Cour d'appel de Rennes, Chambre 1, 22 mai 2024, 21/03129

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Servitudes • Demande relative à un droit de passage • bornage • syndicat • rapport • propriété • mitoyenneté • immeuble • siège • terme • vente • immobilier • succession

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Rennes
22 mai 2024
Tribunal judiciaire de Brest
15 avril 2021
Tribunal d'instance de Brest
17 avril 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Rennes
  • Numéro de pourvoi :
    21/03129
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal d'instance de Brest, 17 avril 2018
  • Identifiant Judilibre :664ede80c5e9760008be7536
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Résumé

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Texte intégral

1ère Chambre

ARRÊT

N°149 N° RG 21/03129 N° Portalis DBVL-V-B7F-RU4N V/REF : 1118000024 S.A.R.L. SORIMMO C/ S.D.C. IMMEUBLE DU [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 4 décembre 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 6 février 2024 à l'issue des débats **** APPELANTE : La SARL SORIMMO, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Brest sous le n°311.138.101, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST INTIMÉ : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] pris en la personne de la société GEREC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 8] Représenté par Me René GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, avocat au barreau de BREST FAITS ET PROCÉDURE 1. La sarl Sorimmo est propriétaire depuis un acte notarié des 30 mars et 3 avril 1989 d'une parcelle cadastrée section KT n° [Cadastre 1] édifiée d'une maison d'habitation en ruine ('destinée à la démolition' selon les termes de l'acte de vente) située [Adresse 5] dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Cette parcelle borde la parcelle cadastrée section KT n° [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires 'de l'immeuble [Adresse 3]' (ci-après le syndicat des copropriétaires), édifié d'un petit immeuble collectif, situé à cette même adresse. 2. A la suite d'une démolition partielle de la maison en ruine, réalisée en 2015 après diverses mises en demeure de la mairie de [Localité 8] au titre des risques pour la sécurité publique, le syndicat des copropriétaires a, courant 2016, dénoncé des désordres d'humidité et de présence de champignons type mérule affectant le mur pignon de son immeuble dégradé et laissé à nu, outre que la végétation de la parcelle voisine avait envahi sa propre parcelle. 3. Des contestations se sont alors élevées sur la propriété dudit mur pignon séparant les parcelles. 4. En octobre 2016, la sarl Sorimmo a fait intervenir le cabinet [H], géomètre-expert, aux fins de déterminer la propriété de ce mur pignon et qui concluait à son caractère privatif à l'immeuble en copropriété du [Adresse 3]. 5. Sur assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires aux fins d'examen des désordres et de préconisations des remèdes, une expertise judiciaire a été confiée par ordonnance du 26 juin 2017 à M. [L], expert judiciaire. Le juge des référés notait qu'il importait peu de savoir en l'état si le mur était privatif ou mitoyen dès l'instant où le bâtiment en ruine de la sarl Sorimmo était un possible contributeur de la dégradation de ce mur. L'issue de cette procédure n'est pas communiquée. 6. Devant le refus du syndicat des copropriétaires de se voir attribuer la pleine propriété du mur pignon, ce qui était susceptible d'avoir une incidence sur la prise en charge des travaux réparatoires des désordres, et l'échec d'un bornage amiablement mené, la sarl Sorimmo a, le 26 décembre 2017, assigné ledit syndicat des copropriétaires devant le tribunal d'instance de Brest en bornage de leurs parcelles respectives cadastrées section KT n° [Cadastre 1] et section KT n° [Cadastre 7]. 7. Par jugement du 17 avril 2018, le tribunal d'instance de Brest a confié à Mme [Y] [P], géomètre expert près la cour d'appel de Rennes, une expertise en bornage. Le rapport d'expertise a été déposé le 20 février 2019. 8. Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire de Brest a homologué le rapport d'expertise en bornage et a : - ordonné le bornage des parcelles cadastrées section KT n° [Cadastre 1] et section KT n° [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 8] selon la délimitation proposée par l'expert judiciaire suivant la ligne A-B-C-D-E-F de l'annexe F du rapport d'expertise du 20 février 2019, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que chaque partie prendra en charge ses frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens. 9. La sarl Sorimmo a interjeté appel le 21 mai 2021 de l'ensemble des chefs du jugement. 10. L'instruction de l'affaire a été clôturée le 7 novembre 2023. 11. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

12. La sarl Sorimmo expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 novembre 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour d'appel de : - fixer la limite de propriété entre les parcelles cadastrées section KT n° [Cadastre 7] et [Cadastre 1], sises [Adresse 9] à [Localité 8], sur une ligne située au milieu du mur en pierres, entre les points A et B du plan annexé au rapport d'expertise judiciaire, puis au nu extérieur Nord du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 3] entre les points B, C, D, E et F du plan annexé au rapport d'expertise judiciaire, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à verser à la sarl Sorimmo la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, - dire que les frais de bornage et les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties. 13. Elle soutient que : - pour considérer que le mur pignon de l'immeuble contigu était mitoyen et que la limite séparative des fonds passait au milieu de ce mur, l'experte judiciaire s'est fondée à tort sur des documents établis en 1880 et 1890 qui n'ont plus aucune portée à l'heure actuelle, ayant été remis en cause par les configurations successives, et sur la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil en écartant les actes des anciens propriétaires ayant opéré la division du fonds, - la limite divisoire entre les deux immeubles à l'extérieur de l'ancien mur de pierre et du pignon de l'immeuble contigu ressort parfaitement de l'exemplaire du plan de M. [C], ce qui témoignerait de la volonté des anciens propriétaires de marquer le caractère privatif du mur de pierre, - la sarl Sorimmo n'entend pas contester le jugement en ce qu'il a, pour la partie séparative constituée du mur de pierre, fixé la limite divisoire des fonds au milieu dudit mur de pierre, qu'il a qualifié de mitoyen, - l'absence de précisions du document d'arpentage établi par M. [C] en 1973 peut tout aussi bien être interprétée, à l'inverse des conclusions du rapport de Mme [Y] [P], comme un élément selon lequel le mur pignon de l'immeuble contigu lui est privatif, - la division de la parcelle au nu extérieur de l'immeuble contigu est confirmée par l'attestation immobilière établie par maître [S] le 9 octobre 1973 qui précise que le bâtiment figurant sur l'actuelle parcelle de la sarl Sorimmo est adossé à celui figurant sur la parcelle du syndicat des copropriétaires, - le rapport d'expertise du cabinet [H] d'octobre 2016 avait également rattaché la propriété du mur pignon à la parcelle section KT n° [Cadastre 7]. 14. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2021 aux termes desquelles il demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a dit que chaque partie prendra en charge ses frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ses propres dépens, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses demandes tendant à voir condamnée la sarl Sorimmo au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, - pour le surplus, confirmer le jugement, - statuant à nouveau, - homologuer la proposition de bornage établie par Mme [P] dans son rapport d'expertise du 20 février 2019, - fixer en conséquence la limite de propriété entre les parcelles cadastrées section KT n° [Cadastre 7] et [Cadastre 1] sises [Adresse 9] à [Localité 8] conformément au plan de bornage figurant en annexe F du rapport de Mme [P], - condamner la sarl Sorimmo au paiement des sommes respectives de 2.000 € et 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, - condamner la sarl Sorimmo aux dépens y compris ceux exposés devant la cour. 15. Il soutient que : - l'étude des documents établis avant la division de 1973 permet de comprendre comment les propriétaires de l'époque ont construit les trois maisons et géré leur mitoyenneté que ce soit sur le mur en pierre ou sur le mur pignon, - l'attestation de propriété immobilière établie par maître [S] en 1973 n'a pas pour objectif le partage de la propriété KT n° [Cadastre 7], mais seulement de lister et décrire la masse foncière de la défunte, et qu'il ne peut donc être tiré de cet acte aucune conséquence s'agissant des limites de propriété, - l'expert judiciaire a eu raison de considérer, en ce qui concerne le terme 'adossé' utilisé dans l'attestation de vente de 1973, qu'il s'agit plus d'une 'description des lieux qu'une indication d'appartenance du mur litigieux' et que si l'acte divisoire de 1973 était la manifestation d'une volonté en 1973 de modifier la qualification des murs litigieux, il y aurait eu une mention expresse de la part des vendeurs à l'époque, - l'interprétation du document d'arpentage établi par M. [C] relève bien de l'appréciation de Mme [P] elle-même lors de son passage sur les lieux, qu'il convient de confirmer, les conclusions du cabinet [H] ne pouvant être accueillies faute d'objectivité.

MOTIVATION

DE L'ARRÊT 1) Sur le bornage 16. Aux termes de l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés respectives. Le bornage se fait à frais communs. 17. Il est de jurisprudence établie que le juge du bornage apprécie souverainement la valeur probante des titres et autres éléments de décision soumis à son examen. De même, si le bornage se fait à frais communs lorsque les parties sont d'accord, il en est autrement en cas de contestation de l'une d'elles. La partie qui échoue dans ses réclamations doit supporter tout ou partie des dépens que le débat par elle provoqué a occasionnés (Cass. 3ème civ., 19 nov. 2015, n° 14-16446). 18. En l'espèce, il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement de l'expertise judiciaire réalisée par Mme [P] et minutieusement documentée par ses soins que : 19. - s'agissant de l'organisation de l'ensemble immobilier : - les parcelles KT [Cadastre 6] et KT [Cadastre 1] formaient initialement une seule et même parcelle cadastrée n° [Cadastre 6] sur laquelle ont été édifiées côte à côte en 1880 au plus tard les maisons dites 'petite' et 'moyenne' puis en 1890 la 'grande' maison dans le prolongement de la maison 'moyenne', le tout de manière contiguë et communicante d'une maison à l'autre, - la famille [D]/[M] était propriétaire de la 'grande' maison (qui deviendra l'immeuble en copropriété) tandis que M. [J] était propriétaire de la maison 'moyenne' et M. [U] de la 'petite' maison, - les 'petite' et 'moyenne' maisons deviendront la propriété de la famille [D]/[M] en 1890 et ce jusqu'en 1973, 20. - s'agissant du sort des murs séparatifs : - suivant un rapport d'expertise du 11 août 1880, il a été retenu que le mur séparant la 'petite' maison d'avec la 'moyenne' maison était mitoyen dans sa partie commune aux deux maisons et privatif à la maison 'moyenne' dans la partie exhaussée de cette dernière, l'indemnité de mitoyenneté étant fixée entre les parties, due par M. [J] à M. [U], - suivant un rapport d'expertise du 19 novembre 1890, la même méthode de délimitation était adoptée entre la 'moyenne' maison et la 'grande' maison, à savoir un mur considéré comme mitoyen dans sa partie commune aux deux maisons et privatif à la 'grande' maison dans la partie exhaussée de cette dernière, l'indemnité de mitoyenneté étant également fixée entre les parties, due par Mme [M] à M. [J], - dans le cadre d'un partage des trois maisons réalisé par les consorts [B], M. [C], géomètre-expert à [Localité 8], a établi le 18 juillet 1973 un document d'arpentage opérant division de la parcelle n° [Cadastre 6] en deux parcelles respectivement cadastrées KT [Cadastre 7] supportant les maisons 'moyenne' et 'petite' et KT [Cadastre 1] supportant l'immeuble collectif de 4 étages, sans mention relative aux murs séparatifs, - un règlement de copropriété a été établi le 31 octobre 1973 pour la 'grande' maison, sans mention relative au caractère mitoyen ou privatif des murs séparatifs. 21. Contrairement à ce que soutient la sarl Sorimmo, les documents établis en 1880 et 1890 ne sont pas sans portée actuelle dès lors qu'ils définissent précisément la mitoyenneté des murs séparatifs et qu'ils n'ont depuis lors été contredits par aucun écrit. C'est donc à juste titre qu'ils figurent au nombre des éléments à prendre en considération pour borner les parcelles litigieuses, ce que n'a pas manqué de faire l'experte judiciaire. 22. La sarl Sorimmo soutient encore que l'absence de précisions du document d'arpentage de M. [C] établi le 18 juillet 1973 peut tout aussi bien être interprétée dans le sens du caractère privatif du mur pignon tandis que l'attestation immobilière établie par maître [S] le 9 octobre 1973 mentionne bien que la maison moyenne est 'adossée' à la 'grande' maison, ce qui selon elle confirme le caractère privatif du mur pignon de cette dernière. 23. Toutefois, ainsi que l'experte judiciaire le souligne dans sa réponse au dire du conseil de la sarl Sorimmo : - l'étude des documents datant d'avant la division de 1973 a permis de comprendre comment les propriétaires de l'époque ont construit les trois maisons et géré leur mitoyenneté, - l'attestation immobilière du 9 octobre 1973 a été établie dans le cadre de la succession de Mme [O] [M] décédée le 3 décembre 1972 pour lister et décrire la masse foncière de la défunte, tandis que l'utilisation du terme 'adossée' n'y est que descriptive de la configuration des lieux et en aucun cas translative de droit de propriété, ce qui aurait supposé une mention expresse. 24. Surtout, l'experte judiciaire a bien mis en évidence qu'en raison de l'antériorité de la construction de la maison moyenne, son mur pignon sud ne pouvait à l'époque de sa construction que lui être privatif, la construction de la grande maison ayant été réalisée près de 10 années plus tard en appui en sa façade nord autour du pignon sud de la maison 'moyenne'. 25. En effet, la 'grande' maison, devenue copropriété du [Adresse 3], a été construite 'autour du mur pignon' de la maison 'moyenne', devenue maison Sorimmo, dont elle a alors acquis la mitoyenneté jusqu'à l'héberge, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas. 26. L'experte judiciaire a ainsi proposé un bornage selon les points A-B-C-D-E-F de l'annexe F du rapport d'expertise du 20 février 2019 correspondant à la ligne de séparation du mur selon que celui-ci est mitoyen aux deux maisons ou privatif à la 'grande' maison devenue copropriété, ce que le premier juge a justement homologué. 27. Le jugement sera confirmé sur ce point. 2) Sur les dépens et les frais irrépétibles 28. Succombant, la sarl Sorimmo supportera les dépens de première instance et d'appel. Le jugement sera en conséquence infirmé s'agissant des dépens de première instance. Il convient de préciser que la sarl Sorimmo qui échoue dans ses réclamations supportera les frais de bornage. 29. Enfin, eu égard au fait qu'en l'absence de titre translatif de propriété, les documents, marques et indices recueillis et scrupuleusement examinés par l'experte judiciaire ont montré que le mur pignon de la maison Sorimmo ne pouvait en aucun cas être privatif de la copropriété contiguë, il n'est pas inéquitable de condamner la sarl Sorimmo à payer au syndicat des copropriétaires 'de l'immeuble [Adresse 3]' la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par lui en première instance et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par lui en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 30. Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sarl Sorimmo de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 15 avril 2021 en ce qu'il a : - homologué le rapport d'expertise en bornage établi le 20 février 2019 par madame [Y] [P], géomètre expert près la cour d'appel de Rennes, - ordonné le bornage des parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 8] (29) section KT n° [Cadastre 1] d'une part, et section KT n° [Cadastre 7] d'autre part, selon la délimitation proposée par madame [Y] [P], géomètre expert près la cour d'appel de Rennes suivant la ligne A-B-C-D-E-F de l'annexe F du rapport d'expertise en date du 20 février 2019, L'infirme pour le surplus, Condamne la sarl Sorimmo aux les dépens de première instance et d'appel, Condamne la sarl Sorimmo à payer les frais de bornage, Condamne la sarl Sorimmo à payer au syndicat des copropriétaires 'de l'immeuble [Adresse 3]' la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés de première instance et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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