2
9
jours restants pour tester gratuitement notre offre premium et bénéficier de -50% sur la première année
Découvrir

Cour d'appel de Poitiers, 6 février 2008, 06/02332

Mots clés
récompense • rapport • remboursement • divorce • vente • immeuble • licitation • preuve • sanction • propriété • règlement • remploi • résidence • donation • recel

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Poitiers
6 février 2008
Tribunal de grande instance de Saintes
6 juin 2006

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Poitiers
  • Numéro de pourvoi :
    06/02332
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Saintes, 6 juin 2006
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000019131887
  • Identifiant Judilibre :6253ca8bbd3db21cbdd8b508
  • Président : Madame Chantal MECHICHE

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Texte intégral

ARRET

No R. G : 06 / 02332 T. R. / V. F. LASZLO DE KASZON JAKBFALVA C / NOBLE COUR D'APPEL DE POITIERS 3ème Chambre Civile ARRET DU 06 FEVRIER 2008 APPELANT : Monsieur Paul AA... né le 12 Décembre 1941 à HASSELT (BELGIQUE) ... 78380 BOUGIVAL représenté par la SCP MUSEREAU- MAZAUDON, avoués à la Cour Suivant déclaration d'appel du 18 Juillet 2006 d'un jugement du 6 JUIN 2006 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES. INTIMEE : Madame Rose Marie Y... née le 31 Janvier 1954 à FARE HUAHINE- ILE SOUS LE VENT (Polynésie Française) 195 Z...Victor Hugo- Appt 10. 33. 130 33130 BEGLES représentée par la SCP PAILLE & THIBAULT & CLERC, avoués à la Cour assistée de Me Christelle A..., avocat au barreau de SAINTES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2006 / 7686 du 15 / 03 / 2007 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Chantal MECHICHE, Présidente, Monsieur Pierre DELPECH, Conseiller, Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller, GREFFIER : Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, présent uniquement aux débats, DEBATS : A l'audience publique du 11 Décembre 2007,, La Présidente a été entendue en son rapport, Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 06 Février 2008, Ce jour, a été rendu, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt dont la teneur suit : ARRET : Statuant sur l'appel régulièrement formé par Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA (Paul B...) d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 6 / 06 / 2006 qui a : - fixé la valeur de l'immeuble de BOUGIVAL à 230. 000 € et la valeur de la partie commune de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT à 64. 971, 20 €, - ordonné l'attribution de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT à Paul LASZLO, et dit n'y avoir lieu à faire droit à sa demande d'attribution de l'immeuble de BOUGIVAL, à défaut de meilleur accord entre les parties, - dit que Paul B...doit à la communauté une indemnité d'occupation de 240 € par mois pour l'immeuble de BOUGIVAL à compter du mois d'Août 1995 jusqu'au jour du partage, - dit que Rose- Marie Y...doit récompense à la communauté d'une somme de 3. 185 €, et à Paul B...d'une somme de 10. 465 € au titre de son occupation de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT de Septembre 1999 au 15 Juin 2003, - dit que la communauté doit récompense à Paul B..., à raison de 23. 000 €, pour les travaux réalisés à BOUGIVAL, - dit que Paul B...doit récompense à la communauté d'une somme de 81. 460, 37 € arrêtée au 31 / 12 / 2002, et du montant des loyers perçus par lui à partir de 2003 jusqu'au partage, - dit que la communauté doit récompense à Paul B...de tous les impôts fonciers réglés pour l'immeuble de BOUGIVAL de 1995 jusqu'au partage, - dit que Paul B...doit récompense à la communauté d'une somme de 111. 759, 20 € au titre de la plus- value acquise par la partie de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT qu'il possède en propre, - dit que Rose- Marie Y...doit récompense à la communauté d'une somme de 15. 000 € au titre des meubles qu'elle a vendus, - rejeté toutes autres demandes des parties, - ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation partage, - renvoyé les parties devant le notaire liquidateur qui établira l'acte de partage en y intégrant les dispositions énoncées par le jugement ; Vu les dernières conclusions de Paul B...du 19 / 11 / 2007, demandant à la Cour, selon leur dispositif, de : - faire droit aux demandes qu'elles comportent et, principalement : - dire et juger que les immeubles de PONT L'ABBE D'ARNOULT et de BOUGIVAL lui seront attribués en pleine propriété, avec toutes conséquences de droit, - condamner Rose- Marie Y...à payer soit à la communauté, soit à Paul B...les sommes indiquées dans les motifs desdites conclusions, - rejeter toutes demandes de Rose- Marie Y...; Vu les motifs desdites conclusions comportant les demandes suivantes : - concernant l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT (pages 33-34), voir fixer : > la valeur de l'immeuble, sur une base de 300 € / m ², à : * pour la partie propre : 100. 239 € * pour la partie commune : 29. 802 € > les indemnités d'occupation dues par Rose- Marie Y..., sur une base mensuelle de 91, 47 €, et pour une durée de 45, 5 mois (période de Septembre 1999 au 15 Juin 2003 retenue par le jugement entrepris), à : * envers Paul B...pour la partie propre : 4. 161 € * envers la communauté pour la partie commune : 4. 161 € > le remboursement du par Rose- Marie Y... de diverses sommes, à savoir : * factures d'électricité, télécommunications, eau entretien (énumération page 32) : 5. 236 € * divers objets mobiliers et travaux de toiture (énumération page 33) : 5. 670 € * meubles vendus par Rose- Marie Y...: 311. 300 € sous- total322. 206 € > la part de la plus- value apportée à l'immeuble, au crédit de Rose- Marie Y..., à : 47. 488 € > la somme totale due par Rose- Marie Y...envers Paul B...: (4. 161 € + 322. 206 €)-47. 488 € = 278. 879 € - concernant l'immeuble de BOUGIVAL (pages 35-36, 38 à 40), voir fixer : > la valeur actuelle de l'immeuble à : 140. 000 € > la récompense due à Paul B...au titre financement partiel du prix d'achat par fonds propres, à : 36. 546 € > la plus- value apportée à l'immeuble par Paul B..., par création de studios, à : 30. 000 € > les recettes locatives des studios nettes de charges et d'impayés, perçues par Paul B...de 1995 à 2002, à : 37. 805 € > les taxes foncières de 1997 à 2002 payées par Paul B..., dont moitié incombant à Rose- Marie Y..., à : 3. 280 € > les factures d'entretien et réparations, dont moitié incombant à Rose- Marie Y..., à : 4. 296 € > loyers perçus par Paul B...de Septembre 2003 à Avril 2006, à : 67. 110 € - le remboursement des avances sur partage perçues par Rose- Marie Y...(conclusions page 32) pour la somme de 6. 403 € (42. 000 F). - l'application à Rose- Marie Y...de la sanction de l'article 1477 du Code Civil au titre des meubles vendus par elle à son seul profit (conclusions pages 29-30). Vu les dernières conclusions de Rose- Marie Y...du 26 / 11 / 2007, demandant à la Cour de : - concernant l'immeuble de BOUGIVAL, fixer : > sa valeur vénale à 290. 000 €, > l'indemnité d'occupation due par Paul B...envers la communauté à la somme de 400 € par mois à compter du mois d'Août 1995 jusqu'au règlement de la liquidation de la communauté, - concernant l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT : > fixer le montant de la récompense due par Paul B...envers la communauté à 132. 960, 08 €, > dire n'y avoir lieu à versement par Rose- Marie Y...d'une quelconque indemnité d'occupation pour la période de Septembre 1999 au 15 Juin 2003, - ordonner la prise en compte, dans les opérations liquidatives de la communauté, de la prestation compensatoire allouée à Rose- Marie Y...à hauteur de 15. 244, 90 € (100. 000 F.) outre intérêts à compter du 26 / 02 / 1998, date du divorce, - confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit aux demandes de Rose- Marie Y...et rejeté celles de Paul B..., - rejeter toutes demandes de Paul B...contraires à celles de Rose- Marie Y...; Vu l'ordonnance de clôture du 4 / 12 / 2007. O O O Par acte du 10 / 10 / 1974, Paul B...a acquis un immeuble (" le Prieuré ") sis à PONT L'ABBE D'ARNOULT (17). Paul LASZLO et Rose- Marie Y...se sont mariés le 25 / 04 / 1979 sous régime de communauté légale. Par acte du 26 / 06 / 1980, les époux C...ont acquis un immeuble sis à ..., au prix de 420. 000 F. Par actes des 11 et 12 / 07 / 1984, les époux C...ont acquis une partie complémentaire du " Prieuré " de PONT L'ABBE D'ARNOULT. Par jugement du 5 / 01 / 1998 confirmé par arrêt de la Cour d'Appel de Versailles du 15 / 03 / 2001, le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance de Versailles a : - prononcé le divorce de Paul LASZLO et Rose- Marie Y..., - reporté les effets patrimoniaux du divorce entre époux au 6 / 08 / 1995, - condamné Paul B...à payer à Rose- Marie Y...une prestation compensatoire de 100. 000 F. sous forme de capital payable lors des opérations de liquidation de la communauté. Maître D..., notaire liquidateur, a dressé un procès- verbal de difficultés le 20 / 03 / 2002. Par décision du 27 / 06 / 2003, le Juge de la Mise en Etat du Tribunal de Grande Instance de Saintes a ordonné une expertise confiée à M. E..., lequel a clos son rapport le 11 / 08 / 2004. O O O 1- sur l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT. 1. 1- sur la valeur de l'immeuble. A ce stade de la discussion concernant le partage de la communauté, seule doit être appréciée la valeur de la partie de l'immeuble dépendant de la communauté, acquise par les époux C...en Juillet 1984. En droit, si la composition du patrimoine de la communauté se détermine à la date à laquelle le jugement de divorce prend effet dans les rapports patrimoniaux entre les époux (en l'occurrence : le 6 / 08 / 1995), la valeur des biens composant la masse partageable doit être fixée au jour le plus proche du partage, compte tenu des modifications apportées à l'état de ces biens pendant la durée de l'indivision post- communautaire. Paul B...n'invoque pas, dans ses conclusions, la réalisation, postérieure au 6 / 08 / 1995, de travaux ayant modifié la consistance de l'immeuble. Par ailleurs, les factures produites par Rose- Marie Y...et répertoriées par l'Expert (annexe 3 du rapport, pages 7-8) sont presque toutes antérieures à cette date (à l'exception de 6 factures postérieures, dont le montant cumulé de 6. 980, 65 F. ne fait pas présumer la réalisation de travaux importants). Il en résulte que la consistance de l'immeuble existant lors de la visite de l'Expert en date du 22 / 10 / 2003 constitue l'état pertinent du bien à évaluer. L'Expert a évalué la partie commune de l'immeuble à la somme de 64. 971, 20 € sur la base d'une surface pondérée après travaux de 116, 02 m ² (chiffrée distinctement pour chaque pièce de l'immeuble) et une valeur unitaire de 560 € / m ² (annexe 3 du rapport page 9). L'estimation expertale n'est pas contestée par Rose- Marie Y...(cf. ses dernières conclusions page 12). Paul B...invoque (dernières conclusions page 33) une valeur de 29. 802 € qui ne peut être retenue au double motif : d'une part, qu'elle est fondée sur une superficie de 99, 34 m ² avant travaux, inopérante en vertu des principes juridiques d'évaluation précités

; d'autre part

qu'elle est fondée sur une valeur unitaire de 300 € avancée unilatéralement par l'appelant sans aucune estimation émanant d'un professionnel de l'immobilier, ni aucune comparaison avec des mutations de biens comparables. Eu égard à l'impartialité qui s'attache à la fonction de l'expert judiciaire, l'estimation de ce dernier doit être entérinée, en confirmation du jugement entrepris. 1. 2- sur la demande de Paul B...en attribution de la partie commune de l'immeuble. Ce chef de demande, fondé sur l'article 1475 alinéa 2 du Code Civil, auquel Rose- Marie Y...ne s'oppose pas (cf. dernières conclusions de l'intimée page 14 premier paragraphe), doit être accueilli pour les motifs pertinents retenus par les premiers Juge et que la Cour adopte. 1. 3- sur la demande d'indemnités d'occupation formée par Paul B...à l'encontre de Rose- Marie Y.... Il n'est pas contesté par Rose- Marie Y...qu'elle a occupé privativement l'immeuble litigieux de Septembre 1999 au 15 Juin 2003, soit pendant une durée de 45, 5 mois (cf. dernières conclusions de l'intimée page 14 ; annexe 3 du rapport d'expertise page 5 § F). Concernant la partie de l'immeuble acquise en communauté en 1984, dépendant de l'indivision post- communautaire, la demande indemnitaire de Paul B...est fondée à bon droit sur l'article 815-9 alinéa 2 du Code Civil. Concernant la partie de l'immeuble appartenant en propre à Paul B..., son occupation privative par Rose- Marie Y...sans droit ni titre après le divorce ouvre également droit à indemnité d'occupation envers le propriétaire Paul B.... L'invocation par Rose- Marie Y...de ses conditions de vie précaires durant la période concernée postérieure au divorce ne constitue pas une cause d'exonération de sa dette indemnitaire. La demande de Paul B...est donc fondée dans son principe. Concernant son montant, si l'Expert l'a chiffré au montant mensuel de 300 € pour l'ensemble de l'immeuble, Paul B..., pour sa part, réclame une indemnité de 91, 47 € (équivalent à 600 F.) par mois envers la communauté (sic), et une indemnité de même montant envers lui- même (cf. ses dernières conclusions page 33). En application de l'article 5 du Nouveau Code de Procédure Civile en vertu duquel le Juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, il doit être fait droit à la demande de Paul B..., le jugement entrepris devant être infirmé sur ce point. 1. 4- sur la demande de Paul B...en remboursement de diverses sommes et dépenses afférentes à l'immeuble. 1. 4. 1- Au vu du bordereau de communication de pièces annexé à ses conclusions, Paul B...n'a produit aucune facture justificative des dépenses d'électricité, de télécommunications, d'eau, d'entretien / réparations et de déménagement invoquées selon décompte figurant en page 32 de ses dernières conclusions pour un montant cumulé de 5. 236, 75 € dont il réclame le remboursement à Rose- Marie Y.... Ce chef de demande doit dès lors être rejeté en application des articles 1315 alinéa 1er du Code Civil et 9 du Nouveau Code de Procédure Civile. 1. 4. 2- Paul B...réclame à Rose- Marie Y...le remboursement d'une somme de 286, 32 € au titre de travaux de réparation de toiture (dernières conclusions page 33, mention " tempête 2000 ") correspondant à 8, 37 % d'un devis non daté d'un montant de 4. 320, 85 € TTC (production no 10 de l'appelant). Se fondant sur un simple devis, non assorti d'une facture acquittée, Paul B...ne se prévaut pas d'une " impense faite " pour la conservation du bien indivis, au sens de l'article 815-13 alinéa 1er du Code Civil. Au demeurant, l'inexécution des travaux invoqués est confirmée par l'énonciation suivante de l'Expert, portée à la suite de sa visite des lieux en date du 22 / 10 / 2003 dans l'annexe 1 de son rapport page 6 § B in fine concernant la partie des locaux dépendant de l'indivision post- communautaire : " la couverture endommagée par la tempête de 1999 est entièrement à refaire ". Ce chef de demande doit dès lors être rejeté. 1. 4. 3- Paul B...n'a produit aucune pièce justificative concernant un certain nombre d'objets mobiliers (instruments de musique, poteries) énumérés en page 33 de ses dernières conclusions, dont il réclame le remboursement à Rose- Marie Y...sans préciser le fondement de son action, étant observé que ce chef de demande est distinct de celui, examiné ci- après, relatif aux biens mobiliers vendus par Rose- Marie Y...en 2001. Ce chef de demande doit dès lors être rejeté en application des articles 1315 alinéa 1er du Code Civil et 9 du Nouveau Code de Procédure Civile. 1. 4. 4- Il résulte de la teneur du procès- verbal de difficultés dressé par Maître D...le 20 / 03 / 2002 que Rose- Marie Y...n'a pas contesté l'allégation de Paul B...selon laquelle elle avait unilatéralement vendu en 2001, à son seul profit, une partie du mobilier (présumé commun) garnissant le " Prieuré " de PONT L'ABBE D'ARNOULT (cf. dernières conclusions de Paul B...page 29 in limine). Au demeurant, Rose- Marie Y...n'a pas formé appel incident de la disposition du jugement entrepris ayant mis à sa charge une " récompense " de 15. 000 € envers la communauté au titre des meubles qu'elle a vendus. La somme de 311. 300 € réclamée par Paul B...à ce titre ne résulte que d'une estimation personnelle de l'appelant (ainsi qu'il l'énonce en page 29 de ses dernières conclusions). Nul ne pouvant s'administrer des preuves à soi- même, ce montant ne peut être retenu. S'agissant de la vente unilatérale, par un coïndivisaire, de biens présumés dépendant de l'indivision post- communautaire, en violation de la règle du consentement unanime des coïndivisaires posée par l'article 815-3 ancien du Code Civil, Rose- Marie Y...est tenue de rapporter la valeur des biens vendus à l'indivision, et non de verser une récompense à la communauté, dissoute à la date de la vente litigieuse. Cette indemnité sera liquidée à la somme de 15. 000 €, conformément à l'appréciation pertinente des premiers Juges dont la Cour adopte la motivation relative à ce montant. 1. 5- sur la demande de récompense à l'encontre de Paul B.... La récompense réclamée par Rose- Marie Y...est fondée sur les travaux de restauration réalisés au cours du mariage sur la partie propre de l'immeuble acquise par Paul B...en 1974. Rose- Marie Y...invoque de manière inopérante sa participation personnelle auxdits travaux, dès lors que l'industrie personnelle déployée par l'un des époux au service d'un bien propre de son conjoint n'ouvre pas droit à récompense au sens de l'article 1437 du Code Civil, puisqu'elle n'a opéré aucun transfert de valeur constitutif d'un appauvrissement de la communauté. En l'occurrence, seules peuvent ouvrir droit à récompense envers la communauté les dépenses assumées par des fonds communs pour l'acquisition de matériaux et / ou le règlement de coûts de main d'œ uvre, uniquement affectés à la partie propre de l'immeuble. L'Expert judiciaire a relevé (annexe 1 pages 1-2 du rapport) : " des explications des parties, il résulte que les matériaux nécessaires à la restauration du Prieuré ont été achetés ou récupérés. Les travaux ont été exécutés par les parties elles- mêmes, par des amis et membres de leur famille ou par des tiers. Les règlements des travaux paraissent avoir été faits pour l'essentiel sans facturation et en espèces. Les parties n'ont communiqué à ce jour (réunion d'expertise du 22 / 10 / 2003) aucune facture ". L'Expert a également relevé (annexe 3 pages 6-7 du rapport) : " Les travaux réalisés par Monsieur B...entre l'acquisition (1974) et le mariage (1979) ont consisté à consolider les parties les plus menaçantes et à s'efforcer de mettre les constructions hors d'eau. " Les travaux exécutés au cours de la communauté (...) ont consisté essentiellement en la restauration et l'aménagement des ouvertures extérieures (maçonnerie et menuiseries), la restauration de l'escalier principal, la restauration (sols, murs, plafonds, cheminées) et l'aménagement (électricité, chauffage central, cuisine, salle de bains, sanitaires) du logement de la partie Nord du Prieuré (appartenant en propre à Paul B...; cf. plan figurant en annexe 1 page 3 du rapport) ; réfection de la charpente et de la toiture de la partie Sud (à restaurer) du Prieuré. " Eu égard aux modalités d'exécution des travaux qui ont fait rarement appel à des entreprises et ont eu recours à des interventions bénévoles, les parties n'ont pas été en mesure d'indiquer le coût même approximatif des travaux. " Les factures produites par Madame Y...(...), qui ne concernent qu'en partie les travaux de PONT L'ABBE D'ARNOULT, représentent (...) un total de 10. 795, 89 € ". Toutes les factures répertoriées par l'Expert ne concernent que des fournitures de matériaux, et ne permettent donc pas de distinguer ceux d'entre eux qui ont été mis en œ uvre dans l'immeuble de communauté de BOUGIVAL pour l'aménagement de studios de rapport (sans intérêt à ce stade de la discussion), ou dans l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT, et, dans ce dernier cas, dans la partie propre ou commune des bâtiments. En droit, en vertu de l'article 1469 alinéa 3 du Code Civil, la récompense ne peut être moindre que le profit subsistant quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Il résulte de ce texte que, dans le cas où le financement de la communauté n'a été que partiel, le profit subsistant est égal non pas à l'intégralité de la plus- value résultant de l'amélioration, mais à la proportion dans laquelle ce financement a concouru à cette plus- value. Ce calcul proportionnel intègre : la plus- value totale apportée au bien propre ; le montant total des dépenses faites pour l'amélioration du bien ; et le montant des dépenses assumées par la communauté. En l'occurrence, il résulte du rapport d'expertise que les travaux de restauration ont apporté une plus- value de 111. 759, 20 € à la partie propre de l'immeuble (cf. annexe 3 page 10 § III B et C du rapport). En revanche, il résulte des énonciations précitées de l'Expert que demeurent indéterminés : d'une part, la dépense totale effectivement engagée pour ces travaux, et d'autre part le financement effectivement supporté par la communauté (cf. ibidem § III D). Toutefois, Paul B..., dans ses dernières conclusions (pages 33-34) : - d'une part, a estimé que la plus- value apportée à l'ensemble de l'immeuble (parties propre et commune) s'élevait à 94. 977 € ; - et d'autre part, a admis que la moitié de cette plus- value devait profiter à Rose- Marie Y...au crédit de laquelle il offre comptabiliser une somme de 47. 488 €. En effectuant cette division par moitié, Paul B..., procédant à une anticipation comptable, se reconnaît en réalité débiteur envers la communauté d'une récompense de 94. 977 € puisque, en vertu de l'article 1468 du Code Civil, il est d'abord établi un compte des récompenses réciproquement dues entre la communauté et chacun des époux, puis, dans un deuxième temps, en vertu de l'article 1475 alinéa 1er du même Code, la masse active nette se partage par moitié entre les époux. Sur la base des estimations faites par Paul B...de la partie commune de l'immeuble (29. 802 €) et la partie propre (100. 239 €), la plus- value apportée à cette dernière doit être retenue proportionnellement pour : 94. 977 € / (29. 802 € + 100. 239 €) x 100. 239 € = 73. 210 €. Cette somme doit être comptabilisée à titre de récompense due par Paul B...envers la communauté au titre de l'amélioration de la partie propre de l'immeuble concerné. Le jugement entrepris doit donc être infirmé sur le montant de cette récompense. 2- sur l'immeuble de BOUGIVAL. 2. 1- sur la valeur de l'immeuble. Paul B...s'est prévalu d'une valeur de 140. 000 € sur la base d'une expertise extra- judiciaire qu'il a fait réaliser unilatéralement le 3 / 10 / 2002 par un cabinet Kacer (dernières conclusions page 35), tout en considérant que l'estimation de l'Expert judiciaire est " acceptable " et " plausible " (dernières conclusions page 36). Rose- Marie Y..., pour sa part, invoque un avis de valeur à hauteur de 290. 000 € émanant d'une agence immobilière, avis que les premiers Juges ont, avec pertinence, écarté comme sommaire, et donné sans visite de l'immeuble. L'estimation expertale, fruit d'une description méticuleuse de l'immeuble et de l'application de plusieurs paramètres pertinents d'évaluation (annexe 3 du rapport, pages 11 à 15), faite à hauteur de 230. 000 €, doit être entérinée, en confirmation du jugement entrepris. 2. 2- sur les modalités de partage de l'immeuble. 2. 2. 1- Paul B...demande " l'attribution en pleine propriété " de ce bien de communauté, cette formulation ne paraissant pas exclusive d'une demande d'attribution préférentielle. En premier lieu, en application combinée des articles 1476 et 832 alinéas 6 et 7 ancien du Code Civil, l'un des époux peut demander l'attribution préférentielle du local qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence lors de la dissolution de la communauté. Il résulte du rapport d'expertise (annexe 3, tableau page 12) et il n'est pas contesté par les parties, que l'immeuble concerné se compose d'un rez- de- chaussée comportant un appartement donné en location, d'un premier étage comportant deux studios donnés en location, d'un deuxième étage comportant deux studios donnés en location, et de combles (studio de 15 m ² et grenier de 15 m ² dont Paul B...a la jouissance, et constituant sa résidence, tant actuelle que lors de la dissolution de la communauté). Sa demande d'attribution préférentielle, à laquelle Rose- Marie Y...n'oppose aucune demande concurrente, sera donc accueillie, exclusivement pour le niveau supérieur de l'immeuble (combles), en infirmation du jugement entrepris qui avait intégralement rejeté ce chef de demande. En second lieu, concernant le rez- de- chaussée et les deux premiers étages de l'immeuble, Paul B...ne remplit pas les conditions légales précitées ouvrant droit à attribution préférentielle. Indépendamment du régime juridique de l'article 832 ancien du Code Civil, en cas de partage en nature, le Juge n'est pas légalement investi du pouvoir d'ordonner l'attribution distinctive des biens compris dans l'indivision, une telle attribution ne pouvant procéder que d'un accord unanime des copartageants (ancien article 819 du Code Civil) ou, à défaut, que du tirage au sort de lots préalablement composés (ancien article 834 du même Code). 2. 2. 2- La demande de Rose- Marie Y...tendant à la vente de l'immeuble de BOUGIVAL (cf. ses dernières conclusions page 15) doit être rejetée, dès lors qu'il résulte des articles 824 et 827 anciens du Code Civil que le partage en nature est de principe, la licitation ne constituant que l'exception en cas d'immeuble non commodément partageable en nature. En l'occurrence, la description de l'immeuble, composé de 5 logements (indépendamment de celui attribué préférentiellement à Paul B...en vertu des motifs qui précèdent) fait apparaître qu'il est commodément partageable en nature, un tel partage induisant la constitution d'une copropriété. La demande de licitation formée par Rose- Marie Y...doit donc être rejetée. 2. 3- sur la demande d'indemnité d'occupation formée par Rose- Marie Y.... L'intimée réclame à l'encontre de Paul B..., au profit de l'indivision post- communautaire, une indemnité d'occupation de 400 € par mois en soutenant que le chiffrage expertal à hauteur de 240 € par mois serait insuffisant au regard du montant des loyers (480 € par mois) perçu par Paul B...pour la location de chacun des studios existant dans l'immeuble. Paul B...n'a pas conclu en réponse à ce chef de demande. Il résulte du rapport d'expertise (annexe 3, tableau page 12) : que le loyer du logement du rez- de- chaussée, d'une superficie de 45 m ², est de 700 € par mois ; que le loyer de chacun des studios des premier et deuxième étages, d'une superficie unitaire de 24 m ², est de 480 € par mois ; qu'au dernier étage, Paul B...n'occupe privativement qu'un espace de 15 m ², le studio de 15 m ² étant- ou ayant été- occupé par Tamara B..., fille des parties. En considération de ces éléments, l'estimation expertale de l'indemnité d'occupation due par Paul B...à hauteur de 240 € par mois, proportionnelle à la valeur locative des autres logements, apparaît pertinente et doit être entérinée, en confirmation du jugement entrepris. 2. 4- sur les revenus et charges de l'immeuble indivis. 2. 4. 1- En vertu de l'article 815-10 alinéa 1er ancien du Code Civil, les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision. Concernant les loyers perçus par Paul B..., Rose- Marie Y...conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a mis à la charge de l'appelant une " récompense " de 81. 460, 37 € arrêtée au 31 / 12 / 2002, conformément au chiffrage expertal (annexe 3 du rapport, tableau page 13), outre le montant des loyers perçus à partir de 2003 jusqu'au partage par Paul B.... Ce dernier, pour sa part, confirme des recettes locatives brutes de 81. 460, 37 € pour la période 1995-2002, mais invoque la déduction d'une somme de 15. 712, 87 € à titre de loyers impayés. Il ne sera pas tenu compte de cette déduction, l'appelant ne prouvant pas la défaillance alléguée de ses locataires. Le jugement doit donc être confirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité due par Paul B...envers l'indivision au titre des loyers perçus jusqu'en 2002 inclus. Paul B...fait état, en outre d'une somme de 67. 110 € au titre des loyers perçus de Septembre 2003 à Avril 2006 (dernières conclusions page 40). En l'absence de pièce justificative, ce montant sera soumis à la vérification du notaire liquidateur. 2. 4. 2- En vertu de l'article 815-13 alinéa 1er du Code Civil, il doit être tenu compte à un indivisaire des impenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Au titre des impenses devant être incluses dans le compte liquidatif d'indivision, en premier lieu, Paul B...invoque une somme de 27. 942, 38 € (dernières conclusions page 38), conformément au total de la 2ème colonne du tableau récapitulatif établi par l'Expert pour les années 1995 à 2002 (annexe 3 du rapport, page 13). Ce montant inclut des consommations de fioul et d'eau, qui n'ont pas constitué des impenses nécessaires à la conservation de l'immeuble et qui, en toute hypothèse, constituent des charges récupérables sur les locataires, que Paul B...n'est en conséquence pas fondé à invoquer envers l'indivision. Ce montant inclut en outre les impôts fonciers, constitués d'une part de la taxe foncière, non récupérable sur les locataires, et qui constitue une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble indivis, et d'autre part la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable sur les locataires et que Paul B...n'est pas fondé à invoquer envers l'indivision. Au vu du décompte expertal, les premiers Juges ont exactement retenu une somme de 4. 512, 24 € au titre de la taxe foncière afférente aux années 1996 à 2002 incluse. Toutefois, il y a lieu de comptabiliser en outre la taxe foncière de l'année 1995 (736, 63 €) au prorata temporis à compter du 6 / 08 / 1995, soit une somme de 298, 69 €. Le montant total de la taxe foncière dont Paul B...réclame à bon droit la prise en compte doit donc être liquidé à 4. 810, 93 €. En second lieu, Paul B...invoque et produit diverses factures et devis de travaux et d'acquisition de matériaux échelonnés entre 1998 et 2006 pour un montant cumulé de 8. 591, 52 € (dernières conclusions page 39 in fine). Ce montant, entaché d'erreurs provoquées par la prise en compte mêlée de sommes en francs et en euros, doit être rectifié à la somme de 3. 373, 85 €. En vertu de l'article 815-13 alinéa 1er du Code Civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. Il en résulte que, dès lors que Paul B...réclame à l'indivision, conformément au texte précité, l'indemnisation de la plus- value procurée à l'immeuble indivis par les travaux qu'il a réalisés (cf. infra § 2. 5), il n'est pas fondé à réclamer concurremment le remboursement du coût desdits travaux. Ce chef de demande doit dès lors être rejeté. 2. 5- sur la plus- value apportée à l'immeuble indivis. Paul B...réclame à ce titre, sur le fondement implicite de l'article 815-13 alinéa 1er précité du Code Civil, une indemnité de 30. 000 € (cf. ses dernières conclusions page 38). L'Expert a relevé : d'une part, que " en 2002, Monsieur B...a supprimé le chauffage collectif et transformé chaque appartement en deux studios " (annexe 3 du rapport page 12) ; d'autre part, que " la plus- value apportée à l'immeuble par les travaux exécutés depuis 1995 par Monsieur B...est évaluée à 10 % de sa valeur, soit 23. 000 € " (annexe 3 du rapport page 15). Dans la mesure où le montant de la demande de Paul B...n'est fondé sur aucune argumentation, il doit être écarté. Il y a lieu d'entériner l'avis de l'Expert, en raison de l'impartialité qui s'y attache. Le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point, au titre d'une créance indemnitaire de Paul B...envers l'indivision post- communautaire sur le fondement de l'article 815-13 alinéa 1er du Code Civil, et non au titre d'une récompense due par la communauté. 2. 6- sur la demande de Paul B...en récompense au titre du financement de l'acquisition de l'immeuble. L'immeuble de BOUGIVAL a été acquis par les époux C...selon acte du 26 / 06 / 1980, au cours du mariage, au prix de 420. 000 F. L'acte d'achat ne stipulant aucune déclaration de remploi au profit de Paul B...au sens de l'article 1434 du Code Civil, ledit immeuble a constitué un bien de communauté en application de la présomption légale édictée par l'article 1402 alinéa 1er du Code Civil, ce dont l'appelant ne disconvient pas. A l'appui de sa demande de récompense implicitement fondée sur l'article 1433 du même Code, Paul B...soutient qu'il a partiellement financé le prix d'acquisition de ce bien au moyen de fonds propres lui étant échus par donation et succession en 1979 et début Juin 1980 pour un montant total de 239. 726, 02 F. soit 36. 546 € (cf. ses dernières conclusions page 35). L'acte du 26 / 06 / 1980 stipule un prix d'acquisition de 420. 000 F. " que l'acquéreur a payé comptant, à l'instant même, de ses deniers personnels, ainsi qu'il résulte de la comptabilité du Notaire soussigné ", l'" acquéreur " étant les époux C.... Ledit acte ne stipule donc pas un financement au moyen de fonds propres de Paul B.... Ce dernier ne rapporte cependant pas la preuve d'un tel financement, ainsi que l'ont apprécié les premiers Juges en vertu de motifs pertinents que la Cour adopte, en ce que : il justifie avoir bénéficié en 1979 / 1980 des sommes qu'il invoque, l'un des courriers produits énonçant que les fonds étaient destinés à l'achat d'un immeuble en France ; cependant, outre l'absence de déclaration de remploi dans l'acte d'acquisition, Paul B...n'a pas davantage invoqué ce financement par fonds propres dans le procès- verbal de difficultés dressé par Maître D...le 20 / 03 / 2002 ; en outre, l'affectation de ces fonds à l'acquisition de l'immeuble de BOUGIVAL est d'autant moins prouvée et peut d'autant moins être présumée que Paul B...avait entrepris à la même époque la restauration du Prieuré de PONT L'ABBE D'ARNOULT acquis en 1974, nécessitant des travaux importants. Ce chef de demande doit donc être rejeté, en confirmation du jugement entrepris. 3- sur la demande de Paul B...en remboursement d'avances sur partage de communauté. Paul B...ne rapporte nulle preuve de son allégation selon laquelle Rose- Marie Y...aurait reçu, en Août 1995 et en Janvier 1996, trois avances sur le partage de la communauté pour un montant cumulé de 42. 000 F. (cf. ses dernières conclusions page 32). Au vu procès- verbal de difficultés dressé par Maître D...le 20 / 03 / 2002, Paul B...n'a pas fait état de ces éléments devant le notaire liquidateur. Ce chef de demande ne peut donc être accueilli, faute de preuve. 4- sur la demande d'application de la sanction du recel de communauté à l'encontre de Rose- Marie Y.... Paul B...agit sur le fondement de l'article 1477 du Code Civil au titre de la valeur des meubles garnissant le Prieuré de PONT L'ABBE D'ARNOULT vendus unilatéralement par Rose- Marie Y...en 2001 (cf. ses dernières conclusions pages 29-30). Dans la mesure où, en premier lieu, Paul B...connaissait l'existence de ces meubles avant leur vente, et où, en second lieu, Rose- Marie Y...n'a pas dissimulé leur vente dès 2002, dans le procès- verbal de difficultés dressé par Maître D...de 20 Mars (page 8), il en résulte que n'est aucunement établie l'existence d'une intention de Rose- Marie Y...de porter atteinte à l'égalité du partage de la communauté, ainsi que l'ont apprécié avec pertinence les premiers Juges. Ce chef de demande doit donc être rejeté, en confirmation du jugement entrepris. 5- sur les dépens. Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de liquidation partage, à l'instar de ceux de première instance ainsi qu'en ont décidé avec pertinence les premiers Juges. Il n'y a dès lors pas lieu à application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

, La Cour Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 6 / 06 / 2006 en ce qu'il a : - dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA en attribution de l'immeuble de BOUGIVAL, à défaut de meilleur accord entre les parties, - dit que Rose- Marie Y...doit récompense à la communauté d'une somme de 3. 185 €, et à Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA d'une somme de 10. 465 € au titre de son occupation de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT de Septembre 1999 au 15 Juin 2003, - dit que Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA doit récompense à la communauté d'une somme de 111. 759, 20 € au titre de la plus- value acquise par la partie de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT qu'il possède en propre. Statuant à nouveau, Ordonne l'attribution préférentielle à Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA du 3ème étage de l'immeuble sis ...(78) (combles) composé d'un studio d'environ 15 m ² et d'un grenier d'environ 15 m ² (deux dernières lignes du tableau figurant à l'annexe 3 page 12 du rapport d'expertise judiciaire de M. E...), à défaut de partage amiable entre les parties selon d'autres modalités. Dit et juge que le surplus de l'immeuble précité (caves, rez- de- chaussée, 1er et 2ème étages) est commodément partageable en nature. Rejette en conséquence la demande de licitation formée par Rose- Marie Y.... Dit et juge qu'au titre de son occupation privative de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT (17) de Septembre 1999 au 15 Juin 2003, Rose- Marie Y...est débitrice : - envers Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA personnellement d'une indemnité de 4. 161 € (quatre mille cent soixante et un euros), - envers l'indivision post- communautaire d'une indemnité de 4. 161 € (quatre mille cent soixante et un euros). Dit et juge que Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA doit récompense à la communauté d'une somme de 73. 210 € (soixante- treize mille deux cent dix euros) au titre de l'amélioration de la partie de l'immeuble de PONT L'ABBE D'ARNOULT qu'il possède en propre. Confirme pour le surplus le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions. Rappelle qu'en vertu du jugement du Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance de Versailles du 5 / 01 / 1998 confirmé par arrêt de la Cour d'Appel de Versailles du 15 / 03 / 2001, Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA a été condamné à payer à Rose- Marie Y...une prestation compensatoire de 100. 000 F. sous forme de capital payable lors des opérations de liquidation de la communauté. Rejette toutes autres demandes des parties. Renvoie les parties devant le notaire liquidateur qui établira l'acte de partage en exécution des dispositions du présent arrêt et de celles non contraires du jugement entrepris. Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de liquidation- partage, et dit qu'ils seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'Aide Juridictionnelle dont Rose- Marie Y...est bénéficiaire. En tant que de besoin, dispense totalement Paul LASZLO de KASZON JAKABFALVA du remboursement envers l'Etat des frais d'Aide Juridictionnelle, en application de l'article 43 alinéa 1er de la loi no 91-647 du 10 / 07 / 1991. Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile. Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente, et Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,
Note...

Décisions d'espèce similaires

Cour d'appel de Paris, Chambre 3-1, 29 mars 2023, 21/07265
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Cour d'appel de Douai, 16 mars 2023, 20/05099
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Paris, Chambre 3-1, 7 juin 2023, 21/13807
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel de Rennes, Chambre 6, 8 septembre 2020, 19/03107
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Cour d'appel d'Amiens, 15 juin 2023, 21/04021
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée