'un fait qui peuvent donner lieu à la formulation de prétentions nouvelles en instance d'appel sont celles qui s'évincent nécessairement du fait en cause ; qu'en revanche, la révélation d'un fait ne justifie pas la recevabilité de nouvelles demandes qui, sans s'évincer nécessairement du fait litigieux, apparaissent comme opportunes, du point de vue du demandeur ; qu'au cas présent, le preneur a substitué, comme demande principale, une demande en résiliation du bail pour manquement à l'obligation imputée au bailleur de faire réaliser des travaux sur la toiture, à sa demande initiale en exécution des travaux, au motif que le preneur aurait appris l'existence d'un projet de vente et de démolition de l'immeuble ; qu'en déclarant recevable cette demande nouvelle, qui était peut-être opportune pour le demandeur mais qui ne résultait pas nécessairement du fait révélé, la cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI JEULIN FRERES ; Aux motifs que « en l'espèce, M. X... qui sollicitait des travaux de réparation de la toiture que ses bailleurs étaient tenus de réaliser, puisque le bail ne contenait pas de mention excluant les réparations de l'article 606 du Code civil, a eu connaissance du projet de la vente de l'immeuble en vue de sa démolition ; qu'il résulte de divers documents que la toiture avait besoin de réparation depuis plusieurs années ; qu'un constat en date du 23 juin 2003 de Me Y..., huissier de justice à Dreux, faisait déjà état de trous dans la toiture et il résulte d'un courrier en date du 21 novembre 2006 de l'assureur de M. X..., qu'il avait déclaré la présence d'infiltrations dans son commerce ; que compte tenu du manquement persistant par la SCI JEULIN FRERES à son obligation de réparation, alors qu'elle ne démontre pas de toute façon avoir mis en demeure l'Association d'exécuter ses obligations lors du bail en réhabilitation et qu'ensuite, elle restait tenue à titre personnel, et du fait qu'en raison de la démolition envisagée, l'exécution ne peut plus être réalisée, la demande en résiliation du bail actuellement présentée par M. X... est recevable et il y a lieu de la prononcer aux torts du bailleur » (arrêt attaqué, p. 7 et 8) ; 1° Alors que le propriétaire d'un immeuble n'est pas tenu de réaliser les travaux de réparation de la toiture lorsque la nécessité de ces travaux est le résultat d'un défaut d'entretien de ladite toiture imputable au preneur ; qu'au cas présent, la société JEULIN FRERES avait fait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 8) que l'état de la toiture était le résultat d'un défaut d'entretien imputable au preneur ; qu'en ne procédant à aucune recherche à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 606, 1134, 1184, 1719 et 1720 du Code civil ; 2° Alors que les travaux de toiture visés par l'article 606 du Code civil sont uniquement ceux qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que la société JEULIN FRERES, bailleresse, aurait été tenue d'assurer les travaux de toiture visés par l'article 606 du Code civil, ce qui impliquerait, pour elle, l'obligation de procéder aux « réparations » dont la toiture aurait eu «besoin» ; qu'en n'expliquant pas en quoi les « réparations » visées, mais non décrites, auraient été relatives à la structure de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 606, 1134, 1719 et 1720 du Code civil ; 3° Alors que les parties au contrat de bail peuvent librement répartir la charge des travaux rendus nécessaires par l'état de l'immeuble ; qu'au cas présent, la société JEULIN FRERES avait fait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 7, et p. 9, alinéa 2) que la clause du contrat de bail interdisant au preneur de réclamer au preneur la réalisation de tous travaux « tant à l'intérieur qu'à l'extérieur » empêchait de faire supporter au bailleur les travaux de réparation de la toiture ; qu'en ne procédant à aucune recherche à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1719 et 1720 du Code civil ; 4° Alors que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que méconnaît ce principe, et viole ainsi l'article 1315 du Code civil, la cour d'appel qui retient l'existence d'infiltrations dans le commerce du preneur au motif que ledit preneur aurait déclaré avoir subi des infiltrations à son assureur ; 5° Alors en tout état de cause que seul un manquement grave rendant intolérable le maintien du lien contractuel justifie que le juge prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail ; qu'au cas présent, en prononçant la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur au motif que celui-ci se serait rendu coupable d'un manquement persistant à son obligation de réparer la toiture, cependant qu'elle relevait par ailleurs que l'humidité ayant, prétendument, résulté de ce défaut de réparation, n'avait entraîné aucun trouble de jouissance au preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1184, 1719 et 1720 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit sans objet la demande de garantie sollicitée par la SCI JEULIN FRERES contre l'ASSOCIATION RELAIS EURE-ET-LOIR LOGEMENT ; Aux motifs que « le bail étant résilié, il n'est pas mis de réparation à la charge de la SCI JEULIN FRERES ; que dès lors, sa demande de garantie se trouve sans objet » (p. 9) ; Alors que le juge doit statuer sur les demandes formulées par les parties, telles qu'elles sont libellées dans leurs conclusions récapitulatives et sans les dénaturer ; qu'au cas présent, la société bailleresse exposante avait demandé à être garantie par l'Association à laquelle elle avait confié la réhabilitation de l'immeuble dans lequel se situait le local donné à bail pour tous les cas où un dommage quelconque imputable à la vétusté de l'immeuble serait imputé à la société JEULIN FRERES (v. en particulier conclusions p. 19), sans se limiter au cas où, en suite du constat de ce dommage, le juge déciderait de la condamner à réparer ledit dommage, plutôt qu'à prononcer la résiliation judiciaire du bail ; qu'en déclarant sans objet la garantie réclamée par la société JEULIN FRERES au motif qu'aucune réparation n'a été mise à la charge de la bailleresse, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.