Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 février 2014, 13-13.324

Mots clés
société • procès-verbal • résiliation • preneur • renonciation • signature • préavis • terme • condamnation • contrat • sci • pourvoi • réduction

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
4 février 2014
Cour d'appel de Paris
5 décembre 2012
Cour d'appel de Paris
5 décembre 2012
Tribunal de grande instance d'Evry
31 janvier 2012

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-13.324
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance d'Evry, 31 janvier 2012
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2014:C300167
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000028577709
  • Identifiant Judilibre :613728cdcd58014677432d77
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Marc Lévis, SCP Waquet, Farge et Hazan
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Résumé

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Texte intégral

Sur le moyen

unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

souverainement retenu que la société Foncière bois Briard avait indiqué à la société Riello onduleurs qu'elle avait trouvé un repreneur potentiel et lui avait proposé, le 25 mars 2011, de mettre fin à la procédure en cours sous réserve de la signature du bail avec ce repreneur, qu'un procès-verbal dressé le 13 septembre 2011 constatait que les locaux étaient vides et inexploités et faisait état de circonstances imputables au bailleur empêchant la société Riello onduleurs d'accéder à ce local, d'un raccordement électrique provisoire au profit d'une société voisine et des déclarations d'un employé de cette société précisant que ce raccord s'était fait sur proposition du bailleur en attendant un branchement définitif, la cour d'appel, qui n'a pas retenu une renonciation du bailleur à se prévaloir des effets de l'irrégularité du congé délivré par la locataire, a pu déduire de ces seuls motifs qu'un accord était intervenu sur une résiliation amiable au 13 septembre 2011 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Foncière bois Briand aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière bois Briand à payer à la société Riello onduleurs la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Foncière bois Briand ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Foncière bois Briand Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 14 novembre 2007 à la date du 13 septembre 2011, et limité en conséquence la condamnation de la société Riello Onduleurs à payer à la société Foncière Bois Briard la somme de 129. 382, 06 euros au titre des loyers et charges dus au 13 septembre 2011, et la somme de 12. 938, 20 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE par télécopie du 25 mars 2011, la société Foncière Bois Briard a avisé la société Riello Onduleurs qu'elle avait trouvé un preneur potentiel et a proposé de mettre fin à la procédure en cours en contrepartie d'un an de loyers et charges, sous réserve que le bail avec le preneur potentiel soit signé ; que selon procès-verbal dressé le 13 septembre 2011, Me James X..., huissier de justice, a constaté notamment qu'un branchement a été opéré sur le compteur du lot n° 2, pris à bail par la société Riello Onduleurs, lequel pénètre dans le lot n° 1 occupé par la société Cidi et que les locaux correspondant au lot n° 2 sont entièrement vides de toute activité, personnel et mobilier ; qu'il sen déduit qu'à la date d'établissement de ce constat, les locaux n'étaient pas reloués mais qu'en effectuant ce branchement électrique, la bailleresse n'a plus laissé au titulaire du bail la jouissance des lieux en leur intégralité ; que le bail sera en conséquence considéré comme résilié à la date du 13 septembre 2011 ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Foncière Bois Briard, indiquant à la société Riello Onduleurs qu'elle avait trouvé un repreneur potentiel, lui avait proposé, le 25 mars 2011, « de mettre fin à la procédure en cours en contrepartie d'un an de loyers et charges », sous réserve de la signature du bail avec le repreneur ; que la société Riello Onduleurs a répondu en acceptant de considérer le bail comme résilié et en demandant la suite donnée à l'offre du repreneur ; que si la société Foncière Bois Briard n'a pas indiqué la suite donnée, la société Riello Onduleurs a fait dresser, le 13 septembre 2011, un procès-verbal qui a constaté la présence d'une barrière de chantier sur le parking empêchant la société Riello Onduleurs d'accéder à son local par la rue de la Mare neuve, l'impossibilité pour la société Riello Onduleurs d'accéder à la porte arrière de son local sinon en passant par le portail du 8 rue de la Mare neuve dont elle n'a pas la clé, l'impossibilité d'ouvrir la porte d'accès au hall commun des lots 2 et 1, le cylindre de la serrure semblant avoir changé ; que le constat se poursuit dans les lieux loués, après que le constatant est passé par les locaux de la société voisine, la société Cidi, avec l'accord des employés, et mentionne la présence d'un raccordement provisoire sur le compteur du lot 2, en câbles 35 mm ², raccordement pénétrant dans les locaux du lot 1, occupé par la société Cidi, dont un employé a déclaré que ce raccord s'était fait sur proposition du bailleur en attendant un branchement définitif ; que ce procès-verbal non contradictoire a été soumis à la discussion des parties ; que si la société Foncière Bois Briard critique ce caractère non contradictoire, elle n'en retient pas moins qu'il a constaté que les locaux étaient vides et inexploités ; que, pour les autres constatations, elle se contente d'affirmer que les clés n'ont pas été changées et qu'elle n'a jamais donné son accord pour un branchement, sans produire aucun élément à l'appui de ses allégations ; que c'est donc pertinemment, au vu des éléments précis et circonstanciés fournis par le procès-verbal, rapprochés de l'échange des parties concernant un repreneur potentiel, que les premiers juges ont conclu que le bail devait en conséquence être considéré comme résilié au 13 septembre 2011 ; que cependant, la réduction que les premiers juges ont opérée sur les sommes dues au titre des loyers et des charges jusqu'à cette date ne peut être justifiée par la mauvaise volonté qu'aurait manifestée la société Foncière Bois Briard pour aboutir à un accord ; qu'en conséquence, la société Riello Onduleurs sera tenue au paiement de la somme de 129. 382, 06 euros ; que la clause prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer, une majoration de 10 % sera appliquée doit recevoir application ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait courir les intérêts au taux légal à compter de la demande, soit l'assignation du 11 octobre 2011, conformément à l'article 1155 du code civil ; 1/ ALORS QUE, à défaut de congé régulier, le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que la clause du bail conclu le 14 novembre 2007 entre les sociétés Foncière Bois Briard et Riello Onduleux, fixant un délai de préavis de 9 mois pour faire cesser le bail à chaque période triennale était sans ambiguïté et ne nécessitait aucune interprétation et que le congé donné par la société Riello Onduleurs, sans respect du délai de préavis, faisait par conséquent courir le bail pour une nouvelle période triennale ; qu'il résultait de ces constatations qu'à défaut de congé régulier pour la première période triennale, la société Riello Onduleurs était tenue du paiement des loyers jusqu'à la fin du bail résultant de la délivrance d'un congé régulier ; qu'en décidant cependant que le bail devait être considéré comme résilié au 13 septembre 2011, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-9 du code de commerce ; 2/ ALORS QUE, à défaut de congé régulier, le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que le 25 mars 2011, la société Foncière Bois Briard avait proposé à la société Riello Onduleurs de mettre fin à la procédure en cours en contrepartie d'un an de loyers et charges « sous réserve que le bail avec ce preneur potentiel soit bien évidemment signé », et que par procèsverbal du 13 septembre 2011, il avait été constaté que « les locaux étaient vides et inexploités » et qu'ils n'étaient donc pas reloués ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que le bail de la société Riello Onduleurs était toujours en vigueur et que les loyers étaient donc dus jusqu'à la fin du bail résultant de la délivrance d'un congé régulier ; qu'en décidant cependant que le bail devait être considéré comme résilié au 13 septembre 2011, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-9 du code de commerce ; 3°/ ALORS QUE la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'application du bail ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque une telle volonté ; qu'en l'espèce, la société Riello Onduleurs sollicitait de voir dire et juger que par son comportement, la société Foncière Bois Briard avait tacitement admis la résiliation du bail ; qu'en considérant que l'échange des parties concernant un repreneur potentiel permettait de considérer que le bail était résilié au 13 septembre 2011, quand il résultait de ses propres constatations que la société Foncière Bois Briard n'avait proposé une conciliation que sous réserve de la signature du bail avec le repreneur et qu'au 13 septembre 2011, les locaux étaient vides et inexploités et n'avaient pas été reloués, de sorte que cette dernière n'avait pas renoncé à se prévaloir de l'application du bail du 14 novembre 2007 ni accepté la résiliation amiable de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil ; 4°/ ALORS QUE la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'application du bail ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque une telle volonté ; qu'en l'espèce, la société Riello Onduleurs sollicitait de voir dire et juger que par son comportement, la société Foncière Bois Briard avait tacitement admis la résiliation du bail ; qu'en considérant que le procès-verbal établi le 13 septembre 2011 permettait de considérer que le bail était résilié à cette date, par des motifs impropres à caractériser la renonciation non équivoque de la société bailleresse à se prévaloir de l'application du bail et d'accepter la résiliation amiable de celui-ci, en l'état de déclarations unilatérales de la société Riello Onduleurs concernant le prétendu changement de serrure et le prétendu accord de la SCI à un raccordement électrique sur son compteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.