Cour de cassation, Troisième chambre civile, 19 septembre 2019, 18-21.498

Mots clés
vente • preuve • dol • résolution • immobilier • signature • pourvoi • réparation • immeuble • nullité • principal • produits • sachant • référendaire • rapport • rejet

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
19 septembre 2019
Cour d'appel de Montpellier
7 juin 2018
Cour d'appel de Montpellier
18 février 2015
Tribunal de grande instance de Montpellier
18 novembre 2014
Tribunal de grande instance de Montpellier
4 février 2010

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-21.498
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Montpellier, 4 février 2010
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C300788
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000039157092
  • Identifiant Judilibre :5fca675259467d50b817e6ec
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Lesourd, SCP Richard
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 septembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 788 F-D Pourvoi n° Q 18-21.498 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

: 1°/ M. M... I..., 2°/ Mme R... S..., épouse I..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. P... O..., domicilié [...] , 2°/ à Mme T... D... épouse O..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lesourd, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Richard, avocat de M. et Mme O..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier et le second moyens

, réunis, ci-après annexés : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 juin 2018), que, par acte authentique du 1er octobre 2009, M. et Mme O... ont vendu à M. et Mme I..., par l'intermédiaire de l'agence Guylène Berger immobilier, une maison à usage d'habitation, qu'ils avaient acquis de M. et Mme Q... ; qu'en 2008, M. F... C... a réalisé des travaux de peinturage des façades de la maison ; qu'ayant constaté d'importantes infiltrations provenant de la toiture, M. et Mme I... ont, après expertise, assigné M. et Mme O... et l'agence Guylène Berger immobilier en résolution de la vente sur le fondement du dol ; que M. et Mme O... ont appelé à l'instance M. et Mme Q... et l'entreprise F... C... ;

Attendu que M. et Mme I... font grief à

l'arrêt de dire que M. et Mme O... n'ont pas commis de dol et de rejeter leur demande en résolution de la vente, la preuve de l'existence d'un vice caché n'étant pas rapportée ;

Mais attendu

qu'ayant relevé que M. I... savait que la construction de la maison datait de 1977 et que la toiture n'avait pas été refaite depuis cette date, et retenu qu'il n'était pas démontré que les simples travaux de peinturage de la façade auraient été accomplis dans le seul but de dissimuler des fissures, que les époux I... ne rapportaient pas la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d'omissions volontaires des vendeurs destinées à les tromper sur l'état de l'immeuble vendu, que la vétusté de l'étanchéité de la toiture, décelable par un simple contrôle visuel auquel M. I..., âgé de trente-deux ans au moment de la signature de l'acte de vente, pouvait procéder sans difficulté, était un vice apparent et que le défaut de conformité des travaux n'était pas connu des vendeurs, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme I... devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme I... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme I... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme O... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à la décision infirmative attaquée d'AVOIR dit que la preuve n'était pas rapportée de l'existence d'un dol commis par les époux O... pour amener les époux I... à contracter ; AUX MOTIFS QUE « le dol, pour être caractérisé, suppose que soit rapportée la preuve de manoeuvres, de mensonge ou d'omissions volontaires dans le but de tromper le cocontractant ; que les époux O..., respectivement nés les [...] et [...], ont acquis la maison litigieuse des époux Q... le 30 octobre 2007 ; qu'ils l'ont vendue aux époux I... le 1er octobre 2009, soit deux ans plus tard, après avoir effectué des travaux de peinturage de la façade, confiés à M. F... C... ; que quelques jours après l'acquisition de l'immeuble par les époux I..., sont apparues des infiltrations, dont l'expert H... indiquent qu'elles proviennent d'une vétusté générale des étanchéités des toitures terrasses et de la mauvaise qualité des travaux effectués par l'entreprise F... C..., qui a accédé aux différentes toitures pour peindre les diverses souches de cheminée et les pans de façade intermédiaires en partie centrale des toitures et ce sans protection des ouvrages environnants ; que, ce faisant, ces travaux se sont avérés inutiles et ont généré de nouveaux désordres ; que l'expert judiciaire chiffre à la somme de 76.629,40 euros TTC (valeur avril 2011) le montant des travaux de réparation des désordres, consistant notamment en une réfection de la façade et une réfection complète de l'étanchéité de la toiture ; que, lors de l'acquisition de la maison litigieuse, les époux O... étaient respectivement âgés de 80 et 68 ans ; que le fait qu'ils l'aient revendue deux ans après pour s'installer à Lattes, dans une maison comprenant deux chambres dont l'une avec WC et salle d'eau au rez-de-chaussée ne saurait laisser présumer qu'ils avaient connaissance des vices de l'immeuble, M. O... justifiant de l'existence de problèmes de santé consistant en des difficultés à accéder à l'étage de la maison ; que l'expert judiciaire relève que les désordres proviennent essentiellement d'une vétusté de l'étanchéité de la toiture terrasse, laquelle était apparente par un simple constat visuel ; que les infiltrations en provenance de cette toiture sont également liées aux poinçonnements de l'étanchéité liés au travaux de réparation de façade commandés par les époux O... dans le courant de l'année 2008 et réalisés par l'entreprise F... C... au mépris des règles de l'art ; qu'il ne peut être sérieusement fait grief aux époux O... d'avoir dissimulé aux acquéreurs l'état de vétusté des toitures terrasses, M. I... sachant que la construction de la maison qu'il venait d'acquérir datait de 1977 et que la toiture n'avait pas été refaite depuis cette date ; qu'il est expressément mentionné dans l'acte de vente que les vendeurs déclarent qu'aucune construction ni rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans ; que de simples travaux de peinturage de la façade, dont les époux P... indiquent qu'ils étaient simplement destinés à modifier la couleur du bâtiment et à rajeunir cet ouvrage, et dont le coût s'est élevé à la modeste somme de 3.165 euros, ne peuvent être qualifiés de travaux de rénovation ; que dès lors, outre qu'il n'est pas démontré ni même allégué que la façade aurait présenté des fissures infiltrantes et que les travaux de peinturage auraient été accomplis dans le seul but de dissimuler ces fissures, les époux I... ne rapportent pas la preuve de manoeuvres, de mensonges ou d'omissions volontaires destinées à les tromper sur l'état de l'immeuble vendu ; qu'il s'ensuit que les époux I... doivent être déboutés de leur demande de nullité de la vente en raison d'un dol commis par leurs vendeurs » ; ALORS QUE, dans leurs dernières écritures d'appel (p. 21, antépénultième § et s.), les acquéreurs invoquaient notamment la dissimulation par les vendeurs des nombreuses traces d'humidité et fissures, qui auraient pu les alerter sur l'ampleur de l'état de vétusté de la toiture, par le biais de nombreux travaux de peinture les ayant masquées ; qu'en se bornant à retenir qu'il n'était pas démontré que les travaux de peinturage en façade auraient été accomplis dans le seul but de dissimuler les fissures, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si l'ensemble des travaux de rafraichissement, tant intérieurs qu'extérieurs, réalisés peu de temps avant la vente, qui ne tendaient manifestement pas à remédier à l'origine des désordres, n'avaient pas eu pour but principal d'empêcher les acquéreurs de prendre conscience de l'ampleur de la vétusté de la toiture terrasse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à la décision infirmative attaquée d'AVOIR débouté les époux I... de leur demande de résolution de la vente du 1er octobre 2009, la preuve de l'existence de vices cachés n'étant pas rapportée ; AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus » ; qu'en l'espèce, la vétusté de l'étanchéité de la toiture, décelable par un simple contrôle visuel auquel M. I..., âgé de 32 ans au moment de la signature de l'acte de vente, pouvait procéder sans difficulté, est un vice apparent ; que l'expert judiciaire relève que les autres désordres ne sont pas aussi facilement décelables, le plafond du dégagement étage et les revêtements épais ou peinture récente ne permettant pas une détection aussi immédiate que celle constatée en entrée ; qu'ils relèvent en réalité d'un défaut de conformité des travaux réalisés par l'entreprise F... C..., qui, contrairement à l'appréciation portée sur ce point par les premiers juges, n'était pas connu des époux O... ; que, dès lors, la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente doit recevoir application ; que, compte tenu de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient de débouter les époux I... de leur demande de résolution de la vente litigieuse et de les débouter de leurs demandes dirigées contre les époux O... » ; 1) ALORS QU'il résulte de l'article 1642 du code civil que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre par lui-même ; qu'en retenant que l'état de vétusté de la toiture terrasse était un vice apparent dès lors qu'il était décelable par un simple contrôle visuel auquel l'acquéreur, compte tenu de son âge, pouvait procéder sans difficulté tandis qu'il résultait à tout le moins des écritures des parties qu'un tel accès était objectivement difficile (dernières écritures d'appel des demandeurs au pourvoi, p. 21, antépénultième § et s.), les vendeurs reconnaissant notamment qu'il leur était impossible compte tenu de leur âge (dernières écritures d'appel adverses, p. 6, § 7), la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 2) ALORS QU'il résulte de l'article 1642 du code civil que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre par lui-même ; qu'en retenant que l'état de vétusté de la toiture terrasse était un vice apparent dès lors qu'il était décelable par un simple contrôle visuel auquel l'acquéreur, compte tenu de son âge, pouvait procéder sans difficulté sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, s'il n'existait pas une difficulté objective d'accès audit toit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1461 et 1462 du code de procédure civile.