Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 21 février 2024, 20/15737

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (II): droits et obligations des copropriétaires • Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • syndic • surendettement

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    20/15737
  • Dispositif : Délibéré prorogé
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Judilibre :65e9683cb0f6b800086b53c1
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU06 MARS 2024 (n° ,8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15737 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSTL Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2020 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-19-351 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic, le CABINET O'REAL, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 813 730 322 C/O CABINET O'REAL [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Grégory COHEN de la SELARL AGC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1263 INTIMES Monsieur [U] [G] né le 25 mai 1968 à [Localité 5] (Sri Lanka) [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 181 Madame [C] [O] épouse [G] née le 19 mai 1975 à [Localité 4] (Sri Lanka) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 181 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [U] [G] & Mme [C] [G] sont propriétaires des lots n° 26 (un appartement de 4 pièces) et 55 (une cave) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé sis [Adresse 3]. Par acte d'huissier du 27 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet O'Real a assigné M. [U] [G] & Mme [C] [G] devant le tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 4.369,29 € au titre des charges de copropriété appel du 1er trimestre 2018 inclus, - 1.000 € à titre de dommages et intérêts, - 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire et les dépens sont également requis. Le syndicat des copropriétaires expose que M. [U] [G] et Mme [C] [G] ne payent pas leurs charges de copropriété en cours régulièrement même s'ils respectent un plan de surendettement qui leur a été accordé pour les dettes antérieures. A l'audience du 9 juillet 2020 à laquelle l'affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété la portant à 2.386,46 €, terme du 3ème trimestre 2020 inclus hors frais de l'article 10-1 sollicités à hauteur de 1.668 € et maintenu pour le surplus les termes de son assignation. M. [U] [G] et Mme [C] [G], représentés par leur conseil ont fait valoir que : - certaines sommes facturées étaient des frais largement excessifs et devaient être réduits - que le syndicat des copropriétaires devait être débouté de sa demande de dommages et intérêts, - qu'ils demandaient des délais de paiement au regard de leurs difficultés financières en offrant 300 € par mois. Le syndicat des copropriétaires ne s'est pas opposé à tout délai de paiement. Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal de proximité d'Aubervilliers a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes au titre des charges de copropriété et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses autres demandes. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 25 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa de l'article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement, statuant à nouveau, - condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme de 1.482,76 €, au titre des charges de copropriété, appel du 1er trimestre 2021 inclus, - condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme de 2.526 €, au titre des frais avancés par le syndicat au 1er février 2021, - condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts, - condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les débiteurs au titre des frais et dépens résultant de cette procédure ; Vu les conclusions notifiées le 28 avril 2021 par lesquelles M. [U] [G] & Mme [C] [G], intimés, demandent à la cour, de : à titre principal, - confirmer le jugement, à titre subsidiaire, - réduire à juste proportion la créance du syndicat des copropriétaires au regard des sommes sollicitées à double titre, - débouter la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts, - leur accorder un échéancier sur 24 mois à hauteur de 200 € par mois, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.482,76 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 13 novembre 2018 au 25 janvier 2021 suivant décompte arrêté au 1er février 2021 (appel provision 1er trimestre 2021) . Ce décompte tient compte du versement du 25 janvier 2021 d'un montant de 250 € ; Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. [U] [G] & Mme [C] [G] des lots 26 et 55, - les procès verbaux des assemblées générales des : 9 mai 2016 votant le budget prévisionnel 2017, 23 février 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, 17 octobre 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, 8 novembre 2021 approuvant les comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2019 et du 1er janvier au 31 décembre 2020, votant le budget prévisionnel 2021, - les appels de fonds du 3ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021, - les répartitions individuelles des charges 2016, 2017 et 2018, - les extraits du Grand Livre du 1er janvier au 31 décembre 2016 et du 1er janvier au 1er avril 2017, - le décompte des sommes dues au 1er février 2021, - la décision de la commission de surendettement, - les mises en demeure du 30 octobre 2017 et 17 janvier 2018, - le règlement de copropriété stipulant en page 51 : 'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot', - le contrat de syndic ; L'article 1342-10 du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'; L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ; Postérieurement à l'assignation du 27 juillet 2018, M. & Mme [G] ont déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 20 septembre 2018 (pièce syndiccat n° 10) ; Par décision du 29 mars 2019, la commission de surendettement a fixé la dette de M. & Mme [G] envers le syndicat des copropriétaires représenté par la société cabinet O'Real à la somme de 5.983,51 € arrêtée au 1er octobre 2018 (appels du 1er octobre 2018 inclus) et a accordé un échéancier de 598,35 € sur une durée de 10 mois, (pièce [G] n° 10) ; il doit être précisé que cette dette de 5.983,51 € inclut les charges et les frais (dont 42 € le 30 octobre 2017 et 42 € le 27 avril 2018 pour deux mises en demeure et 234 € le 21 décembre 2017 au titre de frais de syndic), ce que M. & Mme [G] ont accepté ; La dette a été soldée par M. & Mme [G] par les règlements successifs mentionnés sur le déxcompte du syndicat (pièce syndicat n° 11) ; C'est à juste titre que le syndicat déduit de sa demande la somme de 5.983,51 € qui a été payée et qui n'a plus à être justifée ; La demande du syndicat en première instance et la demande actualisée devant la cour porte sur la période postérieure au mois d'octobre 2018, soit somme de 1.482,76 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 13 novembre 2018 au 25 janvier 2021 suivant décompte arrêté au 1er février 2021 (appel provision 1er trimestre 2021 inclus) ; En première instance le syndicat des copropriétaires justifiait de par les pièces produites d'une créance de 2.094,46 € au titre des charges ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ; S'agissant de la créance actualisée, le syndicat verse aux débats les appels de fonds de la période considérée et les procès verbaux d'assemblées générales qui ont approuvé les comptes 2018, 2019, 2020 et voté le budget prévisionnel 2021 ; est égalemetn produit la répartition individuelle des charges 2018 et un décompte mentionnant les versements de M. & Mme [G] (pièce n° 11) ; Le syndicat justife de sa créance d'un montant de 1.482,76 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 13 novembre 2018 au 25 janvier 2021 suivant décompte arrêté au 1er février 2021 (appel provision 1er trimestre 2021 inclu) ; M. & Mme [G] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat cette somme ; Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais suivants : - 13 novembre 2018 : honoraires d'avocat : 1.308 €, - 6 décembre 2018 : mise en demeure : 42 €, - 20 novembre 2020 : honoraires d'avocat : 1.080 €, - honoraires syndic : 96 €, total : 2.526 € ; Les honoraires d'avocat (1.308 € et 1.080 €) font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; Les honoraires du syndic (96 €) relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Seuls constituent des frais nécéssaires au sens de l'article 10-1 précité, les frais de la mise en demeure du 6 décembre 2018 (42 €) ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ; M. & Mme [G] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 42 € au titre des frais de recouvrement ; Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l' intérêt moratoire ; Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de M. & Mme [G], lesquelles effectuent des règlements réguliers pour apurer leur dette, même si ces versements sont insuffisants ; Pour ces motifs, se substituant à ceux du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts ; Sur la demande de délais de M. & Mme [G] Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'; M. & Mme [G] ont déjà obtenu des délais par la commission de surendettement ; ils ne se sont cependant pas acquittés de l'intégralité des charges courantes et se sont octroyés, de fait, des délais depuis 2018 ; de plus, ils n'occupent pas les lots dont ils sont propriétaires dans l'immeuble du [Adresse 3] ; même si leurs revenus sont faibles, ils disposent néanmoins d'un patrimoine immobilier qui n'est pas leur domicile et qui peut servir, le cas échéant, à régler leur dette ; Ils doivent être déboutés de leur demande de délais ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. & Mme [G], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [G] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommage-intérêts ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [U] [G] & Mme [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.486,76 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 13 novembre 2018 au 25 janvier 2021 suivant décompte arrêté au 1er février 2021 (appel provision 1er trimestre 2021 inclu) ; Condamne solidairement M. [U] [G] & Mme [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 42 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déboute M. [U] [G] & Mme [C] [G] de leur demande de délais ; Condamne in solidum M. [U] [G] & Mme [C] [G] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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