CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 juillet 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10309 F
Pourvoi n° M 15-23.346
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Bellavista, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 23 avril 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile B), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. U... D...,
2°/ à Mme O... Y..., épouse D...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à Mme G... D..., épouse I..., domiciliée [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Echappé, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Bellavista, de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de M. et Mme D..., et de Mme G... D... ;
Sur le rapport de M. Echappé, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article
1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bellavista aux dépens ;
Vu l'article
700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bellavista; la condamne à payer la somme de 3 000 euros aux consorts D... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.
MOYEN ANNEXE
à la présente décision
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Bellavista
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement qui avait dit les consorts D... bien fondés à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive par l'effet d'une possession paisible, publique, non équivoque, continue, non interrompue et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans de la propriété de la bande de terre située entre la clôture actuelle délimitant les parcelles cadastrées section [...] [...] et 821 leur appartenant et la parcelle cadastrée section [...] dont la SCI Bellavista est propriétaire, matérialisée par des croix sur le plan établi par M. Q... dans le cadre des opérations de bornage ordonnées par le tribunal d'instance de Fréjus et la nouvelle limite séparative proposée par cet expert matérialisée par les points A B C et D, et jugé que les consorts D... étaient propriétaires des parcelles cadastrées section [...] [...] et n° 821 jusqu'à la limite susvisée matérialisée par la clôture installée depuis plus de trente ans entre les fonds des parties ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les consorts D... produisent la déclaration d'achèvement des travaux que l'architecte G. Percivalle, agissant en qualité de maître d'oeuvre des travaux de construction de la maison que les époux C... ont fait édifiée, a établie le 29 octobre 1974, Dans une attestation qu'il a établie le 29 août 2012, M. W... T..., né le [...] , indique qu'il a assisté aux travaux de terrassement de la partie nord-ouest du terrain en 1973, que la clôture entourant la propriété et délimitant le terrain dans sa partie nordouest a été réalisée dès la fin de la construction en 1974, qu'il a visité la propriété de M. D... et qu'aucune modification n'a été apportée à cette clôture. Dans une attestation qu'il a établie le 14 septembre 2012, M. L... S..., né le [...] , indique qu'il s'est rendu chez M. D... le 12 septembre 2012, qu'il a assisté aux travaux de construction de la maison et que la clôture nord-ouest actuelle est celle qui était en place en 1974. Dès lors qu 'elles sont corroborées par le cahier des charges du lotissement dont l'article 12 stipule que chaque acquéreur devra réaliser les clôtures définitives de son terrain dans un délai de six mois à compter de son entrée en jouissance, les déclarations de M. T... et de M. S... ne peuvent être remises en cause au seul motif qu'ils étaient respectivement chef de chantier et associé de la société STCM qui a réalisé les travaux et dont M. C... était le directeur général. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a déclaré les consorts D... propriétaires de la bande de terre litigieuse, après avoir exactement relevé que lorsque l'assignation du 26 mars 2010 leur a été délivrée, ils exerçaient depuis plus de trente ans sur cette bande de terre une possession paisible, publique, non équivoque, continue, non interrompue et à titre de propriétaire » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... invoquent à titre principal, le bénéfice de la prescription acquisitive, par l'effet d'une possession trentenaire. L'article
2258 du code civil dispose : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». L'article
2261 du même code précise : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ». L'article 2265 prévoit : «Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel, soit à titre particulier, soit à titre lucratif ou onéreux». L'article 2272 indique enfin : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». Monsieur U... D... et madame O... Y... épouse D... ont acquis la parcelle cadastrée section [...] devenue [...] [...] , suivant acte du 3 avril 2001. Leurs auteurs les époux C... avaient acquis cette parcelle suivant acte en date du 14 avril 1973. Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... produisent aux débats deux attestations rédigées par monsieur W... T... et monsieur L... S... qui étaient respectivement chef de chantier et associé de la société STCM qui a procédé aux travaux de construction de la maison édifiée sur la parcelle cadastrée section [...] . Monsieur C... était également associé de cette société. S'il a existé des relations d'affaire entre monsieur C... et les témoins, il sera rappelé que ces relations sont anciennes et qu'il n'existe en tout état de cause, aucun lien entre ces derniers et les demandeurs. Monsieur T... indique dans l'attestation qu'il a rédigée le 29 août 2012, que la clôture entourant la propriété et délimitant le terrain dans sa partie Nord Ouest a été réalisée à l'époque de la construction de la maison, soit en 1974, précisant que cette clôture avait été doublée d'arbres. Il ajoute avoir visité la propriété depuis son acquisition par monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... et avoir constaté d'une part que la clôture initiale n'avait pas été modifiée et d'autre part que la parcelle était toujours parfaitement entretenue comme à l'époque où monsieur C... en était propriétaire, que des arbres y avaient été plantés, que les forages installés étaient toujours utilisés et que les caniveaux réalisés lors de la construction étaient en parfait état. Ces éléments sont corroborés par l'attestation rédigée par monsieur S... qui a assisté aux opérations de construction de la maison des époux C... en 1974. Il indique avoir visité cette propriété, avoir pris connaissance du plan établi par monsieur Q... dans le cadre des opérations de bornage ordonnées et précise que la limite de la clôture Nord Ouest actuelle indiquée par des croix sur ce plan est celle qui était en place en 1974 et qui longeait à l'époque un chemin. Il expose que rien depuis n'a été modifié. Il ajoute que sur cette surface, existent toujours les caniveaux, sèche-linge, les deux forages et les trois cuves installés à l'époque par monsieur C... et que l'ensemble est parfaitement entretenu. Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... produisent la déclaration d'achèvement des travaux de construction de la maison qu'ils ont acquise, précisant que ces travaux ont été terminés le 29 octobre 1794. Les attestations rédigées par monsieur T... et monsieur S... sont corroborées par les attestations établies par des voisins qui précisent tous avoir toujours constaté l'existence de la clôture actuelle matérialisant la séparation des parcelles acquises par monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... et de celle acquise par la SCI [...], ajoutant que cette clôture est très ancienne, datant de l'époque de la construction de la villa et n'a jamais été modifiée. Monsieur F... précise que sur la bande de terre revendiquée par monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I..., monsieur C... avait fait installer deux forages et trois cuves, toujours présents, et précise que les demandeurs entretiennent leurs parcelles délimitées par la clôture actuelle. Madame P... épouse X... attestent dans les mêmes termes. Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... communiquent également une facture émise le 9 mai 1988 relative aux travaux d'entretien des forages ainsi qu'un procès-verbal de constat dressé le 23 mars 2010 par maître N..., huissier de justice à Saint-M... dont il ressort que dans la partie Est de la clôture, ont été implantés deux forages et trois cuves, que des arbres de plusieurs mètres de haut ont été plantés au pied de la clôture, que le muret sur lequel la clôture est implantée est ancien et qu'en limite séparative des fonds cadastrés section [...] et n° 820, a poussé une végétation dont l'abondance permet de conclure qu'elle est ancienne. Maître N... a également constaté sur la bande de terre revendiquée, l'existence d'une bouche métallique comportant un système de connexion d'un dispositif d'arrosage automatique, ce système étant relié à l'intérieur de la propriété de monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... à un réseau d'arrosage automatique dont certaines pièces sont très anciennes. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la clôture matérialisant la limite séparative des parcelles cadastrées section [...][...] et [...] [...] d'une part et la parcelle cadastrée section [...] figurée par des croix sur le plan établi par monsieur A... Q... dans le cadre des opérations de bornage ordonnées par le tribunal d'instance de Fréjus, a été installée en 1974, qu'à la même époque, ont été implantés sur la bande de terre revendiquée par monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I..., deux forages, trois cuves, des caniveaux et un dispositif d'arrosage automatique et que, depuis 1974, la bande de terre litigieuse est occupée par les époux C... et depuis 2011 par Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... dans la mesure où il est attesté du parfait entretien de cette zone. La SCI Bellavista ne rapporte la preuve d'aucune acte de possession sur cette bande de terre et n'établit pas davantage que la possession de la bande de terre litigieuse par monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... ne présente pas les caractères d'une possession utile, rappelés à l'article
2261 du code civil. Elle ne peut alléguer de l'absence de possession entre 1997 et 2005, période pendant laquelle la commune de Fréjus était propriétaire de la par celle cadastrée section [...][...] , puisque la délibération du conseil municipal adoptée le 2 février 2005 autorisant la cession de cette parcelle à la SCI Bellavista précise que l'acquéreur a été informé des écarts de superficie entre le cadastre et le terrain naturel pouvant s'évaluer à 519 m2 environ occupées par les voisins. Dans ces conditions, il convient de constater que monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... sont bien fondés à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive par l'effet d'une possession paisible, publique, non équivoque, continue, non interrompue et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans, (plus de trente ans s'étant écoulées entre le premier acte de possession au cours de l'année 1974 et l'assignation délivrée le 26 mars 2010), de la propriété de la bande de terre située entre la clôture actuelle délimitant les parcelles cadastrées section [...][...] et BWn° 821 et la parcelle cadastré section [...] , propriété de la SCI Bellavista, matérialisée par des croix sur le plan établi par monsieur A... Q... dans le cadre des opérations par ce expert matérialisée par les points AB C et D. Monsieur U... D..., madame O... Y... épouse D... et madame G... D... épouse I... sont propriétaires des parcelles cadastrées section [...][...] et 821 jusqu'à la limite susvisée, matérialisée par la clôture installée depuis plus de trente ans entre les fonds des parties. La présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques de Draguignan » ;
1° ALORS QUE la prescription acquisitive suppose, pendant trente ans, une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en s'abstenant de vérifier si les consorts D... avaient exercé pendant trente ans une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, ce qui était contesté, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles
2261 et
2272 du code civil ;
2° ALORS, à titre subsidiaire, QUE la partie qui se prévaut de l'usucapion doit prouver avoir bénéficié d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant une durée de trente ans ; qu'en se bornant à constater, par motifs éventuellement adoptés, que l'usucapion était acquise en se fondant sur le fait que la SCI Bellavista ne démontrait pas l'absence de possession utile des consorts [...], la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 alinéa 1er du code civil.