Cour de cassation, Première chambre civile, 14 avril 2016, 15-13.720

Mots clés
vente • société • prêt • promesse • synallagmatique • banque • préjudice • immobilier • restitution • rapport • réparation • ressort • contrat • pourparlers • pouvoir • pourvoi

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 avril 2016
Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
10 octobre 2014

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-13.720
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 10 octobre 2014
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C100505
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000032415722
  • Identifiant Judilibre :5fd938ad957a3f1db436dec4
  • Rapporteur : M. Delmas-Goyon
  • Président : Mme Batut (président)
  • Avocat général : M. Cailliau
  • Avocat(s) : Me Carbonnier, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 1 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 avril 2016 Cassation partielle Mme BATUT, président Arrêt n° 505 F-D Pourvoi n° Y 15-13.720 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par Mme [U] [O]-[B], épouse [F], domiciliée [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2014 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société [T], entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Delmas-Goyon, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Delmas-Goyon, conseiller, les observations de Me Carbonnier, avocat de Mme [O]-[B], de la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat de la société [T], l'avis de M. Cailliau, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

et les productions, que, suivant acte authentique du 15 juin 2006, modifié par avenant du 26 juin 2006, Mme [O]-[B] (le vendeur) a promis de vendre un terrain de 16 123 m², situé dans l'île de la Réunion, à la société [T] (l'acquéreur), qui s'est engagée à l'acquérir moyennant le prix de 3 441 131,89 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 18 000 000 euros, la date de la réitération de la vente étant fixée au plus tard au 31 juillet 2007 ; que, se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt, l'acquéreur a assigné, aux fins de restitution de l'acompte versé, le vendeur qui s'est opposé à cette demande et a sollicité le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal de l'acquéreur ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé : Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais, sur le premier moyen

, pris en sa première branche :

Vu

l'article 1134 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner

le vendeur à restituer à la société la somme de 100 000 euros au titre de l'acompte versé, l'arrêt se borne à retenir que, sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse et si l'acquéreur avait effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, la date de réitération de la vente a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager, et qu'alors que s'était ouverte une période à compter de laquelle chacune d'elles pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune n'a réagi, de sorte que la promesse synallagmatique de vente était caduque et que les deux parties y avaient renoncé ;

Qu'en se déterminant ainsi

, alors que le silence d'une partie ne caractérise pas l'existence d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [O]-[B] à payer à la société [T] la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2010, l'arrêt rendu le 10 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne la société [T] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à verser à Mme [O]-[B] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme [O]-[B] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame [U] [O] [B], épouse [F], à verser à la société [T] la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2010, AUX MOTIFS QUE « Sur la réalisation des conditions suspensives. Il n'est pas contesté qu'un permis de construire a été obtenu le 20 février 2007 pour la construction de 144 logements et qu'un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements. L'autre condition suspensive tenant au vote d'un PLU est également intervenue dans le délai prévu puisque le conseil municipal de la commune de [Localité 1] l'a approuvé le 18 juillet 2006. L'annulation du PLU prononcée ultérieurement par le tribunal administratif (le 27 septembre 2007) ne peut être invoquée par l'acquéreur dès lors que cette décision n'a eu aucune incidence sur la validité des permis de construire, lesquels de ce fait ont certainement pris de la valeur. Comme l'ont à bon droit relevé les premiers juges, la seule difficulté concerne donc la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt. La société [T] produit une lettre de la SOFIDER (groupe BRED) lui notifiant le 9 juillet 2007 un refus de lui consentir un prêt "pour l'opération de 144 logements destinés à la vente en état de futur achèvement dont le coût global est estimé à un peu plus de 19 millions d'euros " " compte tenu de la taille du programme envisagé et du montant des concours à mettre en place ". La société [T] ne justifie pas avoir informé la venderesse du refus de prêt par pli recommandé adressé dans les cinq jours suivant 1' expiration du délai, à savoir le 16 juillet 2007, conformément aux stipulations du compromis de vente (p.7). Cependant la promesse de vente prévoyait également page 7: « En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord ; à défaut de réponse à cette mise en demeure, les présentes seront nulles et non avenues. En l'espèce, [U] [O]- [B] n'a jamais mis en demeure la société [T] de produire la lettre d'accord de la banque ainsi qu'il était prévu à la promesse de vente et n'a, à aucun moment, exigé la réalisation de la vente. En l'absence de toute mise en demeure préalable, et sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse et si la société [T] a effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, [U] [O]-[B] ne saurait se prévaloir de l'article 1178 du code civil. La date de réitération de la vente, qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2007, a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager. Par la suite, alors que s'ouvrait une période à compter de laquelle chacune des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune d'elles, et notamment [U] [O]-[B], n'a réagi. Le compromis de vente est devenu caduc et les deux parties ont renoncé à la vente. [U] [O]-[B] doit donc, en application des clauses du compromis (p. 4) restituer l'acompte de 100.000 euros versé par l'[T] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2010 » (arrêt, p.3 et 4), ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La société [T] prétend que la vente n'a pas été conclue en raison de la défaillance de certaines conditions suspensives tandis que la venderesse affirme que c'est la société [T] qui a décidé unilatéralement, sans l'en informer, de ne plus acquérir le bien et qu'elle a maintenu l'apparence de sa situation de futur acquéreur afin de se dégager de la vente tout en négociant les permis de construire qu'elle avait obtenus pour la réalisation du projet initial. Il convient donc dans un premier temps d'examiner si, comme l'affirme la demanderesse, les conditions suspensives ont défailli sans qu'elle en ait empêché l'accomplissement. La promesse de vente a été conclue le 15 juin 2006 et modifiée par un avenant du 30 juin 2006. Elle comportait des conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et de vote d'un PLU qui se sont réalisées contrairement à ce qu'affirme la société [T]. Il n'est pas contesté qu'un permis de construire a été obtenu le 20 février 2007 pour la construction de 144 logements et un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements. L'autre condition suspensive tenant au vote d'un PLU est également intervenue dans le délai prévu puisque le conseil municipal de la commune de [Localité 1] l'a approuvé 18 juillet 2006. L'annulation du PLU prononcée ultérieurement par le tribunal administratif (le 27 septembre 2007) ne peut être invoquée par l'acquéreur dès lors que cette décision n'a eu aucune incidence sur la validité des permis de construire, lesquels de ce fait ont certainement pris de la valeur. La seule difficulté concerne donc la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt. La société [T] produit une lettre de sa banque lui notifiant le 9 juillet 2007 un refus de lui consentir un prêt "pour l'opération de 144 logements destinés à la vente en état de futur achèvement dont le coût global est estimé à un peu plus de 19 millions d'euros" "compte tenu de la taille du programme envisagé et du montant des concours à mettre en place". Sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse, ce qui semble d'ailleurs être le cas, et si la société [T] a effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, le tribunal constate que la preuve que la venderesse ait été informée du refus de prêt n'est pas rapportée. Mais la société n'a jamais évoqué ce point avant d'engager une action en vue de récupérer l'acompte de 100.000 €. Ainsi, dans sa lettre du 16 avril 2009 par laquelle elle réclame à [U] [O]-[B] la restitution de cette somme elle n'en fait pas état, de même que dans son assignation du 27 juin 2010 où elle ne fait référence qu'à la non réalisation de la condition suspensive tenant au vote du PLU. Toutefois, [U] [O]-[B] ne s'est pas plus inquiétée de cet aspect de l'opération. Ainsi, elle n'a jamais mis en demeure la société [T] de produire la lettre d'accord de la banque ainsi qu'il était prévu à la promesse de vente et n'a, à aucun moment, exigé la réalisation de la vente. Ainsi, la date de réitération de la vente, qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2007, a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager. Par la suite, alors que s'ouvrait une période à compter de laquelle chacune des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune d'elles, et notamment [U] [O][B], n'a réagi. En réalité, il ressort des pièces versées aux débats que les deux parties ont renoncé à la réalisation de cette vente sans qu'il soit possible de déterminer avec précision la date à laquelle cette décision a été prise. Sans manifester une quelconque opposition et sans mettre en cause la responsabilité de l'autre, chacune des parties a repris sa liberté tout en maintenant des relations dans le but de céder à un acquéreur éventuel les permis de construire obtenus dans la première phase de l'opération, et ce au moins à partir d'août 2008. [U] [O]-[B] ne peut prétendre avoir été abusée et avoir cru jusqu'au 16 avril 2009 que la société [T] souhaitait toujours acquérir son terrain puisque le 19 août 2008, [H] [T] évoquait dans une lettre adressée au Trésor Public des négociations en cours portant sur la cession des permis de construire auxquelles elle était nécessairement associée. En effet, un mois et demi plus tard, soit le 9 octobre 2008, elle signait une nouvelle promesse de vente au profit de la SIAA sous condition suspensive d'un arrêté de prorogation des permis de construire du 20 février et du 26 septembre 2007. [H] [T] a d'ailleurs donné son accord le 17 novembre 2008 pour céder son projet et aucun élément ne démontre qu'il ait été responsable de la non-réalisation de cette vente. En tout cas d'autres pourparlers étaient en cours avec d'autres promoteurs. II résulte de ces éléments que les deux parties ont renoncé à la vente. [U] [O]-[B] doit donc restituer l'acompte de 100.000 € versé par l'[T] avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du 10 mars 2010 » (jugement, p. 3 à 5) 1°) ALORS QUE le fait de ne pas poursuivre l'exécution forcée d'une convention et de conserver le silence pendant plusieurs mois ne caractérise pas des actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; Que la cour d'appel a estimé que la promesse synallagmatique de vente du 15 juin 2006 entre Madame [F] et la société [T] serait devenue caduque aux seuls motifs que « la date de réitération de la vente, qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2007, a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait, ni de signer, ni de se dégager » et qu'« alors que s'ouvrait une période à compter de laquelle chacune pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune d'elle et notamment [U] [O]-[B], n'a réagi » (arrêt, p. 4) ; Qu'en statuant de la sorte, par des motifs ne caractérisant pas la volonté des parties de renoncer sans équivoque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE la volonté de renoncer à l'exécution d'une convention doit être manifestée sans équivoque ; Que la cour d'appel a elle-même constaté qu'« un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements » (arrêt, p. 3), soit postérieurement à la date prévue pour la réitération de l'acte authentique, le 31 juillet 2007 ; qu'il s'en évinçait très clairement que la société [T] entendait persister dans la vente et modifier la taille du programme envisagé afin d'obtenir les financements, et ce même après l'expiration de la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique ; Qu'en décidant cependant que les deux parties auraient renoncé à la vente et que le compromis serait devenu caduc, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE les termes du litige sont fixés par les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; Que Madame [F] reconnaissait avoir reçu en mains propres la lettre concernant le refus de financement, faisant valoir à cet égard dans ses écritures que « le courrier de cet organisme [la Sofider] de financement daté du 9 juillet 2007 avait été remis en mains propres à l'appelante le 10 juillet 2007, soit 20 jours seulement avant la date fixée par l'avenant pour conclure l'acte authentique de vente » (conclusions d'appel de Madame [F], p. 4) ; Qu'en décidant cependant que « la société [T] ne justifie pas avoir informé la venderesse du refus de prêt » (arrêt, p. 4), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'il incombe à l'acquéreur, qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat, de justifier de l'exécution de cette obligation ; Que, dans ses conclusions d'appel (p. 8 et 9), Madame [F] faisait valoir que la société [T] ne justifiait pas du dépôt d'une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente ; qu'elle soulignait ainsi la particulière « opacité » de la société [T] sur les demandes de financement qu'elle aurait déposées auprès des établissements bancaires et notamment la société Sofider ; Qu'en décidant d'affranchir la société [T] de toute justification quant à la conformité des demandes de prêt déposées, au motif inopérant tiré de « l'absence de toute mise en demeure préalable », la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ; 5°) ALORS QUE la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est du pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher et qu'est nulle toute obligation contractée sous une condition potestative ; Que, dans ses conclusions d'appel (p. 7), Madame [F] faisait valoir que la société [T] avait fait stipuler, dans la promesse synallagmatique de vente, une condition suspensive tenant à l'obtention d'un crédit d'accompagnement d'un montant de 18 millions d'euros, totalement disproportionné par rapport à la dimension du projet immobilier, s'octroyant ainsi « une condition dont [elle] savait pertinemment qu'elle ne se réaliserait pas, en raison de son caractère démesuré et irréaliste », soit une « condition purement potestative » (ibidem, p.8) ; Qu'en ne s'expliquant pas sur le caractère potestatif de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire stipulée dans la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1170 et 1174 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame [U] [O] [B] épouse [F] de ses demandes tendant à voir condamner la société [T] au paiement de 100 000 euros au titre de l'acompte sur le prix de vente outre 729 835 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis (perte d'une chance, préjudice moral…), AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité délictuelle : [U] [O]-[B] reproche également a l'EURL [T] d'avoir commis une faute en lui donnant l'illusion qu'elle entendait toujours réaliser la vente et en faisant sciemment échec aux tentatives de valorisation du bien. II ressort des pièces versées aux débats "que suite à l'expiration du compromis, une nouvelle promesse synallagmatique de vente a été signée le 9 octobre 2008 entre [U] [O]-[B] et la SIAA sous condition suspensive de transfert des permis de construire ; que le 17 novembre 2008, la SCCV LEFAGUYES, substituant l'EURL [T], a confirmé à la SIAA son accord pour lui céder le projet de construction avec le permis de construire, ce qui démontre que les parties ont continué à collaborer. II n'est pas démontré que le fait que cette seconde promesse n'ait semble-t-il pas été suivie d'un acte authentique soit imputable à l'EURL [T], ni que cette dernière ait usé de manoeuvres et profité de l'ignorance de la venderesse pour abuser de sa confiance. La responsabilité de l'EURL [T] n'étant pas démontrée, [U] [O]-[B] ne peut lui reprocher d'avoir dû céder son bien à un autre acquéreur dans des conditions financières nettement moins avantageuses. Elle doit être déboutée de ses réclamations tendant à être dédommagée de la perte de chance de vendre son terrain à un prix plus avantageux et d'un préjudice moral qui n'est nullement établi » (arrêt, p. 4), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La responsabilité de cette dernière n'étant pas démontrée, [U] [O]-[B] ne peut lui reprocher d'avoir dû céder son bien à un autre acquéreur dans des conditions financières nettement moins avantageuses. Elle doit être déboutée de ses réclamations tendant à être dédommagée du manque à gagner qu'elle a supportée » (jugement, p. 5), ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; Que, dans ses conclusions d'appel (p. 15), Madame [F] faisait valoir que l'objectif de la société [T] « n'était pas la réalisation du projet immobilier, mais la cession des autorisations de construire à des prix exorbitants » ; que la cour d'appel avait elle-même constaté qu'« un permis de construire a été obtenu le 20 février 2007 pour la construction de 144 logements », « qu'un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements » et que « l'annulation du PLU prononcée ultérieurement par le tribunal administratif (le 27 septembre 2007) ne peut être invoquée par l'acquéreur dès lors que cette décision n'a eu aucune incidence sur la validité des permis de construire, lesquels de ce fait ont certainement pris de la valeur » (arrêt, p. 3) ; que cela confortait l'existence d'un rapport de force dûment exploité par la société [T] ; Qu'en décidant cependant que Madame [F] ne démontrerait pas de manoeuvres déloyales de la part de la société [T], la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil.