Cour d'appel de Paris, Chambre 5-3, 30 novembre 2022, 19/22049

Mots clés
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion • société • preneur • syndicat • préjudice • caducité • résiliation • commandement • compensation • remise • statuer

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
30 novembre 2022
Tribunal de grande instance de Bobigny
15 octobre 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    19/22049
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Bobigny, 15 octobre 2019
  • Identifiant Judilibre :638858ab01d0fb05d44b0d02
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Résumé

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3

ARRET

DU 30 NOVEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22049 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBCVK Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2019 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/13784 APPELANTE SARL ORIENTAL DAY dénommée SUSHI DAY N° SIRET : 788 614 436 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Elodie AZOULAY-CADOCH, avocat au barreau de PARIS, toque : A0985 INTIMES Monsieur [F] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Riadh GAFSI de la SELASU CABINET MAROIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0899 Madame [N] [G] épouse [T] [Adresse 1] [Adresse 2] Représenté par Me Riadh GAFSI de la SELASU CABINET MAROIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0899 SCI SALEM N° SIRET : 394 181 309 [Adresse 2] [Adresse 2] défaillante SCI SALEM N° SIRET : 394 181 309 [Adresse 2] [Adresse 2] défaillante SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2]) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALAY, président Monsieur Douglas BERTHE, conseiller Madame Emmanuelle LEBEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats ARRET : - par défaut - rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Gilles BALAY, Président et par Mme Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * EXPOSE DU LITIGE Selon acte du 4 janvier 2011, les époux [T]-[G] ont consenti à la société [Adresse 3], aux droits de laquelle se trouve depuis le 7 septembre 2012 la société Sushi Day, aujourd'hui dénommée Oriental Day, (la société Sushi Day) un bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant, sis dans un immeuble en copropriété à [Adresse 2], pour un loyer annuel de 14 400 euros et une durée de neuf années à compter du 4 janvier 2011. Les lieux étaient décrits dans l'acte comme constitués d'une boutique située au rez-de-chaussée, d'une arrière-boutique, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle à manger, d'un vestibule et d'une cave. Le 30 octobre 2014, le preneur a fait dresser un procès-verbal de constat qui a relevé que les locaux présentaient en plusieurs endroits des traces d'infiltrations d'eau et des dégradations causées par l'humidité. Le 18 novembre 2014, le maire de [Localité 4] a pris un arrêté de fermeture provisoire du restaurant en raison de manquements graves aux règles d'hygiène de nature à porter atteinte à la salubrité publique et à la santé des consommateurs, parmi lesquelles des dégradations par des dégâts des eaux des murs et plafond de la première salle, du cabinet d'aisance et de la cuisine. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 décembre 2014, reçue le 26 décembre, le conseil du preneur a mis en demeure les bailleurs de réaliser les travaux de remise en état et a sollicité une dispense de paiement des loyers jusqu'à leur réalisation. Une ordonnance de référé en date du 18 février 2015, rendue à la requête du preneur, a désigné M. [J] en qualité d'expert. Par ordonnance du 4 septembre 2015, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société civile immobilière Salem, copropriétaire d'un lot situé au-dessus de celui exploité par le preneur, et au syndicat des copropriétaires. Le 30 janvier 2015, le maire de [Localité 4] a refusé d'abroger son arrêté de fermeture en raison de la persistance de certains désordres. Le 23 avril 2015, les bailleurs ont fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 6 octobre 2015, le preneur a fait assigner les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin de voir prononcer la résiliation du bail à compter de la date de la décision à intervenir et à les voir condamner à l'indemniser de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires a été attrait à la cause par les bailleurs. Le preneur a appelé ensuite à la cause la société civile immobilière Salem. À titre reconventionnel, les bailleurs ont demandé, notamment, à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Le 16 mars 2017, l'expert a déposé son rapport « en l'état ». La société civile immobilière Salem, copropriétaire du lot situé au-dessus du restaurant, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ont été appelés à la cause. Par jugement en date du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 avril 2015, prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, avec effet à compter de la décision, condamné les bailleurs à payer au preneur la somme de 34 210 euros à titre de dommages et intérêts, tous postes de préjudice confondus, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné le preneur à payer aux bailleurs la somme de 29 357 euros à titre d'arriéré locatif au mois de juin 2016 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 9 677,52 euros à compter du 23 avril 2015, puis sur la somme de 29 357 euros à compter du 18 octobre 2016, dit que les intérêts courant sur l'arriéré locatif susvisé seront capitalisés, dit que la compensation entre les créances réciproques s'opérera de plein droit, condamné au titre de l'article 700 du code de procédure civile les bailleurs au paiement des sommes de 2 000 euros au preneur, 1 000 euros au syndicat des copropriétaires, 1 000 euros à la société civile immobilière Salem, a débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné les bailleurs aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire, dépens dont il a ordonné la distraction pour ceux avancés pour le compte du syndicat des copropriétaires et a ordonné l'exécution provisoire de la décision. 1.La société Sushi Day a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 29 novembre 2019, signifiée aux intimés le 28 février 2020, procédure enregistrée sous le n° 19/22049. Dans cette procédure, seul le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. 2.Les époux [T]-[G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 5 décembre 2019, procédure enregistrée sous le n° 19/22554. Par acte en date du 21 février 2020 les époux [T]-[G] ont fait signifier la déclaration d'appel à la société civile immobilière Salem et par acte en date du 24 février 2020 à la société Sushi Day (PV 659) et au syndicat des copropriétaires. Seul celui-ci a constitué avocat. Par arrêt avant dire droit en date du 20 avril 2022, cette cour a ordonné le renvoi de l'affaire numéro 19/22049 à en vue d'une éventuelle jonction avec l'instance qui figure au rôle numéro 19/22 554, et pour fixation d'un nouveau calendrier procédure. Les affaires ont été jointes par ordonnance en date du 29 juin 2022.

MOYENS

ET PRETENTIONS EN CAUSE D'APPEL Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous : Vu les conclusions récapitulatives de la société Sushi Day, en date du 28 février 2020 (RG 19/22049), signifiées le même jour aux intimés non comparants, tendant à voir la cour confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire, prononcé la résiliation du bail aux torts des bailleurs et les a condamnés aux dépens, réformer le jugement pour le surplus, statuer à nouveau, condamner les bailleurs à lui payer les sommes de 55 338, 88 euros au titre de la perte du fonds de commerce, celle de 98 885 euros au titre de la perte d'exploitation attendue, les débouter de leur demande de loyer de novembre 2014, à titre subsidiaire, les condamner à lui payer la somme de 75 954, 27 euros au titre de son préjudice de jouissance, celle de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, le tout avec intérêts au taux légal, ordonner leur capitalisation à compter de la mise en demeure du 24 décembre 2014, débouter les bailleurs de ce chef de demande, ordonner la compensation entre les créances, condamner les défendeurs à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en date du 4 juin 2020 (RG 19/22554), signifiées le même jour aux intimés non comparants, tendant à voir la cour confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté les consorts [T] des demandes dirigées à son encontre, en tout état de cause, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles en ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ; Vu les conclusions récapitulatives des époux [T]-[G], en date du 5 mars 2020 (RG 19/22554),tendant à voir la cour infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau , les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, dire la société Oriental Day ' Sushi Day irrecevable et mal fondée en l'ensemble de ses demandes, l'en débouter, dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société civile immobilière Salem irrecevables et (sic) mal fondés en l'ensemble de ses demandes, les en en débouter, constater à l'encontre de la société Oriental Day ' Sushi Day l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter de cette date, ordonner l'expulsion sans délai de la société Oriental Day - Sushi Day, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec le concours de la force publique si besoin était, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles que désignera le Tribunal ou dans tout autre lieu aux frais du locataire et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues. condamner solidairement la société Oriental Day ' Sushi Day, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société civile immobilière Salem à payer à leur payer la somme provisionnelle de 103 930,32 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2015, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal aux loyers et charges en vigueur au jour de la résiliation du bail, à savoir à compter du 23 mai 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, la somme de 103 930,32 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au titre des condamnations ci-dessus par application de l'article 1343-2 du code civil, déclarer en tant que de besoin la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits de la société Oriental Day ' Sushi Day, condamner solidairement la société Oriental Day ' Sushi Day, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société civile immobilière Salem à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. DISCUSSION Sur la caducité de la déclaration d'appel des époux [T]-[G] (19/22554) La cour a soulevé d'office la caducité de la déclaration d'appel des époux [T]-[G] à l'égard de la société Sushi Day et du syndicat des copropriétaires et la caducité de la déclaration d'appel à l'égard de la société civile immobilière Salem et a invité les parties à présenter leurs observations avant le 28 novembre 2022. Aux termes de l'article 902, alinéa 3 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, la signification de la déclaration d'appel aux intimés n'ayant pas constitué avocat doit être effectuée dans le mois de l'avis adressé à l'avocat de l'appelant d'avoir à y procéder. En l'espèce, le greffe a adressé cet avis le 21 janvier 2020 et la signification de la déclaration d'appel a été faite à la société Sushi Day et au syndicat des copropriétaires le 24 février 2020 de sorte qu'elle est, sur ce fondement, caduque à leur égard. Aux termes de l'article 911 du même code, sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, à savoir la caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l'expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n'ont pas constitué avocat. En l'espèce, les époux [T]-[G], appelants dans la procédure n° 19/22554, n'ont pas signifié leurs écritures aux parties non constituées, notamment à la société civile immobilière Salem ce qui entraîne également à l'égard de cette dernière la caducité partielle de leur déclaration d'appel. Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et la résiliation du bail: En raison de la caducité de l'appel formé par les époux [T]-[G] à l'encontre de la société Sushi Day, il n'y a pas lieu d'examiner ces prétentions.

Sur le

montant du préjudice du preneur : La résiliation du bail ayant été prononcée aux torts du bailleur par le jugement entrepris dont la disposition sur ce point ne fait pas l'objet de l'appel, il convient d'évaluer le préjudice qui en est résulté, en analysant successivement la valeur du fonds de commerce perdu et les pertes d'exploitation invoquées par l'appelante. Sur la valeur du fonds de commerce : Pour évaluer à la somme de 24 210 euros la valeur du fonds de commerce dont il a admis la perte, le premier juge a retenu une somme égale de 34 586,80 euros correspondant à la moitié du chiffre d'affaires annuel hors taxes de 69 173, 60 euros, étant ajouté que l'exploitation était déficitaire. Il a ensuite retenu que la perte du fonds n'était pas intégralement imputable aux infiltrations d'eau puisque l'arrêté du 18 novembre 2015 visait 36 désordres et a pratiqué un abattement de 30 %. La société Sushi Day évalue la valeur du fonds de commerce à la somme de 55 338, 88 euros, correspondant à 80 % du chiffre d'affaires. Cependant, si le déficit de l'exploitation ne permet pas de retenir ce pourcentage, l'arrêté du 30 janvier 2015 refusant la réouverture du restaurant vise expressément la dégradation par des dégâts des eaux des murs et du plafond de la première salle, du cabinet d'aisances et de la cuisine et le ruissellement de l'eau jusque dans la réserve de sorte que la fermeture du restaurant et la perte du fonds sont, non pas exclusivement, mais principalement imputables aux bailleurs. Au vu de ces éléments, la cour évaluera donc la valeur du fonds à la somme de (69 173, 60 x 70 %=) 48 421, 52 euros, arrondie à la somme de 48 422 euros. Sur les pertes d'exploitation : Le preneur soutient que le taux de marge attendu étant de 26,40 %, la perte d'exploitation sur une période de 5 ans est d'un total de 98 885 euros. Cependant, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge lequel, pour débouter l'appelante de cette demande, a relevé, à bon droit, que l'activité ayant été déficitaire sur la période correspondant au seul bilan versé aux débats, et qu'aucun élément objectif ne permettant de considérer qu'elle serait devenue bénéficiaire si l'exploitation s'était normalement poursuivie, la preuve d'un préjudice de perte d'exploitation n'est pas rapportée. Sur la dette de loyers et le préjudice de jouissance : Pour condamner le preneur à payer aux bailleurs la somme de 29 357 euros au titre des loyers impayés au mois de juin 2916 inclus, le premier juge a retenu qu'il s'en était expressément reconnu débiteur. Le preneur, qui ne conteste pas en lui-même le montant des loyers impayés retenu par le premier juge, soutient qu'en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, aucun loyer n'est dû. À titre subsidiaire il demande la compensation avec son préjudice de jouissance, évalue celui-ci à 50 % du loyer jusqu'à décembre 2014, à 100 % de janvier 2015 au 15 octobre 2019, date de la résiliation du bail et réclame à ce titre la somme totale de 78 529, 75 euros. Le preneur ne contestant pas en lui-même le montant des loyers impayés à la date du 30 juin 2016, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme 29 357 euros aux bailleurs et débouté ceux-ci de leur demande afférente aux loyers postérieurs. Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance postérieur au 30 juin 2016. Le préjudice de jouissance du preneur, pour la période antérieure, est caractérisé à compter du 30 octobre 2014 (pièce 8) date à laquelle la société Sushi Day a fait établir un constat d'huissier de justice relatant les désordres et peut être évalué à 50 % du montant des loyers pour les mois de novembre et décembre 2015, et à 100 % à compter du mois de janvier 2015 jusqu'au mois de juin 2016, les bailleurs n'ayant plus facturé de loyer postérieurement à cette date, soit à la somme de 29 357 euros au paiement de laquelle seront condamnés les bailleurs. Sur la capitalisation des intérêts : C'est à bon droit que l'appelante demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts sur la somme de 9 677, 52 euros à compter du commandement de payer cette somme, dès lors que par un chef du dispositif non critiqué, la décision attaquée a annulé ledit commandement. Cependant, il convient de la débouter de sa demande de capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 24 décembre 2014 sur le montant des condamnations prononcées à son profit dès lors que s'agissant de créances indemnitaires, elles ne produisent des intérêts moratoires qu'à compter du jour où elles sont judiciairement fixées. Sur la demande de compensation : Aux termes de l'article 1347 du code civil, est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En l'espèce les conditions prévues à l'article 1347-1 du même code, à savoir qu'il s'agit d'obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, sont réunies. Sur les demandes formées par les époux [T]-[G] à l'encontre de la société Sushi Day, la société civile immobilière Salem et du syndicat des copropriétaires : Ainsi qu'il a été dit plus haut, en raison de la caducité de l'appel formé à leur encontre, elles ne seront pas examinées. Sur les dommages-intérêts L'appelante sollicite la somme de 10 000 euros pour résistance abusive. Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de ses droits. Tel n'apparaît pas le cas en l'espèce. La demande de dommages-intérêts n'est par conséquent pas justifiée. Le jugement sera confirmé de ce chef et toute demande formée à hauteur d'appel sera rejetée. Sur les dépens Les bailleurs qui succombent principalement doivent être condamnés aux dépens ainsi qu'à payer au preneur au titre de l'article 700 du code de procédure civile a somme dont le montant sera précisé au dispositif. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort, Prononce la caducité de l'appel formé par les époux [T]-[G] dans la procédure n° 19/22554 ; Infirme le jugement en ce qu'il a : - condamné les époux [T]-[U] à payer à la société Oriental Day dénommée Sushi Day la somme de 34 210 euros de dommages-intérêts, tous postes de préjudice confondus; -dit que la somme de 9 677, 52 euros porterait intérêt au taux légal à compter du 23 avril 2015 ; Statuant à nouveau, Condamne les époux [T]-[U] à payer à la société Oriental Day dénommée Sushi Day la somme de (48 422 + 29 357 =) 77 779 euros de dommages-intérêts, tous postes de préjudice confondus ; Ordonne la compensation entre les créances des parties ; Condamne les époux [T]-[U] à payer à la société Oriental Day dénommée Sushi Day la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en auront fait la demande ; La greffière, Le Président,
Note...

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