Cour d'appel de Bourges, Chambre 1, 2 février 2023, 22/00544

Mots clés
Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel • sci • immobilier • contrat • résolution • remise • signification • solde • astreinte • procès-verbal • préjudice • condamnation • révocation • torts

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Bourges
  • Numéro de pourvoi :
    22/00544
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :63dcb4c6fea95005de85f067
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Résumé

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Texte intégral

COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - SCP AVOCATS CENTRE - SCP JACQUET LIMONDIN LE : 02 FEVRIER 2023 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE

ARRÊT

DU 02 FEVRIER 2023 N° - Pages N° RG 22/00544 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DOSB Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 05 Novembre 2020 PARTIES EN CAUSE : I - Mme [K] [J] née le 08 Septembre 1962 à [Localité 4] [Adresse 1] aide juridictionnelle totale numéro 18033 2021/000165 du 13/01/2021 - M. [H] [X] né le 30 Août 1980 à [Localité 6] [Adresse 1] aide juridictionnelle totale numéro 18033 2021/000164 du 13/01/2021 Représentés par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES APPELANTS suivant déclaration du 23/05/2022 II - S.C.I. HABAULT IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: [Adresse 3] N° SIRET : 353 889 041 - S.A.R.L. VANVIT exerçant sous l'enseigne SL IMMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: [Adresse 2] N° SIRET : 451 176 945 Représentées par la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉES COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseiller chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WAGUETTE Président de Chambre M. TESSIER-FLOHIC Président de Chambre Mme CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme JARSAILLON *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSE Par l'intermédiaire de la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne S.L. SCI Habault, M. [H] [X] et Mme [K] [J] ont visité dans le courant du mois de juin 2018 une maison située à [Localité 5]. Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2018 rédigé par la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne SL Immo, la SCI Habault a donné à bail à Mme [J] et M. [X] un pavillon neuf de 105 m² avec garage situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 800 euros. Le 10 avril 2019, le Tribunal d'instance de Bourges, saisi par la SARL Vanvit, a rendu une ordonnance d'injonction de payer condamnant Mme [J] et M. [X] à payer à la SARL Vanvit la somme de 500 euros en principal au titre des honoraires dus à l'agence Immobilière, outre une somme de 25,74 euros au titre des frais de requête. Mme [J] et M. [X] ont formé opposition à cette ordonnance, le 10 mai 2019. Lors de l'audience tenue à la suite de cette opposition, la société Vanvit exerçant sous l'enseigne SL Immo a demandé au tribunal de confirmer les dispositions de l'ordonnance du 10 avril 2019 et de condamner Mme [J] et M. [X] in solidum au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant ceux de la procédure d'injonction de payer. Mme [J] et M. [X] ont pour leur part demandé au tribunal de constater que la société Vanvit n'avait pas exécuté les obligations nées de son mandat à leur égard, de la débouter en conséquence de sa demande en paiement de prestations non exécutées et de la condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant acte d'huissier en date du 22 janvier 2020, Mme [J] et M. [X] ont fait assigner la SCI Habault et la SARL Vanvit devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail d'habitation, l'injonction faite à la bailleresse de leur remettre gratuitement les quittances des loyers réglés depuis la signature du bail et la condamnation in solidum de la bailleresse et de l'agence immobilière à leur verser à chacun une somme de 3.000 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement concernant M. [X], ainsi qu'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En réplique, la SCI Habault et la SARL Vanvit ont demandé au juge des contentieux de la protection de ' rejeter les demandes présentées par Mme [J] et M. [X] ; ' prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves et répétés des locataires à leurs obligations ; ' sous réserve d'autres réparations locatives qui seraient à la charge de Mme [J] et M. [X], les condamner solidairement à verser à la SCI Habault immobilier la somme de 11.119,80 euros au titre des travaux de remise en état de la cour et du chemin d'accès au pavillon ; ' les condamner solidairement à verser à la SCI Habault immobilier la somme de 8.424 euros à titre d'arriérés de loyers selon décompte provisoirement arrêté au 15 juin 2020, ainsi que le montant du loyer augmenté des charges à compter du 15 juin 2020 jusqu'à la date à laquelle le contrat de bail serait résilié judiciairement ; ' ordonner l'expulsion de Mme [J] et M. [X] sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; ' les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux d'un montant de 810 euros par période de 30 jours ; ' écarter l'exécution provisoire de toute disposition de la décision à intervenir mettant quelque condamnation ou quelque obligation que ce soit à la charge de la bailleresse et/ou de la SARL Vanvit ; ' ne pas écarter l'exécution provisoire pour toutes condamnations prononcées à l'encontre de Mme [J] et M. [X] dont la mauvaise foi était démontrée ; ' condamner solidairement Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault immobilier la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et à la SARL Vanvit une somme identique. Par jugement contradictoire du 5 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Bourges a : - joint l'affaire enrôlée sous le n° RG 11-20-92 sur l'affaire enrôlée sous le n° RG 11-19-362 ; - déclaré recevable l'opposition formée par Mme [J] et M. [X], - réduit à néant l'ordonnance portant injonction de payer en date du 10 avril 2019 ; et statuant à nouveau, - débouté la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne S.L. Immo de sa demande en paiement de ses honoraires, - débouté Mme [J] et M. [X] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail pour indécence ; - débouté Mme [J] et M. [X] de leurs demandes de dommages et intérêts - enjoint à la SCI Habault de remettre à Mme [J] et M. [X] les quittances de loyer de juillet et août 2019, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; - prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Habault et Mme [J] et M. [X] du fait des manquements graves à leurs obligations de locataires, - en conséquence, ordonné à Mme [J] et M. [X] et à tous occupants de leur chef de libérer l'immeuble dans le mois de la signification du présent jugement ; - dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le bailleur pourrait faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault la somme de 6.804 euros au titre des arriérés locatifs et solde de dépôt de garantie dus au 15 juin 2020, - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault la somme de 4.050 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus depuis le 15 juin 2020 et jusqu'au présent jugement, - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault une indemnité d'occupation de 810 euros par mois à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault la somme de 11.119,80 euros au titre des frais de remise en état de la cour et de l'allée du pavillon ; - rappelé que la présente décision était exécutoire de plein droit ; - débouté l'ensemble des parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [J] et M. [X] aux dépens qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle. Le Tribunal a notamment retenu que la maison n'était pas habitable au moment de la signature du bail et de l'entrée dans les lieux de locataire, que la SARL Vanvit ne pouvait ignorer cette situation au vu des termes de l'annonce qu'elle avait passée pour la location de ce bien, que sa défaillance à faire le nécessaire auprès de la SCI Habault immobilier pour faire équiper le logement d'évier et de lavabo caractérisait une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles pour justifier le non paiement de ses honoraires, que les investigations en recherche de fuite réalisées permettaient d'exclure l'existence de la fuite évoquée par les locataires, qu'aucun manquement suffisamment grave de la SCI Habault immobilier à ses obligations ne pouvait être retenu, que les locataires ne rapportent pas la preuve du caractère indécent du logement ni n'étayaient leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance, que Mme [J] et M. [X] avaient cessé tout paiement de leur loyer à compter de février 2020 et manqué à leurs obligations de façon suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail à leurs torts. Mme [J] et M. [X] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 19 janvier 2021. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, Mme [J] et M. [X] demandent à la Cour, au visa des articles 1224, 1231-1, 1219, 1991 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [X] et Mme [J]. En conséquence, y faisant droit, RÉFORMER le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Bourges en ce qu'il a : - DEBOUTÉ M. [X] et Mme [J] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail pour indécence - DEBOUTÉ M. [X] et Mme [J] de leurs demandes de dommages et intérêts - PRONONCÉ la résolution judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Habault et M. [X] et Mme [J] du fait des manquements graves à leurs obligations de locataires, - EN CONSEQUENCE, ORDONNÉ à M. [X] et Mme [J] et à tous occupants de leur chef de libérer l'immeuble dans le mois de la signification du présent jugement - DIT qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique - CONDAMNÉ M. [X] et Mme [J] à payer à SCI Habault la somme de 6 804 euros au titre des arriérés locatifs et solde de dépôt de garantie dus au 15 juin 2020 -CONDAMNÉ M. [X] et Mme [J] à payer à la SCI Habault la somme de 4 050 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus depuis le 15 juin 2020 et jusqu'au présent jugement -CONDAMNÉ M. [X] et Mme [J] à payer à la SCI Habault une indemnité d'occupation de 810 euros par mois à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués - CONDAMNÉ M. [X] et Mme [J] à payer à la SCI Habault la somme de 11 119,80 euros au titre des frais de remise en état de la cour et de l'allée du pavillon - DEBOUTÉ M. [X] et Mme [J] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile - CONDAMNÉ M. [X] et Mme [J] aux dépens qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle. CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : - DECLARÉ recevable l'opposition formée par M. [X] et Mme [J] - REDUIT à néant l'ordonnance portant injonction de payer en date du 10 avril 2019 et statuant à nouveau, - DEBOUTÉ la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne S.L. Immo de sa demande en paiement de ses honoraires -ENJOINT à la SCI Habault de remettre à M. [X] et Mme [J] les quittances de loyer de juillet et août 2019, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement Et statuant à nouveau sur les chefs réformés, PRONONCER la résolution judicaire du bail d'habitation conclu par acte sous seing privé le 22 juin 2018 entre la SCI Habault et M. [X] et Mme [J] portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux torts de la SCI Habault. CONDAMNER in solidum la SCI Habault et la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne SL Immo à payer la somme de 3 000 € à M. [X] et celle de 3 000 € à Mme [J] en réparation de leur préjudice de jouissance, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'issue d'un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir CONDAMNER in solidum la SCI Habault et la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne SL Immo à payer à M. [X] et Mme [J], la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER in solidum la SCI Habault et la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne SL Immo aux entiers dépens et allouer à la SCP Avocats Centre le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile. DEBOUTER la SCI Habault et la SARL Vanvit de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elles développent, la SCI Habault et la SARL Vanvit demandent à la Cour de Débouter M. [X] et Mme [J] de l'ensemble de leurs prétentions, Confirmer le jugement dont appel en ce que : ' M. [X] et Mme [J] ont été déboutés de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail pour indécence du logement donné à bail et de leurs demandes de dommages-intérêts. ' la résolution judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Habault et M. [X] et Mme [J] a été prononcée du fait des manquements graves à leurs obligations de locataires, ' il a été ordonné à M. [X] et Mme [J] et à tous occupants de leur chef de libérer l'immeuble dans le mois de la signification de la décision à intervenir ; ' dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; ' M. [X] et Mme [J] ont été condamnés à payer à la SCI Habault la somme de 6.804 euros au titre des arriérés locatifs et solde de dépôt de garantie dus au 15 juin 2020, ' M. [X] et Mme [J] ont été condamnés à payer à la SCI Habault la somme de 4050 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus depuis le 15 juin 2020 et jusqu'au jugement du 5 novembre 2020, ' M. [X] et Mme [J] ont été condamnés à payer à la SCI Habault une indemnité d'occupation de 810 euros par mois à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, ' M. [X] et Mme [J] ont été condamnés à payer à la SCI Habault la somme de 11 119,80 euros au titre des frais de remise en état de la cour et de l'allée du pavillon ; ' M. [X] et Mme [J] ont été condamnés aux dépens À titre subsidiaire et pour le cas extraordinaire où il en sera décidé autrement, Condamner en tout état de cause solidairement M. [X] et Mme [J] au paiement de la somme de 16.477,00 euros au titre des arriérés locatifs provisoirement arrêtés au 7 mars 2022 outre la somme de 11.119,80 euros au titre des frais de remise en état de la cour et de l'allée du pavillon et dont il sera déduit la somme de 6.300,00 euros perçue dans la cadre de la mesure de saisie attribution exécutée par Maître [L], Huissier de justice à [Localité 5] en date du 5 aout 2021. Vu les dispositions de l'article 564 CPC, Condamner solidairement M. [X] et Mme [J] au paiement de la somme de 3.750,00 euros à titre d'indemnités locatives afférentes au nettoyage et à la remise en état du logement suite à leur départ. Les condamner solidairement au paiement de la somme de 119,51 euros en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [Z] [L] le 10 mai 2022 Condamner solidairement M. [X] et Mme [J] au paiement d'une indemnité de 2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en application des dispositions de l'article 1240 C. civ. Condamner solidairement M. [X] et Mme [J] à verser à la SCI Habault une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles. Les condamner solidairement à verser à la SARL Vanvit une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles. Les débouter en tout état de cause de leur demande au titre des frais irrépétibles, ceux-ci bénéficiant de l'Aide juridictionnelle totale devant la Cour. Les condamner solidairement aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de «'donner acte'», qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice. Par ailleurs, Mme [J] et M. [X] sollicitant la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a réduit à néant l'ordonnance portant injonction de payer en date du 10 avril 2019 et débouté la SARL Vanvit exerçant sous l'enseigne S.L. Immo de sa demande en paiement de ses honoraires, sans que la SARL Vanvit n'en demande l'infirmation, cette disposition sera confirmée selon la motivation retenue par le premier juge. Il en sera de même de la disposition par laquelle le premier juge a enjoint à la SCI Habault de remettre à Mme [J] et M. [X] les quittances de loyer de juillet et août 2019, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, qui ne fait pas l'objet d'une contestation de la part de la bailleresse en cause d'appel. Sur la révocation de l'ordonnance de clôture : Aux termes des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties au procès doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, le juge ne pouvant retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. L'article 784 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit ne justifient pas d'une cause grave imposant la révocation de l'ordonnance de clôture telle qu'elles la sollicitent. La lecture des écritures respectives des parties révèle qu'elles ont toutes pu conclure au fond sur l'ensemble des demandes présentées, dans le respect du principe de contradiction. Il convient en conséquence de rejeter la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit et de déclarer irrecevables leurs conclusions signifiées le 27 septembre 2022. Leurs écritures signifiées le 26 septembre 2022 et les demandes qui y sont exprimées seront ainsi seules prises en considération. Il sera par ailleurs observé que bien que les motifs correspondant à une telle demande soit développés dans le corps de leurs écritures, Mme [J] et M. [X] n'ont pas soulevé l'irrecevabilité des demandes de condamnation à paiement des sommes de 3.750 euros et 119,51 euros présentées par la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit dans le dispositif de leurs conclusions. La recevabilité de ces demandes ne saurait ainsi être mise en cause. Il ne peut par surcroît être soutenu que ces demandes devraient être rejetées pour méconnaissance du principe du contradictoire dès lors que Mme [J] et M. [X] ont été mis en mesure de prendre connaissance tant de ces demandes que des pièces produites à leur soutien, et d'y répondre en leurs écritures. Sur la résolution judiciaire du contrat de bail et les demandes annexes : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées [...]. L'article 6 du même texte prévoit que le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués [...]. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Sur l'état du logement donné à bail En l'espèce, la bailleresse ne conteste pas qu'au moment de l'entrée dans les lieux des locataires, le 1er juillet 2018, le pavillon donné à bail ne comportait pas d'évier dans la cuisine ni de lavabo dans la salle de bains et n'était pas raccordé au réseau de distribution d'électricité. L'état des lieux d'entrée mentionne toutefois que l'équipement du logement concernant l'évier, le lavabo et la boîte aux lettres était laissé, d'un commun accord entre les parties, aux soins des locataires. Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [J] et M. [X], le raccordement du compteur électrique du pavillon au réseau a été effectué à la diligence de la SCI Habault immobilier ainsi que le démontrent les pièces qu'elle produit (cf pièces intimées n°3 et 4). Il n'est par ailleurs nullement établi que le logement n'ait pas bénéficié d'un raccordement au réseau de distribution d'eau potable lors de l'entrée des locataires dans les lieux, l'établissement d'un contrat d'abonnement au nom de Mme [J] et de M. [X] ne démontrant que la souscription d'un abonnement à leur nom et non d'un défaut de raccordement antérieur. Il n'est pas contestable que des problèmes d'infiltrations d'eau et d'humidité aient été constatés durant le cours du bail, ainsi que le démontre le rapport établi le 3 février 2020 par les services de la mairie de [Localité 5] qui a conclu à l'indécence du logement et à la nécessité de rechercher les causes de l'humidité qui avait été relevée. Toutefois, il doit tout d'abord être observé qu'aucune trace d'humidité ou d'infiltration n'a été mentionnée à l'état des lieux d'entrée. En outre, la mairie de [Localité 5], par un courrier daté du 29 mai 2020, a avisé la SCI Habault immobilier du 'retrait' du logement litigieux de 'l'observatoire' et du classement sans suite du dossier relatif audit logement, la commission technique de lutte contre l'habitat indigne et non décent ayant, au vu du rapport d'audit établi par le cabinet Partech mandaté par l'assureur du bailleur, estimé qu'il s'agissait d'un litige à régler entre les assureurs des parties lesquels devraient statuer sur la responsabilité des désordres et leur prise en charge. Cet audit a exclu la possibilité que les désordres constatés puissent résulter d'une fuite sur canalisations d'alimentation en eau, les réseaux n'étant pas fuyards et les désordres étant asséchés au jour de la visite, et préconisé la poursuite d'investigations de recherche de fuite avec autorisation d'ouverture dans les murs. L'expert de la MAAF, assureur de la SCI Habault immobilier, a, dans un courrier daté du 16 mars 2020, émis auprès de l'assurée l'hypothèse d'un 'débordement d'appareil à effet d'eau' qui n'aurait pas été signalé par les locataires. En l'état des pièces produites par les parties, il ne peut ainsi être considéré que la SCI Habault immobilier ait donné à bail un logement ne répondant pas aux critères réglementaires de décence à Mme [J] et M. [X]. Aucun manquement de la SCI Habault immobilier à ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail ne peut ainsi être retenu. Mme [J] et M. [X] seront de ce fait déboutés de leur demande de résolution judiciaire. Dans la mesure où les locataires ont d'ores et déjà bénéficié de la remise des loyers des mois de juillet et août 2018 durant lesquels le logement était dépourvu de compteur électrique et où il n'est pas démontré que les désordres liés à l'humidité soient imputables à la bailleresse, Mme [J] et M. [X] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance, dont ils n'étayent au demeurant nullement le chiffrage. Sur l'arriéré locatif L'examen des pièces versées aux débats, notamment des décomptes établis par la bailleresse et des justificatifs de règlement communiqués par Mme [J] et M. [X] permet de fixer à la somme de 8.089 euros le montant restant du par les locataires au titre des loyers demeurés impayés, du solde de dépôt de garantie et des indemnités d'occupation dues en exécution du jugement entrepris, déduction faite des sommes versées par les intéressés (ou saisies à l'initiative de la bailleresse) et par la caisse d'allocations familiales. Sur la demande de résolution du bail aux torts des locataires La confrontation des décomptes produits par la bailleresse et des relevés de compte (difficilement lisibles et incomplets) de M. [X] permet de constater que le paiement des loyers des mois de mars et avril 2019 n'est pas justifié, que Mme [J] et M. [X] affirment que cette carence est venue compenser la réalisation de travaux sans que leur nature ne soit précisée ni leur effectivité établie, et sans démontrer avoir reçu l'accord de la bailleresse à cet effet, qu'à compter du mois de juillet 2019, les locataires ne se sont plus acquittés que du montant mensuel de 629 euros, la caisse d'allocations familiales étant supposée compléter la somme restant due au moyen de versements mensuels de 181 euros. Toutefois, le versement des allocations logement entre les mains de la propriétaire n'est intervenu qu'en juillet, août et septembre 2019, pour être par la suite suspendu. Mme [J] et M. [X] produisent des échanges de courriels avec la caisse d'allocations familiales dans le cadre desquels celle-ci leur avait demandé, en mars 2021, de solliciter du bailleur qu'il lui adresse le détail des loyers et des paiements intervenus au cours de l'année écoulée afin de reprendre le paiement des allocations et rappelé que les locataires étaient supposés lui avoir adressé un plan d'apurement de leur dette de loyer mais ne l'avaient pas fait. Il apparaît à travers ces échanges que Mme [J] et M. [X] n'ignoraient pas, en mars 2021, que les allocations logement auxquelles leur situation ouvrait droit n'étaient plus versées depuis au moins un an à la bailleresse. Pour autant, et bien que le dernier versement des allocations logement remonte en réalité au mois de septembre 2019, Mme [J] et M. [X] n'ont ni repris le règlement intégral du loyer, se limitant au solde restant dû déduction faite du montant des allocations, ni justifié du règlement de leur loyer auprès de la CAF, ni mis la bailleresse en demeure de solliciter de la CAF la reprise du versement des APL. Ils ne peuvent ainsi soutenir avoir intégralement respecté leur obligation contractuelle de paiement du loyer. Il peut en outre être observé que le paiement des loyers par Mme [J] et M. [X] a à plusieurs reprises accusé un retard conséquent, application étant faite du principe d'imputation des paiements effectués sur les dettes les plus anciennes. Ainsi le loyer du mois de janvier 2020 a-t-il par exemple été réglé au mois de mai de la même année, et celui du mois de septembre 2020 en février 2021. Concernant l'état de la cour du logement, il y a lieu de se reporter à l'état des lieux d'entrée qui ne mentionne aucun désordre affectant les extérieurs du pavillon, ainsi qu'à la photographie de la cour annexée à l'annonce parue en vue de sa mise en location, qui laisse apparaître une cour sans défaut de nivellement apparent et recouverte de grave. Mme [J] et M. [X], contrairement à ce qu'ils soutiennent, ne justifient pas avoir fait procéder au nivellement de l'allée et de la cour courant 2020. Ils ne contestent pas en revanche avoir adressé à la SARL Vanvit pour transmission à la SCI Habault immobilier, le 28 février 2020,un devis de réfection des extérieurs d'un montant de 11.119,80 euros, comprenant des prestations de décaissement de terre, de nivelage avec pose de géotextile et d'ameublissage de calcaire, arguant que ces espaces étaient impraticables et que les véhicules ne pouvaient y être stationnés. Il ne peut dès lors qu'être considéré que la dégradation de l'état des extérieurs du pavillon résulte de l'usage qui en a été fait par les locataires et/ou des modifications qu'ils y ont apportées. En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a estimé que les manquements de Mme [J] et M. [X] à leurs obligations apparaissaient suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat de bail à leurs torts et leur expulsion. Sur les réparations locatives Au vu des développements précédents concernant l'état des extérieurs du pavillon, il y a lieu tout d'abord de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault immobilier la somme de 11.119,80 euros au titre des travaux de remise en état de la cour. Concernant l'état des lieux de sortie, l'article 3-2 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'espèce, les mentions portées au procès-verbal de constat établi, le 10 mai 2022, par Maître [L], huissier de justice, ne permettent pas à la Cour de s'assurer du respect du délai de sept jours prévus par le texte précité. Ce procès-verbal de constat, qui n'a ainsi pas été réalisé au contradictoire de Mme [J] et de M. [X], et a par surcroît été effectué 12 jours après la restitution des clés par les locataires, ne peut être jugé opposable à ces derniers. Le logement sera de ce fait réputé avoir été restitué en bon état, et la SCI Habault immobilier déboutée de sa demande de condamnation à paiement des sommes de 3.750 euros au titre des frais de remise en état du logement et de 119,51 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [L]. Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive présentée par la SCI Habault immobilier : L'article 1240 du code civil pose pour principe que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est admis que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, aucun comportement fautif dans l'exercice de leur droit d'agir en justice ne peut être reproché à Mme [J] et M. [X], dont une partie des demandes a reçu une suite favorable dans le cadre de la présente procédure d'appel. Il y a lieu en conséquence de débouter la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit de la demande indemnitaire qu'elles ont présentée à ce titre. Sur l'article 700 et les dépens : L'équité et la prise en considération de l'issue du litige déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Habault immobilier, la SARL Vanvit, Mme [J] et M. [X], qui succombent tous pour partie en leurs prétentions, conserveront ainsi la charge des frais qu'ils ont pu exposer en cause d'appel et qui ne seraient pas compris dans les dépens. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Mme [J] et M. [X] d'une part, et la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit, d'autre part, devront supporter la charge de la moitié des dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera en outre accordé à la SCP Avocats Centre. Le jugement entrepris sera par ailleurs confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour, REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit ; DECLARE irrecevables les conclusions signifiées le 27 septembre 2022 par la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit ; Au fond, INFIRME partiellement le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault la somme de 6.804 euros au titre des arriérés locatifs et solde de dépôt de garantie dus au 15 juin 2020, - condamné Mme [J] et M. [X] à payer à la SCI Habault la somme de 4.050 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus depuis le 15 juin 2020 et jusqu'au présent jugement, CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Et statuant de nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE Mme [K] [J] et M. [H] [X] à payer à la SCI Habault immobilier la somme de 8.089 euros au titre des loyers demeurés impayés, du solde de dépôt de garantie et des indemnités d'occupation dues en exécution du jugement entrepris ; Et y ajoutant, DEBOUTE la SCI Habault immobilier de ses demandes présentées au titre des frais de remise en état du logement et de coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [L] ; DEBOUTE la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ; CONDAMNE Mme [K] [J] et M. [H] [X], d'une part, et la SCI Habault immobilier et la SARL Vanvit, d'autre part, à supporter la moitié des dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle, bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile étant accordé à la SCP Avocats Centre. En l'absence du Président, l'arrêt a été signé par M.M CIABRINI, Conseiller la plus ancien ayant participé au délibéré et par Mme MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Conseiller, S.MAGIS M.M CIABRINI
Note...

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