Cour d'appel de Basse-Terre, Chambre 1, 29 janvier 2024, 22/00499

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (II): droits et obligations des copropriétaires • Autres demandes relatives à la copropriété • société • sci • résidence • syndicat

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Basse-Terre
29 janvier 2024
Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre
28 avril 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Basse-Terre
  • Numéro de pourvoi :
    22/00499
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, 28 avril 2022
  • Identifiant Judilibre :65bde63985bad80008bc828a
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Résumé

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Texte intégral

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE

ARRET

N° 47 DU 29 JANVIER 2024 N° RG 22/00499 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DOEV Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 28 Avril 2022, enregistrée sous le n° 20/01704. APPELANTE : Mme [N] [X] [A] [P] [Adresse 9] [Localité 3] Représentée par Me Serge BILLE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 6) INTIMEES : S.A.R.L. ARAWAK SUN RESORT société absorbante de la SA [Adresse 9] MARINA, pris en la personne de son gérant en exercice et domicilié es qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 3] INTERVENANT [Localité 5] La Société PATRIMONIA SCI dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] Représentées par Me Hugues JOACHIM de la SELARL J - F - M, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 34) Syndicat de copropriété SDC RESIDENCE [Adresse 9] représenté par son syndic AGETIS [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Anne-Marie ROLIN, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 18) COMPOSITION DE LA COUR Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre, Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DEBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, la présidente a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRET : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Procédure Alléguant sa qualité de propriétaire, suivant acte du 21 décembre 2012, du lot N°48 bâtiment B de la copropriété [Adresse 9], [Localité 7] à [Localité 3], l'exploitation dans cette copropriété avec piscine d'une activité hôtelière et le caractère commun de cet équipement, par acte du 13 octobre 2020, Mme [N] [P] a assigné la SA [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir qu'il juge que la piscine est un équipement commun, que la SA [Adresse 9] a porté atteinte à ses droits en la privant d'accès à cette piscine et que les frais y afférents doivent être supportés par la SARL Arawak Sun Resort qui a absorbé la SA [Adresse 9]. Par jugement rendu le 28 avril 2022, rectifié le 11 août 2022 pour y faire figurer en qualité d'intervenant forcé la SARL Arawak Sun Resort, le tribunal judiciaire a - dit que la piscine figurant dans la copropriété dénommé [Adresse 9] est comprise dans le lot privatif N°112 qui appartenait à la SA [Adresse 9] aux droits de laquelle vient la SARL Arawak Sun Resort, - débouté en conséquence Mme [N] [X] [A] [P] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Mme [N] [X] [A] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la société Agetis immobilier la somme de 1 627,50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [N] [X] [A] [P] aux dépens dont distraction au profit de Me Hugues Joachim avocat de la SELARL JFM aux offres de droit, - rejeté le surplus des demandes contraires au présent dispositif, - rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision. Par déclaration reçue le 18 mai 2022, Mme [P] a interjeté appel de la décision. Par dernières conclusions communiquées le 14 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Mme [P] a sollicité de - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les plus amples demandes des défendeurs, - infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, - débouter les intimés de tout appel incident, demandes, moyens et fins. Statuant à nouveau, - la déclarer recevable en son action, - déclarer opposable à la SCI Patrimonia la décision à venir, - juger irrecevables les conclusions et communication de pièces de la SCI Patrimonia intimée non constituée, - débouter la SCI Patrimonia de toutes demandes, fins et conclusions, - juger que la piscine figurant dans la copropriété [Adresse 9] n'est pas comprise dans le lot N°112 qui appartenait à la SA VSM, que l'ensemble piscine encastrée extérieure et ses locaux en sous-sol, constitue un équipement commun sur une partie commune de la copropriété, que la SA VSM a porté atteinte au droit de propriété et de jouissance de Mme [P], - déclarer Mme [P] recevable et bien fondée en sa demande de dommages et intérêts, - condamner la SARL Arawak Sun Resort ès-qualités de société absorbante de la SA [Adresse 9] marina, à l'indemniser au titre de l'entier préjudice subi par ces atteintes, à hauteur d'une somme de 4 000 euros, - juger que la SA VSM a porté atteinte à la piscine commune en y effectuant des travaux, - condamner la SARL Arawak Sun Resort, ès-qualités de société absorbante de la SAVillage soleil marina, à prendre à sa seule charge et à payer l'intégralité des frais de ces travaux et le coût du remplissage d'eau de la piscine, - condamner la SARL Arawak Sun Resort, ès-qualités de société absorbante de la SAVillage soleil marina et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, administrateur provisoire la SAS Agetis, à payer chacun à Mme [P], une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d'appel, - condamner la SARL Arawak Sun Resort, ès-qualités de société absorbante de la SAVillage soleil marina, à supporter les entiers dépens, compris ceux de première instance notamment, les coûts des procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 6/07/2019 (251,42 euros) et 19/09/2020 (395,73 euros), de la sommation interpellative du 24/09/2020 (198,15 euros) et ceux de la consultation du 25/09/2020 auprès du Cridon (240 euros) en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, - exonérer la copropriétaire requérante de toute participation des frais de procédure engagés par le syndicat, en tous les cas, ainsi que les copropriétaires qui ont voté contre la résolution n°16 de l'assemblée générale du 26/06/2019, à savoir : [L] [J] - [H] [Z] - [Y] [E] - [U] [A] [F] - [B] [S] - SCI Marina 2000 - SCI Namock - SCI Ecrin D'argent - SCI Tatou - Veron Daniel. - ordonner la publication du 'jugement à intervenir' au centre de publicité foncière des Abymes, en marge de l'immeuble cadastré section AC n°105 et du règlement de copropriété du 12/01/1979, publié au bureau des hypothèques de [Localité 8] le 5/02/1979 volume 143 n°17 enliassement volume 1804 n°13, modifié le 5/10/1982 publié le 22/10/1982 volume 2034 n°7 et mis en harmonie le 6/02/2009, publié le 27/11/2009 volume 2009 p n°4085, - condamner la SARL Arawak Sun Resort, ès-qualités de société absorbante de la SAVillage soleil marina, au paiement des frais de publication à venir. Par conclusions communiquées le 30 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a sollicité vu, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 1, 2, 3, 4, 5, 6-2, 6-3, 6-4, 8, 9, 10, 11 et le décret d'application de 1967 modifié par décret du 18 septembre 2019, de - statuer ce que de droit sur la nature juridique de la piscine dont s'agit et par conséquent la répartition des charges à savoir comme étant, soit : - la propriété du lot 112 - une partie commune spéciale dont jouissance exclusive et privative du lot 112 - une partie commune spéciale dont jouissance non exclusive non privative du lot 112 - une partie commune - statuer ce que de droit sur les demandes indemnitaires formées par un copropriétaire à l'encontre d'un autre copropriétaire sur lesquelles le syndic n'a pas vocation à intervenir, - condamner la partie succombante aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la société Agetis la somme de 2 712,50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel et la condamnation de ce chef de première instance. Par conclusions communiquées le 29 septembre 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus amples exposé, la SARL Arawak Sun Resort société absorbante de la SA [Adresse 9] a demandé - déclarer Mme [P] mal fondée en son appel et le rejeter, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner Mme [P] à payer à la SARL Arawak Sun Resort venant aux droits de la SA [Adresse 9] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. Par communiquées le 13 avril 2023, la SCI Patrimonia a indiqué s'associer et s'en rapporter aux moyens et demandes formulés par la société Arawak Sun Resort et demandé la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023. Le dépôt des dossiers a été autorisé jusqu'au 20 novembre 2023. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a rappelé les dispositions et de la loi du 10 juillet 1965 et relevé que le lot 112 dont était propriétaire la SA [Adresse 9] se trouvait décrit dans le règlement de copropriété du 12 janvier 1979 et du 6 février 2009, que l'état descriptif de division précisait qu'il comprenait 'restaurant et annexes' et que la piscine faisait partie de ces annexes, qu'elle avait toujours fait partie de lot privatif 112. La recevabilité de l'appel n'a pas été contestée devant le conseiller de la mise en état. Sur l'intervention de la SCI Patrimonia La SCI Patrimonia n'était pas partie au jugement, elle n'a donc pas été intimée. En revanche, elle a été assignée en cause d'appel, en intervention forcée suivant acte délivré le 23 septembre 2022, par Mme [P] en sa qualité d'acquéreur du lot 112 'afin qu'elle participe à la procédure en cours en tant qu'intervenante et intimée'. Il en résulte que l'appelante est particulièrement mal fondée à soutenir qu'elle est irrecevable à intervenir en cause d'appel, à conclure et à communiquer des pièces. N'étant ni appelante, ni intimée à un appel principal, incident ou provoqué, elle n'était pas tenue de conclure dans les délais des articles 908 et suivants du code de procédure civile. Pour le surplus, seule la SCI Patrimonia est susceptible et a qualité, à l'exclusion de l'appelante, pour se plaindre d'un éventuel défaut d'information de la part de son auteur dans le cadre de l'acte de vente par lequel elle est devenue propriétaire. Enfin, étant partie à l'arrêt, la décision lui est nécessairement opposable. Mme [P] est déboutée de ses demandes contraires. Sur le fond À titre liminaire, il résulte des écritures de l'appelante une contradiction puisqu'elle sollicite à la fois que la piscine soit déclarée 'partie commune' donc affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou seulement de plusieurs d'entre eux et que la SARL Arawak Sun Resort, ès-qualités de société absorbante de la SAVillage soleil marina, soit seule à prendre en charge et à payer l'intégralité des frais de ces travaux et le coût du remplissage d'eau de la piscine. Il n'existe aucune contestation possible sur la définition d'une partie commune au terme de la loi du 10 juillet 1965. Sur les titres de propriété La copie de l'acte de vente produite par l'appelante qui fonde ses droits dans la copropriété met en évidence que l'ensemble immobilier comprend neuf bâtiments dont '7/ un bâtiment dénommé restaurant-bar, construit en dur (...) Comprenant au sous-sol réserve, local traiteur, salle du personnel, local poubelles, local sanitaire, au rez-de-chaussée, cuisine, salle à manger, ensemble une piscine extérieure comportant en sous sol local technique, lingerie, atelier, vestiaire, toilette'. Mme [P] a acquis le lot N°48 du bâtiment B avec les 941/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 4 232/100 000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B et une superficie privative de 26,41 m². À l'inverse de ce qu'elle soutient, Mme [P] ne démontre pas avoir acquis des droits sur d'autres parties communes que celles mentionnées dans son acte qui se trouvent dans le bâtiment B et non dans le bâtiment dénommé 'restaurant-bar' qui comprend la piscine. Elle ne démontre pas non plus avoir acquis des droits de jouissance relativement à ce même bâtiment et à cette piscine. L'acte dont elle excipe, à l'inverse de ce qu'elle soutient, ne fait nullement mention du caractère d'équipement commun de cette piscine et le document émis par le syndicat [Adresse 9] joint à l'acte d'acquisition mentionne bien la présence d'une piscine mais la rattache au local restaurant. En revanche, ce même document non daté fait figurer au titre des intervenants sur la copropriété 'blandin agriculture' pour le remplacement des pompes piscines, Société CIRB 'réfection de la piscine et de sa plage', société Jarry alu 'confection et pose de la clôture de la piscine' mais également SARL couverture du soleil 'vérification toiture resserrage des tire-fonds réparations fuites appartement 359 ' Caraïbes agencement rénovation 'réfection des portes de gaines de techniques', Entreprise claudienne de peintures 'imperméabilisation des pignons des bât/. Désirade et [Localité 10]' . Le constat de repérage amiante des parties communes a porté également sur la piscine et les locaux sous la piscine. Les documents émanant du syndic datés de mai 2017 mentionnent au titre des charges communes l'entretien de la piscine, le diagnostic de sécurité piscine, l'installation de la pompe à chlore. Ces documents ne sont pas visés par le notaire et ils ne donnent à Mme [P] aucun titre de propriété sur la piscine. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 12 janvier 1979 précisent que l'immeuble est destiné à l'habitation à l'exception des lots 1, 111, 112, 113 et 114 qui pourront être utilisés pour l'exploitation de commerces, ils ne font pas figurer la piscine dans les services et équipements communs (escaliers, cages d'escaliers, eau froide). L'acte portant vente en état futur d'achèvement publié le 25 mars 1980, de Mme [O] [D] divorcée [V] agissant au nom de SARL société commerciale immobilière -vendeur- à M. [C] [V] en qualité de directeur général de la SA [Adresse 9] -acquéreur-, mentionne également la piscine comme dépendant du bâtiment G, elle n'est effectivement pas citée au titre du lot 112 acquis 'local restaurant au rez-de-chaussée, cuisine, salle de restaurant, bar terrasses, au sous-sol réserves, traiteur, salle du personnel, local poubelles, toilettes' mais elle figure sur les plans annexés à cet acte de vente comme poursuivant le plan du rez-de-chaussée et faisant partie de la terrasse, tout comme le local technique piscine au sous-sol y figure également. Ces plans annexés sont visés et datés par le notaire, ils font partie de l'acte authentique de vente. Ce même acte renvoie pour les caractéristiques techniques et les équipements extérieurs à la notice descriptive qui n'est pas annexée à l'inverse des plans qui font figurer la piscine en continuation du rez-de-chaussée, comme partie de la terrasse et mettent en évidence d'ailleurs une 'limite des prestations' qui confirme qu'elle fait bien partie du restaurant. Nonobstant les prétentions contraires de l'appelante, l'état descriptif de division de 1979 repris sous forme d'un tableau récapitulatif mentionne au titre du lot 112 restaurant et annexes 'restaurant (sous-sol et étage) atelier lingerie piscine''total des cent millièmes de copropriété particulières au restaurant-piscine'. Il résulte de cet état descriptif de division que la piscine est une annexe du restaurant et qu'elle fait partie du lot 112. L'état descriptif de division de 2009 reprend le même tableau récapitulatif et fait figurer la piscine comme annexe du restaurant pour représenter 100 000èmes de copropriété dont 1 0 306 des parties communes générales. En dépit des affirmations inverses de l'appelante, la mention de la présence d'une piscine sur d'autres actes de vente (pièces 32 et 33) n'en fait pas une partie commune, à défaut d'une telle précision dans ces mêmes actes de vente. Ces actes ne mentionnent pas non plus qu'il s'agit d'un équipement privatif à usage commun, encore moins d'un équipement commun, mais la présence de piscine fut-elle privative dans l'ensemble immobilier impose une information de l'acquéreur, compte tenu des risques inhérents à cet équipement, notamment pour les enfants, les personnes handicapées ou à mobilité réduite ou simplement les personnes ne sachant pas nager . Sur l'acquisition par prescription Alléguant une possession commune de la piscine pendant plus de quarante ans, Mme [P] revendique une acquisition par prescription. L'appelante ne démontre pas une possession continue, non interrompue, paisible publique et non équivoque. Une telle preuve ne peut être rapportée par deux simples attestations, surabondamment non conformes aux dispositions du code de procédure civile, (pièces 35 et 36) qui indiquent simplement 'pour moi la piscine est commune à tous, je ne suis pas d'accord avec la revendication de propriété de la SA [Adresse 9] ' et mentionnent que leur auteur paie des charges communes au titre de cette piscine. Le libre accès de tous les copropriétaires à la piscine ne résulte d'aucune pièce et en tout état de cause, la date mentionnée dans les écritures est 'depuis 2001'. Cependant, au terme de ses écritures, la SARL Arawak Sun Resort venant aux droits de la SA [Adresse 9], indique que cette dernière ' a toujours laissé un libre-accès à la piscine à l'ensemble des copropriétaires de la résidence et cela sans contrepartie financière depuis plus de 30 années. Les frais d'entretien ont été intégrés dans les charges de la copropriété de la résidence depuis 6 ans'. Cette relation des faits explique que des charges communes figurent sur les documents du syndic, au titre de cette piscine. En outre au terme d'une assemblée générale du 18 avril 2018, a été soumise à l'approbation de l'assemblée générale 'la mise en place d'une convention d'utilisation de la piscine lot privatif moyennant le partage des frais d'entretien courant aux tantièmes généraux (contrat d'entretien et analyse d'eau)'. Cette résolution n'a pas fait l'objet d'une discussion relativement à la qualification de la piscine comme lot privatif mais seulement relativement à son bien fondé et elle a été ajournée. Il en résulte, en outre, qu'un droit de jouissance a été accordé par la SARL Arawak Sun Resort et la SA [Adresse 9] avant elle aux copropriétaires sur une partie privative en vertu d'une simple tolérance, conférant à la collectivité des copropriétaires un droit personnel qui ne pourrait s'acquérir par prescription. Il ne résulte pas des pièces, ce qui est mentionné dans l'étude du Cridon -qui n'engage que son auteur- que 'depuis 40 ans c'est l'ensemble des copropriétaires qui assume l'entretien et la conservation de la piscine au travers des charges de copropriété, ce qui corrobore l'idée qu'il s'agit d'un équipement commun'même s'il est démontré que depuis au moins 2004, certaines charges d'entretien afférentes à la piscine sont reprises et payées au titre des charges communes. Quoiqu'il en soit la décision de l'assemblée générale qui a mis à la charge des copropriétaires une partie des charges d'entretien de la piscine n'est pas produite aux débats de sorte qu'aucune conséquence ne peut en être tirée relativement à la qualification de cette piscine. Enfin, en application des dispositions de l'article 3 loi 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : notamment le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et tout élément incorporé dans les parties communes. Comme déjà indiqué la piscine litigieuse n'est pas reprise au titre des parties communes pas plus qu'elle ne figure au règlement de copropriété en tant qu'élément d'équipement commun. Elle est affectée à l'usage et à l'utilité des occupants et utilisateurs de la résidence hôtelière et accessoirement elle fait l'objet d'une tolérance pour les copropriétaires. Surabondamment, il n'est pas contesté que le local piscine, les vestiaires et les toilettes, accessoires indispensables à la piscine sont des parties privatives appartenant à la société qui exploite la résidence hôtelière. Le jugement est donc confirmé, l'appelante est déboutée de ses demandes contraires et de sa demande consécutive de dommages et intérêts. La piscine étant une partie privative, les charges y afférentes sont logiquement à la charge de son propriétaire la SARL Arawak Sun Resort et la SA [Adresse 9] avant elle. Toutefois, les conditions dans lesquelles une assemblée générale a mis à la charge des copropriétaires une partie des charges d'entretien de la piscine ne sont pas précisées. Aucune pièce n'est produite aux débats à ce titre, mais cet état de fait est établi. Quoiqu'il en soit la SARL Arawak Sun Resort venant aux droits de la SA [Adresse 9] ne conteste pas avoir réalisé des travaux sur la piscine, puisque le litige trouve son origine dans la fermeture pour travaux de cette piscine, pas plus qu'elle ne conteste devoir payer ces travaux et le coût du remplissage d'eau de la piscine, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point d'autant que la décision de l'assemblée générale qui a mis à la charge des copropriétaires une partie des charges d'entretien n'est pas produite aux débats. Mme [P] qui succombe est condamnée au paiement des dépens, elle est déboutée de ses demandes à ce titre et de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la société Agetis la somme de 2 712,50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la SARL Arawak Sun Resort venant aux droits de la SA [Adresse 9] la somme de 3 000 euros et à la SCI Patrimonia qu'elle a assignée en intervention forcée la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour - déclare l'appel recevable, Vu l'assignation en intervention forcée de la SCI Patrimonia, - déclare la SCI Patrimonia recevable en ses conclusions, - confirme le jugement en ses dispositions critiquées, Y ajoutant, - déboute Mme [N] [P] de ses demandes contraires, de sa demande consécutive de dommages et intérêts et des ses demandes au titre des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [N] [P] au paiement des dépens, - condamne Mme [N] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] représenté par son syndic la société Agetis la somme de 2 712,50 euros, à la SARL Arawak Sun Resort venant aux droits de la SA [Adresse 9] la somme de 3 000 euros et à la SCI Patrimonia la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. La présidente La greffière
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