Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 octobre 2017, 16-21331

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BTSG ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Mona Lisa études et promotions et de la société civile de construction vente Cap Dolus ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2016), que, par acte authentique dressé par M. Y..., notaire associé de la société civile professionnelle Y...(la SCP notariale), la société civile de construction vente Cap Dolus, a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à Mme X...qui avait été démarchée par la société Mona Lisa études et promotions ; que le bien vendu dépendait d'un immeuble en cours de rénovation en vue d'un usage de résidence de tourisme dans une zone de revitalisation rurale ; que le financement était assuré partiellement par un crédit hypothécaire contracté auprès de la Caisse régionale normande de financement (société Norfi) ; que, la société Cap Dolus ayant été mise en liquidation judiciaire, Mme X...a assigné notamment le notaire et la SCP notariale, pour manquement au devoir de conseil et d'information et non-respect des dispositions légales relatives à la vente en l'état de futur achèvement et la société Norfi, pour manquement au devoir de conseil et d'information ;

Sur le premier et le deuxième moyens, pris en leur première branche, réunis :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la somme de 182 610 euros formée contre le notaire et la société Norfi, l'arrêt retient que cette demande s'analyse en une demande de restitution du prix de vente dont Mme X...s'est acquittée pour l'achat du bien litigieux, laquelle ne saurait être regardée comme un préjudice indemnisable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande de Mme X...avait pour objet la réparation du préjudice financier constitué par la perte de la somme qu'elle avait versée pour l'acquisition d'un appartement qui ne lui avait jamais été livré, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

Sur le premier et le deuxième moyens, pris en leur deuxième branche, réunis :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 199 decies E du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Attendu qu'il résulte du second de ces textes que tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à la location bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % du prix de revient dans la limite d'un plafond ;

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la somme de 66 152, 50 euros formée contre le notaire et la société Norfi au titre du préjudice fiscal, l'arrêt retient que Mme X...ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation fiscale ou de ses revenus de nature à permettre d'appréhender le préjudice qu'elle allègue et qu'elle chiffre forfaitairement et de manière arbitraire à une somme représentant 25 % du prix du bien acquis ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Sur le premier et le deuxième moyens, pris en leur troisième branche, réunis :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral formée contre le notaire et la société Norfi, l'arrêt retient que Mme X...ne verse aux débats aucun élément permettant de rapporter la preuve de la réalité d'un préjudice moral lié à l'opération immobilière litigieuse ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X...qui invoquait la lourdeur et la longueur de la procédure et le stress quotidien qu'elle endurait en tant que victime d'un montage qu'elle continuait à subir, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et

sur le troisième moyen

:

Vu l'article 565 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de Mme X...de voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier souscrit par elle auprès de la société Norfi, l'arrêt retient que celle-ci s'étant limitée à demander dans ses conclusions de première instance la condamnation de la société Norfi à lui verser les intérêts du prêt immobilier, les deux demandes ne portent pas sur le même objet et ne tendent pas aux mêmes fins ;

Qu'en statuant ainsi, alors que ces demandes tendaient toutes deux à priver la société Norfi du droit aux intérêts sur le prêt consenti pour le financement de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

:

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de Mme X...tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier souscrit par elle, rejette ses demandes de dommages-intérêts formées contre la société Norfi, et rejette toutes ses demandes de dommages-intérêts contre M. Y...et la SCP notariale, l'arrêt rendu le 27 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y...à payer la somme de 3 000 euros à Mme X...; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que Mme X...échouait à démontrer que Me Y...aurait commis une faute dommageable à son égard et débouté en conséquence celle-ci de toutes ses demandes en dommages et intérêts contre Me Y...et la SCP Y...;

AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., au titre des fautes reprochées au notaire, réclame à ce dernier de lui « verser la somme de 182. 610 € correspondant au prix versé comptant par Mme X...le 20 octobre 2008 » ; que par cette demande Mme X...demande en réalité au notaire la restitution du prix de vente dont elle s'est acquittée pour le bien immobilier litigieux, alors même qu'elle ne forme pas une demande en résolution ou en nullité de la vente litigieuse à l'encontre de son vendeur ; que cette demande de restitution du prix ne saurait être regardée comme un préjudice indemnisable et Mme X...sera donc déboutée de ce chef de préjudice » ;

ALORS 1°/ QU'en retenant que la demande de Mme X...de lui verser la somme de 182. 610 € s'analysait en une demande de restitution du prix de vente dont elle s'était acquittée pour le bien immobilier litigieux, cependant qu'elle avait pour objet la réparation du préjudice financier constitué par la perte de la somme de 182. 610 € versée au titre d'une acquisition qui ne lui avait jamais été livrée et qui n'avait pas été annulée ou résolue, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES, D'AUTRE PART, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., au titre des mêmes fautes, demande au notaire de lui « verser la somme de 66. 152, 50 € au titre du préjudice fiscal » ; que considérant que Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation fiscale ou de ses revenus de nature à permettre d'appréhender le préjudice fiscal allégué par cette dernière et empêche ainsi par conséquent la cour d'apprécier la réalité du préjudice fiscal allégué chiffré forfaitairement de manière arbitraire à une somme représentant 25 % du prix du bien acquis ; que Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., sera donc déboutée de ce chef de préjudice » ;

ALORS 2°/ QUE la réduction d'impôt dont bénéficie le contribuable ayant acquis, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, un logement en état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale correspond à 25 % du prix de revient de ce logement dans la limite de 50. 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 100. 000 € pour un couple marié ; qu'il était constant que Mme X...avait acquis, en l'état futur d'achèvement, un appartement, dépendant d'un ensemble immobilier en cours de rénovation et destiné à la location, dans le cadre d'une opération de défiscalisation bénéficiant du régime fiscal spécifique applicable aux zones de revitalisations rurales des articles 199 decies E à 199 decies G du CGI (cf. acte de vente du 20 octobre 2008 p. 3, clause « Opération de rénovation-construction Exposé » ; arrêt p. 2, al. 2, et p. 6, al. 5) ; qu'en déboutant Mme X..., de sa demande de paiement de la somme de 65. 152, 50 € au titre de son préjudice fiscal, au motif inopérant tiré de ce qu'elle ne versait aux débats aucun élément justifiant de sa situation fiscale ou de ses revenus et au motif erroné de ce que la somme réclamée représentant 25 % du prix du bien acquis avait été chiffrée forfaitairement de manière arbitraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et, par refus d'application, l'article 199 decies E du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2005 au 29 décembre 2008 ;

AUX MOTIFS PROPRES, ENFIN, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., invoque enfin un préjudice moral sans verser aux débats aucun élément permettant de rapporter la preuve de la réalité d'un préjudice moral lié à l'opération immobilière litigieuse ; qu'elle sera également déboutée de ce chef de demande » ;

ALORS 3°/ QUE dans ses conclusions d'appel, Mme X...invoquait, à titre de préjudice moral, la lourdeur et la longueur de la procédure et le stress quotidien qu'elle endurait encore en tant que victime d'un montage qu'elle continuait à subir ; qu'en statuant ainsi sans répondre à ce chef des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Mme X...reproche au notaire dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente d'avoir failli à sa mission, premièrement en ne l'informant pas comme il devait des différences entre les garanties extrinsèques, deuxièmement en insérant dans l'acte une garantie d'achèvement intrinsèque dans un cas où les conditions légales pour le recours à cette garantie n'étaient pas réunies, troisièmement en acceptant de dresser l'acte de vente alors que les circonstances auraient dû l'inciter à refuser de le faire ; que la procuration notariée donnée par Mme X...démontre que celle-ci a eu spécialement connaissance des dispositions légales régissant les garanties d'achèvement prévues par la loi, et a été informée des deux modalités de garantie, extrinsèques et intrinsèques, ainsi que des dispositions contractuelles à prendre concernant la garantie intrinsèque choisie en l'espèce pour l'opération ; qu'en l'état du droit applicable à l'opération en cause, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation prévoyait que : « La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; b) … » ; que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ; que le tribunal relève que l'acte de vente, contrairement aux affirmations de Mme X..., contient les mentions nécessaires propres à garantir que l'acquéreur a été averti de la teneur des garanties souscrites ; que l'acte précise que la rénovation des biens vendus se trouve actuellement au stade du « hors d'eau », ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par le maître d'oeuvre d'exécution le 31 juillet 2008, le vendeur déclarant que la partie déjà exécutée des travaux l'a été en conformité avec des plans, et de la notice descriptive énoncés à l'acte ; que certes l'acte de vente affecte 50 % du prix de la vente en nantissement au profit du vendeur de la société Cap Dolus, une société Marinotel, en sûreté de la créance de celle-ci constituée par le prix de vente, qui avait été stipulé payable à terme mais sans garantie hypothécaire ; que Mme X...reproche au notaire de ne pas lui avoir donné d'information sur le fait que 50 % du prix permettait à la société Cap Dolus de payer le prix à terme de la vente conclue avec la société Marinotel ; que toutefois la procuration notariée donnée par Mme X...a donné pouvoir au clerc de notaire pour accepter en tant que de besoin tout nantissement du prix de vente au profit du vendeur tant en ce qui concerne la partie du prix payable comptant que la partie stipulée payable à terme ; que c'est en exécution de ce mandat-dont la validité n'est pas contestée-que le notaire a stipulé la clause de nantissement ; que cette somme donnée en nantissement représente donc 130. 000 €, alors que la somme de 182. 000 € a été versée immédiatement au bénéfice de la société Cap Dolus à la signature de l'acte avec Mme X...; qu'il restait donc une somme de l'ordre de 50. 000 € pour terminer les travaux ; qu'il est certain que l'opération de construction qui a donné lieu à la présente vente en état de futur achèvement s'est réalisée sur un bâtiment existant qui a seulement fait l'objet d'une rénovation lourde ; que Mme X...ne conteste pas que le versement immédiat de 70 % du prix de vente stipulé dans l'acte de vente n'a pas été en adéquation avec le volume des travaux restant à réaliser à la date de l'acte ; que comme le fait valoir le notaire-qui n'avait pas à se rendre lui-même sur les lieux afin de vérifier la matérialité des travaux à achever, ni davantage à faire estimer lui-même et d'initiative leur ampleur-que rien ne démontre que cette somme était insuffisante pour financer l'achèvement des travaux ; qu'en conséquence, le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme X...sur un quelconque danger de l'opération lié, du chef de cette clause de nantissement, au risque d'inachèvement des travaux par la société Cap Dolus ; que la circonstance suivant laquelle Mme X...n'a pas été informée de la clause de nantissement par le notaire n'apparaît donc pas devoir être établie dans la mesure où au contraire, la procuration notariée mentionne que Mme X...reconnaît avoir reçu le projet d'acte authentique dont il n'est pas contesté qu'il contenait la clause de nantissement ; que le notaire au titre de son devoir de conseil n'avait donc pas en l'espèce à proposer d'autres garanties, quoiqu'il puisse être dit de l'efficacité de la garantie intrinsèque, ni même à vérifier l'équilibre économique de l'opération ou la solvabilité du promoteur vendeur ; que Mme X...reproche encore au notaire d'avoir fait figurer la clause de garantie intrinsèque dans l'acte du 20 octobre 2008, alors que, contrairement aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble était grevé de trois hypothèques (31 août 1988, 4 février 1991 et 31 août 1988) qui n'ont été radiées que le 10 décembre 2008 ; que la radiation des trois hypothèques en cause, constituées-de par leur date-sans aucun lien avec la vente à la société Cap Dolus, est intervenue, selon les renseignements hypothécaires produits par Mme X..., le 27 octobre 2008, l'acte de vente litigieux ayant été publié le 08 décembre 2008 à la conservation des hypothèques de Marennes ; que la situation hypothécaire relatée à l'acte de vente est exacte et mentionne bien que ces inscriptions sont sans cause par suite de leur remboursement et de leur radiation en cours de publication ; qu'il s'en déduit une complète absence de lien de causalité entre la subsistance des hypothèques sans cause et en cours de radiation au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, et le préjudice subi par Mme X...du fait du non achèvement des travaux ; que Mme X...est donc mal fondée à venir reprocher au notaire d'avoir commis de ce chef une faute dommageable à son égard ; que Mme X...ne peut davantage imputer valablement à faute au notaire d'avoir été le notaire de la vente à la société Cap Dolus et de la vente à Mme X...le même jour pour le même bien, sans attendre que la première vente soit publiée ; que cette situation n'apparaît pas contrevenir à la loi ; que Mme X...sera donc déboutée de son action en responsabilité délictuelle contre le notaire » ;

ALORS 4°/ QUE les renseignements hypothécaires produits en cause d'appel par Mme X...(pièce n° 16) mentionnent que les trois inscriptions hypothécaires au bénéfice de la BNP Paribas, respectivement des 31 août 1988, vol. 251, n° 138, 31 août 1988, vol. 251, n° 144, et 4 février 1991, vol. 1991V, n° 154, ont été radiées le 10 décembre 2008 suivant actes de mainlevées du 27 octobre 2008 (cf. p. 8 et 9 du relevé des formalités publiées) ; qu'en retenant que la radiation des trois hypothèques en cause était intervenue, selon les renseignements hypothécaires produits par Mme X..., le 27 octobre 2008, la cour d'appel a dénaturé les renseignements hypothécaires produits en cause d'appel par Mme X...et ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;

ALORS 5°/ QU'un acte de vente en l'état futur d'achèvement doit prévoir une garantie d'achèvement de l'immeuble, laquelle peut résulter de l'existence de conditions propres à l'opération (garantie intrinsèque d'achèvement) si l'immeuble est mis hors d'eau et s'il n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; que le notaire est tenu de s'assurer de la réunion des conditions d'existence de la garantie intrinsèque à la date de signature de l'acte authentique ; qu'en retenant que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil au regard de la garantie intrinsèque d'achèvement souscrite à l'acte de vente dont il était rédacteur, tout en relevant qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque, soit le 20 octobre 2008, l'immeuble vendu à Mme X...en état futur d'achèvement était grevé de trois hypothèques, lesquelles n'avaient été radiées que « le 27 octobre 2008 », la cour d'appel n'a pas, en toute hypothèse, tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, ensemble les articles L. 261-11, R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans leurs versions applicables à la cause ;

ALORS 6°/ QUE un acte de vente en l'état futur d'achèvement doit prévoir une garantie d'achèvement de l'immeuble, laquelle peut résulter de l'existence de conditions propres à l'opération (garantie intrinsèque d'achèvement) si l'immeuble est mis hors d'eau et s'il n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; que le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; qu'il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en retenant que l'acte de vente précise que la rénovation des biens vendus se trouve actuellement au stade du « hors d'eau », ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par le maître d'oeuvre d'exécution le 31 juillet 2008, le vendeur déclarant que la partie déjà exécutée des travaux l'a été en conformité avec des plans, et de la notice descriptive énoncés à l'acte, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si au vu de l'attestation émanant de la société Mona Lisa Etudes et Promotions, liée à la société Cap Dolus comme appartenant au même groupe, délivrée à une date où la société Cap Dolus n'était pas encore propriétaire du bien, ce que le notaire en charge de la vente intervenue le 20 octobre 2008 entre la société Marinotel et la société Cap Dolus ne pouvait ignorer, cette discordance de dates n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel était subordonné le bénéfice de la garantie intrinsèque et le paiement de 70 % du prix, soupçons dont le notaire aurait dû alerter Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, ensemble des articles L. 261-11, R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans leurs versions applicables à la cause ;

ALORS 7°/ QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que l'acte de vente notarié du 20 octobre 2008 comportait (p. 41), au profit de la société Marinotel, qui avait vendu l'immeuble à rénover à la société Cap Dolus, une clause, intitulée « Nantissement du prix et de la créance du prix », de nantissement sur les fonds versés par Mme X...en contrepartie de la non-inscription de son privilège de vendeur sur ce bien ; que, par motifs adoptés, la cour d'appel a elle-même relevé que l'acte de vente affectait 50 % du prix de la vente en nantissement au profit du vendeur de la société Cap Dolus, la société Marinotel, en sûreté de la créance de celle-ci constituée par le prix de vente, qui avait été stipulé payable à terme mais sans garantie hypothécaire (cf. jugement p. 12, al. 6) ; que le notaire, tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les conséquences des stipulations de l'acte dont il était rédacteur, se devait d'attirer l'attention de Mme X...sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur, la société Cap Dolus, au regard de la clause de nantissement prévue au bénéfice de son propre vendeur ; qu'en retenant que le notaire n'avait pas de raison d'alerter Mme X...sur un quelconque danger de l'opération lié, du chef de cette clause de nantissement, au risque d'inachèvement des travaux par la société Cap Dolus, la cour d'appel a, encore en toute hypothèse, violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;

ALORS 8°/ QU'aux termes de la procuration notariée du 25 août 2008, Mme X...donnait pouvoir au clerc de notaire d'« accepter en tant que de besoin, tout nantissement dudit prix de vente au profit du vendeur ou de tout organisme bancaire, tant en ce qui concerne la partie du prix payable comptant que la partie stipulée payable à terme, ainsi que toute remise de la copie exécutoire dudit acte de vente à un tiers dépositaire au profit du créancier » ; qu'en retenant que c'est en exécution de ce mandat que le notaire avait stipulé la clause de nantissement au profit du vendeur de la société Cap Dolus, la société Marinotel, en sûreté de la créance de celle-ci, cependant que ladite procuration ne prévoyait que l'hypothèse d'un nantissement du montant du prix de la vente au profit du seul vendeur, soit la société Cap Dolus, voire de l'établissement bancaire, la cour d'appel a dénaturé la procuration du 25 août 2008 en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;

ALORS 9°/ QUE les motifs dubitatifs équivalent à un défaut de motifs ; qu'en retenant que Mme X...ne pouvait davantage imputer valablement à faute au notaire d'avoir été le notaire de la vente à la société Cap Dolus et de la vente à Mme X...le même jour pour le même bien, sans attendre que la première vente soit publiée motif pris de ce que cette situation n'apparaissait pas contrevenir à la loi, la cour d'appel s'est déterminée par un motif dubitatif en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit qu'il n'était pas établi que la société Norfi avait manqué à son devoir de mise en garde, d'information et à son devoir général de conseil renforcé dans le cadre d'une opération de défiscalisation et débouté en conséquence Mme X...de toute demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de celle-ci ;

AUX MOTIFS PROPRES, D'UNE PART, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., au titre des fautes reprochées à la banque, réclame à cette dernière de lui « verser la somme de 182. 610 € correspondant au prix versé comptant par Mme X...le 20 octobre 2008 » ; que par cette demande Mme X...demande en réalité à la banque la restitution du prix de vente dont elle s'est acquitté pour le bien immobilier litigieux, alors même qu'elle ne fonde pas de demande en résolution ou en nullité de la vente litigieuse à l'encontre de son vendeur ; que cette demande de restitution du prix ne saurait être regardée comme un préjudice indemnisable et Mme X...sera donc déboutée de ce chef de préjudice » ;

ALORS 1°/ QU'en retenant que la demande de Mme X...de lui verser la somme de 182. 610 € s'analysait en une demande de restitution du prix de vente dont elle s'était acquittée pour le bien immobilier litigieux, cependant qu'elle avait pour objet la réparation du préjudice financier constitué par la perte de la somme de 182. 610 € versée au titre d'une acquisition qui ne lui avait jamais été livrée et qui n'avait pas été annulée ou résolue, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES, D'AUTRE PART, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., au titre des mêmes fautes, demande à la banque de lui « verser la somme de 66. 152, 50 € au titre du préjudice fiscal » ; que considérant que Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation fiscale ou de ses revenus de nature à permettre d'appréhender le préjudice fiscal allégué par cette dernière et empêche ainsi par conséquent la cour d'apprécier la réalité du préjudice fiscal allégué chiffré forfaitairement de manière arbitraire à une somme représentant 25 % du prix du bien acquis ; que Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., sera donc déboutée de ce chef de préjudice » ;

ALORS 2°/ QUE la réduction d'impôt dont bénéficie le contribuable ayant réalisé, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 l'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale correspond à 25 % du prix de revient de ce logement dans la limite de 50. 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 100. 000 € pour un couple marié ; qu'il était acquis aux débats que Mme X...avait acquis, en l'état futur d'achèvement, un appartement, dépendant d'un ensemble immobilier en cours de rénovation et destiné à la location, dans le cadre d'une opération de défiscalisation bénéficiant du régime fiscal spécifique applicable aux zones de revitalisations rurales des articles 199 decies E à 199 decies G du CGI (cf. acte de vente du 20 octobre 2008 p. 3, clause « Opération de rénovation-construction Exposé » ; arrêt p. 2, al. 2, et p. 6, al. 5) ; qu'en déboutant Mme X..., de sa demande de paiement de la somme de 65. 152, 50 € au titre de son préjudice fiscal, au motif inopérant tiré de ce qu'elle ne versait aux débats aucun élément justifiant de sa situation fiscale ou de ses revenus et au motif erroné de ce que la somme réclamée représentant 25 % du prix du bien acquis avait été chiffrée forfaitairement de manière arbitraire, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 199 decies E du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2005 au 29 décembre 2008, ensemble l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;

AUX MOTIFS PROPRES, ENFIN, QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., invoque un préjudice moral sans verser aux débats d'élément permettant de rapporter la preuve de la réalité d'un préjudice moral lié à l'opération immobilière litigieuse ; qu'elle sera également déboutée de ce chef de demande ; qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., de ses demandes formées contre la société Norfi Caisse régionale Normande de financement » ;

ALORS 3°/ QUE dans ses conclusions d'appel, Mme X...invoquait, à titre de préjudice moral, la lourdeur et la longueur de la procédure et le stress quotidien qu'elle endurait encore en tant que victime d'un montage qu'elle continuait alors à subir ; qu'en statuant ainsi sans répondre à ce chef des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « en droit le devoir de mise en garde du banquier n'existe que pour éviter l'octroi d'un crédit excessif au regard des capacités de remboursement de l'emprunteur ; que Mme X...n'allègue rien de tel, et ne peut donc reprocher au banquier de ne pas l'avoir mise en garde contre les risques d'échec de l'opération liés à l'inachèvement de l'immeuble par suite de la mauvaise situation économique du vendeur en état de futur achèvement ; que rien n'établit que la banque avait connaissance de la mauvaise situation économique de la société Cap Dolus ou des sociétés du groupe Mona Lisa, et rien ne permet de retenir que la société Norfi était obligée de se renseigner à cet égard avant d'octroyer le prêt ; qu'en effet, l'obligation de se renseigner ne pourrait résulter pour le banquier que d'une obligation d'information sur la situation économique du vendeur, une telle obligation n'ayant jamais été souscrite et n'étant pas imposée par la loi ; que le moyen développé par Mme X...pris du non respect par la banque de son délai de rétractation de « sept jours » apparaît viser en réalité le délai de réflexion de dix jours de l'article L. 312-10 alinéa 2 du code de la consommation, pendant lequel, à compter de la réception de l'offre de prêt, l'emprunteur ne peut accepter l'offre de prêt ; qu'à cet égard, la méconnaissance de cette disposition est sanctionnée par la nullité relative de l'acte de prêt, qui n'est pas demandée en l'espèce par Mme X...qui n'a pas précisé le fondement juridique invoqué à l'appui de la violation alléguée ; que Mme X...indique avoir personnellement reçu l'offre de prêt le 5 août 2008 ; que le 25 août 2008, elle a donné procuration à un clerc de notaire pour emprunter en son nom et pour son compte ; que si les conclusions du notaire défendeur estiment que cette procuration a ouvert un délai de rétractation de 7 jours, il n'est mention dans ladite procuration que du délai de rétractation de 7 jours de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour exposer que ce droit n'a pas pu exercer sur l'avant contrat et informer Mme X...qu'elle pourra l'exercer sur le projet d'acte d'acquisition ; que le 28 août 2008, le notaire, par courrier, faisait débloquer « sous sa responsabilité » la somme de 182. 000 € ; que le chèque était envoyé le lendemain par la banque ; qu'il n'y a donc pas eu de violation du délai de 10 jours de l'article L. 312-10 alinéa 2 du code de la consommation ; que le recours à un courtier en financement nécessairement mandataire de Mme X..., comme à la procuration notariée pour réaliser l'opération n'apparaît pas avoir constitué de faute de la banque ; que les demandes dirigées contre la société Norfi seront donc rejetées » ;

ALORS 4°/ QUE dans ses conclusions d'appel du 29 mars 2016, Mme X...faisait expressément valoir qu'elle n'avait pas pu recevoir d'offre de prêt à la date du 5 août 2008, puisqu'à cette date elle n'avait pas encore réservé l'appartement en état futur d'achèvement litigieux, la réservation n'ayant eu lieu que le 8 août 2008 (cf. p. 15) ; qu'en retenant que Mme X...indiquait avoir personnellement reçu l'offre de prêt le 5 août 2008, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS 5°/ QUE Mme X...faisait expressément valoir en cause d'appel que l'acceptation de l'offre de prêt devait être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi, que l'inobservation de cette règle de forme était sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts et que l'offre de prêt de la banque Norfi, dissimulée au milieu de tous les documents, lui avait été présentée pour signature le jour de la signature de la procuration chez le notaire, le 25 août 2008, et n'avait jamais été reçue ni renvoyée par voie postale (cf. ses conclusions d'appel p. 14 à 18) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS 6°/ QUE Mme X...soutenait en cause d'appel que l'article 10 de l'offre de prêt stipulait que si l'objet du financement n'est pas encore achevé, la mise à disposition des fonds ne pourra être exigée par l'emprunteur au-delà d'une somme correspondant au coût des travaux déjà exécutés si bien qu'en débloquant les fonds le 28 août 2008 sans aucun élément sur l'avancement des travaux, la banque Norfi avait méconnu les dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation (cf. ses conclusions d'appel, p. 21 et 22) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'AVOIR déclaré irrecevable la demande formée par Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier souscrit par elle auprès de la société Norfi Caisse régionale Normande de financement ;

AUX MOTIFS QUE : « Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., forme une demande à l'encontre de la société Norfi Caisse régionale Normande de Financement tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier souscrit par Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., au visa des dispositions de l'article L. 312-10 alinéa 2 du code de la consommation ; qu'il résulte des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile qu'« à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; qu'en l'espèce Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., demande en ses dernières conclusions d'appel à la cour de « prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier souscrit par Mme X...auprès de la banque Norfi » ; qu'or cette demande n'a pas été formée en première instance, Mme Marie-Alix Z..., épouse X..., s'étant limitée à demander dans ses dernières conclusions de première instance la condamnation de la société Norfi Caisse régionale Normande de financement « à verser à Mme X...les intérêts du prêt immobilier » ; que ces deux demandes ne portant pas ainsi sur le même objet et ne visant pas aux mêmes fins, la demande visant à voir « prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier » est par conséquence de nature à constituer une demande nouvelle aux sens des dispositions susvisées ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable » ;

ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent ; qu'en jugeant nouvelle, et partant irrecevable, la demande formée par Mme X...en cause d'appel de voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts de la société Norfi Caisse régionale Normande de Financement, quand elle tendait aux mêmes fins que celle présentée en première instance de voir la banque condamner à lui verser les intérêts du prêt immobilier, ces deux demandes tendant identiquement à voir la société Norfi Caisse régionale Normande de Financement privée du droit aux intérêts sur le prêt qui lui avait été consenti pour le financement de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.