LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 30 juillet 2013), que, le 15 mars 2008, la société civile immobilière Deslandes (société Deslandes) a donné à la société EDJ, agence immobilière, un mandat exclusif pour vendre un « petit château » ; que, le 25 novembre 2008, la société civile immobilière Sully (société Sully) a donné à la même société un mandat sans exclusivité de vendre le même immeuble à un moindre prix ; que, le 10 août 2009, M. X..., par l'entremise de la société EDJ, a formé, au prix du second mandat, une offre d'achat qui a été contresignée par M. Y...en qualité de gérant des sociétés Deslandes et Sully ; qu'en l'absence de signature d'une promesse de vente, la société EDJ a, après vaine mise en demeure, assigné ces deux sociétés et M. Y...en paiement d'une somme ;
Sur le premier moyen
, pris en ses trois dernières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société Sully avait donné mandat à la société EDJ de vendre un château et relevé que l'offre de M. X..., contresignée par M. Y...en qualité de gérant des deux SCI, établissait que la société EDJ avait présenté à ses mandantes un acquéreur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la société EDJ était recevable à agir conte la société Sully ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen
, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société EDJ avait accompli des démarches pour trouver un acquéreur, puis pour faire établir le « compromis », alors que M. Y...lui laissait entendre de façon fallacieuse qu'il faisait le nécessaire pour l'établissement de cet acte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu retenir que la société EDJ avait subi de ce fait un préjudice incontestable dont elle a souverainement apprécié l'importance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du premier moyen qui ne serait de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS
:
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sully et la société Deslandes aux dépens ;
Vu l'article
700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Sully et la société Deslandes à payer à la société EDJ la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Sully et de la société Deslandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES
au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour les sociétés Sully et Deslandes.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR rejeté les fins de non-recevoir opposées par la SCI Sully et condamné en conséquence cette dernière, in solidum avec la SCI Deslandes, à payer au titre de la clause pénale la somme de 20. 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2009 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le mandat de vente exclusif n° 2516 du 15 mars 2008 a été donné par la SCI Deslandes et porte la signature de son gérant, M. Laurent Y...; que le mandat de vente sans exclusivité n° 2678 du 25 novembre 2008 a été donné par la SCI Sully et M. Laurent Y...et porte la signature de ce dernier ; que les deux mandats de vente précités comportent la déclaration par les mandants qu'ils sont bien propriétaires des biens désignés ; que l'offre d'achat du 10 août 2009, signée par M. Laurent Y...« gérant des deux SCI » désigne les SCI Deslandes et Sully comme propriétaires de la propriété située chemin des Carrières à Comblanchien ; qu'au vu de ces éléments, la SARL EDJ n'est pas dépourvue d'intérêt à agir à l'encontre de M. Y..., de la SCI Deslandes et de la SCI Sully dont les noms et signatures figurent tant sur les mandats de vente que sur l'offre d'achat en qualité de mandants et vendeur ;
AUX MOTIFS PROPRES D'UNE PART QU'il résulte des pièces versées aux débats qu'à l'époque des deux mandats successifs portant sur le château situé 4 rue des Carrières à Comblanchien, le bien en cause était la propriété de la SCI Deslandes dont la SCI Sully possédait elle-même la totalité des 70 parts sociales ; que l'offre d'achat établie par M. X... a été contresignée par ces deux sociétés, représentées par leur gérant commun, M. Y...; qu'ainsi, et même si la SCI Deslandes apparaît seule pour le premier mandat et la SCI Sully seule pour le second mandat qui s'est substitué au premier, il apparaît que ce sont ces deux sociétés qui ont finalement confié à la SARL EDJ le mandat de vendre le bien en cause pour un prix de 520. 000 euros ; que la demande est donc recevable tant à l'égard de la SCI Sully que de la SCI Deslandes, peu important pour cette dernière qu'une cession de ses parts soit intervenue après les mandats par acte du 16 octobre 2010 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES D'AUTRE PART QUE le mandat de vendre du 21 novembre 2008 stipulait que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire » et qu'en cas de non-respect de cette obligation, « il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles
1142 et
1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue précédemment » ; que l'offre d'achat de M. X... contresignée par M. Y...en tant que gérant de la SCI Sully et de la SCI Deslandes démontre que la SARL EDJ avait présenté à ces mandantes un acquéreur au prix, charges et conditions convenus dans le mandat de vente du 25 novembre 2008 ; peu important que pour des raisons qui leur sont propres, les sociétés intimées aient renoncé à la réalisation de la vente, préférant recourir à une cession des parts sociales de la SCI Sully, la SARL EDJ est fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale susvisée ;
1/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Sully faisait valoir qu'elle n'était pas propriétaire du bien litigieux ainsi que le révélait le titre de propriété du bien ; de sorte que la société EDJ était irrecevable à demander sa condamnation au titre d'une clause pénale pour ne pas avoir signé le compromis de vente quand elle était dans l'incapacité juridique de signer un tel acte à défaut d'être propriétaire du bien litigieux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QU'en condamnant la SCI Sully au titre de la clause pénale prévue par le mandat de vente du 21 novembre 2008 pour ne pas avoir signer le compromis de vente, obligation stipulée par le mandat de vente du 21 novembre 2008, après avoir cependant constaté que la SCI Sully n'était pas propriétaire du bien litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article
122 du code de procédure civile, ensemble les articles
1134 et
1152 du code civil ;
3/ ALORS QUE le fait pour la SCI Sully d'avoir donné mandat de vendre un bien appartenant à une société soeur, la société Deslandes, n'impliquait pas pour la SCI Sully l'obligation de signer le compromis de vente, obligation à laquelle elle ne pouvait être tenue à défaut d'être propriétaire du bien litigieux ; qu'en jugeant que la SCI Sully a confié à la SARL EDJ le mandat de vendre le bien en cause pour un prix de 520. 000 euros, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard des articles
122 du code de procédure civile et
1134 et
1152 du code civil ;
4/ ALORS QUE la cour d'appel, tenue d'apprécier le caractère fautif ou non de l'inexécution par le vendeur de son obligation de signer au prix, charges et conditions convenus tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par l'agent immobilier, devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI Sully pouvait juridiquement signer ce compromis eu égard à sa qualité de non-propriétaire du bien litigieux ; qu'en s'en abstenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles
122 du code de procédure civile, ensemble les articles
1134 et
1152 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné in solidum la SCI Sully et la SCI Deslandes à payer à la SARL EDJ au titre de la clause pénale la somme de 20. 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2009 ;
AUX MOTIFS QUE la SARL EDJ ne sollicite pas le paiement de sa commission puisqu'en effet la vente n'a pas été réalisée mais le paiement de la clause pénale prévue par le contrat ; mais comme ceux qui l'avaient précédé, le mandat de vente du 21 novembre 2008 stipulait en effet que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire » et qu'en cas de non-respect de cette obligation, « il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles
1142 et
1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue précédemment » ; que l'offre d'achat de M. X... contresignée par M. Y...en tant que gérant de la SCI Sully et de la SCI Deslandes démontre que la SARL EDJ avait présenté à ces mandantes un acquéreur au prix, charges et conditions convenus dans le mandat de vente du 25 novembre 2008 ; peu important que pour des raisons qui leur sont propres, les sociétés intimées aient renoncé à la réalisation de la vente, préférant recourir à une cession des parts sociales de la SCI Sully, la SARL EDJ est fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale susvisée ; que la SARL EDJ a subi un préjudice incontestable, ayant accompli de vaines démarches pour trouver un acquéreur puis pour faire établir le compromis alors que M. Y...lui laissait entendre de façon fallacieuse qu'il faisait le nécessaire pour l'établissement de cet acte (cf. courriel du 1er octobre 2009) ; qu'étant donné l'incertitude de la vente liée à la condition d'obtention d'un prêt par l'acquéreur qui était mentionnée dans l'offre d'achat, la clause pénale égale au montant de la rémunération convenue de 32. 000 euros apparaît manifestement excessive et sera modérée à un montant de 20. 000 euros en application de l'article
1152 du code civil alinéa 3 ;
1/ ALORS QUE la cour d'appel, tenue d'apprécier le caractère fautif ou non de l'inexécution par le vendeur de son obligation de signer au prix, charges et conditions convenus tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par l'agent immobilier, devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI Sully pouvait juridiquement signer ce compromis eu égard à sa qualité de non-propriétaire du bien litigieux ; qu'en s'en abstenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles
122 du code de procédure civile, ensemble les articles
1134 et
1152 du code civil ;
2/ ALORS QUE la cour d'appel, tenue d'apprécier le caractère fautif ou non de l'inexécution par le vendeur de son obligation de signer aux prix, charges et conditions convenus tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, ne pouvait faire application de la clause pénale sans se prononcer sur un examen approfondi de l'imputabilité de l'inexécution ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article
1152 du code civil ;
3/ ALORS QU'en l'état d'une offre d'achat signée par le vendeur de l'offre, mentionnant expressément que la vente était subordonnée à la réalisation avant une date précise et à l'acceptation du vendeur, laquelle acceptation n'apparaissait pas sur le document, la cour d'appel qui a constaté que cette offre démontrait que la société EDJ avait présenté à ces mandantes un acquéreur aux prix, charges et conditions convenus dans le mandat de vente du 25 novembre 2008 pour en déduire que la clause pénale devait recevoir application et qui n'a pas vérifié concrètement que le vendeur avait accepté purement et simplement aux conditions proposées par le candidat à l'acquisition l'offre d'achat, a privé sa décision de base légale au regard des articles
1152 et
1589 du code civil.